2013东莞土地成交177宗 外来与本土房企平分秋色

2013年，无论是全国城市还是东莞楼市，无论是土地市场还是新房市场，都是一路高歌的一年。

2013年，全国楼市乃至东莞楼市均呈现可喜的成交量，由新房市场的火热向土地市场蔓延，土地成交也出现节节升温。年初，全国品牌开发商率先反应，纷纷铺开回归一二线城市的储地计划。中国大型地产商从年初就表现集体亢进的姿态，恒大地产、富力地产、越秀地产、雅居乐、碧桂园、世茂地产等巨头房企相继宣布海外融资计划。在全球量化宽松的货币政策下，低利率的环境下融资成本低廉。品牌开发商通过多种融资渠道以及新房市场回款的顺畅，资金充裕，购地补仓的意愿十分强烈。

由于经过近几年，开发商和购房者对楼市政策的消化力在不断增强。尽管过去几年，限购、限贷等严厉的行政加码政策，对楼市调控起到立竿见影的效果。但长远而言，市场各方不断地增强政策的消化力，房价上涨势头难以抑止。在过去几年，一二线城市往往是房地产调控的重灾区。在政策的打压之下，越来越多品牌开发商将发展战略转移至三四线城市，但由于三四线城市购买力偏弱、开发量集中引发的供求失衡，使得越来越多房企对三四线城市未来预期的心态不乐观。年初，佳兆业等品牌开发商便纷纷出手在一二线城市拿地，品牌房企明显加大一二线城市的投资力度。一二线城市，由于聚集了各类优势资源，旺盛的购买力和稳定高额的利润，吸引诸多房企抢地布局。一线城市高总价地块频出，总价高价地纪录不断被刷新。高价地热潮从一二线城市向三四线城市蔓延，给予房价传导较强的上涨信号。

一二线城市土地的持续回暖，土地市场萦绕着火热的拍卖氛围。东莞土地市场表现也超于预期，全年呈现供需两旺、量价齐升的格局。盘点2013年东莞土地市场的特征，亮点颇多。借助城镇化的热点，政府借机盘活三类镇区的土地资源，东坑、望牛墩、麻涌等区域的土地供应量明显加大。而中心城区却出现全年断档供应，房地产开发重心和热点逐渐转移向镇区。作为供应方的政府，2013年加大三重建设的力度，通过重大项目拉动经济增长的作用十分明显。通过卖地增加土地财政，从而有更多的财政收入投入重大工程的建设中，成为东莞政府推地的根本动力。个别偏远落后的镇区供应优质地块，吸引品牌开发商的介入，带动片区的开发热度。作为需求方的房企，外来品牌开发商与本土开发商拿地补充意愿同样强烈。万科、碧桂园、金地、佳兆业、保利等外来品牌大鳄继续拉长战线，不约而同地集中拿地深耕。本土开发商以光大地产、联华集团、中惠地产等为代表的房企本也在东莞攻城掠地。今年东莞楼市有一个很明显的特点，过去几年本土开发商对于东莞楼市并不看好，纷纷往外走，去三四线城、省外城市拿地。随着近两年东莞楼市成交的规模在不断扩大，市场吸纳量巨大，整个地产基本面处于持续向好趋势。本土开发商开始反应过来，也纷纷回来东莞补充土地储备。

由于需求的旺盛，今年东莞土地的流标率明显走低。成交地块综合素质参差不齐，其中不乏优质的大宗规模商住地。如虎门大宁四宗商住地全被万科包揽，反映品牌开发商在大盘开发、资金实力和对抗风险上更胜一筹。寮步凫山村、塘厦大坪村等区域同样集中供应多宗商住地，东莞楼宇经济出现端倪，大盘开发逐渐成为一种趋势。随着城际轨道的持续推进，轻轨带来的土地升值预期十分强烈，如中熙地产以高溢价拿下洪梅一宗商住地，该地块的火热最根本原因是位于望洪枢纽站。在多种因素的支撑下，今年东莞商住地楼面地价持续走高，反映房企拿地成本也在节节走高。在土地成本持续上涨、人工、物价等费用的高企，多种成本的推动，可以预见未来房价也将呈现上涨趋势。

一、2013年东莞土地市场呈现供需两旺、量价齐升的格局。

2013年关键数据一览：

总体叙述：

2013年东莞土地市场表现十分活跃，呈现供需两旺、量价齐升的格局。供应方面，东莞土地市场供应放量显著，全市供应186宗，面积合计781.89万㎡，同比2012年增加67.35%，同比2011年增加5.26%；其中，商住地供应70宗，面积合计305.3万㎡，同比2012年增加85.86%，同比2011年减少12.61%。今年东莞土地整体供应量踏上历史高位，反映政府推地意愿强烈。

在土地供应激增、房企资金充裕的环境下，土地成交热度不减。成交方面，2013年全年东莞土地成交177宗，面积合计784.36万㎡，同比2012年增加98.63%，同比2011年增加19.6%。其中，商住地成交65宗，面积合计291.37万㎡，同比2012年上涨116.51%，同比2011年减少5.22%。由于土地成交的火热，东莞的土地出让金收入也大丰收。2013年全年土地成交金额196.18亿元，同比2012年增加54.1%，同比2011年增加37.53%。

价格方面，东莞土地成交单价为2501元/㎡，同比2012年下降22.42%，同比2011年上升15%。其中商住地成交单价为5433元/㎡，同比2012年下降3.69%，同比2011年上升49.52%。商住地成交楼面地价为2653元/㎡，同比2012年上升11.22%，同比2011年上升53.88%。

