中国银根紧缩 东莞二手房交易惨淡楼市跳水可能性小

    2014年春节后，本是属于传统的楼市复苏阶段，然而中国楼市却传来各种贷款难、楼盘大降价之类的声音。购房者也开始人心惶惶，银根收紧、利率上浮，这时候买房非最佳选择？房贷紧张、购房者可能会更倾向大品牌房企，中小型房企备受压力，资金难回笼如何解？降价促销会不会是接下来开发商普遍采取的手段？以上问题在东莞的情况是怎么样的？跟随房掌柜记者的调查一起来揭晓。

房贷利率提高

    银行：贷款收紧 开发贷款审批更谨慎

    2014年来东莞贷款政策持续收紧，多数一手、二手房的银行房贷利率上浮至10%-35%、甚至出现停贷。与此同时，房地产开发贷款也变得更加谨慎。

    银行针对房地产贷款的发放更加审慎，防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。据建行一位工作人员透露，现在银行方面对房贷十分谨慎，一方面由于互联网金融的兴起，如余额宝等理财方式的出现，银行在存款业务方面相比之前受到一定冲击；另一方面，按照建行风险管理体制，风险管理要控制在千分之一的幅度内，而要控制好这个幅度，面对房贷，不管是购房者贷款还是开发商的开发贷，将会更加谨慎。

    不过，工、农、中、建行四大银行均表示房地产信贷政策没有变化。招商、民生、中信、光大、东莞银行等近期也未调整房地产信贷政策。交行一位信贷部工作人员告诉房掌柜记者，交行房贷业务一直正常开展，只会根据客户提交的资料进行审核，延长银行放款时间。  

据中国人民银行东莞市中心支行发布2014年1月份金融统计数据报告，截至2014年1月末，东莞市房地产贷款余额1399.1亿元，比上年末增加26.5亿元。其中，购房贷款余额1132.5亿元，比上年末增加12.7亿元；房地产开发贷款余额266.6亿元，比上年末增加13.8亿元。相对而言，东莞房贷额度相对充足。（李平）

楼盘现场：购房者现观望 但整体理性

目前银行放贷处于偏紧状态，个别银行除了合作开发商外，并不对外开办个人房贷业务。房贷收紧的情况下，对楼盘销售会产生什么影响？

    房掌柜记者相继走访了东莞东城南城的部分楼盘，虽然东莞银根收紧，但前来咨询看楼的人依然不减。格兰名筑的销售员何小姐告诉房掌柜记者，格兰名筑开年后前来咨询看楼的人比较多，特别是周末。由于格兰名筑地理位置优越，且主打97-146㎡三房四房，目前销量不错，平均每周成交20套左右。何小姐表示虽然房贷收紧，银行审批要比平时慢两到三个月，但由于客户不着急搬进去住，大都数人还是选择接受。

    不过，也有期待房价下降选择观望的，比如张先生。张先生得知杭州、广州部分楼盘出现大降价的消息后，认为在一线城市的影响下，“东莞房价应该降一降了”，于是坚定了观望的信心。

    虽然一线城市商品房降价的冲击还未波及到东莞这座城市，但这样的震荡究竟会给东莞楼市带来多大的影响呢？对此，房掌柜记者采访了有着多年售楼经验的置业经理方先生。方先生表示相对于一线楼市的发展行情，东莞不太可能发生大幅度的降价促销，但如平常一样楼盘打折促销还是会有，但不太明显；对于选择举棋不定的购房者来说，他们将推迟购房计划，继续持观望状态，对于急切想买房的客户他们依旧会选择买房。“我们项目目前在售160-180㎡的大宅，客户大都是置换型”方先生表示置换型客户关心的是如何能买到称心如意的房子，房贷收紧的影响不大。

君珆花园效果图

据房掌柜了解，东莞市场上目前有“特价房”、“一口价”、“XX抵几折”、“首付几万起”等降价让利的促销策略，如君珆花园推一口价特惠单位、恒大帝景湖景洋房首付6万起、御庭山74-144洋房5000抵98折、万科金域松湖10套一口价特价房等。虽然这些优惠可能与贷款收紧无关，但也是为购房者提供了一定的好选择。（郑洁）

    二手房市场：交易惨淡 多家中介年后“零成交”

    在近日的地产中介走访中，房掌柜记者得知，由于银行银根收紧，房贷利率上浮、按揭贷款申请难度加大、二手房业主放盘期望过高等因素影响，东莞二手房市场成交陷入困境，成交数据大幅下滑。据房掌柜不完全统计，2014年1月东莞二手房各个街镇网签量共2604套，相较2013年12月的3860套，环比下跌33%。多家中介门店在年后更是出现“零成交”的现象。

