东莞楼市金九变铜九 开发商采用高调营销来救场

又到“金九银十”，又到了一个商家疯狂掘金的重要时段，然而，楼市的“金九银十”却并未如期到来。东莞市房产管理局公众信息网数据显示，8月以来，随着市场可售货量减少，楼市成交下滑明显。在成交量连跌数周后，楼市信心也在逐渐减弱，预期的不明朗同样困扰着开发商和置业者。

为此，即将推出新产品的开发商纷纷高调营销“救场”，通过产品亮相、开放样板房、新品认筹等活动预热市场。采访中记者发现，今年东莞楼市的营销更为“实在”，更偏重成交效果。

现象：推货高潮渐至 开发商连环出招

记者连日踩盘发现，东莞楼市推货高潮渐至，除明显增多的广告营销攻势外，楼盘现场活动也是层出不穷。其中，营销力度最大的莫过于光大地产旗下的项目，黄旗印象和景湖时代城两新盘同一天开放销售中心、同一天开放样板房、新品认筹，成功制造了强大的舆论效应；除此之外，9月5日，黄旗印象举办了一场别开生面的拉斯维加斯体验活动，吸引了众多莞人现场“豪赌”；而景湖时代城则将于明天晚上在项目现场上演一出原版的《歌剧魅影》；锦绣山河在新中国60年华诞时，将携手《建国大业》剧组，举办新中国60华诞大型晚会，并于国庆期间开放大型光雕公园。

而在东莞楼市营销中，“风水讲座”也是一个既经济又有效的营销手段，所以三正·卧龙山花园请来了麦玲玲，中信·森林湖找来堪舆大师黄震宇。另外，还有某些楼盘通过举办音乐酒会、名流晚宴的方式进行营销推广，如金域中央、第一国际、星河湾等。而主打宜居文化生活的楼盘，则通过文化学习班来聚集人气，像星河传说搞起了外教英语角，江南第一城办起了国学班、书法大赛等。

看点：营销“由虚渐实” 偏重成交效果

业内人士认为，“金九银十”期间，东莞有多个新盘上市，在售老盘也将加推新货，在一个时间段内形成集中推货的局势，在“新盘打品牌，新货抢眼球”的竞争下，发展商必然要采用一些营销手段，赢得人气和经济效益。

记者通过采访发现，今年东莞楼市的营销更为“实在”，与往年眼花缭乱的名人活动、赛事赞助、奢侈品派对等活动相比，今年营销更偏重成交效果，而不是仅仅为了吸引眼球。“以前的产品宣传更多的是在形象上下功夫，而对产品核心点的叙述较欠缺。”黄旗印象项目经理凌展飞认为，随着客户对房地产市场熟知度的提升，更多要以项目的价值、项目的差异化核心卖点为主，所以在未来的营销表达形式上应更直接和清晰。

原因：消费者更理性 价格营销最吃香

“发展商营销由虚渐实，一方面与开发商刻意低调有关。在经历了去年的‘寒冬’后，很多开发商在今年都格外谨慎，均未制定大型营销计划；加上上半年出乎意料的回暖，开发商在抓紧‘吸金’的同时，大多都把营销抛置脑后。”业内人士张国平分析认为，另一方面，发展商的营销策略也是由东莞置业者的“胃口”决定的。在历年营销活动和楼市概念的冲击下，东莞的消费者对营销“免疫”能力更高，更多置业者信赖好品质加真实惠，而不是“乱花迷人眼”的生活方式和产品概念。

张国平表示，赠送、优惠和折扣始终是吸引消费者的“黄金法则”。事实上，随着市场变化的加剧，目前价格营销依然占据主力地位；尤其是一些针对首次置业者的项目，价格营销手段十分明显，如在诚意登记期间的“2万元抵5万元”、“3万元抵10万元”、“5000元认筹金，开盘可享88折”、“购房送契税”等。

此外，不少开发商还重新祭出了“交置业基金加倍抵消房款”、“送全屋非毛坯修”、“额外送面积”等东莞置业者所熟知的营销手段。对于开发商而言，以“小优小惠”吸引置业者，再根据成交效果随时调整折扣力度，虽然简单，但不失为务实的营销策略。