二、 2013年全国土地供需两旺，一线成交量价涨幅显著。

1、全国多个城市土地出让金同比攀升显著，东莞随市场大势成交金额上行明显。

2013年全国部分城市土地出让金情况：

点评：2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”行情，全年土地供应量与出让金均创历史新高，一线城市热度持续飙升。2013年土地市场整体成交火热，全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。2013年，房企普遍加大了重点一二线城市的投入力度，土地市场成交火热，频繁出现“高价地”，进一步促进了一线城市土地成交量和出让金的大幅增长。

从土地出让金的各大城市来看，各地土地出让金同比攀升显著，其中上海、北京、杭州、广州的土地出让金额同比涨幅超过100%。由于2013年重点房企纷纷调整投资策略，回归一二线城市拿地储备。在全球量化宽松的货币政策下，房企资金充裕，由品牌房企领衔的市场热度，整个土地市场表现十分火热。价格较高的一线及部分二线城市土地成交量增长，进而带动土地出让金上行。一二线外部城市的土地火热，东莞土地市场随大势表现也异常出色，土地成交出让金也大幅上涨。

2、2013年全国土地市场供求同涨，楼面地价增幅明显。

2013年重点主要城市成交一览表：

点评：2013年全国土地市场供求同涨。2013年，全国300个城市土地供应量整体增加，全年共推出土地45187宗，面积合计177964万㎡，同比增加7%。其中住宅用地供应14907宗，面积合计66798万㎡，同比增加19%。成交方面，土地成交37208宗，面积合计143569万㎡，同比增加10%。其中，住宅用地成交11790宗，面积合计52974万㎡，同比增加26%。价格方面，2013年重点城市地价升高，带动整体楼面均价明显高于2012年。全国土地成交楼面地价1174元/㎡，同比上涨27%；其中，住宅用地楼面地价为1628元/㎡，同比上涨24%。

3、重点房企调整投资策略，加大一二线城市的投入力度。

点评：今年土地市场整体成交火热，全国53个重点城经营性用地前11月成交建面高达65888万平方米，比去年同期增长了21%。土地成交建面超过2000万㎡的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。今年房企普遍调整了投资策略，加大对一线城市的投入力度，从而促成了一线城市成交量出现大幅度增长。在过去几年，一二线城市往往是房地产调控的重灾区。在政策的打压之下，越来越多品牌开发商将发展战略转移至三四线城市，但由于三四线城市购买力偏弱、开发量集中引发的供求失衡，使得越来越多房企对三四线城市未来预期的心态不乐观。年初，佳兆业等品牌开发商便纷纷出手在一二线城市拿地，品牌房企明显加大一二线城市的投资力度。一二线城市，由于聚集了各类优势资源，旺盛的购买力和稳定高额的利润，吸引诸多房企抢地布局。

三、 土地政策

中央重点强调增加土地供应平衡后市供求关系，未来土地改革势在必行。

点评：2013年 “新国五条”政策明确规定，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，反映政策主要从土地源头进行房地产调控，以增加土地供应来平衡后市供求关系。北京更是试行“限房价、竞地价”的土地出让方式，从源头把控房价。

十八届三中全会，中央提出要建立城乡统一的建设用地市场，这意味着农地入市规模、流转模式等需深入探索与试点，在未来将逐渐推进发展。12月20日，深圳宝安区福永街道凤凰社区的A217-0315地块将作为国内首块农村集体土地进行正式拍卖，此举被业界普遍视为深圳土地管理制度改革上迈出的关键一步，深圳土地改革迈出新的突破。未来，土地改革势在必行。随着工业化、城镇化的发展，农村集体建设用地的资产价值已经充分地显现出来。以公开规范的方式转让农村集体建设用地土地使用权，可以防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于充分挖掘集体建设用地的巨大潜力，有利于形成统一、开放、竞争、有序的城乡建设用地市场体系。

四、东莞土地市场

(一)、土地供应

1、响应中央加快土地供应的政策基调，政府推地步伐明显加快。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场有186宗，面积合计781.89万㎡，同比去年增长67.35%，踏上历年供应量的高位。进入年初，政府便着手加快土地供应力度，其中工业类用地供应394.91万㎡，占整体供应量的半边天，商住地供应305.3万㎡，商业用地供应26.2万㎡，其它用地供应55.47万㎡。今年政府尤其加大重大项目的招商力度，为此配套类的工业用地随之急剧上升。

今年东莞土地市场供应量表现十分活跃，供应创历史新高，究其原因：其一，中央政策多次强调通过增加土地供应来平衡后市的商品房供求关系。作为供应方的政府，在中央基调政策的压力之下，着手加快土地供应力度。其二，作为需求方的房地产企业，由于过去两年楼市政策动荡不安，开发商对未来预期充满着变数，近两年房企土地储备规模几乎处于相对低谷区间。而从去年以来，房地产基本面持续向好，开发商对未来预期普遍持乐观心态，也会加快拿地投资的力度。其三，从市场环境来看，从去年5月以来，楼市延续数月的高温行情，市场成交在不断地去库存当中，不少开发商在售货量严重不足，甚至达到“无米之炊”的状态，急需购地补仓。其四，借助城镇化的热点，三类镇区借机盘活土地资源，加大推地步伐。其五，工业配套类用地供应唱主角，对整体供应量的拉升作用明显。

2、新房市场持续走好，政府部门趁机推地，商住地供应量踏上历史第二高位。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞商住地供应70宗，面积合计305.3万㎡，同比增长85.86%，为历年供应量的第二高位，仅次于2011年。今年来，由于全球启动量化宽松的货币政策，不少房企通过海外融资，资金充裕纷纷产生扩张拿地的策略。全球经济增长阻力重重，东莞全年的经济增长也备受考验，重大项目拉动经济增长的作用功不可没。东莞政府通过卖地增加财政收入，从而加大重大项目的投入力度，成为政府推地的根本动力。