    邦得地产张灿生告诉房掌柜记者，他回东莞上班已经有大半个月，目前为止没有卖出一套房。“前来咨询的客户寥寥无几，偌大的店铺非常冷清。”张灿生郁闷地告诉记者。据了解，邦得地产所在的世博商圈房产中介达40余家，记者走访10余家二手房中介门店，发现多家中介店铺年后出现“零成交”的状况，像张灿生一样认为今年市场比较冷的中介销售也不在少数。

     金信联行房产经纪人赵小姐告诉记者，现在购房者的观望情绪浓重，出手购房的欲望不强，“部分客户认为今年房价可能会下滑，准备过段时间再看看。”赵小姐说。业内人士分析认为：一是东莞春节期间楼市惯性“冬眠”，春节过后东莞楼市才逐步复苏；二是银行贷款政策的进一步收紧给市场笼罩了一层阴影；三是有些银行停发二手房贷，导致客户流向一手房等多重因素影响，多家中介年后出现下挫，甚至“零成交”现象，导致二手住宅成交惨淡。（郑洁）

金信联行

    购房者：虽希望房价降 更多理智对待

    据东莞中原市场研究部监测最新数据显示，春节回来后，即房贷收紧信息出现以来，2014.2.17-2.23一周商品房成交套数1302套，环比下降7.33%；住宅成交成交金额8.52亿元，成交均价为9121元/㎡，环比下降3.57%；住宅成交均价为9121元/㎡，环比下降3.57%。

    从个盘的成交价格方面看，大部分楼盘的价格仍然高企不下，但有个别楼盘出现了价格松动现象，如中信观澜凯旋城9栋、10栋、11栋成交价格明显低于以往周次成交均价，降幅在300元起，特别是9栋成交26套，均价为9099元/㎡，与加推以来的平均值9355元/㎡，下降2.74%。东莞中原市场研究部分析，这种情况不排除是为了减少购房者的观望情绪，然而那些等待楼盘楼价跳水的观望者纯属于非理性的购房行为，建议东莞购房者理性入市。

    来自虎门的购房者李先生表示赞同东莞中原的建议，他认为东莞楼市整体比较健康，房价大起大落可能性不大，作为东莞的购房者还是保持理性比较好，没必要期待降价。“正好，可以趁其他人观望、开发商给优惠的时候，出手性价比高的楼盘”。

    “我当然希望房价能够降得低一点了。不过你看我已经认筹了，也已经挑选了房子，就因为房贷利率的事情退了，也不合适。再说了，你现在退了，就等着房价降或者房贷利率下调，万一人家就是不降不调、反而上涨上调，不是更加得不偿失？”中惠卡丽兰的一准业主分析说，买房子嘛，买得过就赶紧，考虑太多很容易一场空。

已经看房1年多的准婚族王先生则表示，作为实实在在的刚需购房者，房价高点低点、利息高点低点都是正常的市场规律，关键是先要自己找到适合自己要求和经济实力的房子。“目前东莞购房者出现了观望情绪，我相信是少部分的，他们想等着房价降我当然是理解的，毕竟谁都想让成本能低则低。我自己嘛，看到合适的，该买还得买”。（刘金花）

    开发商：东莞楼市跳水可能性小 大房企更有信心

    对于银根缩紧、房贷利率上涨可能产生的影响，光大地产营销总监张永康认为，房贷利率上浮对东莞房产市场影响不大，东莞楼市将依然呈平稳态势，一方面由于东莞客户量比较稳定，不管是东莞本地人口还是外来人口，对住宅的需求程度依然较大；另一方面，东莞靠近深圳、广州，有着深圳、广州等地的潜在消费者，就拿年后住宅成交量来看，多个区域都表现了良好的成交回升势头，其中临深片区成交非常活跃，在2月17至23日一周当中共计成交339套。其中塘厦成交169套，凤岗共计成交88套。

    而对于受房贷利率影响，一些开发商采取降价促销的做法，张永康表示，开发商适当的让利将促使持币观望者加快入市。买卖双方互赢互利有利于东莞楼市健康发展，东莞楼盘楼价出现跳水的可能性比较低，东莞会不会出现“退房潮”这种说法还是有待考证，因为东莞楼市整体格局还是很健康，投资比例相对较低，基本以自住需求为主，而这说明市场需求尚比较大，足够支撑东莞楼市成交。

    不过在谈到光大是否也会加入降价让利的大军时，张永康信心十足的表示，锦绣山河在东莞市民中有着不错的口碑，今年天骄御峰、光大江与城将入市，他表示，自己非常看好东莞市场，不会以降价的方式来应对房贷利率上涨。

