2013东莞商住地吸金158亿 流拍地齐复活镇区土地频现

回顾2013年全国土地市场，“地块”是重要的关键词，北上广等一线城市地块频现。在东莞，“镇区地块”是土地市场的关键词之一，无论是东莞本土房企还是外来房企拿地热情无一不高涨，洪梅、石碣、高埗、石排、桥头等冷门镇区纷纷拍出镇区地块。

在商住商服地供应方面，东莞土地市场上半年呈现供应偏紧基调，下半年土地供应放量。在供应区域方面，四大城区除却年初莞城供应一宗商服地及年中东城一宗地下空间用地之外，全年商住地处于空白状态；虎门、塘厦、寮步等镇区成为2013年东莞商住商服地供应主力军，曾流拍地块也纷纷“复活”。

据东莞中原研究部统计，2013年全年东莞商住地供应70宗，面积合计305.3万㎡，同比增长85.86%，为历年供应量的第二高位，仅次于2011年。2013年全年东莞商住地成交65宗，面积合计291.37万㎡，同比去年同期上涨116.51%，为历年第三高位的成交记录。在成交金额方面，2013年东莞商住地成交金额158.31亿元，同比去年同期增长108.51%。

镇区成土地供应主力军，土地呈连片出让态势

据东莞中原研究部统计，2013年全年东莞一线镇区土地供应133.09万㎡，占比46%，同比增长60%；二线镇区85.02万㎡，占比23%，同比增长51%；三线镇区87.47万㎡，占比30%，同比增长252%。东城、南城、莞城、万江4大城区商住地供应全年处于空白状态，镇区成为2013年东莞土地市场供应主力军。

值得注意的是在这些镇区中，土地供应呈现出了连片出让的态势，虎门、寮步、塘厦等多个镇区在同一片区内有土地连片出让。

虎门镇大宁村于年内集中推出4宗连体商住地，建面达78万，4宗连体地块最终被万科收入囊中；塘厦大坪村内，年内亦推出4宗总占地30.995万㎡商住地，该4宗商住地最终被深系本土及房企分食；寮步凫山村内年内推出4宗总占地19.75万㎡商住地，4宗商住地最终被万科、中惠等房企分食；此外，樟木头樟洋社区、黄江三新社区、东坑坑美村、望牛墩杜屋村、望牛墩赤窖村、扶涌村、麻涌漳澎村等均有地块在同一片区内连片出让。

业内人士分析认为，政府连片供应土地有利于集中开发片区、发展片区经济，并带动周边片区发展。而作为房企，连片开发有利于形成浓厚生活氛围，活跃房地产氛围。

冷门镇区燃起“土地”热

2013年东莞镇区土地频出，值得注意的是多个二三线镇区爆冷出现单价地。

8月7日上午十时一宗位于企石铁炉坑建面11万平商住地在东莞国土资源交易网上开拍，仅有一家公司报价，最终广东鼎峰地产集团有限公司以1.3亿元斩获该地块，折合楼面价1159元/平。据东莞中原研究部分析，该楼面地价创下企石商住地的新高，高于先前佳兆业东江豪门的1103元/㎡。

9月12日上午10时，一宗编号为2013WG040、位于桥头镇石水口村商住地在东莞国土资源局交易网上开拍。4家公司轮番报价，最终广东宏远集团房地产开发有限公司以38135.0万元斩获该地块，折合楼面价1803.38元/平。刷新了桥头镇楼面地价最高纪录，成为桥头新地。

11月1日上午十时，一宗编号为2013WG050位于高埗镇高埗大道建面9.53万平商住地在东莞国土交易网上拍卖，经过5公司204轮报价。最终东莞市景湖海岸房地产开发有限公司以32906.0万元斩获该地块，折合楼面价3449.62元/平。据房掌柜了解，此地块是高埗镇自2008年以来首宗挂牌上市的商住地块，同时也是高埗土地市场上有史以来最高楼面地价。

11月7日上午十时，一宗位于清溪镇重河村占地面积4万平的商住地在东莞国土资源网上拍卖。经过4家公司68轮报价，最终东莞市世博新天地物业投资有限公司以24623万元斩获该地块，溢价率46%，楼面价高达2450.84元/平，为近年来清溪最高楼面地价。

11月20日下午十五时,一宗编号为2013WG061位于石碣刘屋村占地近6万平商住地在东莞国土资源交易网上拍卖，经过7家公司121轮2个多小时激烈竞价，最终被中熙地产旗下东莞市长裕富泽园建造有限公司以27412万元斩获该地块，折合楼面价3600.83元/平，溢价率91.53%。是迄今为止石碣土地市场楼面地价最高的一宗地块。

12月12日下午十五时，一宗位于石排镇石崇大道水贝村段南侧编号为2013WG067地块在东莞国土资源交易网上拍卖，该地块被东莞市利丰东江海岸房地产开发有限公司以底价8227万元斩获，折合楼面价1583.31元/平。据悉，2013WG067地块是石排2013年首块出让地块，1583.31元/平楼面价刷新了石排商住用地成交楼面价格的记录。

另据东莞瑞峰置业统计，中熙洪梅地块、广源茶山地块、厚街万达地块、格致实业樟木头樟洋社区地块、嘉宏常平地块，均刷新拿地镇区楼面地价纪录成为镇区地。

业内人士认为，不管是房地产市场还是土地市场、皆处于冷门的三线镇区却在年内频频现地，一方面在于政府在财政税收的压力及响应中央加大土地供应的政策下，土地供应集中放量，城区土地资源稀少、土地供应趋向土地资源充足的镇区，而冷门镇区本身土地市场由于历史经济等原因楼面地价处于较低水平。而另一方面，在一线城市土地供应稀缺的状态下，许多房企开始在二线城市进行土地储备，加之楼市火热态势蔓延至土地市场，房企在缺乏土地储备的情况下，对土地需求加大。

