瑞峰：东莞楼市成交乏力供应紧 5月多房企业绩未达标

一、导读

1、宏观：楼市分化明显，政府不刺激不打压  莞房产投资平和，经济稳步回升

全国层面：“分化时代”不等于“市场崩盘”，虽然最近主要城市房价遇冷，但一线城市和大部分二线城市仍供需两旺，价格处于上升通道。二、三线城市趋于平稳，一些三、四线城市开始降价。

房价分化出现后，部分价格下跌的地方政府希望松动调控，松绑限购政策。据报道，有些城市已开始通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而另有些地区也放出调整购房政策的信息。对于未来楼市走势，业内人士一致认为，市场崩盘这种情况不会发生。未来楼市不可能再像从前一样只涨不跌，但也不会崩溃。

东莞层面：进入2014年以来，全国的房地产开发市场出现分化，部分三、四线城市房地产泡沫积累，出现严重的房地产过剩局面，银行信贷收紧，房地产开发投资压力渐显，预计全年投资增速保持平和。

随着前两年引进的一批重大项目的相继落地投产，如华为终端等一批企业的投产，将会释放出新增产能，加上商事登记条件的放宽带来的市场活力释放，以及市政府大力扶持实体经济，全市经济有望抵消部分不利因素影响，全市经济增长实现稳步回升。

 2、土地：5月的东莞土地供应市场节奏有所放缓，全市共有7宗土地上市，面积约21.36万㎡，环比下滑7成多，是自2013年以来的土地供应量最少的月份。其中商住用地供应4宗，面积约11.97万㎡，环比下滑近5成，主要是万江2宗商住地集中出让。商住成交方面，得益于4月的多宗优质地块集中入市，5月的商住成交量有所上涨，共有7宗商住地成功上市，出让面积约39.63万㎡，同比上涨150%，但从现场交投来看，底价成交是其主基调。而从近期的出让公告和新一期的预告来看，6月土地供应将再陷入低谷，全市仅有2宗商住商服用地供应，预计后市土地供应的偏紧状态将持续一段时间。

3、新增：2014年5月共有22个项目有商品房供应，合计41.43万㎡，环比下滑17%，同比下滑65%。其中供应住宅项目有15个，合计36.23万㎡，环比下滑24%，同比下滑68%。主要是受宏观大环境的影响，开发商推货意愿降低，计划入市的项目纷纷延迟，今年5月纯新盘项目仅有龙光君御华府一个，其他皆为老盘新推；同时新推住宅货量超过2万㎡只有7个项目，难以与往年体量推货对比，处于历年同期第二低位，仅次于09年（34.04万㎡），让原本新货四面开花的“红五月”成为消化余货的月份，未取得令人满意的成绩，开发商上半年业绩备受考验。

4、成交：2014年5月共有208个项目有住宅成交，合计40.87万㎡，环比微涨8%，同比下滑4成，“红五月”风光不再。原因有：一、信贷环境持续紧缩，房贷利率普遍上升，影响购房者的入市热情；二、开发商推货节奏放缓，供应量同比大幅下滑近7成，导致客户选择面变窄，对成交量上涨造成直接的影响；三、多数项目成交不理想，208个签约项目中签约套数过百仅有厚街万达广场、新世纪领居、汉唐蜜园、中央财津、中惠香樟绿洲、龙光君御华府、万科朗润园7个项目，5月签约套数在30套之下项目超则8成；四、由于库存偏紧，房价依然坚挺，“特价促销”的多为项目余货或者大户型产品，没有达到购房者期望的优惠难以撼动购房者批量入市。

5、均价：2014年5月住宅均价为9122元/㎡，环比微升0.3%，同比上涨6.2%，原因：1、5月别墅成交119套创年内新高，出现回暖迹象，且价格方面环比也有11.2%的增幅，主要是锦绣山河、海逸豪庭、鼎峰源著、佳兆业帝景中央等高端别墅项目成交所助推；2、成交领先的项目多为非毛坯修项目，均价“破九”或“破万”，以厚街万达广场、万科四季花城、汉唐蜜园、万科朗润园、中央财津等项目为代表；3、由于库存偏紧，在售项目价格依然比较坚挺，除了特价产品之外，整体价格没有明显的让步。

6、潜在供应：与楼市冷淡的成交市场相反，5月的开工市场则依然热火朝天，住宅和非住宅开工量皆创08年以来同期新高。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年5月东莞全市共有13个项目有开工动作，总开工量143.35万㎡，超过了今年1月的高峰值142.64万㎡，同比去年5月大涨1倍多；其中住宅建筑面积约92.57万㎡，环比微降5%，同比却大涨75%；非住宅面积约50.58万㎡，环比上涨84%，同比增长两倍多。预计6月开工量将持续保持高速运行状态, 但受楼市观望情绪影响，开工量上升速度将有所放缓或下降。

二、东莞房地产市场

1、土地市场篇

1.1整体概况：土地供应低迷年内最低   房企拿地越发谨慎

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年5月东莞全市共有7宗土地上市，面积约21.36万㎡，环比下滑7成多，是自2013年以来的土地供应量最少的月份。其中商住用地供应4宗，面积约11.97万㎡，环比下滑近5成，主要是万江2宗商住地集中出让。5月的土地供应市场节奏有所放缓，主要是因为今年中央取消地方政府供地计划指标的执行，地方政府在推地上更具有自主性；尤其是在楼市成交低迷，市场预期走低的市场环境下，东莞政府为防止地块贱卖甚至流拍，减少了商住地的供应。而从近期的出让公告和新一期的预告来看，6月土地供应将再陷入低谷，全市仅有2宗商住商服用地供应，预计后市土地供应的偏紧状态将持续一段时间。

