瑞峰：东莞楼市回暖量升价跌 樟木头塘厦夺周冠亚军

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：“松绑”限购目的在于纠偏误伤刚需 东莞投资环境被众投资企业认可

　　全国层面：继温州传出上报松绑限购的方案后，日前，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。目前全国房价涨幅收窄和下跌城市数量不断增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。本轮“松绑”限购的讨论，更多意义是地方政府在给开发商打气，从而稳定房地产市场。

　　一方面，在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但空间很小，最多是纠偏误伤刚需的政策，因为楼市去投资化的大方向不会改变。另一方面，对于放松限购本身，业内不少专家也认为不会对市场起到立竿见影的“反转”作用。

　　东莞层面：目前，新莞人子女积分入读公校政策正式出台，在莞拥有房产所能拿到的积分大幅上调，可拿到30-40分。政府部门表示此项调整主要是希望申请者能扎根东莞，扎根东莞必定要解决家庭住房问题，该项政策也在一定程度上推动了东莞房地产市场的发展。

　　继“中国第一百货”北京王府井百货集团与东莞市人民政府签订战略合作框架协议后，本周，东莞实业投资控股集团有限公司、首铸集团有限公司与东莞市签订战略合作协议，该项目将在莞建设国际大型商业卖场、连锁餐饮服务、甲级写字楼及相关配套设施等在内的大型商业综合体。各大企业纷纷进驻东莞的举动充分肯定了东莞的投资环境，但同时也隐藏着供大于求的风险。

　　2、新增供应：营销旺季红五月降至 本周或将有9个项目加推

　　上周，东莞全市仅有厚街的湖景壹号花园有加推，共推126套158-200㎡的四房和6套370㎡的新品上市。随着5月营销旺季的逐渐接近，冷清两个多月东莞房地产供应市场将迎来新一轮的供应高峰。从近期东莞新拿预售证的项目来看，本周有9个项目或将在东莞房管局上新增备案，住宅供应面积将达16万㎡。

　　3、成交情况：近期开盘项目去货理想 楼市成交恢复至年前水平

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，同比下滑6%，环比上涨37%，成交面积10.23万㎡，环比上涨28%，同比基本持平，东莞楼市成交恢复至年前水平，“火热”态势将愈演愈烈。原因有：一、随着买卖双方对宏观环境的利空消息逐步消化，观望情绪有所松动，近期开盘的项目去货理想，如花香十二院、保利生态城、汉唐蜜园、万科金域松湖等项目去货皆在6成以上，尤其是保利生态城首推400套98-130㎡洋房单位，去化率达到95%，且进行快速网签，成为上周领冠项目;二、“五一”旺季临近，开发商推货热情日渐高涨，认筹蓄客及促销活动频率高，如厚街万达御湖公馆样板房开放韩星蔡妍助阵，嘉宏·松湖里的鱼“为爱，YO起跑”千人公益长跑大赛启动报名，恒大华府VIP诚意登记盛启等;三、临深片区得益于深圳客的批量进入，成交持续热闹，强劲的需求或将支撑片区未来几周成交继续领先全市。

　　非住宅方面，套数和面积环比皆出现下滑，主要是因为上周签约车位产品有所下滑，商铺和写字楼产品签约更是一般，商铺签约最高是中央财津(11套)、写字楼为观澜湖君悦山(10套)无法维持非住宅市场继续旺销的势头。不过，上周末香市1号车位产品盛大开盘，本周非住宅成交有望再度冲高。

　　4、成交均价：中低单价项目签约比例居高 均价小幅下滑至8967元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8967元/㎡，环比下滑3%。主要因为：1、上周签约突出的项目，均价在6500-8300元/㎡居多，如洋房排名前列的保利生态城签约187套、均价为8218元/㎡，万科朗润园56套、均价7915元/㎡，花香十二院55套、均价为6598元/㎡等项目，小幅拉低整体的均价;2、单价过万的镇区签约量有所减少，上周仅有南城、东城、大朗、长安、大岭山五大区域过万;3、为快速去货，部分新开项目入市均价比预期略有下滑。

　　5、区域供需：临深片区领先 保利生态城规模签约支持樟木头夺冠

　　上周有31个镇区有住宅成交，临深片区成交依然领先，连续两周稳拿冠亚军。其中樟木头排名冠军，主力盘是保利生态城成交188套，贡献最大;塘厦排名亚军，由万科朗润园(56套)、中信观澜凯旋城(31套)两大项目持续热销所支撑的;厚街排名季军，主力项目是花香十二院(62套)、世纪绿洲二期(11套)等。均价方面，单价过万的有南城、东城、大朗、长安、大岭山五大区域。

