淡市下开发商无暇顾及土地市场 樟木头三宗地块流拍

2014年6月9日，编号2014WG030-32位于樟木头镇樟罗社区的三宗商住商业用地进入拍卖阶段。三宗地块位于樟木头樟罗社区，樟深路、莞樟西路等多条线路环绕，沿着樟木头大道可途经塘厦到达深圳。地块位于樟木头镇中心，地理位置相对优越，但仍然难逃出流拍的厄运。编号2014WG030-32三宗地块分别是商住、商住、商业用地，占地面积分别是：2446㎡、7414㎡、55827.7㎡，起步价分别是：617万元、1869万元、28138万元，折合起步楼面地价分别是：1802元/㎡、1801元/㎡、2100元/㎡。整体楼面地价处于樟木头的中上游水平。

樟木头商业消化量有限，体量较大的商业项目存在一定的潜在开发风险。

三宗地块是由两宗小于一万㎡占地的商住地和一宗5.6万㎡的商业用地构成，重点部分在于商业用地。其余两宗地块占地合计不足一万㎡，占地规模小，不利于后期项目的规划布局。尽管地块位于镇中心区，已开发万豪花园、帝景花园、翠湖花园等项目，也有新城市广场、南城广场、龙仙公园、滨河公园等休闲配套，居住和商业氛围相对成熟。但5.6万㎡的商业用地，建筑面积达到13万㎡，如此大的商业体量让人产生一丝的担忧情绪，首先樟木头2013年GDP总产值为71亿元，排名东莞全市26名。放眼全市，樟木头的经济发展并不发达。其二，樟木头仅13万左右的常住人口，2012年全镇社会消费品零售总额为41亿元，不足南城的一半，也不足虎门的三分之一，反映樟木头的商业发展欠缺成熟，商业消化力有限。其三，除了2013年樟木头由于长虹百荟花园的拉动，全镇全年的商铺签约量为2.28万㎡，而其余年份的消化量都不足1万㎡。而目前樟木头的商铺均价为13000元/㎡，2100元/㎡的楼面地价存在一定的溢价空间，但是体量较大的商业项目更考验后期的开发、运营，存在一定的潜在开发风险，开发商不敢贸然拿下地块。

淡市下出货乏力和银行贷款融资成本提升，开发商无暇顾及土地市场。

从去年年底以来，东莞楼市成交一直处于低位徘徊，市场尚未走出调整期。进入传统旺季的5月份，红五月并未能如期而至，买卖双方的博弈周期在延长。低迷的市场环境更是增加开发商对楼市前景的担忧，拿地意愿大大下降。淡市下开发商项目出货乏力，资金回笼缓慢，与此同时银行贷款利率的高企，通过海外融资的成本提升，加剧了开发商的资金困局。在这资金链紧张、楼市低迷的环境下，开发商的市场预期改变，当前的重心在于去库存回笼资金，无暇顾及土地市场。市场存在多种变数，诸多不确定因素增加，让即使有资金实力、有快速扩张意愿的开发商也会谨慎入市。

土地交易信息：