中原：东莞4月土地市场冷清 5月多宗优质地块将上市

　　一季度全国GDP同比增长7.4%，经济增速已连续两个季度放缓。经济下行压力明显，政府推出减少微企业税收、农村银行降准等措施微刺激经济，预计第二季度“稳增长”抬头。回归东莞经济，一季度GDP同比增长7.3%，仅微小高于全省0.1个百分点，略低于全国的平均水平。东莞经济同样面临着下行压力，国际经济的低迷不振，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。由此可以反映，外贸出口的萧条，拉动内需，促进消费成为当前拉动经济增长的重要举措。从南城总部基地、到万达广场、再到王府井、再是丰隆集团万江城市综合体项目以及后市万江、常平出让的地块中仍然有较大的商业比例，这些迹象都在表明政府有意在推动商业地产的发展，通过实力房企的介入，城市标杆项目将遍地开花，提高城市发展的整体档次，这无疑是政府最大的期望值。同时近几年商业和写字楼项目的扎堆放量，将会造成后市较大的消化压力，商业开发存在一定风险。

　　由于信贷收紧持续和外围局部城市的降价之风四起，4月市场仍萦绕着一定的观望情绪，目前房企首要任务是跑量回笼资金，拿地相对谨慎。货币政策难以宽松，融资成本在不断加大，部分房企更是无暇顾及土地市场。本月东莞土地供需同步回落，政府推地力度明显不足。而4月的土地成交只有工业用地和商业用地成交，商住地成交陷入阶段性的断档期，只有一宗商住商业混合用地被新加坡丰隆集团的首铸地产斩获，成为万江的总价高价地。地块周边教育、生态、休闲等资源丰富，居住和购物氛围十分浓厚，高达9.1的容积率，预计该项目将建成集住宅、商业、写字楼等物业类型为一体的城市综合体项目，将建成鸿福地标。

　　一、4月土地供需同步回落，无商住地成交。

　　4月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　4月土地供应依旧乏力，整体土地供应74.35万㎡，环比减少29.43%，同比增加86%。其中商住地供应23.12万㎡，环比增加80.75%，同比增加145.34%，商住地的供应力度明显加大。

　　成交方面，4月东莞土地成交不见明显起色，全市合计成交7宗地块，面积合计22.68万㎡，环比减少41.12%，同比增加7.16%;成交金额为10.51亿元，环比减少63.43%，同比减少23.99%。其中商住地成交出现断档，只有一宗商住商业混合用地成交。价格方面，东莞土地成交单价为2441元/㎡，环比上升18.7%，同比上升19.14%。

　　二、东莞土地市场

　　(一)、土地供应

　　1、工业用地供应大幅减少，整体土地供应量回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞土地供应14宗，面积合计74.35万㎡，环比减少29.43%，同比增加86%。其中商住地供应5宗，面积合计23.12万㎡，环比增加80.75%，同比增加145.34%;商业用地3宗，面积合计16.03万㎡，环比增加4161.31%，同比增加544.14%;工业用地6宗，面积合计35.21万㎡，环比减少61.81%，同比增加27.51%。

　　3月工业用地占整体的比例达到87.5%，而4月工业用地占比仅47.35%，不足一半。工业用地供应大幅减少，拉低整体土地供应量的回落。而商住、商业用地供应出现明显起色，尤其政府着手加大商业用地的推地力度。一季度东莞GDP同比增速7.3%，仅仅高于全省7.2%的0.1个百分点，但却低于全国7.4%。经济下行压力显现，国际经济的低迷不振，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府频繁加大商业用地的推地力度的根本动力。4月供应3宗商业用地，分别是万江一宗、虎门两宗。

　　2、商住地供应依旧低位徘徊，政府推地略显不足。

　　4月供应5宗商住地，全是镇区地块。

　　4月东莞商住地供应5宗，面积合计23.12万㎡，环比增加80.75%，同比增加145.34%，为近11个月的第三低位。4月供应地块全是镇区地块，虎门、常平、石排、东坑、大朗各一宗地块，地块综合素质佳。其中，常平供应一宗占地面积12.07万㎡的商住商业混合用地，由一宗45776㎡的商服用地和一宗74909㎡的R2性质用地构成，地块位于常平卢屋村，靠近天御，占地规模大，商业比例重，预计可以打造为一个多种物业组成的综合体项目。

　　2014年4月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　(二)、土地成交

　　1、 土地交易表现平淡，土地出让金低位徘徊。

　　4月东莞土地成交金额为10.51亿元，环比减少63.43%，同比减少23.99%。从月度走势来看，本月的土地出让金为近12个月以来的第四低位。本月土地交易表现平淡，土地出让金额低位徘徊。

　　2、4月土地成交热度大大降温，土地市场归于沉寂。

　　4月东莞土地合计成交7宗，面积合计22.68万㎡，环比减少41.12%，同比增加7.16%，为2013年以来第二低位的月度成交记录，仅高于去年春节期间的2月份。其中，商住商业混合用地成交1宗，面积合计3.71万㎡;工业用地成交6宗，面积合计18.97万㎡。4月东莞土地市场热度大大降温，土地市场归于沉寂，一方面由于年度供地计划尚未公布，政府推地力度阶段性明显不足;另一方面扫黄影响持续，部分镇区官员或被清查，推地进程被延迟耽搁。再就是市场走势尚未明朗，信贷收紧下开发商的资金链未能有效缓解，拿地意愿阶段性不足。

