是囤地还是开工 上市房地产企业掀起千亿融资潮

8月底，万科重磅推出的112亿元公开增发计划，将近期上市房企融资热潮推向了高峰。根据中国证券报记者统计，今年以来共有45家A股房企公布融资方案，其中，有12家公司已经完成增发,有32家公司公布了增发预案，融资规模近千亿元。

业内人士指出，房企融资投向项目开发，可直接提高新房开工率，增加市场供应。但是，近期房企调高开工计划，主要目的是“补充库存”，7、8月份的开工情况并没有像先前预期的那样好转。市场环境趋于复杂后，房企融资往往指向土地储备，新开工面积难以有效提升。而巨额资金流入土地市场，无疑将吹大土地泡沫。

“扎堆”融资近千亿

自年初开始，房地产市场的销售状况持续好转，带动了一线开发商融资扩张的意愿。根据中国证券报记者的统计，年初至今共有12家房地产公司通过公开资本市场完成再融资364亿元；此外还有33家房企公布了增发预案，募集资金超过610亿元；二者相加，上市房企再融资规模近千亿元。

目前，保利地产和金地集团已经完成了非公开发行，募集资金总额分别达到80亿元和42亿元。再加上招商地产非公开发行预案中计划募集的50亿元和万科此次计划公开增发的112亿元，“万保招金”四家地产商的再融资规模就超过280亿元。与此同时，还有复地、富力等多家开发商计划通过债券融资。

业内人士指出，今年楼市、股市的快速回暖，是引发上市房地产公司再融资冲动的关键所在。

统计局数据显示，自3月份起，全国70个大中城市房价连续环比上涨。虽然价格的稳步上涨抑制了成交量进一步放大，但是今年前7个月全国商品房销售面积和销售金额还是分别增长了37.1%和60.4%。

在二级市场上，房地产板块虽然自7月底以来经历了大幅调整，但由于前期反弹迅速、涨幅较大，仍然是市场上复苏最快的板块之一。截至8月30日收盘，房地产板块年内累计涨幅达到79.65%，位列所有板块的第四位。

有业内专家表示，在经历了上半年的全面复苏后，房地产企业的盈利能力已经有了很大改善，大型开发商所面临的经营压力正在逐步减少。

刚刚披露完毕的中报显示，上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元，较2008年底增长51.24%；经营活动现金流量净额为401.60亿元，而去年同期该指标为-334.76亿元。与此同时，房企的资本结构也有了一定好转。除ST公司外，上市房企平均资产负债率为58.48%，同比下降了1.01个百分点。

在资金链较为宽松的当下，房企进行再融资并不仅仅为解决“策略”层面的问题。爱建证券研究员左红英表示，在激烈的市场竞争中，拥有更多的资金和土地，意味着拥有更大的主动权。迫于竞争压力，不少房地产企业选择通过再融资来维持行业地位。
 
新开工尚存悬疑

房企融资的真实意图是决定楼市供给的重要因素。如果融资投入开发，那么将改善供求平抑房价；如果用于囤地，那无疑将推高资产泡沫。

万科在融资方案中表示，募集的112亿元中有92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则用于充实公司流动资金。而这14个项目既包括部分老项目的后续开发建设，也涵盖了今年获得的新增项目。

中报显示，一线开发商在调高年内的计划开工面积，但是从短时期来看，新开工面积并没有显著提升，甚至出现了环比下降。

多家券商研究显示，7月份的新开工面积环比降幅明显。同时，大部分研究机构并不看好即将公布的8月份新开工数据。

中金公司报告称，7月份新开工面积单月环比下降42%、同比微升0.7%的数据远低于市场预期。由于新建房屋供给周期较长，具有滞后性，预计当前的投资要在四季度和明年才能得到滞后反映。

由于预期未来信贷规模下降，加上楼市陷入“价涨量跌”的局面，部分开发商对于行业未来走势开始持观望态度，这使得新开工面积难以得到有效提升。

保利地产在中报中指出，房地产市场“V”型反转的宏观基础还不牢固。保利地产表示，由于货币政策面临微调，加上行业以及宏观经济前景不明朗，公司将面临更加复杂的市场环境。

谨慎或许代表了部分开发商对行业未来发展的态度。在短期内新开工面积还不能得到大幅提升的情况下，土地市场就成为了资金流向的另一种选择。

业内人士指出，如果开发商通过内部资金调动和置换，将大量募集资金用于购买土地，将进一步抬高地价，催生楼市和土地市场泡沫。

融资回报宜匹配

房企巨额融资也带来了投资回报问题。通过持续“吸金”，上市房企的资产规模和盈利能力均有了长足的增长。

作为趋势上升的产业，房地产业在近几年取得了快速发展，业内上市公司净利润保持持续增长。其中，保利地产近三年的复合增长率达到了124.16%，万科和金地集团分别达到23.02%、18.26%。

但从股息率的角度看，上市房企的现金分红回报还有待提升。Wind数据统计显示，2006年以来，万科累计分红18.92亿元，三年累计分红占年均可分配利润的比例达到44.82%；保利地产和金地集团累计分红4.26亿元和3.68亿元，占年均可分配利润的比例分别为39.46%和38.41%。

根据中国证券报数据中心的统计，如果将股息分红等全部计算在内，二级市场上万科和保利地产近三年的股东回报率达到了451.68%和621.06%，金地集团和招商地产分别为518.44%和357.52%，超越了市场平均水平。

专家表示，在业绩允许的情况下，上市公司应该向股东分配持续稳定且不断增长的红利，使对投资者的分红与从股市上进行的融资相匹配。