成交火热 流拍地块纷纷“复活”

2013年东莞土地市场交投火热，多宗流拍地块纷纷复活，据房掌柜统计，2013年东莞土地市场成功出嫁12宗曾流拍地块。

2013年最佳流拍复活地当属寮步凫山村，曾有流拍重灾区称号的寮步凫山村，在年内成功出让4宗曾流拍商住地：4月19日和5月24日，中惠相继斩获寮步凫山曾于2013年1月流拍的编号2013WG002地块和曾于2012年年底流拍的编号2013WG017地块，项目命名为中惠松湖城；7月10日，曾于2012年流拍的编号2013WG026寮步凫山地块被东莞万科拿下，项目命名为万科松湖传奇；12月12日，深圳远飞投资斩获曾于年内3月流拍的寮步凫山地块，至此，寮步四宗流拍商住地在年内皆成功出让，该片区也由流拍重灾区成为开发商眼中的“香饽饽”。

据房掌柜了解，按照政府规划，寮步凫山片区将会打造成高品质居住区，从而承接松山湖和生态园两个园区中大量高科技人才的居住需求。在片区内，将设金山湖。并将围绕着金山湖打造3大居住小区，小区将配套居委会、幼儿园、小学、菜场等设施。此外，片区内还将设置6、7、10和11号4条公交线路，用来解决居民的出行问题。目前片区内已有万科、中惠入驻，据了解，根据规划，寮步凫山片区内仍将有近10宗地块待拍，未来该片区内吸引更多开发商进驻。

而位于塘厦大坪2宗总占地约15万平曾流拍商住地亦在年内成功出让，10月30日，塘厦大坪村曾于2012年流拍的编号2013WG048、编号2013WG049两宗相邻地块被合和城辉地产拿下。据房掌柜了解，地块位于塘厦大坪科苑城片区内，临近莞深高速公路旁，由蛟坪路、沙新路、黎塘路环绕而成，根据区域规划，该片区内将有4宗R2住宅用地，目前片区内4宗商住地皆已被本土及深系房企拿下，可预见未来将成为一个生活氛围浓厚的大社区。

除了寮步凫山、塘厦大坪，东莞其他镇区亦不乏流拍地块复活现象：1月10日，曾于2012年流拍的麻涌麻三村编号为2012WG064地块被自然人朱德爱拿下;1月25日，曾于2010年流拍位于桥头大洲村编号2013WG001地块众恒实业斩获;3月25日，中熙地产拿下曾于2011年两度流拍的洪梅黎洲2013WG011地块，该地块三度出让拍出135%的高溢价率，1839元楼面地价，成为洪梅地，项目命名为中熙香缇公馆;7月26日，位于常平桥沥曾于2011年、2012年两度流拍的编号2013WG034地块被碧桂园收入囊中，地块命名为碧桂园常平首府; 10月21日，麻涌樟澎曾于年内7月流拍过的编号2013WG043和编号2013WG028两宗连体地块被麻涌镇房地产开发公司拿下。

品牌房企纷纷跑马圈地 深系房企跨界争食

2013年东莞土地市场，万科、万达、碧桂园、光大等品牌房企纷纷跑马圈地，据东莞中原研究部统计，万科拿地面积为41.82万㎡，占据整个外来开发商的31%，万科年内分别在虎门、寮步等镇区拿地，布局热门镇区；而碧桂园拿地面积为21.93万㎡，占比16%，碧桂园年内分别在黄江、常平、东坑等镇区拿地，布局较为冷门的二三线镇区。

商业巨头万达则进驻厚街拿下近14万㎡的地块，打造东莞的第三座万达广场；央企保利拿下清溪上元商住地进驻清溪镇，业内人士透露近期保利还将会在东莞继续拿地；在本土品牌房企方面，光大拿下高埗地；宏远斩获桥头地；中惠拿下寮步两宗商住地；嘉宏拿下常平地；联华拿下望牛墩11万㎡地块，广源拿下茶山商住地块。

2013年东莞土地市场多个深系房企以陌生的面孔游走在东莞土地拍卖场上，据房掌柜了解，2013年深系房企多青睐樟木头、塘厦等临深片区或热门镇区地块。

12月11日，深圳市维港零叁投资有限公司以67300.0万元斩获塘厦大坪商住地块，据房掌柜了解，该地块实际上是深系房企卓越集团斩获；11月15日，樟木头樟洋社区内，深圳绿晟投资拿下了编号2013WG057占地2万平商业金融用地；12月12日，深圳远飞投资斩获编号2013WG066位于寮步凫山曾流拍地块；6月20日深圳市超卓投资发展有限公司以总价3658万元斩获一宗编号2013WG022位于大朗镇佛新村商住地；6月20日编号2013WG2013021位于寮步上底村5万平商住地被深圳市振业房地产开发有限公司以 2.858亿元收入囊中。

据房掌柜了解，深圳土地市场供应偏紧，供不应求，导致深系房企向外走。有深系品牌房企高管对房掌柜表示，未来房企将继续扩大在东莞的布局，并会在临深片区计划拿多宗地块，布局临深片区。