成交方面，得益于4月的多宗优质地块集中入市，5月的商住成交量有所上涨，共有7宗商住地成功上市，成交面积约39.63万㎡，同比上涨150%，但从现场交投来看，底价成交时其主基调。自4月以来，东莞土地交易市场趋于冷淡，流拍、底价成交现象频现；虽然有多宗优质地块入市，但竞争者减少，竞价次数大幅降低的局面依然常存。主要是：一、房屋销售的冰冷态势，迅速蔓延到土地市场，土地市场回暖后劲不足；二、楼市成交持续低迷，市场上观望情绪不减反增，开发商市场预期从年初的谨慎乐观转向谨慎甚至悲观，放缓了拿地节奏，拿地也越发谨慎；三、对内信贷收紧、利率上升等因素导致资金链偏紧，外拓海外又遇人民币贬值的市场环境下，房企更是以消耗库存，回笼资金为主，拿地意愿不高。

1.2交易明细：市场交投氛围低底价成交成主流   万达、绿地、恒大收地超十万平

2014年5月有9宗商住商服用地进入土地交易市场，除1宗位于虎门北栅村面积约5.29万㎡的商住地流拍外，其余8宗皆已成功出让，其中7宗为商住用地，1宗为商服用地，合计面积约41.12万㎡。5月入市的地块有一大特点是大型的地块占绝大部分，且皆处在虎门、万江和常平等经济发达、购买力旺盛的房地产热门区域，这也是吸引万达、绿地和恒大集团等品牌房企现身拿地的一大原因。

虽然5月品牌房企频频现身拿地，但市场交投氛围并不高，8宗成交的地块中7宗底价成交。其中万达集团底价12.09亿元拿下了虎门博涌村近11.08万㎡的商住商服用地，楼面地价约3380元/㎡，将建东莞第四座万达广场；而同一区域面积约1.24万㎡的地块，则被东莞市德基实业投资发展有限公司底价拿下，楼面地价约4500元/㎡。至于首次进入东莞楼市的绿地集团，则联合本地房企富泰房地产以地价3.86亿元拿下常平卢屋村面积约12.07万㎡的商住地，折合楼面地价约1318元/㎡。另外有超十万平的土地入库的品牌房企还有恒大集团，其分别以3.86亿元和5.7万亿元拿下了拔蛟窝社区和石美社区的商住地，其中石美社区的地块是溢价20%拿下，也是5月唯一一宗有溢价的地块。除以上品牌房企拿地外，利丰地产也在5月收获石排一宗3.46万㎡的商住地，钜隆地产拿下大朗商住地，捷盈投资则底价截获东坑地块。

1.3待拍土地：樟木头3宗商住商服用地同日竞价  石龙6千多平商服地待拍

6月东莞全市将有4宗商住商服用地进入最后一轮的交易环节，合计出让面积约7.24万㎡。其中樟木头樟罗社区有3宗地块出让，2宗面积较小的是商住用地，合计出让面积不足1万㎡，起始楼面地价约1801元/㎡；面积较大的一宗是纯商服用地，出入面积约5.58万㎡，起始楼面地价约2100元/㎡。另外1宗位于石龙镇的西湖东路北侧的商服用地，出让面积仅6762㎡，起始楼面地价约2176元/㎡；从地理位置来看，地块周边配套比较齐全，临近石龙西湖车站，人流也较为聚集。

1.4土地预告：15宗42.36万平地块将入市    松山湖6.66万平商住地将受关注

在经过近两个多月的沉寂，东莞土地市场最新一期的土地预告——东土交（预告）[2014]4号终于面市。预告显示：东莞将有15宗土地即将在今年下半年陆续入市，合计出让面积约42.36万㎡；其中商住商服用地有5宗，面积约14万㎡，约占此次预告总面积的33%。从出让的区域来看，本次预告的土地大部分位于房地产热门镇区，其中松山湖是出让大户，共有5宗约20万㎡的土地出让，约占总出让面积的50%；因东莞政府在2012年9月份公布《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》中规定的松山湖不再新增商住用地，故其中的一宗位于金多港面积约6.66万㎡的商住地的出让将备受关注。另外，近年来越来越少土地出让的南城区也将有一宗面积约1.46万㎡的商业文化用地出让，地块位于南城亨美社区；除其之外，商住商服用地出让的区域还有黄江、桥头和凤岗。

2、楼市供销存篇

2.1供销情况：住宅供应一路平淡  东莞楼市未能实现“红5月”

5月是传统的旺季，但今年由于受信贷持续紧缩、全国房价局部松动、购房者观望情绪浓、开发商推货意愿减弱等多因素的影响，东莞楼市未能实现“红5月”。从供需来看，5月开发商推货节奏放缓，住宅供应一路平淡，同比下滑6成；市场可售新货量少，以消化存货为主，导致成交回升乏力，同比大幅下滑4成。 