今年东莞商住地供应量创下历史第二高位的记录，政府推地热情持续高涨，究其原因：其一，新房市场市场持续好转，开发商资金回笼顺畅，不少房企处于“有钱缺地”的状态，需求的旺盛促使政府部门加大推地力度。其二，东莞城市建设热潮如火如荼地进行，R２轻轨线、新火车站的通车以及多条交通道路的完善都在释放利好信息，增加开发商布局东莞的长远信心。其三，为带动局部区域快速发展，片区集中供应地块的现象突出，拉高整体供应量的走高，如寮步凫山片区供应4宗商住地合计19.75万㎡、虎门大宁供应4宗商住地合计34.98万㎡、塘厦大坪村供应4宗商住地面积合计30.95万㎡。

3、一线镇区作为主力供应地位不改，三线镇区供应量增幅最明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞各线区土地供应情况分别是：一线镇区133.09万㎡，占比46%，同比增长60%、二线镇区85.02万㎡，占比23%，同比增长51%、三线镇区87.47万㎡，占比30%，同比增长252%。由此可见，一线镇区接近供应量的半边天，作为供应主力低位依旧不改，二线镇区供应同比去年增幅远远不敌三线镇区，三线镇区供应量仅次于一线镇区，出现爆发增长。借助新房市场的火热和城镇化热点，三类镇区借机盘活更多土地资源，推地力度十分活跃，以桥头、望牛墩、麻涌、东坑等镇区为主力供应。

4、今年政府推地“先抑后扬”，下半年商住地放量显著。

分月来看，1-4月份，东莞商住市场供应地块寥寥无几，国土局也在尝试改变过往推售大量商住地导致土地贱卖的拍卖方式，而更多地追求地块价值和溢价成交，也会有意放缓房地产地块的供应量。上半年东莞商住地陷入供应低谷。政府公布年度的供地计划，下半年着手加快推地力度，土地供应急剧递增，11月份土地供应73.21万㎡，达到年内高峰的供应量。

(二)、东莞土地成交

1、政府卖力推地增加土地财政收入，今年东莞土地出让金收益大丰收。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞土地市场收获颇丰，全年土地成交金额196.18亿元，同比去年同期大幅增长54.1%，为历年收获最高。其中，商住地成交金额158.31亿元，同比去年同期增长108.51%，对整体成交贡献达到81%。今年东莞土地财政收益大丰收，得益于政府加大土地的供应力度，其中不乏大宗优质地块入市拉动。2013年土地成交金额踏上历史高位，究其原因：其一，土地市场频现地价高的优质地块以及成交规模的大幅扩大，助推成交金额上行。其二，全年东莞GDP增长9.7%，超过全国、全省的平均水平，增速连续7个季度稳步加快。今年东莞经济增长十分出色，其中靠重大项目的拉动作用功不可没。东莞政府在经济下行的压力之下，迫切加大土地的供应力度，通过卖地增加财政收入，从而加大重大项目的投入力度，如R2轻轨、东莞大道延长线、东江梨川大桥等重大项目的开工，需要政府财政的支出。其三，东莞经济转型升级逐渐焕发新的增长活力，地产行业基本面处于向好趋势，正是政府卖地的好时机，土地价值也在逐渐飙升。

2、新房市场的火热带动土地市场持续升温，今年土地整体成交量创新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞全市土地成交177宗，面积合计784.36万㎡，创下历史高位。其中，商住地成交65宗，面积291.37万㎡，商业用地12宗，面积24.76万㎡，工业用地85宗，面积合计413.16万㎡，其它用地15宗，面积55.07万㎡。今年东莞土地市场交投活跃，整体成交量创新高，究其原因：其一，政府继续推进重大项目的落实，工业类的配套用地放量明显。今年东莞工业用地成交85宗，面积合计413.16万㎡，同比去年同期上涨130%。政府招商引资的项目逐渐进入落实阶段，随之大量配套用地入市，如广东太阳神拿下黄江的工业用地。其二，东莞楼市持续数月高温不退，新房市场的火热带动土地市场也随之升温。其三，楼市在不断地去库存，不少开发商在售货量明显不足，急拿地补仓。

3、东莞地产基本面不断释放利好信息，商住地成交规模持续扩大。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞商住地成交65宗，面积合计291.37万㎡，同比去年同期上涨116.51%，为历年第三高位的成交记录。今年商住地成交规模持续扩大，根本原因在于整个地产基本面不断释放利好信息，东莞未来的房地产市场仍存很大的发展空间，开发商对市场预期持向好心态。

今年东莞商住地成交量创下历年的第三高位，仅次于2003年和2011年的成交量，交投十分活跃，主要有如下几个原因：其一，2013年全球启动量化宽松的货币政策，低利率的环境下融资成本低廉。不少房企通过海外融资等途径获得充足的资金。在资金充裕的环境下，开发商纷纷铺开拿地扩张计划。其二，前两年，房地产受政府环境震荡性大，开发商对市场预期充满着变数，土地储备量处于一个相对低位区间。随着市场各方对政策的消化力增强以及楼市方向的明朗化，开发商储地意愿增强，拿地以备后续开发。其三，全国品牌开发商纷纷调整投资策略，回归一二线城市拿地，抢地热潮的蔓延，促使企业对未来的预期充满信心。其四，东莞楼市连续20个月的高温不退，开发商销售回款顺畅，在售货量严重不足，甚至处于“有钱缺地”的状态，急需及时补充土地开发量。

