李得宾: 强化城区商业聚集力 华尔街打造东莞CBD金融中枢

近期，东莞商业地产发展浪潮迅猛，商业地产遍地开发，近期推出的地块商业比例也在加重，东莞商业地产开发开始进入快车道。其中城区商业地产更是展现出蓬勃的发展趋势，国贸中心、东城万达、卓越时代广场、王府井百货、首铸商业中心……东莞城区出现越来越多的商业项目，其中东莞华尔街（论坛）更受到了市场的广泛关注，交投火热。东莞华尔街的优势在哪里?东莞商业地产将如何发展？带着这些问题房掌柜专访了项目总经理李得宾。

　　东莞商业将呈现“冰火两重天”格局 中心城区商业聚集力得到强化

　　现在东莞掀起了mall潮，商业地产遍地开花，近期推出的地块商业比例也在加重，引起了不少人“东莞商业是否过度开发”的担忧。在李得宾看来，虽然东莞的总体商业体量已经达到饱和，但东莞商业市场需要一分为二的看，“根据市场的需求来看，核心商圈或中心区优质商业体还将持续供需两旺的局面，边缘区域商业和镇区商业则会经营一般，东莞商业将呈现‘冰火两重天’的格局。”

在李得宾眼中，东莞商业地产经历了四个阶段的发展：在第一阶段，东莞的商业分布特点是镇区与城区商业中心共同发展，各个镇区“各自为王”，自为中心发展。这样的局面导致多数商业项目业态规划不符合城市及人群发展趋势，出现中心区商业面积不足、吸附力不足、缺乏关联性、规模化发展概念的问题。

第二阶段，东莞商业发展依托于东莞在珠三角优越的区位优势和产业基础优势，各镇区商业地产依托自身优势产业发展专业市场，形成零售商业与专业市场共同发展的格局。

在第三阶段，东莞轨道交通规划出台，有利于把镇区人流聚集到中心区，强化中心区功能，利于中心城区商务、商业物业蓬勃发展。各大开发商也看好城区商业地产的发展机遇，纷纷在中心城区布局。

第四阶段，东莞商业地产开发高度集中、供应体量大，根据国际标准，一个城市的人均GDP超过3000美元，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ，从该数据来看，东莞总体商业体量接近饱和状态。但是东莞城镇商业各为中心发展，导致城区商业规模不足，在总体饱和的情况下，城区市场却出现需求不饱和的怪象。

“东莞城区四大商圈现有商业体量220.3万平，潜在约 71万平，共约291.3万平，城市扩容后，东莞中心城区人口扩容后为217.3万人。按照在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人进行计算，城区市场的需求总量为564.98万平，需求面积远高于未来商圈291.3万平的供给规模。”李得宾解释到。“因此，在未来的商业规划上，东莞需要强化中心城区的商业聚集力，发展中心城区大型商业中心，主导全市商业发展。”

华尔街打造东莞CBD金融中枢

东莞商业发展将以城区为主，以以鸿福路为例，大规模商业地产扎堆，现有的、在建加上规划中的大mall就有9个之多，如第一国际、康帝国际酒店、王府井等。竞争激烈的情况下，华尔街如何突围呢?李得宾表示，鸿福路将成为东莞未来的中心所在，而东莞华尔街位于鸿福路100号尚书银座首层，占据着这个中心地段的绝佳优势，坐拥东莞市政府前，会议大厦北，市图书馆旁，对望国际会展中心与王府井百货，俯瞰鸿福路，雄踞东莞CBD金融区，五星级康帝酒店近在咫尺，未来发展潜力非常大。

此外，东莞正在全力建设轻轨交通，轻轨线的开通，将会更紧密地连接东莞，深圳，广州，惠州，珠海这几个城市，珠三角一小时生活圈正在逐步变成现实，华尔街距离城区内最大的轻轨站—R1、R2交汇换乘站仅两百米。李得宾表示，轻轨开通后，将会为项目所在区域带来更大的发展机会，也为项目带来巨大的升值空间，国内外很多地铁上盖物业已经充分印证了这一趋势。

华尔街的命名非常的引人注目，众所周知，华尔街是纽约市CBD曼哈顿区南部一条街道的名字，全长仅三分之一英里，宽仅11米，却以“美国的金融中心”闻名于世，纽约证券交易所、美国摩根财阀、洛克菲勒石油大王和杜邦财团等开设的银行、保险、航运、铁路等公司的总部均集中于此。“华尔街”一词的意义已超越这条街道本身，是对整个美国经济具有影响力的金融市场和金融机构的代称，支配影响着整个美国甚至世界的政治和经济。

而对于项目命名为“东莞华尔街”，李得宾觉得恰如其分，“尚书银座项目位于东莞中央商务区，项目周边辐射几百米直线内，雄踞着渤海银行、华夏银行、北京银行、平安银行、中信银行、星展银行、邮政储蓄银行、东莞农村商业银行、华润银行、南洋商业银行、建设银行、广发银行等金融机构的东莞总部，是东莞金融机构最集中的CBD，所以，这里当之无愧是东莞的‘华尔街’，是东莞核心地段中的金融中枢。”

　　李得宾更透露，华尔街将采用带租约10年销售，并统一经营管理模式，每月15号统一按时按月给租金给业主。更为重要的是，项目的回报率超高，“10年回本71%，目前东莞市场商铺普遍年收益在2%-4%，华尔街地段位置绝佳，租金相对较高，分10年返租，1-3年年收益6%，4-6年7%，7-10年8%。”对于这样的回报率的可行性，李得宾表示，华尔街周边商铺租金已达200至500元之间，出租率更是接近百分之百，华尔街作为金融中枢，收益率非常的客观。

　　商业投资需要有眼光

今年楼市趋冷，住宅冷清，投资商铺应该注意哪些呢?李得宾表示，商铺投资作为不动产投资主要的途径之一，因其可观、可控成本和高收益的准入门槛，近年来被越来越多的人所追捧，其中不乏机遇和挑战。

落到每一个单体上，李得宾表示开发商的操作能力非常重要，一个运营维护管理良好的商业项目能通过自身经营品牌的升级调整，带动商圈消费人群数量和消费能力的升级，并因此共享给销售型商业，从而带来开发者、品牌商家、商铺者三方的共赢。在李得宾看来，做商业投资需要有眼光和长期心态，对应到基本判断上，大家应该找一些交通便利、人潮集中、指向未来的中心商圈商业进行投资，东莞华尔街作为东莞南城最为热闹的投资型商铺代表，2014年投资华尔街依然是个好机会。

　　现在，华尔街的商铺面积在26-180平方米之间，售价一楼街铺为6万到9.5万之间，二楼为3万到5万之间，目前买铺除可享受现场优惠折扣，还可参与房掌柜电商团购活动，享受2万抵10万，3万抵15万的优惠。