供应：2014年5月共有22个项目有商品房供应，合计41.43万㎡，环比下滑17%，同比下滑65%。其中供应住宅项目有15个，合计36.23万㎡，环比下滑24%，同比下滑68%。主要是受宏观大环境的影响，开发商推货意愿降低，计划入市的项目纷纷延迟，今年5月纯新盘项目仅有龙光君御华府一个，其他皆为老盘新推；同时新推住宅货量超过2万㎡只有7个项目，难以与往年体量推货对比，供应处于历年同期第二低位，仅次于09年（34.04万㎡），让原本新货四面开花的“红五月”成为消化余货的月份，未取得令人满意的成绩，开发商上半年业绩备受考验。

成交：2014年5月共有208个项目有住宅产品签约，合计40.87万㎡，环比微涨8%，同比下滑4成，“红五月”风光不再。原因有：一、信贷环境持续紧缩，房贷利率普遍上升，影响购房者的入市热情；二、开发商推货节奏放缓，供应量同比大幅下滑近7成，导致客户选择面变窄，对成交量上涨造成直接的影响；三、多数项目成交不理想，208个签约项目中签约套数过百仅有厚街万达广场、新世纪领居、汉唐蜜园、中央财津、中惠香樟绿洲、龙光君御华府、万科朗润园7个项目，签约套数在30套之下项目超8成；四、由于库存偏紧，房价依然坚挺，“特价促销”的多为项目余货或者大户型产品，没有到购房者心理预期的优惠难以撼动购房者批量入市。

后市：今年前5月楼市成交较为平淡，多数房企的业绩尚未达标，6月将是房企冲刺上半年业绩的关键月份。在业绩压力之下，6月开发商推货意愿将会增强，但因受宏观大环境的影响，整体供应量不会大幅上升，推货项目将以旧盘新品为主，纯新盘量依然不多，预计入市新盘有碧桂园常平首府、丰泰黄旗观邸、港口国际、广基自由新城、名巨中央等。

2.2住宅供销比：“旺季变淡季”供应明显下滑  供销比再度小于1

从住宅供销比来看，2014年5月供销比为0.89，再度回归供销比小于1的态势。主要是因为5月住宅供应大幅下滑，而成交保持微涨，使得供销产生一定的矛盾。

2.3存量和消化周期:存量460.47㎡低库存运行  消化周期为8.34个月

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2014年5月底东莞市商品住宅存量为460.47万㎡，环比小幅下滑，但依然处于供不应求的局面；按追溯过往12个月月均销售55万㎡来计算，消化周期为8.34个月，后市去货压力较少。

2.4开发商业绩排名: 万科马年连续5月夺冠  万达紧跟其后荣获亚军

2.5个盘排名（按套数）：个盘签约集中度较为明显 品牌开发商占据半壁江山

注：个盘成交均价贴近实际成交价，误差在3%以内，仅供参考。

3、新增供应明细篇

3.1各物业新增情况：4月23个项目有商品房供应  洋房环比飙升153%

2014年5月份共有28个项目有商品房新增供应，合计面41.43万㎡，环比下滑17%，同比下跌65%。从物业类型来看，公寓、办公及厂房出现零供应，洋房、别墅等住宅类产品大幅下滑，而商铺及车位产品却是开发商在不明朗环境中推货的宠儿，是其收金的另一重要渠道。5月推商铺项目多为住宅底铺，新盘是莞城万科新项目金域华庭首推53套商铺，当月即签约40套；而推车库则是香市1号（624套）、御花苑（679套）两大项目。

3.2住宅新增月度走势：5月供应36.23万㎡  创历史同期第二低位

2014年5月住宅供应量为36.23万㎡，创历史同期第二低位，1-5月住宅供应量为161.1万㎡，与去年同期（246.55万㎡）对比下滑35%，足见今年市场供应的不景气。若后市宏观环境依然，预计新增供应量仍不会大幅增长，而保持缓慢的推货节奏。

3.3住宅新增区域分布：领居及君御华府助力大岭山夺冠  厚街屈于亚军

2014年5月共有12个镇区有新增供应，住宅方面，以松山湖片区、滨海片区及临深片区为主力。其中大岭山在新世纪领居（4.63万㎡）及龙光君御华府（1.94万㎡）两大项目助力下排名第一；厚街则在花香十二院（5.67万㎡）单盘贡献排名第二；塘厦依然热度不减排名第三，主力盘皆为万科项目，分别是金色城市（2.38万㎡）、朗润园（1.69万㎡）、棠樾（1.44万㎡）等项目。

3.4、住宅新增产品分布：70-100㎡刚需产品仍为推货主流  占总体58%

3.5住宅新增前二十名: 厚街花香十二院采用体量推货策略  连续两月夺冠 

4、楼市成交明细篇

4.1各物业类型成交：洋房35.6万㎡占总体近7成  公寓环比明显上涨

从各物业成交情况来看，除了车库产品签约有所下滑之外，其他环比4月都呈现上涨的态势。住宅方面，公寓产品上涨较为突出，主要是中央财津、汉唐蜜园等自主兼投资性产品受宠，获得良好的去货；非住宅方面，办公产品得力于东城万达广场、世界鞋业总部基地等项目热销上升态势也较为明显。

4.2住宅成交趋势：开发商推盘节奏放缓  成交未能像往年出现爆发

2014年由于受到春节淡季、开发商推盘放缓、信贷紧缩、购房者观望情绪加浓等因素的影响， 1-3月成交冷淡难以延续去年热闹行情，市场预期从乐观转向不确定；其中3月仅成交31.67万㎡，仅次于历史最低点08年（29.62万㎡ ）。4月由于观望情绪稍加减淡及开发商推货增加，同时单独二胎政策放松、积分入户门槛降低等利好政策出台，刺激成交小幅升温；5月由于开发商推盘节奏放缓，成交未能像往年那样出现爆发，只是小幅上升。