4、一线镇区继续成为东莞房地产开发的热土，三线镇区崛起趋势明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年一二三线商住地分别成交19宗、23宗、20宗，占地面积分别是：125.04万㎡、79.14万㎡、87.19万㎡。一、二、三线镇区的成交面积占比分别是：43%、27%、30%。一线镇区成交量接近五成，主要是由虎门、塘厦、寮步等区域成交活跃所拉动，可以反映一线镇区由于集中较多的优势资源，未来阶段性仍将成为房地产开发的热土。今年三线镇区的土地成交量明显激增，面积占比达到30%，主要是桥头、望牛墩、东坑等区域推地活跃。随着城区可开发的土地越加稀少，今年城区土地供应更是全年断档，可以反映未来开发热点已逐步向镇区转移。借助城镇化的热点，东莞政府借机盘活三类镇区的土地资源，企图通开发商的介入带动片区的开发热度。可以预见，三线镇区凭借着丰富的土地资源和相对廉价的地价，将会吸引更多房企耕耘，尤其本土中小房企的布局，三线镇区崛起趋势明显。

5、政府加大三重项目建设，工业用地成交唱主角。

据东莞中原研究部监测数据显示，东莞土地成交的各类型中，工业用地成交413.16万㎡，占比53%，超过五成。从历年走势来看，工业用地的成交踏上历史高峰，占比明显拉大，主要是2013年政府加大三重项目建设，不少招商引资配套的工业用地放量显著。商住地用地成交291.37万㎡，占比37%，比例明显走高，而商业用地成交24.76万㎡，同比下降28%。

6、片区成交热点不一，临深片区、滨海片区继续活跃，水乡片区、东北片区日益渐热。

从七大片区的成交分布来看，片区成交热点不一。中心城区由于全年无商住地供应，成交也出现空档。临深片区借助深圳客带来的成交热潮，政府趁机加大房地产开发的土地供应量，主动承接深圳客的需求。2013年塘厦大坪村有多宗较大规模的商住地成交，拉高片区的整体成交量。临深片区商住地全年成交64.93万㎡，占比22%，成交量维持活跃，未来临深区域仍将继续成为房地产的热土。滨海片区全年成76.76万㎡，占整体的26%，为历史的峰值，主要是万科斩获虎门大宁四宗接近35万㎡的商住地规模，对拉高成交量的作用明显。此外，万达在厚街拿下商住商业用地，由此可见，未来滨海片区品牌开发商的标杆项目将会遍地开花，搅活市场热点。松山湖片区成交53.78万㎡，占比19%，主要是寮步和东坑有多宗地块成交。水乡片区、东北片区2013年表现抢眼，分别成交38.56万㎡、32.16万㎡，成交量明显走高，日益渐热。

7、东莞土地价值逐年飙升，房企拿地成本节节走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为2653元/㎡，同比上涨11.22%，同比2011年上涨53.88%，为2008年以来的最高楼面地价记录。2013年东莞土地成交综合素质参差不齐，其中不乏热点区域的优质地块。今年东莞商住地楼面地价达到近6年最高，地价涨势明显，房企拿地成本节节走高，一方面由于土地市场的火热，溢价成交突出。另一方面，热点区域的优质地块拉动。再是，城际轨道带来的土地升值，土地价值飙升明显。

8、各类镇区楼面地价全线走高，整体地价涨势明显，一线镇区上涨幅度最大。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞一线、二线、三线镇区的楼面地价分别是：3635元/㎡，同比上涨25%、2414元/㎡，同比上涨11%、1377元/㎡，同比上涨14%。各类镇区楼面地价全线走高，纷纷踏上历年高点，地价涨势明显。一线镇区上涨幅度最大，达到25%，反映发达经济镇区土地受到市场诸多追随者，三类镇区的地价上涨幅度大于二类镇区，主要是今年三类镇区土地交易活跃，其中不乏个别优质地块拉动。

9、2013年加权容积率小幅走低，洋房、别墅混搭产品开发将会增多。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年东莞商住地加权容积率为2.15，比去年2.36有所下滑。容积率决定未来土地开发的产品结构，容积率的走低，未来洋房、别墅混搭的楼盘开发将会增多。从占地规模和容积率的结合来看，3万㎡以下占地的，容积率在2-2.5区间的成交最多，有9宗。3-5万㎡占地，容积率在2.5-3区间的成交4宗，5-10万㎡占地规模的，2-2.5容积率的成交10宗，10-15万㎡规模，1.5-2和2-2.5区间的分别成交2宗。今年5-10万㎡占地规模和容积率在2-2.5之间的地块成交最多，反映未来洋房、别墅混搭开发的项目将会增多，别墅类产品的开发量也会随之增多。

2013年东莞商住地容积率和占地规模的成交分布情况：

10、品牌开发商拿地扩张策略方兴未艾，本土房企也纷纷回莞攻城掠地。

从开发商拿地的背景来看，本土开发商与外来开发商几达成平分秋色的格局，本土开发商拿地面积合计156.12万㎡，占比54%，外来开发商拿地面积合计135.25万㎡，占比46%，本土开发商略多于外来开发商的拿地份额。过去几年本土开发商对于东莞楼市并不看好，纷纷往外走，去三四线城、省外城市拿地。随着近两年东莞楼市成交的规模在不断扩大，市场吸纳量巨大，整个地产基本面处于持续向好趋势。本土开发商开始反应过来，也纷纷回来东莞补充土地储备，以光大地产、联华国际、中惠地产等为代表的开发商今年均有出手拿地。