　　6、产品成交： 70-100㎡刚需户型持续热销 别墅结束下滑的趋势

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需产品持续热销，上周有501套的签约量，环比上涨5成多;100-130㎡首次改善产品签约197套，环比上涨56%，呈现持续上升的态势;130㎡大户型产品大户型产品依然增长缓慢，其中130-160㎡去货较为平稳，相对理想;别墅成交28套，环比涨115%，结束下滑的趋势。

　　二、东莞房地产市场

　　1、土地市场

　　1.1待拍土地：本周无待拍商住/商服用地信息

　　1.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

　　1.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

　　2、房地产市场

　　2.1新开工：4个全新项目动土 品牌房企实力雄厚支撑个盘大幅开工

　　上周开工市场迎来了春节以来的开工热潮，本周总开工量达64万㎡;其中住宅面积约46.98万㎡，环比上涨四倍多;非住宅面积约17.32万㎡，环比上涨近四十倍。

　　从开工项目来看，4个项目皆是全新开工，且项目开工量都比较大;其中企石的鼎峰碧桂园、石龙的海伦堡花园和东城的卓越商业广场是整个项目一起动工;而虎门万科城虽然是分期动土，但本次动工量也较大，总开工量达24万㎡。另外，上周开工项目皆是资金实力较为雄厚的品牌开发商，对东莞楼市的看好以及自身的品牌效应支撑项目大幅开工。

　　2.2新增供应：上周仅湖景壹号洋房加推 本周住宅供应或将达16万㎡

　　上周，东莞全市仅有厚街的湖景壹号花园加推，共有126套158-200㎡的四房和6套370㎡的新品上市，合计加推面积约2.54万㎡。

　　随着5月营销旺季的逐渐接近，冷清两个多月的东莞房地产供应市场将迎来新一轮的供应高峰。从近期东莞新拿预售证的项目来看，本周有9个项目或将在东莞房管局上新增备案，分别是香樟1号、尚书悦府、新世纪海涛居、格兰名筑、锦绣山河四期、翡翠山河三期、恒大御湖、丰泰观山碧水和汇景凯伦湾，住宅供应面积将达16万㎡。

　　2.3楼市成交

　　2.3.1总体情况：近期开盘项目去货理想 楼市成交恢复至年前水平

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，同比下滑6%，环比上涨37%，成交面积10.23万㎡，环比上涨28%，同比基本持平，东莞楼市成交恢复至年前水平，“火热”态势将愈演愈烈。

　　非住宅方面，套数和面积环比皆出现下滑，主要是因为上周签约车位产品有所下滑，商铺和写字楼产品签约更是一般，商铺签约最高是中央财津(11套)、写字楼为观澜湖君悦山(10套)无法维持非住宅市场继续旺销的态势。不过，上周末香市1号车位产品盛大开盘，本周非住宅成交有望再度冲高。

　　2.3.2供需量价走势： 中低单价项目签约比例居高 均价小幅下滑至为8967元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8967元/㎡，环比下滑3%。主要因为：1、上周签约突出的项目，均价在6500-8300元/㎡居多，如洋房排名前列保利生态城签约187套、均价为8218元/㎡，万科朗润园56套、均价7915元/㎡，花香十二院55套，均价为6598元/㎡等项目，小幅拉低整体的均价;2、单价过万的镇区有所减少，上周仅有南城、东城、大朗、长安、大岭山五大区域过万;3、为快速去货，部分新开项目入市均价比预期小幅下调。

　　2.3.3物业类型成交：洋房签约595套为主力 车位产品持续热销

　　2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品仍是主流 别墅签约日渐冷淡

　　2.3.5成交排名

　　2.3.5.1区域成交排名: 临深片区领先 保利生态城规模签约支持樟木头夺冠

　　上周有31个镇区有住宅成交，临深片区成交依然领先，连续两周稳拿冠亚军。其中樟木头排名冠军，主力盘是保利生态城成交188套，贡献最大;塘厦排名亚军，由万科朗润园(56套)、中信观澜凯旋城(31套)两大项目持续热销所支撑的;厚街排名季军，主力项目是花香十二院(62套)、世纪绿洲二期(11套)等。均价方面，过万的有南城、东城、大朗、长安、大岭山五大区域。

　　2.3.5.2个盘成交排名(按套数)