4.3非住宅成交趋势：多个项目商铺产品热销  非住宅成交创年内新高

2014年5月非住宅成交出现剧增，成交9.4万㎡，创年内新高，主要由商铺产品所推动，表现在塞纳城市嘉园（372套）、丰硕广场（85套）、年丰山庄（85套）、聚龙御龙湾（44套）、金域华庭（40套）等项目。此外，办公产品也有一定的贡献，如东城万达广场成交31套50-154㎡单位、世界鞋材总部基地22套67-338㎡单位，盛世华南则成交11套564-5603㎡大面积产品等项目。

4.4区域成交：临深片区、中心片区及滨海片区为主力  南城611套领先

2014年5月有31个镇区有住宅成交，有13个镇区成交过百套，皆是来自新增供应量较大的镇区，同时中心城区、滨海片区及临深片区为主力。其中南城排名第一，主力项目是汉唐蜜园（139套）、中央财津（126套）、恒大御湖（83套）等；厚街排名第二，主要由厚街万达广场（257套）、花香十二院（93套）两大项目所贡献；塘厦则排名第三，主要由万科项目所贡献的，在其他开发商消化余货之下，万科多个塘厦项目皆推新货入市，获得不俗的去货。

5、成交价格篇

5.1各物业均价：非毛坯修产品和别墅签约比例上升  均价小幅上涨

2014年5月住宅均价为9122元/㎡，环比微升0.3%，同比上涨6.2%，原因：1、5月别墅成交119套创年内新高，出现回暖迹象，且价格方面环比也有11.2%的增幅，主要是锦绣山河、海逸豪庭、鼎峰源著、佳兆业帝景中央等高端项目成交所助推；2、成交领先的项目多为非毛坯修项目，均价“破九”或“破万”，以厚街万达广场、万科四季花城、汉唐蜜园、万科朗润园等项目为代表；3、由于库存偏紧的支撑，在售项目价格依然比较坚挺，除了特价产品之外，整体价格没有明显的让步。

5.2住宅价格：低库存的支撑价格坚挺  住宅均价连续6个月“破九”

从走势图来看，东莞住宅均价已连续6个月“破九”，处于理性上涨的通道。尽管楼市成交较为平淡，但是由于低库存的支撑，开发商降价意愿依然不够强烈，再加上越多越多非毛坯修项目入市，使得整体房价依然“坚挺不降”。 

5.3普通住宅单价区间：9000-11000元/㎡比例高企不下  占总体22.97%

从普通住宅单价区间成交来看，7000-9000元/㎡和9000-11000元/㎡的产品仍为市场成交主流产品；9000-11000元/㎡的产品成交依然高企，占总体22.97%，表现在厚街万达广场（105套）、汉唐蜜园 （100套）、万科四季花城（ 80套）等项目。

5.4别墅单价区间：10000-20000元/㎡别墅产品为主流   占总体6成以上

别墅单价区间方面，10000-15000元/㎡的产品为主流，表现在碧桂园天麓山（ 11套）、观澜碧桂园（ 5套）、丰泰橡树溪谷（ 3套）等；此外，15000-25000元/㎡的产品也有不俗的去货，以锦绣山河四期（ 6套）、鼎峰源著（ 5套）、保利未来城市（ 4套）为代表。

6、产品需求篇：

6.1供需存情况：70-100㎡刚需产品和130-160㎡改善型户型去货放缓

从产品供需存来看，2014年5月供销比大于1为70-100㎡刚需产品和130-160㎡改善型产品，其他皆小于1，主要是因为市场由于信贷紧缩、全国房价局部松动、房贷利率上涨等一系列利空消息的影响，刚需群体的入市热情也受到打击，放缓入市脚步。

6.2产品线去货：70-100㎡刚需产品销售率为39.18%  环比小幅下滑

据瑞峰置业市场研究部监控数据，2014年5月份70-100㎡刚需类产品销售率为39.18%，环比小幅下滑，但依然是主力。而改善产品（130-160㎡）销售率为13.95%，增幅较为明显。

6.3普通住宅各面积段成交：90-100㎡刚需产品为主  占总体25.6%

6.4别墅各面积段成交：200㎡-500㎡皆有签约  别墅产品线成交较为丰富 

7、片区供需篇：

注：七大片区划分：

中心城区：莞城、南城、东城、万江；

临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；

松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、；

滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；

东北片区：常平、桥头、横沥、东坑、谢岗；

大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；

水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

7.1住宅供需价：临深片区已成东莞楼市供需的主战场   中心城区紧跟其后

2014年5月份，临深片区和中心城区依然主力，供需基本平衡；而滨海片区供需矛盾则较为突出，主要是因为花香十二院、厚街万达广场、湖景壹号等多个项目供应集中爆发，给成交带来压力。

