瑞峰：东莞新增供应临深占主角 楼市整体签约降两成

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境： 楼市销售疲软房企面临困局  东莞人口吸引力强助房地产发展

全国层面：楼市销售疲软，房企业绩下滑，地方政府救市正在悄然进行；不少机构投资者已经将在上市房企的仓位降低，大型房企开始主动寻求多样的优惠促销行动，华南零首付和低首付抬头。

最近被传出中国房地产百强企业的光耀地产因资金链断裂而陷入困局的重磅事件。而许多房地产商们也面临着像光耀地产一样，因扩张速度过快，遇上政策变化，导致资金链出现问题。从国内最发达的三个经济圈市场来看，房企业绩下滑、楼市销售困难，则是不争的事实。房贷紧缩令开发商压力山大跑量已成一致选择。

东莞层面：宏观经济面未得到根本改观，银根仍保持紧缩，东莞楼市回暖幅度有限。中国社会科学院城市发展发布房地产蓝皮书。蓝皮书认为，预计外来就业人口占比较高的大都市房产，特别是住房市场量价稳中有升；而大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳态势；一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。对于一个总人口829万，外来人口643万，中国财力50强城市人口吸引力排行排名第四的东莞来说，这项预测报告为东莞房地产发展吃了一颗定心丸。

2、新增供应：临深片区刚需产品占主角    两大项目车库产品集中出让

上周（2014.5.5-5.11）东莞全市共有9个项目有商品房新增供应，其中住宅新增879套，面积约8.7万㎡，环比下滑15%，其中70-110㎡的刚需户型依然是主角，上周共有696套新品上市，约占总供应的80%。；非住宅供应有所加大，新增面积约2.04万㎡，主要是稥市1号的和御花苑天龙湾的车库产品新增。

3、成交情况：阴雨天气及部分个盘网签接近尾声  成交环比下滑两成

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约903套，合计面积9.54万㎡，面积环比下滑20%，同比下滑28%，成交连续上涨势头被打压。原因是：一、连日阴雨天气影响市民的出行，对成交量造成一定影响；二、4月中下旬开盘或新推的项目签约接近尾声，如前周批量签约的厚街万达广场（211套）、万科四季花城（142套）等项目环比明显下滑，因此无法支撑楼市继续上升；三、五一期间活动类虽然众多，但开盘和规模推货的项目并不多，且五一前后开盘的项目尚未进入网签，如龙光君御华府，不过按目前推货趋势来看，后市成交量还是有望幅度回升。

非住宅方面，套数方面环比出现下滑，是因为前期热销的车位产品高位回落，上周签约量最高为万科金域松湖，仅34套，与之前动辄几百套的签约量对比大幅下滑；面积方面环比则上升43%，是商铺签约上升所推动，表现在旧盘年丰山庄签约85套53—80㎡中小型商铺，中央财津签约20套63—157中小型商铺等项目。

4、成交均价

：中高价位项目签约比例居高  支撑住宅均价平稳运行

上周东莞住宅均价为9017元/㎡，环比下滑4%，但平稳运行。一、纵观洋房签约前十名，均价“破九”占了半壁江山，如厚街万达广场47套、均价9266元/㎡，恒大御湖31套、均价11081元/㎡，万科四季花城29套、均价9999元/㎡等；二、9000-11000元/㎡单价段比例依然居高，占总量24.7%，同时11000-13000元/㎡单价段也有所增高，占总量18.7%。

5、区域供需：中心城区、临深片区和滨海片区为签约主力  南城夺冠

上周有30个镇区有住宅成交，集中在中心城区、临深片区和滨海片区，其中南城以217套夺冠，贡献项目是中央财津(88套)、汉唐蜜园（44套）、恒大御湖（31套）等，厚街则排名亚军，是厚街万达广场（47套）、花香十二院（30套）两大项目所支撑的；塘厦排名季军，主力项目依然是万科四季花城（29套）、中信观澜凯旋城(16套) 、碧桂园天麓山（6套）等。均价方面，塘厦、松山湖、东城、长安、黄江等五大区域过万。