从外来开发商的拿地情况来看，万科、碧桂园、保利、金地、佳兆业等品牌开发商纷纷拿地扩张。万科拿地规模为41.82万㎡，占据整个外来开发商的31%，碧桂园拿地规模为21.93万㎡，占比16%。万科和碧桂园正在加大土地储备开发量，后市的市场竞争大战酝酿蓄发。但两者的侧重点各有不同，万科今年主要在虎门、寮步等一线区域拿地，重点深耕房地产发展的热点区域，核心战略放在一线发达镇区。碧桂园借助项目热销所建立的品牌效应，向东莞二三线镇区进攻布局，先后在常平、黄江、东坑等镇区拿地，核心战略在于地价相对低廉的陌生区域。此外，深圳今年来供应住宅用地寥寥无几，深圳的开发商为扩大开发量，向周边城市物色意中地块。今年东莞几乎没有陌生的品牌开发商脸孔进入东莞，越来越多深系房企进驻东莞。

2000年以来东莞商住地开发商拿地背景走势情况：

从开发商背景历年走势来看，2000-2010年，东莞商住地成交以本土开发商拿地为主。2003年外来开发商首次进入东莞拿地，2003-2006年的拿地份额处于低位运行。2007年以来随着越来越多品牌房企进驻，拿地规模明显走高，2011年外来开发商拿地份额首次超越本土开发商。2012年和2013年，本土开发商和外来开发商拿地的市场份额不相上下，外来开发商耕耘东莞的规模在不断扩大，发力抢滩东莞的市场份额。

2013年开发商拿地结构分解图：

11、中大规模项目开发逐渐成为趋势，市场热点继续向优势资源靠拢。

据东莞中原研究部监测数据显示，占地规模在3万㎡以下、3-5万、5-10万、10-15万的分别成交30宗、11宗、18宗、6宗。占地规模偏小的地块屡屡成交，主要集中在二三线镇区的地块，这类型地块入市门槛低，后期的项目操作相对简单，比较吸引本土的中小企业青睐，能有效控制开发风险。5-10万㎡占地规模的地块成交18宗，10-15万㎡的地块成交6宗，比例明显扩大，反应中大规模项目的开发逐渐成为未来的趋势，并且占地较大规模的地块主要集中在一线发达镇区，市场热点继续向优势资源靠拢。

12、今年商住地流拍率明显走低，50%以内溢价的地块成交最多，房企理性拿地。

据东莞中原研究部监测数据显示，2013年东莞流拍地块占比仅9.72%，为近三年最低，底价成交占比27.78%，比2012年小幅走高，溢价率在0-50%的成交最多，占比达到37.5%，50-100%的占比18.06%，溢价100%以上的占比6.94%。今年土地成交冷热不均，流拍与火热并存，但流拍率明显走低，多数地块均能顺利交易。今年东莞整体溢价率为22%，比去年31%有所走低。尽管土地整体市场成交十分火热，但是高溢价的比例并不明显，以0-50%的土地溢价成交最多，反映房企理性拿地。

2013年东莞商住地交易明细：

13、2013年东莞商住用地市场之最

五、2013年土地市场总结

1、今年东莞政府明显加快推地力度，土地供应急剧放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场有186宗，面积合计781.89万㎡，同比去年增长67.35%，踏上历年供应量的高位。进入年初，政府便着手加快土地供应力度，其中工业类用地供应394.91万㎡，占整体供应量的半边天，商住地供应305.3万㎡，商业用地供应26.2万㎡，其它用地供应55.47万㎡。

从绝对值来看，今年东莞土地的整体供应量踏上历年的高点，商住地也维持十分活跃的供应量。今年东莞政府明显加快推地力度，其中不乏局部片区集中供应，促使整体供应急剧放量，一方面作为供应方的政府，卖地增加土地财政收入几乎出于本能。尽管今年来东莞经济呈上一份可喜的成绩，但不可忽视的是靠重大项目拉动经济的作用功不可没。重大项目中包括部分由政府财政投入的工程，如城际轨道、东莞大道延长线、梨川大桥等。政府增加财政收入成为推地的最根本动力。另一方面，东莞城际轨道的通车近在眼前，新一轮城市建设热潮的蓝图正在释放各类利好规划，再加上借助城镇化的热点盘活更多土地资源，推地时机成熟，也促使政府有意加快地块的供应力度。再是，今年中央多次强调各地方要增加土地供应以平衡后市商品房的供求关系。在房地产调控中，增加土地供应几乎成为调控的“国策”。在此基调之下，国土部门为完成土地供应指标计划，也会适当加大土地供应量，个别作为招商引资的项目配套地块也纳入供应指标，进行招拍挂的程序，如望牛墩的联华芙蓉故里项目、高埗的光大江与城项目等。

2、一线镇区作为供应主力地位不改，三线镇区崛起的趋势明显。

从各镇的供应情况来看，一线镇区的商住地供应量占据整体的半边天，作为主力供应地位依旧不改，可以预见未来一类镇区仍然是开发的热点区域，主要集中在虎门、寮步、厚街等区域。其中，虎门供应6宗商住地，面积合计40.49万㎡，塘厦供应5宗，面积合计35.88万㎡，寮步7宗，面积合计34.69万㎡，厚街供应4宗，面积合计22.03万㎡，未来一线镇区中以滨海片区和临深片区为热门。三线镇区经济发展水平相对落后，但土地资源丰富，地价相对低廉，政府借助城镇化热点盘活更多土地资源，一方面能给予开发商未来的开发预期信心，另一方面，借助房地产的发展带动镇区经济增长，尤其品牌开发商的介入，能大大促进当地房地产的发展，如碧桂园先后布局企石、东坑等三线相对落后镇区。品牌开发商的品牌效应能提高镇区的市场关注度，直接促进片区开发的逐渐成熟。今年来，三类镇区商住地合计供应20宗，面积合计87.19万㎡，占比达到30%，远远超于去年的15%，三线镇区崛起趋势十分明显。