7.2住宅存量对比：中心城区、滨海片区及临深片区存量皆破79万㎡  依然是主力

8、潜在供应篇

8.1整体状况：新开工进入高速开发通道   总开工量创历年同期新高

与楼市冷淡的成交市场相反，5月的开工市场则依然热火朝天，住宅和非住宅开工量皆创08年以来同期新高。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年5月东莞全市共有13个项目有开工动作，合计住宅建筑面积约92.57万㎡，环比微降5%，同比却大涨75%；非住宅面积约50.58万㎡，环比上涨84%，同比增长两倍多。

自今年二季度以来，新开工进入了高速开发的通道，主要是：1、2013年东莞土地市场约有270万㎡的商住土地成交，这些成交的地块也将在今明两年陆续进入开工阶段，这也是今年以来纯新项目动工占绝大部分的一大原因；2、品牌开发商快建快销模式在莞逐渐的流行起来，从拿地到规划再到开工的时间也在逐渐的缩短，如5月开工的佳兆业御龙山，从拿地到开工的时间是13个月，而寮步的中惠松湖城二期的时间是12个月；3、随着东莞对空置土地的打击力度加大，开发商的开工步伐也将被迫加快。据瑞峰置业市场研究部的数据监测显示：截止目前为止，东莞全市尚未进入开工阶段的潜在项目的占地面积就有900万㎡，巨大的待开工量或将为后市开工市场的高速开发提供了基础。

8.2新开工走势： 3月起进入上升坡道    节节高升5月攀至年内最高

从趋势图来看，自2月新开工量跌入低谷后以来，3月开始进入了上升的坡道，4月突破百万㎡，5月则再创新高，总开工量攀到143.35万㎡，超过了今年1月的高峰值142.64万㎡，同时也创08年以来新开工量同期的最高点，同比去年5月大涨1倍多。预计6月开工量将保持高速运行状态，但受楼市观望情绪影响，开工量上升速度将有所放缓或下降。

8.3新开工区域分布：寮步、常平住宅开工不相上下  万江17.19万㎡非住宅排第一

5月共有10个镇区13个项目有开工动作，其中寮步镇凭借中惠松湖城二期和阳光里花园两个项目的开工，以住宅开工量18.79万㎡坐上了住宅开工排名的冠军之位；紧随其后的是常平镇，纯新项目翔龙天地广场总开工量达27.56万㎡，是开工量最多的镇区，也是5月开工量最大的一个项目；排在第三的沙田镇，住宅开工量为14.13万㎡，主要由碧海云天花园和汇景凯伦湾花园四期提供。而本月唯一没有住宅开工的项目是万江区，但因万江华南国际采购中心的动土，非住宅开工量达17.19万㎡，排在非住宅开工的榜首。 

8.4新开工各类型：洋房开工量83.82万㎡  非住宅50.58万㎡占比环比上涨13%

8.5新开工明细 ：13个项目开工   佳兆业两个纯新项目动土

9、楼盘活动篇 

9.1 楼盘活动分类汇总: 房企推货节奏放缓    5月以优惠促销为主

9.2  楼盘活动明细：纯新项目均在认筹    在售以老盘余货与新品加推为主

三、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1、习近平：经济基本面未变 需适应“新常态”

习近平近日在河南考察时强调，我国经济发展的基本面没有改变，要坚持稳中求进工作总基调，继续处理好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的关系，深化改革，发挥优势，创新思路，统筹兼顾，确保经济持续健康发展和社会和谐稳定。 

习近平指出，我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。在战术上要高度重视和防范各种风险，早作谋划，未雨绸缪，及时采取应对措施，尽可能减少其负面影响。

解读：国家领导人近期对于经济发展“新常态”的表述，进一步确认了中国对经济增速放缓的容忍度。“新常态”在宏观经济领域被西方舆论普遍形容为危机之后经济恢复的缓慢而痛苦的过程。

考虑到中国技术水平与前沿国家的差距，与过去的常态相比，“新常态”可能会有几方面的特点：增长速度可能会比过去10多年有所降低，但与全球范围其他经济体特别是发达经济体相比，仍然有望保持较高水平；推动增长的主要力量，将转向主要依靠转型升级、生产率提升和多元的创新；经济结构也将会发生新的变化，比如，服务业的比重超过第二产业，投资的比重会达到峰值并缓慢降低。

多位市场人士均表示，中国目前的总体调控思路是不出台大规模刺激、坚持市场的决定性作用、落实减政放权等举措。

1.1.2、铁路追加投资逼近顶点

铁路总公司近期召开电视电话会议，2014年铁路追加投资，投资规模达到8000亿。方正证券表示，2014年铁路追加投资，投资规模达到8000亿元。铁路固定资产投资历经2011、2012、2013持续三年投资放缓之后，重新回到历史高点。8000亿元投资仅次于2010年8426.52亿的历史顶点。

投资将带动新建里程和新开工项目。中国铁路总公司安排2014年固定资产投资为6300亿元，后第一次调整增加至7000亿元;4月8日，铁路固定资产投资由7000亿元再增至7200亿元。按照此前的预测，新线投产里程也由6600公里增加到7000公里以上、新开工项目也由44项增加到48项。

解读：无论是棚户区改造还是铁路建设，加之能源投资计划将成为未来拉动经济增长的重要推力。每次在经济危机面前，公路、铁路角色变迁，成为应对经济危机拉动内需的重要工具。 公路、铁路建设作为固定资产投资的一个重要渠道，在建设阶段能产生很大的国内需求，如修建铁路需要大量的钢筋、水泥、沙石等，将带动建材业发展，据业内人士分析，每100亿元的铁路建设投资，可产生对钢材、水泥等原材料需求约38亿元，对制造业的需求约20亿元；同时每修1公里的铁路约需要300多建筑工人。这样的一项投资刺激了建材行业的发展，解决了大量人口的就业问题，增加了大量人群的收入，这就是100亿铁路投资固定资产带来的扩大内需效应。  核电、特高压输电等重大能源项目的投资也是以同样的形式拉动经济发展的引擎。