6、产品成交：刚需户型仍是市场主流  160-200㎡产品保持小幅回暖

从产品成交来看，70-100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有419套的签约量，环比下滑38%；100-130㎡首次改善产品签约139套，环比下滑27%，这两类产品环比降幅都较为明显；改善产品方面，160-200㎡及200以上大户型产品环比则出现增长态势，有小幅回暖的迹象；别墅方面，签约24套，环比下滑8%，浮动性较大。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：4宗商住商服用地本周待拍   虎门、常平皆有“巨无霸”地块出让

本周将有4宗商住商服用地将进入最后一轮的竞拍，合计出入面积约25.44万㎡。2宗超十万平的“巨无霸”商住商服混合地将在本周上市，其中1宗是位于虎门博涌村地块，总出让面积约11.08万㎡，起始楼面地价约3380元/㎡；另一宗位于常平镇的卢屋村，面积约12.07万㎡，是今年以来出让地块最大的商服用地，同样也是商住商服混合地，商服用地的面积约4.58万㎡，起始楼面地价约1318元/㎡。其余2宗都是商住用地，1宗位于大朗镇的蔡边村，出让面积不足万平，起始楼面地价约1480元/㎡；1宗位于东坑镇的碰屋村，面积约1.5万㎡，商服比例为30-50%。 

1.2出让土地：樟木头3宗地块同日竞拍  有5.58万㎡商服用地将入市

上周东莞全市共有3宗位于樟木头镇樟罗社区的商住商服用地在东莞国土交易网进行了挂牌公示，其中2宗面积较小的是商住用地，合计出让面积0.98万㎡，起始楼面地价约1801元/㎡；面积较大的一宗是纯商服用地，出入面积约5.58万㎡，起始楼面地价约2100元/㎡。

1.3土地成交：利丰底价再获石排商住地   虎门两地块一底价成交一流拍

上周东莞土地市场依然冷清，3宗商住地进入待拍阶段，但成交却并不理想：2宗底价成交，1宗流拍。其中位于石牌镇水贝村面积约3.46万㎡的商住地，再次被东莞市利丰东江海岸房地产开发有限公司拿下，楼面地价1583元/㎡，和去年拿下的同区域的商住地一样，预计两宗地块将联合开发；位于虎门镇的博涌村是面积约1.24万㎡的地块，商服用地比例60%，东莞市德基实业投资发展有限公司以底价2.45亿元拿下该地块的使用权，楼面地价约4500元/平米。而另一宗同位于虎门的商住地则因无人竞拍而流拍，该地块位于虎门镇的北栅村，出让面积约5.29万㎡。

2、房地产市场

2.1新开工：品牌开发商加快开工节奏    佳兆业两大新项目动土

五一节后第一周，东莞新开工市场热潮延续。上周共有5个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约35.44万㎡，环比上涨230%；非住宅面积约10.84万㎡，环比上涨近10倍多。佳兆业地产旗下有2个纯新项目上周动工，其中沙田的碧海云天花园，开工面积约9.43万㎡；而虎门的御龙山花园10.48万㎡。另外寮步的中惠松湖城二期产品也在上周开工，开工面积约14万㎡。

2.2新增供应：临深片区刚需产品占主角    两大项目车库产品集中出让

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.5.5-5.11）东莞全市共有9个项目有商品房新增供应，其中住宅新增879套，面积约8.7万㎡，环比下滑15%；非住宅供应有所加大，共有4个项目纯非住宅产品上市，合计新增面积约2.04万㎡，主要是稥市1号的和御花苑天珑湾的车库产品新增。住宅供应结构方面， 70-110㎡的刚需户型依然是主角，上周共有696套新品上市，约占总供应的80%。而供应较为活跃的区域依然是临深片区，如永江臻萃园有380套73-126㎡的两三房新品上市；塘厦的万科朗润园，加推186套79-97㎡的刚需产品。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：阴雨天气及部分个盘网签接近尾声  成交环比下滑两成

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约903套，合计面积9.54万㎡，面积环比下滑20%，同比下滑28%，成交连续上涨势头被打压。

非住宅方面，套数方面环比出现下滑，是因为前期热销的车位产品高位回落；面积方面环比则上升43%，是商铺签约上升所推动的，表现在旧盘年丰山庄签约85套53—80㎡中小型商铺，中央财津签约20套63—157㎡中小型商铺等项目。