3、新房市场的火热带动东莞土地市场的升温，土地成交规模持续扩大。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞全市土地成交177宗，面积合计784.36万㎡，创下历史高位。其中，商住地成交65宗，面积291.37万㎡，商业用地12宗，面积24.76万㎡，工业用地85宗，面积合计413.16万㎡，其它用地15宗，面积55.07万㎡。今年东莞土地市场交投活跃，整体成交量创新高。

今年东莞土地市场呈现供需两旺的格局，土地成交规模持续扩大。其中，商住地成交量为2000年以来的第三高位。今年土地交易量表现十分抢眼，其中不乏部分热点区域的大宗优质地块。土地市场成交亮点颇多，土地交易量旺盛的原因：其一，从外部环境来看，全国一线品牌开发商纷纷回归一二线城市拿地，抢地盛宴轮番上演，高价地热潮也从一二线城市向三四线城市蔓延，给予市场乐观的预期信心。有拿地计划的东莞开发商受外部土地热度的影响，出手购地的意愿强烈。其二，从市场角度来看，东莞楼市成交连续20个月旺销，开发商资金回笼顺畅，楼市成交在不断去库存，部分房企在售货量明显不足，急需购地补仓。新房市场的火热带动土地市场持续升温。其三，从地产基本面来看，今年楼市政策处于相对平静期，并没有出台全局性的打压政策。回归东莞市场，东莞作为三四线城市，受政策调控的影响甚微，广州和深圳客的外溢支撑消化规模在不但扩大。

4、城区商住地供应全年断档，市场资金向镇区转移，热点镇区的追随者日益增多。

随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，未来城区的地块更多以三旧改造的形式出让，但这种操作方式拿地成本较高，再加上楼盘林立，竞争十分激烈，使得镇区的市场追随者日益增多，买方资金越多越多注入镇区土地市场，主要集中几种类型镇区：其一，以虎门、厚街等经济发达为首的区域，存在巨大的购买力，仍是众多开发商布局的重点地域；其二，经济发展处于中上发展水平，地理位置特殊的区域，如塘厦、凤岗，深圳客的直接外溢为这部分区域带来巨大的消费群体；其三，经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，如沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。

镇区的推地节奏明显快于城区，并且频繁出现热点地块。镇区地块大唱主角，不少企业纷纷转战镇区市场，预计未来土地交易热点趋向镇区化，主要有如下几个原因：其一，尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区，但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富，拿地成本相对低廉，可有效控制开发成本；其二，城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善，从而带来土地升值的预期，开发商信心十足；其三，城区房价高企，直接外流部分需求到镇区，再加上东莞各镇“各自为政”的特点尤为突出，消费的区域性带来的客户资源累积。如中熙地产拿下石碣两宗地块、光大地产拿下高埗一宗地块，这些区域临近城区，未来将会对接城区的市场需求。

5、城际轨道带来的土地升值预期越加明显，受益板块土地价值随之飙升。

根据工程进度情况，目前R2轻轨大部分出入口将在明年完工，明年R2工程或进入下一个施工阶段。城际轨道的通车即将浮出水平，将有效改善东莞各镇区的交通路线，拉近东莞市区与各镇甚至广州、深圳的距离。不可否认，城际轨道对一座城市的发展将带来深刻的改变，尤其对土地、楼市的发展更是具有大大的促进作用。

从今年成交的多宗地块，可以印证城际轨道所带来的土地升值预期越加明显，受益板块的土地价值随之飙升，如洪梅一宗曾两度流拍的商住地在3月份再次挂牌出让，被11家企业71轮的疯狂竞拍，最终东莞市中熙房地产开发有限公司以溢价135%的15140万元收入囊中。该地块占地面积34304㎡，容积率为2.4，折合楼面地价1839元/㎡，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，仅次于钜隆地产于2011年在麻涌拿下的1999元/㎡，可谓出乎于市场的意外。地块火热最根本的原因在于所属位置是水乡片区规划的望洪枢纽站，穗莞深城际铁路、莞惠城际铁路、东莞市域轨道R 1线的接驳换乘站。又如一宗位于常平镇常平大道还珠沥村段西北侧的商住混合用地，占地面积11056㎡，容积率为4，共吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最终嘉宏集团以溢价292%的2.3亿元斩获，折合楼面地价高达5201元/㎡。地块规模偏小，但位于常平大道、常平大桥、沿海东二路和还珠沥路四条交通干线的交汇处，也是未来R3轻轨规划的站点，交通位置优越。由此可见，城际轨道的通车持续推进，开发商对东莞未来预期向好，尤其看好靠近轨道交通板块的土地。

6、商住地成交综合素质分歧大，楼面地价涨势明显，反映房企拿地成本走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为2653元/㎡，同比上涨11.22%，为2008年以来的最高楼面地价记录。其中一线、二线、三线镇区的楼面地价分别是：3635元/㎡，同比上涨25%、2414元/㎡，同比上涨11%、1377元/㎡，同比上涨14%。各类镇区楼面地价全线走高，纷纷踏上历年高点，地价涨势明显。究其原因：其一，热点区域优质的地块上市对整体地价的拉高作用明显。其二，今年东莞土地市场呈现供需两旺格局，开发商购地意愿强烈，遇到合适的意中地更是积极参与竞拍，溢价成交现象突出。其三，城际轨道带来的土地升值预期日益强烈，靠近轻轨物业的土地成交火热。在开发商拿地成本持续走高，物价、人工费也是持续高涨，可以预见，在开发成本高企的情况下，未来房价依旧会坚挺。