1.1.3、新“国九条”传递发挥融资功能和服务实体经济信号

5月9日，国务院发布《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》（以下简称新“国九条”）。作为全面深化改革的总纲领，其对发展多层次股票市场、规范发展债券市场、培育私募市场、推进期货市场建设、提高证券期货服务业竞争力、扩大资本市场开放、防范和化解金融风险、营造资本市场良好发展环境等工作进行了全面部署，并明确提出到2020年，基本形成结构合理、功能完善、规范透明、稳健高效、开放包容的多层次资本市场体系。

解读：上一次资本市场“国九条”于2004年颁布，十年后，面对新一份国务院层级的资本市场顶层设计，我们该如何理解其政策信号和战略意义？

资本市场的使命在于促进实体经济发展。中国的工业化、城镇化任务远未完成，区域发展的回旋余地和市场潜力巨大；改革大势不可逆转，推进改革必将释放出新的制度活力。在这个历史节点上，资本市场必将锐意改革以完成应有的使命。新“国九条”此时落地，用意深远。

整体来看，新“国九条”将有助于释放改革红利、鼓励创新发展、激发市场活力、优化外部环境、夯实市场基础、维护市场稳定创造更为有利的整体环境。相信，随着资本市场投资产品的不断丰富，居民将获得更多财产性收入的渠道，因此对于促进保障和改善民生有着重大意义。可以预见，在未来一段时间，随着改革各项细则和具体措施的逐步实现，资本市场将迎来新一轮改革大潮，制度变革的红利将惠及所有市场参与者。而房地产的发展前景与经济的发展有着沉浮与共的关系。

1.1.4、土地市场降温冲击地方债   一季度城投债发行大增两成

近来房地产市场的波动已传导至土地市场，土地交易量不仅萎缩，甚至有开发商拿地出现反悔的现象。

土地出让收入减少一方面影响地方偿债水平，地方债面临违约风险；另一方面，会抑制土地抵押贷款扩张。财政部财科所副所长刘尚希在接受《每日经济新闻》记者采访时说，土地降温直接影响地方融资，一般而言地方用土地作杠杆进行融资，现在土地收益下降，土地的杠杆率自然降低，银行会根据土地价格调整贷款的额度，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设。

解读：目前，地方政府收入主要包括三块：一般预算财政收入、中央对地方转移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要来自土地出让收入，2007年以来土地出让收入占地方政府总收入比重快速上升，2013年约占地方政府收入的四分之一。今年一季度，地方卖地收入与地方公共财政收入的比例达1:1.8。

如果土地出让的减少发展成一种趋势，那么地方政府可能需要寻找其他的偿债来源以弥补土地收入的减少。而目前各地政府采取的手法是救市，以此稳住房地产和土地市场下滑态势，此举被视为地方对土地财政的依赖使然。

土地财政下滑给地方财政带来压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是不利于信贷扩张，总体上会给宏观经济带来紧缩效应。

城投债发行热闹一方面在于各地政府为城镇化建设积极融资，继续通过加强基础设施建设投入维持经济增长，另一方面也不排除地方政府面对即将到期的兑付压力，加大借新还旧力度的可能性。

1.1.5、经济下行压力较大政策密集出台 增强经济内生动力

专家指出，一系列政策的密集出台，有利于稳增长、调结构、促改革和惠民生，未来应继续通过改革释放红利，激发各类市场主体的活力，增强经济的内生动力。
    记者北京5月21日电 面对当前较大的经济下行压力，中国政府在“保持定力”的同时“主动作为”，在4月20日至5月20日这一个月的时间里，先后推出了金融服务“三农”、资本市场“新国九条”、加快发展生产性服务业、稳外贸“国16条”等10项重大政策。

解读：面对当前较大的经济下行压力，中国政府在“保持定力”的同时“主动作为”，在4月20日至5月20日这一个月的时间里，先后推出了10项重大政策。

专家指出，一系列政策的密集出台，有利于稳增长、调结构、促改革和惠民生，未来应继续通过改革释放红利，激发各类市场主体的活力，增强经济的内生动力。

一系列的政策出台这体现出政府经济工作新的思路，即分清轻重缓急，统筹长短结合，针对目前经济工作薄弱的、需要加强的地方重点推出政策措施。”

1.1.6、5月全球三分之二国家制造业PMI下滑

PMI指数的英文全称为Purchasing Managers' Index，中文含义为采购经理指数，PMI指数50为荣枯分水线。当PMI大于50时，说明经济在发展，当PMI小于50时，说明经济在衰退。PMI是通过对采购经理的月度调查汇总出来的指数，反映了经济的变化趋势。