2.3.2供需量价走势：中高价位项目签约比例居高  支撑住宅均价平稳运行

上周东莞住宅均价为9017元/㎡，环比下滑4%，但平稳运行。一、纵观洋房签约前十名，均价“破九”占了半壁江山，如厚街万达广场47套、均价9266元/㎡，恒大御湖31套、均价11081元/㎡，万科四季花城29套、均价9999元/㎡等；二、9000-11000元/㎡单价段比例依然居高，占总量24.7%，同时11000-13000元/㎡单价段也有所增高，占总量18.7%。

2.3.3物业类型成交：洋房签约695套唱主角  商铺产品签约走高

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需仍是主流  改善性产品小幅回升

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名: 中心城区、临深片区和滨海片区为签约主力  南城夺冠

上周有30个镇区有住宅成交，集中在中心城区、临深片区和滨海片区，其中南城以217套夺冠，贡献项目是中央财津(88套)、汉唐蜜园（44套）、恒大御湖（31套）等，厚街则排名亚军，是厚街万达广场（47套）、花香十二院（30套）两大项目所支撑的；塘厦排名季军，主力项目依然是万科四季花城（29套）、中信观澜凯旋城(16套) 、碧桂园天麓山（6套）等。均价方面，塘厦、松山湖、东城、长安、黄江五大区域过万。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力  占总体24.6%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-400㎡别墅产品比例高  占总量54.1%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡成交比例居高  占总量24.7%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交比例高  占总量58.3%

2.3.7楼盘活动：母亲节小暖场活动为主    阴雨天气售楼部较为冷清

根据瑞峰置业上周市场实时监控统计来看，上周东莞市整体市场以新品认筹与自然销售为主线，自然销售项目以小幅促销为主，辅助小型暖场活动。活动类型主要围绕母亲节为主题开展各类暖场活动，其中洋房项目多以来访送康乃馨、蛋糕DIY、为母亲唱歌等形式的温馨活动体现，别墅类项目以商家交流会等形式的圈层活动聚集客户，从各售楼部的看房人流量来看，上周受阴雨天气影响，上门看房客户量较少。

上周最为高调和大手笔的是富盈地产，特别斥巨资邀请了TVB著名影星陈敏之、舞林健将郑建鹏携中国好声音舞蹈天团、顶级歌手东山少爷来参加文化节的开幕盛典，同步启动了“富盈购房季”“0首付，限时购！省内15盘，10重大礼”感恩钜惠活动！

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1习近平：经济基本面未变 需适应“新常态”

习近平近日在河南考察时强调，我国经济发展的基本面没有改变，要坚持稳中求进工作总基调，继续处理好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的关系，深化改革，发挥优势，创新思路，统筹兼顾，确保经济持续健康发展和社会和谐稳定。

习近平指出，我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。在战术上要高度重视和防范各种风险，早作谋划，未雨绸缪，及时采取应对措施，尽可能减少其负面影响。

3.1.1.2 、铁路追加投资逼近顶点

铁路总公司近期召开电视电话会议，2014年铁路追加投资，投资规模达到8000亿。方正证券表示，2014年铁路追加投资，投资规模达到8000亿元。铁路固定资产投资历经2011、2012、2013持续三年投资放缓之后，重新回到历史高点。8000亿元投资仅次于2010年8426.52亿的历史顶点。

投资将带动新建里程和新开工项目。中国铁路总公司安排2014年固定资产投资为6300亿元，后第一次调整增加至7000亿元;4月8日，铁路固定资产投资由7000亿元再增至7200亿元。按照此前的预测，新线投产里程也由6600公里增加到7000公里以上、新开工项目也由44项增加到48项。

3.1.1.3中国财力50强城市人口吸引力排行 东莞第四

经济发达城市优质的社会公共资源对流动人口形成了强大的吸引力。大量的流动人员到大城市后就不愿离开，融入大城市的愿望强烈。这使得大城市人口流动形成“盆地聚集效应”。价值线数据中心选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中，上海是人口吸引力最高的城市，人口净流入数为953.5万；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万；其中东莞排名第四。

3.1.2政策环境

3.1.2.1新“国九条”传递发挥融资功能和服务实体经济信号

5月9日，国务院发布《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》（以下简称新“国九条”）。作为全面深化改革的总纲领，其对发展多层次股票市场、规范发展债券市场、培育私募市场、推进期货市场建设、提高证券期货服务业竞争力、扩大资本市场开放、防范和化解金融风险、营造资本市场良好发展环境等工作进行了全面部署，并明确提出到2020年，基本形成结构合理、功能完善、规范透明、稳健高效、开放包容的多层次资本市场体系。