7、外来与本土开发商拿地份额平分秋色，土地储备意愿强烈。实力房企唱主角。

从拿地房企的背景来看，外来与本土开发商的拿地份额平分秋色，土地储备意愿同样强烈。其中，本土开发商拿地面积合计156.12万㎡，占比54%，外来开发商拿地面积合计135.25万㎡，占比46%，本土开发商略多于外来开发商的拿地份额。过去几年本土开发商对于东莞楼市并不看好，纷纷往外走，去三四线城、省外城市拿地。随着近两年东莞楼市成交的规模在不断扩大，市场吸纳量巨大，整个地产基本面处于持续向好趋势。本土开发商开始反应过来，也纷纷回来东莞补充土地储备，以光大地产、联华国际、中惠地产等为代表的开发商今年均有出手拿地。

今年，房企大额纷纷出手在东莞购置土地，万科、碧桂园、金地、佳兆业、保利等品牌开发集体亮相，并且布局战线继续延伸。外来开发商通过在东莞深耕多年，熟悉整体市场，选择迅速扩张策略，布局不同的镇区，更为考验开发商后期操作项目的能力，需要更为熟知不同片区的客户属性，而本土中小房企往往青睐于自身熟悉的区域拿地，一方面与政府各界的合作关系，另一方面，与自身操作项目经验以及对抗风险能力有关，不敢贸然布局陌生区域。这也反映外来开发商的资金实力要比本土开发商更胜一筹，对抗风险能力也要强于本土房企。

8、万科、碧桂园继续在东莞拉长战线，一场房企龙头争霸大战酝酿待发。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年房企业绩排行榜中，万科以83.69亿元的成交金额顺利完成全年的销售目标，稳固行业龙头的江湖地位。碧桂园以67.95亿元跟随其后。碧桂园仅凭借5个项目，成交额逐步逼近万科十来个在售项目的成交金额，超越万科并非遥不可及。碧桂园经过近几年的耕耘东莞，已逐渐熟悉东莞市场，并铺开长远布局深耕的扩张策略。今年碧桂园先后在常平、黄江、东坑等地拿地，并且与鼎峰地产合作开发企石地块，这意味着碧桂园已加大步伐侵略东莞二三线镇区。

企业要开疆拓土，土地是必需的粮食。万科在稳固头把交椅的压力之下，急需购地补充后市的开发量。今年万科拿地规模为41.82万㎡，占据整个外来开发商的31%，碧桂园拿地规模为21.93万㎡，占比16%。万科和碧桂园正在加大土地储备开发量，后市的市场竞争大战酝酿蓄发。但两者的侧重点各有不同，万科今年主要在虎门、寮步等一线区域拿地，重点深耕房地产发展的热点区域，核心战略放在一线发达镇区，能保证市场的需求量。碧桂园借助项目热销所建立的品牌效应，向东莞二三线镇区进攻布局，先后在常平、黄江、东坑等镇区拿地，核心战略在于地价相对低廉的陌生区域。万科拿地扩张，继续稳固品牌效应和行业的领先地位，碧桂园借助热销项目打造的品牌效应，重点在扩大销售规模上。

9、成熟中心镇区的商住混合屡屡成交，R5性质地块受到开发商青睐。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞商业用地成交24.76万㎡，同比下降28%。尽管商业类用地成交出现下滑，但R5性质类的商住混合用地成交十分火热，如编号为2013WG052位于塘厦林村的一宗商住地，吸引5家企业疯狂抢夺至78轮。该地块为R5性质用地，商业用地的建筑面积达到30%以上，最终金地地产以溢价72%斩获，折合楼面地价3408元/㎡。又如常平大道一宗R5性质的商住混合用地，吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最终嘉宏集团以溢价292%的2.3亿元，折合楼面地价高达5201元/㎡。成熟中心推出的地块素质好，商住混用地屡屡成交，主要得益于地块的商业部分，未来的利润空间更多依赖商业产品。

一直以来，东莞的商业地产发展滞后，商业运营低端。无论是高空置率的华南摩商圈，还是传统的西城楼商圈都未能达到政府的期望值，各大商圈相互独立开发，未能形成良好的互动促进，本地庞大的中高端消费市场外流广州、深圳、香港等地。对于藏富于民的城市东莞、对于日益富裕的居民而言，当前东莞的商业发展已无法满足人们日益增长的多元化消费需求，需要新的商业业态、高档品牌的商业区来留住外溢的消费力。今年第三座万达广场落户厚街，大型城市综合体项目遍地开花，反映政府正在大力发展东莞的商业。作为住宅龙头万科地产也开始着手试水商业地产，首次在东莞开发城市综合体——万科广场商铺成交均价达到48000元/㎡，尝到甜头。继长安万科广场、南城万科大厦、松山湖万科生活广场后，万科本月再拿下莞城一宗商业地块，企图扩张商业版图，也显露出万科将进军商业地产的战略布局。

六、2014年东莞土地市场展望

1、增加土地供应将成为新一届政府调控楼市的重点政策，预计明年东莞土地延续活跃的供应量。

在“新国五条”政策明确规定，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。今年中央多次提及增加土地供应，反映未来政策主要从土地源头进行房地产调控，以增加土地供应来平衡后市供求关系。北京更是试行“限房价、竞地价”的土地出让方式，从源头把控房价。今年来，楼市并没有出现全局性的楼市打压政策。各地方执行“新国五条”政策出现分歧，对整体市场的影响甚微。