5月全球主要国家中，有约2/3国家的制造业PMI都出现了下滑，但中国和美国的制造业数据出现了好转。

解读：5月美国新订单指数和生产指数攀升，就业指数回落。制造业数据表明，寒冬过后，美国经济复苏并稳步增长，但部分地区反映原材料价格和供应短缺方面仍令人担心。

中国方面，汇丰PMI数据和中国官方制造业PMI数据都显示，5月中国制造业出现改善。显示中国制造业仍处于不景气状态，但出现较大改善。

全球制造业目前总体来说正步入逐步回升的通道，但仍受多重不稳定因素的影响，如地缘政治和增税措施等，同时呈现出分化趋势。总的来说，中国和美国两大经济体的制造业回暖趋势更加强劲，而日本、部分欧洲国家和部分新兴经济体的制造业回升则有放缓之势。如果制造业回暖乏力的状况持续，则可能推动欧洲和日本等经济体央行出台进一步的刺激政策，以提振经济。

1.1.7、国务院：加大“定向降准”措施力度

 国务院总理李克强5月30日主持召开国务院常务会议，确定进一步减少和规范涉企收费、减轻企业负担，部署落实和加大金融对实体经济的支持，决定对国务院已出台政策措施落实情况开展全面督查。

在当前经济平稳运行、但下行压力仍较大的情况下，要坚持稳健的货币政策，在落实好已有政策的同时，深化金融改革，用调结构的办法，适时适度预调微调，疏通金融服务实体经济的“血脉”。一要保持货币信贷和社会融资规模合理增长。加大“定向降准”措施力度，对发放“三农”、小微企业等符合结构调整需要、能够满足市场需求的实体经济贷款达到一定比例的银行业金融机构适当降低准备金率。

解读：此次定向降准被部分市场人士解读为货币政策微调的第一步。然而，之所以选择以主要支持“三农”为目的的定向降准，或预示着全面的降准将不会在短期内执行，货币政策走向不会发生重大变化。

对于房地产市场来说，银行下调存款准备金率，让开发商看到资金政策放宽的曙光，房地产销售不好的压力有逐渐释放的可能。购买首套房的刚性需求将陆续进入市场，国家扶持经济发展的态度增强。

对于资金层面来说，资金流动加快，热钱增多，将会刺激更多的资金间接流入民间或房地产行业，从一定程度上会缓解房地产开发相关产业链的资金周转问题。降低了房地产开发的风险，有利于整个房地产市场的稳定。

1.2政策动态

1.2.1、中纪委发布五年反腐规划施工图 制度反腐将深入

中纪委发布五年反腐规划施工图 制度反腐将深入。5月14日，中央纪委书记王岐山密集召开“座谈会”。在中纪委高层密集座谈与调研的同时，中共中央出台的《建立健全惩治和预防腐败体系2013－2017年工作规划》（下称“五年反腐规划”）逐步进入落实期。多部委与省、市、自治区相继发布五年反腐规划实施方案，制度反腐引向深入。

解读：目前市场已明显出现分化的特征。反腐败就是一个扰动因子，对开发商来说，反腐败对高端楼盘影响事实上还是挺大。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。

中国特色社会里面，反腐败也是对房地产 釜底抽薪一个方面，因为反腐败，不仅遏制了楼市非正常的购房需求，也挤压出来贪官手里的大量房源，更重要是让官员结束与开发商沆瀣一气的执政理念与政治环境。

1.2.2、发改委：尽早组建铁路发展基金 支持铁路土地开发

5月23日，据国家发改委网站消息，发改委徐宪平副主任主持召开铁路投融资改革和建设项目前期工作协商会议，会议议定抓紧出台铁路发展基金管理办法，尽早组建铁路发展基金公司。

会议议定：一是抓紧出台铁路发展基金管理办法，尽早组建铁路发展基金公司。二是要抓紧将支持铁路建设实施土地综合开发意见报国务院。三是要加快新开工项目前期工作。四是各级发展改革委要加强协调、专题研究、逐项调度、创造条件，确保今年完成社会投资铁路建设目标。

解读：专家表示，面临巨额资金缺口，铁路自身亟须培养“造血”能力，而铁路土地综合开发一直被寄予厚望。2013年8月，国务院下发了《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发[2013]33号），提出加大力度盘活铁路用地资源，允许并鼓励线路用地及车站的土地综合开发利用，明确要求地方政府呀支持铁路企业对土地的综合开发。

铁路土地综合开发就是结合铁路项目建设，有效利用铁路上盖、地下空间及毗邻的土地进行综合开发，提高土地利用效益，带动沿线经济社会发展，并以开发收益补贴铁路建设和运营。

1.2.3、10地区试点政府债券自发自还 其余财政部代发代还

5月23日经国务院批准，2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛（以下简称上海等10个地区）试点地方政府债券自发自还。

开展地方政府债券自发自还试点，是落实 “建立规范合理的中央和地方政府债务管理和风险预警机制”、“着力防控债务风险”等要求的重要举措，也是落实国务院关于2014年深化经济体制改革重点任务“建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制”的重要内容，有利于消除偿债主体不清晰问题，有利于进一步强化市场约束，控制和化解地方债务风险，探索建立地方债券市场并推动其健康发展。

解读： 开展地方政府债券自发自还试点，是落实国务院关于2014年深化经济体制改革重点任务“建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制”的重要内容，有利于消除偿债主体不清晰问题，有利于进一步强化市场约束，控制和化解地方债务风险，探索建立地方债券市场并推动其健康发展。 

1.2.4、广东城市全面放开直系亲属间相互投靠 广深除外

5月23日“广东新型城镇化建设”专题座谈会在省政协机关召开，会议就我省新型城镇化建设现状、存在问题以及对策建议等听取省直有关单位情况介绍。

进一步放宽直系亲属投靠条件。除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻投靠、子女投靠、老人投靠)均全面放开，随时办理。