3.1.2.2银监会：严控房地产类信贷风险

近期，银监会召开了2014年第一季度经济金融形势分析会，会上明确了今年商业银行要防范化解包括地方政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务这三大领域的风险。

银监会表示，在房地产领域，要继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范。加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理，大力服务保障性安居工程建设。另外，针对与房地产抵押密切相关的融资，比如平台贷款，银监会要求，坚持短期应对措施和长效机制相结合，缓释地方政府融资平台债务风险。控制信贷总量，化解到期风险，优化贷款结构，增加有效资产抵押，并视情况加大贷款清收力度，建立预警体系，科学设定风险“警戒线”。

3.1.2.3上海：人均租住面积不得低于5平方米

上海市政府近期表示，上海已对该市居住房屋租赁的相关管理办法进行修改，新规已于5月1日起实施。

修改后的《上海市居住房屋租赁管理办法》规定出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度。房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，并处以3万元以上10万元以下罚款。

3.1.2.4浙江：公布新版禁止用地项目

浙江省国土资源厅、省发展改革委、省经信委联合公布实施的《浙江省禁止用地项目目录（2014年本）》中规定，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场、党政机关（含国有企事业单位）新建改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿会议或餐饮等接待功能的设施或场所建设项目、自然保护区和国际重要湿地的建设经营外商投资项目、国家保护的原产于我国的野生动植物资源开发外商投资项目等被纳入禁止用地项目目录。

同时，涉及农林业、煤炭、电力、石化化工、信息产业、钢铁、有色金属、黄金、建材、医药、机械、轻工、纺织、烟草、消防、军工及民爆产品、服务业等行业的230多类项目也被禁止用地。新规定适用于新建、扩建和改建的建设项目。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1  五一楼市成交量整体下滑   房企“以价换量”现象或增多

房地产市场正在步入下行周期。如刚刚结束的五一小长假期间，全国房地产市场有统计数据的城市一片惨淡，北京等城市成交总量同比大跌近八成。与此同时，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象，4月份的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，甚至不少开发商也对未来楼市流露出悲观态度。

在五一小长假这一销售旺季，其他城市的楼市成交量同样冷淡。，五一期间抽样的54城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中，一二线城市下调幅度最大，北上广深四大一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%。

3.1.3.2海外融资难度加大   或将加速楼市调整

虽然最近股市对房地产部分放开融资，但因为个别区域信贷违约的出现，整体房地产资金面依然趋紧。海外融资难度的加大将导致房企另一扇融资大门的逐渐关闭，预计2014年房企的资金压力将进一步提升。QE已经逐渐开始退出，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，房企在海外融资的难度将越来越大。

专家表示，由于美联储可能加快退出QE，导致美国长期利率出现上涨，加上最近两个月人民币贬值力度超出市场预期，变相提高了海外资金成本，加大了海外融资的难度。即使部分中小型上市房企强行“闯关”，也需要支付较以往更高的融资成本。

在这样的背景下，房企不应再执着于价格，积极“以价换量”，坚持主流产品定位才是发展之道。

3.1.3.3  银监局通知严防用消费贷购房

北京银监局在通知中表示，在日常监管中发现，个别银行个人综合消费贷款制度内容规定不够审慎、贷款金额较大期限长，明显与日常消费属性不匹配，使贷款被挪用于股市投资、购买住房、生产经营等方面。通知提到，为推动辖内消费金融健康发展，银行应合理确定个人综合消费贷款的金额和期限，原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内的个人综合消费贷款。对于家庭成员分别申请个人综合消费贷款的，应审慎控制贷款额度和期限。据了解，目前北京地区多家银行的消费贷上限高于100万元，部分股份制银行甚至达到500万元。目前北京城区的房屋价格动辄三四百万元，以房屋评估价的七成进行贷款，可以贷到200万元以上。

3.1.3.4餐饮成商业地产“新宠”

商业地产招商的成败在一定程度上影响着商业地产项目的成败，而餐饮作为绝大部分商业地产项目的必备业态，在招商中显得尤为重要。无论是大型购物中心、商业街，还是写字楼、旅游地产，餐饮都扮演着不可或缺的角色。