　　3、4月商住地成交阶段性断档，土地市场进入短暂的调整期。

　　4月商住地成交零成交，土地交投氛围趋于冷清。

　　2013年东莞土地市场成交十分火热，不少房企已拿地储备待后续开发。进入2014年，市场环境受到多重因素波动，开发商现阶段重心放在去库存和销售回笼资金上。市场走势尚未完全明朗，政府推地力度明显不足，本月东莞商住地成交出现断档。4月东莞土地市场进入短暂的调整期，一方面政府尚未开启全年的供地计划，市场缺乏热点优质地块的引领，交投氛围趋冷淡。另一方面信贷收紧和融资成本加大环境下，开发商拿地的积极性受挫。随着后市走势逐渐明朗，政府短期内对土地财政的依赖不变将会加大推地力度，土地升温预期可期。

　　新加坡首铸地产获得万江一宗总价高价地，将打造鸿福地标。

　　4月29日下午15点整，编号2014WG020位于万江坝头村鸿福西路与港口大道交汇处的商服商住地在东莞国土资源交易网上拍卖，占地面积37104平方米，容积率高达9.1，仅低于南城总部基地，根据规划，地块上将建设不低于220米高的地标性质建筑。仅经过一轮报价，FS DONGGUAN NO.1 PTE.LTD.以底价8.9亿元拿下该地块，折合楼面地价2650元/㎡。该地块为万江继2012年12月以来首次拍卖的地块，也是万江区总价高价地。

　　从项目层面来看，地块聚集休闲、教育、生态等资源丰富，直接辐射鸿福商圈，周边已开发金地外滩8号、上东国际、江南世家、精英世家等项目，居住和购物氛围十分浓厚。预计该项目将打造成集住宅、商业、写字楼等多种物业类型的城市综合体，必将成为万江的一个重要中心，成为鸿福圈的地标。

　　从企业层面来看，丰隆集团创立于1963年，是新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商和标杆企业，也是世界跨国性的集房地产、银行与金融服务、酒店等综合类的企业集团。集团在复合地产方面具有一定的竞争力，以万江这宗融合住宅、商业的地块作为起点，能充分发挥自身优势，建立城区地标，打响品牌知名度。

　　从合作层面来看，东莞近年来积极进行产业升级转型，吸引金融业、现代物流业、高新科技产业、房地产业、电子商业、动漫文化产业等相关企业进驻，积累了庞大的一批成长型中小型企业，而且近年来东莞经济复苏强劲，不少企业看好东莞相继进入。楼宇经济下催生的办公和商业需求日益增多，新加坡丰隆地产拿下万江总价高价地，无疑是和政府合作的双赢。

　　2014年4月东莞土地交易明细：

　　四、5月热点区域多宗优质地块上市，土地市场回暖行情可期。

　　5月开发商将全面开启推售计划，新房市场逐渐回暖。5月东莞多宗地块挂牌上市，土地市场将有望走出低潮期。截止5月4日，东莞土地市场挂牌出让16宗地块，面积合计78.77万㎡，其中商住用地上市7宗，面积合计34.1万㎡、商业用地2宗，面积合计12.32万㎡、工业用地7宗，面积合计32.35万㎡。5月东莞有6个区域挂牌出让商住地，包括万江、虎门、常平等热门区域多宗优质地块上市。

　　城区自2013年以来商住地供应一直处于断档状态，5月万江将迎来两宗商住商业用地出让，将会掀起城区久违的土地交易热度。其中编号2014WG028位于万江区拔蛟窝社区占地面积54456㎡，容积率为2.74，起步楼面地价2587元/㎡。地块靠近恒大帝景，该项目当时的楼面地价2511/㎡，当前洋房带非毛坯修9000元/㎡左右。本次出让地块是由四宗地块构成，分别是34486㎡商住混合用地、6695㎡商服用地、6773㎡商服用地和6502㎡地下空间。另一宗商住地是位于万江石美社区占地面积55368㎡，容积率为3，起步楼面地价2860元/㎡。商住面积占50-80%，商服用地占20-50%，地块性质比例更为灵活性。城区土地资源日益稀缺，政府不再像以往一样供应纯住宅开发的商住地，在逐步加大商业用地的比例。楼宇经济下，东莞的经济转型升级催生更多中小企业的回流，由此产生更多办公楼和商业消费的需求。从南城总部基地、到万达广场、再到王府井、再是新加坡丰隆的鸿福地标以及后市供应地块加大商业比例来看，都充分印证东莞政府在致力推进东莞商业地产的发展，一方面是由于外贸出口持续不振，拉动投资和内需成为经济增长的新动力，另一方面城区发展已日益成熟，政府更多是倾向于长期税收收入来增加财政，不再是以往单纯的土地出让金额作为单一的收入。

　　值得关注的是，5月常平将供应一直占地规模达到12万㎡的商住商业混合用地，地块同样是由一直商服用地和商住混合用地组成， 起拍价为38614万元。常平是东莞东部片区房地产开发最热门的区域，当前已聚集万科、卓越、碧桂园、富盈、嘉宏等开发商布局。预计该地块占地规模大，商业比例大，可打造成多种物业的综合体项目，或再度吸引品牌开发商布局。由近两年供应地块可以预见，大规模地块品牌出让，东莞未来几年城市综合体项目将遍地开花，房地产开发进一步成熟。同时商业将会迎来集中放量，商业消化存在一定压力。

　　2014年5月东莞挂牌上市土地情况一览：