全面放宽本科以上学历毕业生入户。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生，均可在我省大中城市落户，落户地与实际居住地不一致的，可随时迁移到实际居住地。

全面放宽我省中小城市(城镇)落户政策。异地务工人员在除广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等珠三角主要城市以外的县(市)有合法稳定职业和合法固定住所(含租赁)的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可在当地申请迁入常住户口。

解读：从其他城市降低落户门槛后房地产市场成交来看，区域成交量上涨到一个新的台阶。除了一手市场外，二手房市场交易进一步活跃，库存消化速度加快，价格上涨预期增加。在目前信贷紧缩环境还未放松的情况下，即使价格不会在短时间内出现明显的上涨，但至少会保持一个平稳的走势。

对于东莞市这样一个处于二线城市发展水平一个区域，城镇化发展空间还很大，借助其优越的地理位置，东莞将成为超级人口大市深圳、广州非户籍人口转移的重点城市，这将为东莞带来大量的新生购房人群。

1.2.5、住建部：发布新版购房合同

近期，住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商房买卖合同（现售）示范文本》，新版合同更加注重买房人权益的保护。

在新的合同示范文本中，完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了出卖人的保修责任和最低保修期限。此外，新的合同示范文本细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。此外，新的合同对签合同过程中容易忽视的问题进行了提示，比如说，让卖方对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。

解读：与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。不过，这一合同并非强制执行。

另悉，针对房屋买卖中极易产生纠纷的口头销售承诺，新版的商品房预售合同中也第一次提出了明确禁令：不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 

1.2.6、住建部汇总调研结果 楼市调控"不刺激不打压"

经历了前后一周对主要城市调研之后，住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经着手汇总相关情况，形成有关调研报告，并在适当的时候向国务院分管领导进行汇报。这将成为决定未来一段时间房地产调控政策口径的关键所在。

根据调研所收集的情况，住建部也将向国务院分管领导提出下一阶段房地产政策有关的建议。如果不出意外，“不打压、不刺激”“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。

解读：调研中，“库存”将成关键因素，一个城市的房地产监管政策口径是放松还是收紧，库存是一个关键指标，住建部的领导还提出，对于那些库存较大的城市，地方政府要考虑如何尽快消化库存的问题。比如要限制新批楼盘销售，避免库存进一步增大等，要确保房地产市场的总体平稳。

“不刺激不打压”这种双向调控政策作用的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷。少了中央政府的“救市”手段，地方政府通过其他的手段，一样可以达到松绑限购的效果。比如一些城市通过放松落户条件；调整社保、税收缴纳年限等，增加购房资格人数。这些都可以达到增加购房需求的目的。

1.3市场动态

1.3.1、央行与银监会召开会议：银行不许停个人房贷

5月13日，央行和银监会召集各银行负责人召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。

解读：会议召开背景——央行选择在当下召开会议，也受楼市降温影响，随着一季度经济下滑未制度，稳增长成为当下的主要任务，现在重提针对房贷的中央精神，有利于防止楼市下滑的态势。

会议召开释放信号——该会议被市场解读为针对个人房贷政策要放松的信号。并且，不少专家认为，目前的情况下，央行进行适度“宽松”有其必要性。中央财经大学金融学院教授郭田勇就表示，目前经济运行减速，房价出现一定的回调，有利于挤泡沫，但如果调整过深，就会对经济发展形成负面影响。个贷有稳定经济增长的功能，央行此时进行窗口指导，有助于经济平稳增长。

后期走势预判——专家认为，接下来可能银行个贷偏紧的情况会收敛一点，比如利率上浮减少、放款速度加快一点，但整个收紧的政策面不会有太大的改观。接下来，央行很可能会出台一系列的配套政策，比如对房贷进行定向宽松，增加信贷指标等等。

1.3.2、银监局通知严防用消费贷购房

北京银监局在通知中表示，在日常监管中发现，个别银行个人综合消费贷款制度内容规定不够审慎、贷款金额较大期限长，明显与日常消费属性不匹配，使贷款被挪用于股市投资、购买住房、生产经营等方面。通知提到，为推动辖内消费金融健康发展，银行应合理确定个人综合消费贷款的金额和期限，原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内的个人综合消费贷款。对于家庭成员分别申请个人综合消费贷款的，应审慎控制贷款额度和期限。据了解，目前北京地区多家银行的消费贷上限高于100万元，部分股份制银行甚至达到500万元。目前北京城区的房屋价格动辄三四百万元，以房屋评估价的七成进行贷款，可以贷到200万元以上。

解读: 从实际市场看，国内居民真实消费贷的比例不高，特别是高额消费贷的确在用作其他投资，新规范出台后，对中高端房地产市场会有一定冲击，特别是对带有投资目的的购买行为将会有明显的约束作用。

某中介机构负责人表示表示，抵押贷款消费审查力度加大后，银行对贷款的真实用途等方面执行更加严格的核查，让一部分不符合要求的借款人无从遁形，有利于房地产市场的调控;另一方面，也有助于净化中介市场。

另一业内人士认为，北京银监局的新规定主要是从规范市场角度出发，有利于明确贷款用途，避免一旦楼市调整，银行金融体系受到额外冲击。

责任编辑：詹奕华