专家表示，不同餐饮商家选址标准不同，开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据自己的项目规划进行合理引进，如此“量体裁衣”的方法就让一些优质餐饮品牌被排除在招商名单之外。

3.1.3.5  中资银行与外资银行  房贷政策依然偏紧

从优惠利率到基准利率再到上浮利率，自去年下半年开始，房贷利率出现了持续上扬态势。这一原本被市场认为在今年将有所缓解的趋势，并没有得到改观。无论是中资银行还是外资银行，拉紧的“房贷之结”并没有松动。国有银行方面，工商银行、建设银行、农业银行首套房贷利率均上浮至基准利率的1.05倍；中国银行首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍。股份制银行方面，民生银行和平安银行暂停审核新增房贷业务，招商银行、华夏银行首套房贷利率上浮至基准利率的1.1倍；兴业银行首套上浮至基准利率的1.1倍；广发银行和中信银行首套和二套房贷均上浮至基准利率的1.2倍。外资银行方面，汇丰银行首套房贷利率还有9折优惠；恒生银行首套房贷实行基准利率；花旗银行、渣打银行首套和二套房贷均上浮至基准利率的1.1倍。

3.2东莞：

3.2.1 经济环境：

3.2.1.1我市以“十大旅游”类型 打造“印象东莞”

目前市民旅游需求大爆发，这是发展旅游经济的最好机会。旅游业是带动地方经济和促进人们增收的有效手段，加快旅游业的发展是推动东莞转型升级、加快产品结构调整、推动富民强市的需要，要把发展旅游业放在更加重要的位置上。对旅游要加大政策扶持力度，申请设立“东莞市促进旅游产业发展专项资金”、进一步强化旅游项目用地保障，并对旅游企业给予适当的税费优惠。

副市长贺宇在会上表示，东莞要加大旅游项目招商引资的力度，吸引境内外、省内外战略投资商和大型旅游集团投资东莞旅游项目，通过大项目带动景区开发，集中力量打造几个响亮的品牌。整合各镇街优势资源，统筹会展游、体育游、乡村游、生态游、水乡游、古迹游、文化游、工业游、健康游、休闲游等“十大旅游”类型，逐步将我市建设成以商务会展、城市休闲为重点，以娱乐、酒店、餐饮为特色，以运动、文化为补充的旅游目的地，重点打造商务会展、休闲度假、文化娱乐等精品旅游线路。

3.2.1.2 王府井迈近会展中心地块 市区展会将移师厚街

赞成13票、反对1票，毫无悬念地，涉及东莞市区会展中心重大调整的规划通过了审议。在昨天上午举行的东莞市控规委员会2014年第三次会议上，《东莞市行政文化商务中心区控制性详细规划03-18、03-19、03-20、03-21地块一般调整》的审议最受关注。这一规划的通过，使“王府井百货落子会展中心”的传言和设想，具备了进一步落地的条件。

3.2.1.3 会展业布局厚街、长安和水乡片

规划部门在会上透露，东莞对会展产业布局和发展方向的重点，将来会在厚街、长安和东莞水乡片区，市区不再作为会展产业的重点。但具体如何规划，负责此事的政府部门回应，还在调研中，并未敲定方案。

3.2.2 政策环境：

3.2.2.1东莞市拟每年拿出1000万 助推小微企业升级

东莞市每年将拿出1000万资金，对新增纳入规模以上工业企业统计范围类的企业，将给予一次性最高达10万元的奖励。5月8日，市政府就《东莞市促进小微企业发展资金实施细则》（简称《细则》），公开征求社会各界人士的意见，该《细则》是我市《关于培育小微企业上规模的若干措施》的落实措施，也是东莞落实“每年新增300家小微企业上规模”的重要措施之一。

3.2.2.2东莞市拟以水乡新城为核心 组团发展十镇一港

5月7日，东莞市完成了《东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划（2013-2030）》(以下简称《总规》)的编制工作。《总规》通过对产业布局、交通规划、功能划分等方面的统筹部署，计划将覆盖中堂镇、望牛墩镇、麻涌镇等十镇一港、总面积510平方公里的水乡片区，打造成国家水乡生态文明建设示范区、粤港澳优质生活圈的特色区域、珠江口东岸产业优先发展先导区、穗莞战略合作重要平台。