合富：东莞楼市五月供需双降 房价连续6个月维持9字头

　　2014年5月,东莞楼市延续了4月份的疲软,成交整体低迷,仅比4月略有增长,“红五月”彻底泡汤. 5月东莞楼市成交萎靡不振主要有以下几个原因：

　　一. 全国浓厚的市场观望。全国楼市正处于下行趋势，东莞周边城市广州和深圳房价亦出现不同程度局部松动，东莞市场观望氛围仍然较浓。

　　二. 银行政策未见明显松动，制约楼市成交。尽管5月中央管理层高调吹风房贷政策将会适度放松，但市场未见有效的实际行动，东莞楼市成交受到贷款政策制约。

　　三. 供应量大幅减少，营销活动较少，楼市氛围冷清。2014年前5月东莞住宅新增供应量创过去8年以来最低，其中仅5月当月供应同比大幅萎缩约七成。5月新盘上市较少，以去库存去尾货为主，营销活动较少，楼市氛围冷清，成交低迷。

　　四. 5月雨水天气较多，民众看房热情受影响。5月31天中，有27天是有雨天气。其中有7天是大雨暴雨天气。

　　5月供应量减七成 成交量减四成 房价僵持硬挺处于相对的平稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年5月东莞住宅新增供应量仅36.3万平方米，同比大幅减少约七成，在过去的8年里，基本处于同期最低水平。5月签约面积约40.9万平方米，同比大幅减少约四成，在过去的8年里，仅高于2010年5月，处于历史低位，与2008年基本持平。但供需的低迷，并未带来房价的明显下降。5月东莞住宅整体均价约9151元/平方米，与4月基本持平，同比去年5月略涨6.2%。

　　2014年5月东莞供需基本达到历史最低位水平，6月的楼市走势面临严峻的考验，东莞房价已经走到了明显下降的十字路口。

　　前5月：供应偏紧 供应创历史新低 房价同比上涨7%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-5月东莞新建商品住宅供应面积约168.0万平方米，同比去年大幅减少3成，创历史同期新低。从07年以来的历年1-5月数据来看，供应量主要集中在170-200万平方米，今年供应量属于正常的适中水平。2014年1-5月东莞新建商品住宅签约面积约174.5万平方米，同比减少35%。2014年前5月全国多数城市成交量达到3-4成的减少，东莞楼市成交降幅处于全国平均水平。

　　2014年1-5月东莞新建商品住宅签约均价约9146元/平方米，同比小幅上涨7%，保持着理性的涨幅。2012-2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在10%以内的涨幅。

　　从供应与需求的比较来看，东莞长期以来处于供应偏紧态势。2007年以来，只有2008年明显供过于求，其它年份均供应小于需求，或者基本持平。

　　2013年是东莞楼市成交异常热闹的一年，且临深片区异军突起大比例贡献整体楼市，2013年并非是东莞正常的楼市水平。所以今年前5月东莞楼市成交如果与去年同期相比，下滑是大概率事件。与2012年同期相比，今年供求态势极其相似：即供应量和需求量均维持在170万平方米上下水平，今年与2012年基本相当。

　　东莞房价连续6个月稳定在9100元左右

　　2014年前5月，东莞楼市成交量连续3个月保持环比增长，但增长幅度有限，平均增幅不到20%，说明东莞成交回暖乏力。过去的半年时间里，东莞房价呈现惊人的平稳，连续6个月平稳在9100元上下，波动幅度均在100元/平方米以内。在全国房价持续下行的背景下，东莞却表现出“楼坚强”，主要原因为东莞房价本身长期理性，泡沫空间较少。经历了以往多年的房价调控后，开发商更加从容应对，尤其是在低库存态势下，降价意愿较小。

　　70-120平方米产品供应提速，140平方米以上大户型供应加速下滑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-5月全市新供一手住宅供应中，100平方米以下户型供应比重约57%，达到历史最高峰。70-120平方米户型供应比重约67%，达到历史最高。120平方米以下户型供应比重达73%。140平方米以上大户型供应加速下滑，比重约15%，处于历史最低点。从5月份单月来看，71-100平方米户型供应比重达59%，而141平方米以上大户型供应比重跌落至8%。

　　东莞“低库存”支撑房价坚挺

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年5月底，东莞一手住宅库存面积约468万平方米，较4月有所下降，连续9个月东莞库存准确控制在470万平方米上下水平。按照2012年消化速度，消化库存仅需9.3个月;按照2013年消化速度，消化库存仅需7.2个月;按照过去的6个月的消化速度，消化库存仅需10.2个月。所以，总体来讲，当前东莞楼市仍然处于“低库存”态势，房价得到支撑。在“低库存”下，开发商降价意愿较小，是房价坚挺的重要支撑因素。

　　市区楼市供不应求 ，房价坚挺，连续6个月稳定在10800元上下。

　　市区楼市供求矛盾较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2014年5月市区新增供应仅2.7万平方米,231套,同比大幅减少约85.3%，环比4月大幅减少约71.6%;5月签约9.0万平方米,941套,与4月基本持平.5月市区住宅均价约10741元/平方米,同比大幅上涨11.1%,环比4月份仍略涨1.2%.

　　从历年市区楼市供求来看，市区存在着较严重的供应偏紧的现象，尤其从2012年开始，市区已经进入较明显的“供不应求”态势，支撑房价保持平稳上涨。

　　前5月临深片区及市区成交突出

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从前5月住宅签约面积排序来看，前10名区域，其中市区及临深片区(东南片区)各占3席，以及传统楼市热点区域寮步、松山湖、厚街等均有上榜。从前10区域面积同比来看，塘厦、南城和松山湖成交量下滑最明显，主要原因为供应的萎缩，供应量分别同比-22%，-68%和-54%。从价格来看，松山湖、东城区、南城等上涨幅度较大。

　　从前五月各片区供求来看，北部片区是唯一供应量增加的片区，同时也是成交量下滑幅度最小的片区。中部片区是供应量萎缩最严重区域，同比减少51%，同时也是成交量下滑较严重区域，同比减少四成。西南片区是成交量萎缩最严重区域，同比下滑约49%。西部片区是所有片区当中唯一成交量同比增长区域，同比增加的两成，约18%;从价格来看，西南片区是唯一价格同比下降的片区，主要为结构性下滑，即今年中等价位产品成交比重增多。中部片区、东南片区及市区房价上涨最快，均保持两位数的上涨。

　　热销楼盘以临深片区、市区及松山湖为主

　　1-5月份住宅网签金额前10项目中，临深片区仅塘厦镇占4席，保利生态城以3.9亿成绩，排名第二。市区项目占2席，其它厚街、樟木头、凤岗和松山湖各占一席。从大的片区来看，临深片区占一半以上。从开发商来看，前10项目多为一线品牌房企，占七席，如万科、保利、恒大、万达和中信均有上榜。

　　万科以绝对优势稳坐东莞房企第一把交椅

　　2014年1-5月东莞全市商品房网签金额房企排行榜中，万科以约25.8亿的成绩，大比分领先于其它房企，稳坐东莞房企第一把交椅。光大地产以不到万科一半的签约金额排名第二。万达9.4亿元排名第三。新世纪以7.5亿元排名第四，碧桂园6.9亿元排名第五。

　　从今年前五月住宅签约排名及对比来看，万科地产表现最稳定，同比减少三成，跟大市保持基本一致的步伐。光大地产、恒大地产、汇景地产和鼎峰地产是金额前十名中四个同比增加的房企。碧桂园和中信地产住宅成交额同比下滑最明显，均超过六成的下滑，主要原因为前五月新品供应较少。