　　注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

　　2.3.6成交明细

　　2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力 占总体36.4%

　　2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-350㎡别墅产品比例高 占总量28.6%

　　2.3.6.3住宅各单价区间成交：以9000-11000元/㎡成交产品为主 占总量32.7%

　　2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交为主线 占总量近7成

　　2.3.7楼盘活动： 认筹项目加大营销力度 为五月开盘备足马力

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1 GDP：一季度7.4% 经济二季度有望回升

　　根据国家统计局16日披露的数据，一季度GDP同比增长7.4%，低于全年7.5%的目标，创六个季度的新低。值得一提的是，经济运行也在显现积极信号。比如，3月固定资产投资中的基础设施投资和制造业投资增速相比年已经有所回升，第三产业增加值占GDP的比重为49%，比去年同期提高，这也表明经济结构调整和转型升级取得初步成效。

　　3.1.1.2 、国土部：第二季度住宅地价上涨态势或将趋稳

　　国土部网站15日消息，中国土地勘测规划院就《2014年一季度全国城市地价监测成果》举行新闻发布会。会上预计，2014年第二季度，我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨;城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。

　　3.1.1.3 新供给观频现经济决策 宏观调控呈现多元化

　　4月17日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，国务院总理李克强在博鳌论坛上说的三大动力同时涵盖了供给和需求，体现了从需求端管理、供给端施策的新思路。与传统“需求管理”主要通过刺激消费、出口，加大投资提振经济相比，“供给管理”则是通过解除对人口、制度、土地、资源、金融、创新等抑制，增加有效供给，提振经济活力。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1 发改委：将从5方面推进新型城镇化

　　“当前和今后的一段时期，将推进包括人口、土地、资金、住房、生态保护等5个方面的改革。”国家发改委主任徐绍史4月19日表示，改革开放以来的快速城镇化，积累的矛盾问题日益凸显，走中国新型城镇化之路，涉及多方面的体制机制创新。避免再出现特大城市“城市病”严重现象，实施差别化落户政策，吸收社会资本参与城建，完善城镇建设征地制度。

　　3.1.2.2广东率先进行不动产登记试点

　　在《不动产统一登记条例》进入出台倒计时的阶段，越来越多关于地方试点的消息开始曝光。广东省国土厅已成立不动产统一登记工作领导小组及办公室，拉开了全省不动产统一登记准备工作的序幕。广东省国土厅相关负责人介绍，广东有可能先选择广州、深圳进行试点，再向全省铺开。业内认为，广深因房地产产权属性相对简单，市场较稳定，很可能成为继此前确定了江苏等二线城市后率先进行不动产登记试点的一线城市，为北京、上海铺路，探索经验。

　　3.1.2.3上海：探索住房反向抵押养老保险

　　上海市政府近期发文要求完善养老服务土地、税费等政策体系。到2020年上海全面建成涵盖养老服务供给体系、保障体系、政策支撑体系、需求评估体系、行业监管体系“五位一体”的社会养老服务体系。

　　在土地政策方面，上海市政府进一步明确公办养老机构和民办非营利性养老机构享有同等用地政策。《实施意见》还根据上海市实际情况规定，养老机构使用有线电视，按市有关规定享受付费优惠。在财政补贴政策方面，完善政府购买为老服务目录和办法等制度，积极探索和推进基本养老服务补需方的财政补贴政策和机制。在拓展融资渠道方面，探索老年人住房反向抵押养老保险，鼓励发展各类养老服务业保险产品。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1 78家央企加速退出房地产

　　据悉，国务院国有资产监督管理委员会正推进新设国有资本运营公司，部分央企将纳入试点。房地产央企将成为本轮改革的主体之一，如果改革能够顺利完成，将会加速78家央企退出房地产的步伐。

　　国有资本运营公司争议已久的产权归属问题已经落定。国有资本运营公司将直接隶属于国资委，已被国资委全面深化改革领导小组写入2014年工作要点，具体正式文件的出台将在10月份。关于房地产行业的央企改革，未来要面临的一大环境变化，可能就是集团母公司层面股份制改造的可能性。比如中信股份整体注入香港上市公司中信泰富、中国建筑将中建地产注入香港上市公司中海地产，这种集团的再造，或将有利于激发集团的市场化活力。或许，这一轮涉及央企与地方国企的改革浪潮，也将冲击目前房地产行业的格局。

　　3.1.3.2大量社会资金从楼市向股市回流

　　近日，部分商业银行传出房贷政策收紧的消息，杭州等二三线城市房价出现下跌。在市场看空楼市的同时，人们将关注的目光投向股市。对此，专家表示，为了规避房地产泡沫风险，大量社会游资及私募股权基金应该从楼市抽离，同时做出新的投资选择，最理想的“避难所”应该是仍处在大底部的中国股市。因此，房市下跌有利于资金向股市回流。