中共中央政治局召开会议曾表示，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。国家从过去“打压”楼市转向“促进”健康发展的转变，反映未来地产调控思路从行政化转向市场化手段的转变。从北上广深等多个城市的调控细则来看，北京、上海、广州等城市均强调增加土地供应。由此可反映，未来政策调控的重点放在供应方，而增加商品房的供应源头是增加土地供应，预计明年东莞土地市场在供应指标的压力之下，将会延续活跃的供应量。

2、美国逐渐缩减QE，地产进入资金相对从紧的行业环境，一定程度影响开发商拿地热情。

2012年下半年以来，各国政府普遍实施宽松的货币政策，境外资本市场低利率环境得以持续，房企海外发债持续升温。2013年进入海外融资潮，低利率环境下获取廉价资金。

今年来全国土地市场呈现供需两旺的格局，东莞土地市场跟随大势，成交规模持续扩大。全国一二线城市高价地频出，抢地热潮轮番上演，开发商拿地意愿十分强烈。今年土地市场成交十分活跃，根本原因在于开发商资金链好转，不少房企处于“有钱缺地”的状态。

过去一年货币资金充裕的环境逐渐发生微妙变化，主要体现在几个方面：其一，12月19日，美联储宣布将每月850亿美元的购债规模缩减至750亿美元。美国缩减QE或会推升国内利率和人民币实际有效汇率，从而打压国内流动性。其二，今年国内货币供应持续超发，银行体系流动性资金充裕，但自从下半年“钱荒”以来，房地产行业一直处于资金从紧的环境。2014年开发商资金链逐渐趋紧，众多重点房企在2013年已集中储备一定的土地开发量，拿地意愿将有所减弱。

3、房价连续数月上涨，楼市泡沫论风声四起，开发商拿地或继续向一二线城市靠拢。

根据数据显示，全国百城房价连续19个月上涨，房价处于历史高位运行中。李嘉诚大量抛售内地房产，楼市泡沫论风声四起。从2013年开发商拿地的布局来看，一二线城市增幅显著，品牌房企纷纷回归一二线城市拿地。三四线城市表现平稳甚至冷清，区域分化严重。三四线城市由于经济欠发达，购买力偏弱，市场供应明显大于需求，个别城市的楼市价格甚至出现泡沫。开发商对三四线城市的未来预期不乐观，更倾向回归一二线城市。预计2014年一二线城市与三四城市的分化趋势将会延续，重点城市热度持续。开发商在拿地投资或逐渐谨慎，更倾向于经济发达的一二线城市靠拢。

4、2014年东莞新火车站即将通车，将会带动大石龙片区土地的升值。

石龙火车站将迁移到石龙与茶山交界处的西湖村，并被升级为东莞火车站，即将在2014年1月份开通。东莞新火车站将是广深动车组、R2线地铁和香港口岸直通车等路线的枢纽，成为直接服务于东莞中心城区的火车站。预计东莞新火车站的开通，大石龙片区将会备受关注。交通的便利不仅直接能为大石龙片区房地产带来大量人流，也会通过推动经济和城市发展能够进一步培育房产市场需求。新东莞火车站就在石龙和茶山的交界处，随着新火车站的启用和地铁的完工，石龙及茶山的片区价值将得到重塑，也会带动大石龙片区土地的升值预期。随着轨道交通的建设与完善，石龙楼市后续发展力强劲。石龙、茶山等区域的土地价值将会明显飙升，土地成交日益渐热，会吸引更多品牌开发商的布局。

5、广深置业需求外溢的趋势还会加速，热点板块的土地热度有望延续。

今年东莞楼市成交的火热，广深客的需求功不可没，临深片区占据了整个交易量的30%。在品牌开发商，如万科、保利、金地、碧桂园的搅活下，片区的市场热度十分活跃。龙凤大道连接线通车，大运新城未来将增加3条轨道交通线、东莞R4轻轨连通塘厦镇镇政府站与深圳地铁4号线观澜站等，凤岗和塘厦等区域将建设多条线路对接深圳，多条线路主动承接深圳客。预计2014年广深置业需求外溢的趋势还会加深，热点板块的土地热度有望延续。

6、东莞地产基本面持续向好，未来拿地成本或继续走高。

从新房市场成交的表现来看，今年东莞楼市成交规模持续大，吸纳量巨大。新房市场成交的高歌猛进，开发商对东莞楼市预期充满信心。东莞地产基本面也在持续释放利好信号，主要体现在如下几个方面：其一，轨道交通的建设持续推进中，轻轨沿线的物业投资需求将会日益活跃，由此带来土地的升值预期越加明显。东莞R2线首期工程已全线开工轻轨开通后，未来镇际、城际间的人流、物流会快速运转，城区的凝聚力进一步增强。其二，水乡片区将成为东莞政府规划的重要发展片区。借助城市难得的江景、水系景观带等，随着交通、生活配套的逐步完善，未来水乡片区房地产业将迎来新的发展契机，如中熙、联华国际分别布局洪梅、望牛墩。东莞大道延长线工程于12月28日全线通车，将带动水乡片大发展。东莞大道延长线接驳多条市区主干道路，而且连通东莞东部快速路沿线镇街、市区和西部麻涌、洪梅、望牛墩、道滘等水乡地区，对水乡经济发展将起到重大影响。其三，广州第二机场将落户南沙，滨海片区将会辐射规划的利好。未来南沙将修建4条国家铁路、5条地铁、4条城轨。南沙将成为未来的交通核心纽带，发挥极大的经济带动作用。沙田、虎门、厚街等镇区凭借优势的地理位置，将会接受南沙片区的辐射，巨大的投资聚集效应带动产业发展，从而带来投资客、置业者的需求。从以上诸多因素可以看出，规划在不断释放利好信号，地产基本面持续向好，支撑地价仍有上涨的空间，开发商拿地成本或继续走高。