光大锦绣山河效果图

富通地产常务副总经理姜沣桐表示，现在国家政策已非常明确，通过紧缩信贷政策将不擅长做房地产的企业挤出市场，同时通过信贷政策抑制需求、提高利率、设置门槛，对于可能存在的泡沫的楼市来说更治本。目前东莞各大金融机构早已严审批按揭贷款，虽无正式发文，但执行过程明显严格了很多，甚至部分银行已经停止贷款。而一旦给开发商的贷款从严，甚至减缓放款速度后，对资金紧张的开发商来说，只能逼迫其甩货、降价来回笼资金，若贷款审批难的现象时间一长，资金不足的开发商可能就撑不住了。总体而言，东莞开发商对信贷紧张有一定的准备，房地产市场会更加分化，楼市跳水可能性小。

    此外，万科、恒大、碧桂园在2014年1月的销售业绩呈现上涨势头。这些大房企对市场反应敏捷，能快速对房贷利率上浮作出应对举措，面对楼市风波，显得十分从容。

    香樟1号开发商基裕泰地产财务总监李琦告诉房掌柜记者，目前房贷利率上浮对旗下的项目销售影响不大，一方面由于所开发的项目比较小，且路段、户型、价格等相对合理，对于东莞这样一个比较稳健的市场而言，项目还是比较受市场欢迎；另一方面，虽然房贷利率有所上浮，但从购房者的利益出发，都会选者有利于购房者的银行合作，总体而言，没有太大的波动。而对于楼市跳水这一说法，李琦表示，这还得看市场整体情况，不好下判断。

    也有一些开发商对市场表现出担忧。房掌柜记者了解到，新世纪的道滘新项目君汇半岛推迟了开盘活动，东莞君汇半岛销售总监陈穗光表示，目前市场并不乐观，信贷政策不断收紧，多地的降价风潮加重了消费者的观望情绪。

    据了解，年前有不少开发商放出风声，一开年就开盘，但是年后由于房贷利率优惠取消，放款时间长，让他们延后了开盘的脚步。如横沥名巨·中央花园已在去年12月中下旬开放接待中心、卓越时代广场也于今年1月1日开放营销中心，但是年后两者预期的开盘时间均延迟。（李平）

专家：购房者会观望 但对东莞楼市影响不大

    东莞房地产业协会秘书长陈骏良认为，现在的融资贷款、按揭贷款、利率上浮等金融政策，对东莞楼市来说，有一定影响。去年下半年以前，购买商品房基本能够享受8 .5折基准利率优惠，但现在大多数都上浮了，部分甚至上浮了30%。经济大环境不是很好，大家挣钱更难了，这就导致购房者买房的成本压力更大了。

    知名房地产专家韩世同认为，银根紧缩对开发商的影响主要集中在中小开发商。退房潮暂时不会大爆发，如果房贷持续紧张则会导致退房潮。韩世同分析称：“购房者对于买房这一大事一般经过深思熟虑，下定之后因为政策稍有改变就退房是比较少的情况，然而如果等待贷款时间过长，在这过程中楼盘大幅降价，那必定引发退房现象。”目前，杭州、广州等城市率先爆发的降价促销也让不少购房者心生犹豫，观望的情绪蔓延。

    东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，随着广深客外溢，东莞购房的需求并未减少，从供需关系来看，东莞还属健康。面对信贷政策收紧，放款比较慢，再加上杭州、温州等城市出现房价下调现象，消费者心理或多或少会出现观望情绪。而开发商为了回笼资金，只能通过销售等渠道来打破这种观望，特价房、加大优惠力度和折扣成为开发商的首选方式。东莞房价还有下调的可能性。

车德锐

    合富辉煌李兴旺表示，虽然目前全国爆发银根紧缩的情况对房地产市场影响较大，但是并不表示完全无法贷款。引发银根紧缩的原因主要是2013年以来房地产热度过高，且多个城市楼市泡沫大。当下的形势对中小开发商将是大考验，贷款困难，购房者会更倾向于在贷款方面更有保障的大品牌房企的产品。

    作为二线城市的东莞，李兴旺认为目前的贷款紧张局面对东莞影响不大，东莞楼市发展平稳，房价理性，泡沫小，2013年涨幅也在合理范围之内。所谓的“退房潮”在东莞也会是极少数的现象。“东莞楼市目前还处于供不应求的情况，一手住宅存量少，因为银根紧缩问题而导致多楼盘降价促销的情况短期内不会出现，甚至有些楼盘还根据市场供求关系而提高价格”。

李兴旺

    据瑞峰置业研究部分析，2014年春节后东莞的市场行情尤为低迷，成交数量明显减少，尤其是二手市场，有的门店甚至出现0成交记录。这与今年东莞贷款政策持续收紧有关，多数一手、二手房银行的房贷利率上浮至10%-30%，有不少银行甚至停贷，贷款申请难与购房成本的提高，这使得相当一部分意向购房者退却。（詹奕华）