　　3.1.3.3 反腐是房地产最大的调控

　　腐败行为在房地产行业应该说是尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。反腐本身就是制止不正当交易，包括幕后交易和灰色收入，反腐把这些非刚性需求的腐败购买力抑制了，特别是对于高端房子的需求，由于腐败造成的虚高的房价也就是被抑制住了。

　　从长期来看，随着城镇化发展的进程加快，房地产会有很好的前景。然而，买了就能赚钱的阶段已经过去了，整个行业的增长速率会放慢。现在一线城市房价已经说是被控制住了，其他城市的房价也是稳中有降。如果这个趋势能保持下去，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。

　　3.1.3.4北京：一季度豪宅成交量跌三成

　　数据显示，今年一季度，北京豪宅成交量环比去年四季度跌幅逾三成。北京全市成交总价超千万的新建商品住宅的交易量为524套，环比上年四季度的771套减少247套，跌幅逾三成，同比去年一季度的660套减少136套，跌幅逾二成。其中，总价超千万的别墅类产品的成交总量为158套，较上年四季度下跌40%，同比上年一季度上涨10%。价格方面，总价超千万的新建商品住宅的均价为50214元/平方米，环比增长2.8%。

　　3.1.3.5 上海：可开发土地接近极限

　　上海宣告今年启动新一轮城市总体规划，《上海市城市总体规划(1999-2020年)》显示，上海常住人口规模在2020年规划为1800万左右，而去年这一数字就突破了2400万。同时，上海建设用地规模也超过了3000平方公里，同样突破了当时规划的上限。据了解，上海市域面积加之滩涂等新生面积，现为6800平方公里左右。而按照生态环保原则及可持续发展规律，城市建设用地规模不宜超过总面积一半。

　　3.1.3.6 深圳：宝安养老地块拍卖

　　全国首例养老用地在深圳试水挂牌公开出让，最终分别以4亿和2.8亿元的价格被两家非房地产企业收入囊中，该价格高出起拍价5-7倍。位于宝安中心区的“A001-0198”地块，建筑面积仅为27000平方米，楼面地价高达14815元/平方米;位于龙华新区民治街道的“A805-0052”地块，建筑面积15220平方米，起拍总价4000万元。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1 我市签约“首铸”建大型商业综合体

　　东莞实业投资控股集团有限公司、首铸集团有限公司与东莞市进行合作签约，签约金额为13亿美元。项目内容：建设国际大型商业卖场、连锁餐饮服务、甲级写字楼及相关配套设施等在内的大型商业综合体。

　　3.2.1.2 市重大项目增至160个 新增云计算中心等4项

　　4月17日经市重大项目领导小组批准，近日新增市重大建设项目4个，分别为：茶山康盛集团创富中心项目由重大预备项目转为重大建设项目，东莞中国科学院云计算产业技术创新与育成中心项目、寮步深圳波顿香料项目、桥头嘉颐实业有限公司项目等3个项目增补为重大建设项目。截至目前，共有160个市重大建设项目。市重大办有关负责人表示，接下来将强力推进28个领取开工许可证的项目如期开工。

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1新莞人子女积分入读公校政策正式出台

　　4月14日，市政府正式发布《2014年东莞市义务教育阶段新莞人子女积分制入学积分方案》。新办法中，新莞人子女入读公办学校的“门槛”再次降低。最大亮点在于：在莞拥有房产所能拿到的积分大幅上调，可拿到30-40分。新莞人子女积分入读公校政策正式出台。

　　今年新政策，主要是积分项目的分值比重进行了“微调”，以及增加了个别积分项目。比方说，文化程度、义务献血和居所三方面的分值有所降低，在莞服务年限、在莞居住时间两方面的时间划分计分有所微调。

　　不过，最大亮点在于：在莞拥有房产所能拿到的积分大幅上调，可拿到30-40分。

　　3.2.2.2 引进创新科研团队最高奖千万

　　4月16日，市政府常务会议还审议通过了《东莞市引进创新科研团队项目实施管理暂行办法》，明确申报对象是处于国内外先进水平、对我市产业转型升级有重大影响、能带来重大经济效益和社会效益的创新科研团队。办法明确，引进创新科研团队按其层次、创新能力及项目先进性评定为A、B、C三个等级，分别一次性给予1000万元、800万元、500万元的经费资助。在团队项目通过结题验收后，我市将根据引进团队的层次、项目实施情况以及对经济产业发展贡献，一次性给予总额不高于其立项资助经费额度的奖励经费。