东莞楼市八月住宅成交量降三成 价格却一路飙升

虽然7月份东莞土地市场升温明显，并最终诞生了体育路地块的“高价地”，但进入8月份随着国家宏观政策的微调、银行新增信贷的冲高回落，以及二套房贷的影响下，东莞的土地市场虽然保持一定的活跃度，争相竞标的气氛犹存，但开发商已经不再盲目乐观地追逐高价地，而是积极防范高价拿地的运营风险。

普通住宅

均价为5833元/㎡

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年8月东莞市商品房均价为7023元/㎡，环比上升6.55%，同比上升22.54%；商品住宅均价为7021元/㎡，环比上升10.8%，同比上升24.2%；其中普通住宅均价为5833元/㎡，环比上升2.5%，同比上涨16.5%；洋房均价为5807元/㎡，环比上升2.76%，同比上升16.01%；公寓均价为6063元/㎡，环比基本持平，同比上升20.79%；别墅均价为11495元/㎡，环比上升11.98%，同比下降32.77%。

总体而言，由于8月份别墅、商铺的成交的比重合占商品房总体成交的27.8%，比重较大，从而使得本月整体商品房成交均价、商品住宅成交均价都比较高。从环比趋势分析，住宅物业成交均价均有不同程度的上升，其中别墅上涨幅度较大，洋房稳中有升，公寓基本持平；非住宅物业方面，8月商铺成交的比重比较高，主要来自石龙聚龙彩虹湾的成交，由于石龙聚龙彩虹湾是买首层商铺送二三层住宅，但签约时住宅也计入产权面积，因此按商铺与住宅整体成交面积折算后商铺的成交均价比较低，仅为5414元/㎡。

开发商不再盲目高价拿地

根据国土局的统计数据显示，经过7月份的供地高峰之后，8月份的规模有所回落，但依然保持在一定的高位。8月东莞市成交21宗土地，其中7宗为商住用地，最为关注的2宗商业用地分别位于南城与大朗，其中位于南城东骏路地块被中熙房地产有限公司取得，另一块位于大朗镇大井头的商住用地，被碧桂园地产斩获，成交总价为6亿元；此外两宗位于万江的商住用地，就没有之前的那么激烈，拍卖仅有三家开发商参与。

虽然8月中旬东莞土地市场依然火热，但各大开发商不再盲目高价拿地；唱主角的依然是外来开发商。在二套房贷节节收紧，宏观政策微调的内外部敏感环境下，各大开发商都相对谨慎了许多，不再盲目高价囤积土地，因为贸然的高价拿地也会给开发商后续的项目运作带来成本压力，而根据目前的实际成交价来看，还是比较理性的。

在接下来的9月份，商住、商业用地的供应规模将大幅减少，并且绝大部分位于镇区，可以预见土地市场的关注度会有所沉寂；其中土地供应主要以工业科研用地为主，特别是松山湖北部工业城是工业用地的热点区域，而对于南城宏图片区总部经济带的商业用地，虽然政府表示会在近期陆续上市，但目前依然没有明确的供应时间，一旦这些土地集中供应，将有效填补近年城区商业用地的缺口。

8月住宅成交量环比降3成

中原地产研究数据显示，8月商品住宅市场成交量下降超过三成，而合富辉煌的数据也同样印证了近期住宅成交受二手房贷影响下滑，上周全市一手住宅签约面积较2009年2月以来周成交最高峰时期大幅减少五成，当前成交量基本回落至今年年初水平。主要是二套房贷收紧政策明朗后，部分改善和投资需求释放受阻。从各种住宅物业受二套房贷收紧的影响程度分析，别墅、超大户豪宅洋房、楼栋单位由于一次性付款为主，基本不受影响；由于东莞人均居住面积比较高，二次置业基本都属于改善性需求，仍然能够享受首套置业优惠政策，因此对于非合拼的大户型洋房而言，受政策影响都比较小；而合拼大户型洋房、小户型公寓投资的情况则受到政策的限制，这些需求受阻导致成交量的下滑。

另外，股市的深幅快速调整对市场信心打击较大，消费、投资意愿在短期都受到平抑，东莞楼市供需结构性失衡状况仍然没有得到缓解，这些因素都促使市场短期的观望情绪比较严重。