东沙港王若桐：扩大水乡片区版图 穗莞融城东港城7号热销

2014年开年以来，全国到处弥漫着一股“楼市崩盘”的雾气，各地专家纷纷跳出来激扬文字，指点江山。作为二线中等城市的东莞是否受到影响？区域现状如何？购房者应该选择哪个时机入市？带着种种疑问房掌柜专访了东莞市东沙港建设发展有限公司营销部经理王若桐。

东莞市东沙港建设发展有限公司营销部经理王若桐

 谈楼市：楼市遇冷 定价趋向合理入市好时机

“回顾整个东莞房地产发展，我认为可以用平稳而理性两个词来形容东莞房地产的表现，东莞楼价从2000元/㎡到8000元/㎡整整花了近20年时间，其次，东莞市场产品是以刚需和改善型为主，即使是临深片区，投资型产品也是不多的。虽然今年东莞市场供需双降，但是价格依然高挺，我认为市场基本面还是比较平稳，对于东莞整个楼市的发展，我持保守乐观的态度。”对于东莞楼市现状王若桐如是说。

在谈到对东莞楼市持乐观态度的原因时，王若桐表示：“首先是低库存运行，供求矛盾凸显，支撑房价上升动力强。自从2013年3月份开始，东莞住宅库存消化周期一直低于8个月运行，一般来说库存的消化周期在8—12个月是处于平衡状态，小于8个月是供不应求，所以就市场去货压力不是很大的情况下，开发商不会轻易大幅度降价；其次是，越来越高的开发成本支撑房价稳定上涨，近年来持续高涨的高通胀、人工建材成本、信贷收紧带来的融资成本……再而2013年东莞商住地均价2653元/㎡，仅次于楼市疯狂的2007年，这么多开发成本摆在眼前，东莞房价的调整空间有限，泡沫肯定是有的，但是要像杭州、常州那样大幅度降低是不可能的；最后是融城加速，价格洼地加快广深客户外溢，助推东莞房价走高。2013年东莞住宅均价8812元/㎡，广州是15932元/㎡，深圳为21626元/㎡，尤其地缘关系，导致大量广深客户将外溢至东莞。”

针对东莞房地产市场现状，王若桐认为，在楼市遇冷的情况下，开发商为打破淡市氛围，激发和累积市场需求，定价将会偏向合理谨慎，并出现大范围及较大幅度的优惠促销，是入市的最好时机，不过与此同时，这种楼市现状下的大幅度促销生命周期较短暂，随着后续市场热度全面提升，货币政策将趋向宽松，相应促销力度也将减弱，而大幅度折扣优惠情况也将逐步减少。

“房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险，在这个大市场环境下，也对防止买到烂尾房有较大的保障。”王若桐针对楼市现状提出了购房建议。

谈区域：水乡片区正以“价格洼地”向“吸金热地”转变

众所周知，东沙港地产深耕水乡片区，而针对现时东莞大市场环境下，水乡片区的发展，王若桐表示：“水乡片区正在面临着一个“大融合、新机遇”，现在“十镇一港”的水乡片区已经被定为东莞的重点发展片区，我们看好的正是它的前景，作为这片区的先行者，其实我们已经感受到了它给我们带来的惊喜，以往的“价格洼地”正在变成“吸金热地”。尽管这个片区的房地发现目前是相对滞后，也正因为这个滞后，水乡片区土地资源较为充裕，得益于政府的大力扶持，水乡片区将被统一规划，几大镇区联动发展，这个新的片区，必将在政策的优势上和发展速度上大大超越原来的经济体。其实投资，大家看中的都是未来的价值，等政府花三五年做基础设施，改善环境，打好产业基础，政府投入之后，开发商、消费者跟着政府走，那么，房地产会迎来高速发展期。领先其他开发商在这片区布局，也是公司发展壮大的的第一步，做水乡片区的“品牌开发商”，是有着重大的战略意义的。而且作为水乡片区本土开发商，对于水乡的热爱与归属感，我们一直致力于为水乡片区的居民营造一个更好的居住环境。”

“在传统观念中，水乡片区欠发达的镇区相对较多，经济落后，消费群体单薄，导致了住宅需求面窄，缺乏投资价值。过去几年，水乡片区的房地产项目基本都是自产自销，走不出去，依靠着本土有限的购买力，消化周期漫长，一个盘能耗上3年甚至更长时间。平均镇里只有1—2个地产项目，商品房对于本地人来说还是个陌生的词语，而且由于价格便宜，楼盘质量不高，整个水乡片区标志性楼盘只有1—2个。而随着2012年东莞政府提出“水乡经济一体化”政策，地产大鳄纷涌而至，2013年水乡片区住宅成交面积55万平，同比2012年上涨65.42%，普通住宅成交均价5953元/㎡，同比上涨10.55%。从成交量来看，2013年水乡片区住宅成交主要集中在中堂、道滘、高埗及麻涌四个镇区，分别占片区住宅成交面积的36%、27%、16%、16%，像中堂跟高埗就是得益于“水乡经济一体化”规划，城市未来发展受到广州客的认同，2013年成交量创下历史新高，踏进了城市房地产发展的新纪元。进入2014年，水乡片区一体化建设已经全面启动，整个片区房地产处于飞速发展时期，水乡片区以其独特的优势以黑马姿态成为房地产市场除临深片区外又一置业热点。随着高速、轻轨规划及开通，水乡片区结合轻轨，对接广州，依托城区，水乡片区将走出以往自产自销，困境，质的发展将近在眼前。”王若桐补充道。

谈产品：穗莞融城东港城7号受到广州客青睐 五大优势成为中堂标志性楼盘

据房掌柜了解，东沙港地产目前在水乡片区中堂开发有东港城项目，其收官组团东港城7号（业主论坛）现正热销中。“东港城7号现在主要是中堂和新塘客户，以本地个体户、企事业单位员工、高管白领为主。小区住户的圈层简单，前期业主均已入住，生活氛围浓厚。东港城7号作为中堂标志性楼盘，中心位置、完善的配套、超高赠送面积，吸引了不少广州客户选择在东港城7号置业安家。项目成交客户中广州客户大概占总比例的30%，而且很多都是朋友、同事之间介绍过来置业的，我们也感谢老业主对于东港城7号的肯定。融城也是当前城市发展的必然趋势，中堂临近广州，也以其独有的城市魅力与发展潜力吸引了广州客在此置业。”王若桐如是说。

东港城项目俯瞰图

而对于广州客聚集中堂的原因，王若桐认为：“首先是中堂与增城的新塘镇一桥之隔，但是价格只是新塘的三分之二，价格洼地优势明显；其二，广州等一线城市是直面楼市调控政策的主力，在一线城市的政策调控下，不少广州近莞客户选择东莞这个“避风港”；其三，东莞地铁的建设在快步推进，明年R2线有望试运，R1线预计明年动工，未来与广深地铁接驳，再加上穗莞深轻轨等陆续开通，加速了穗莞同城，加剧了广深购买力在临深临广片区渗透，这与广州人在佛山的南海购房、深圳人在东莞的凤岗、长安购房没有区别；其四是包括中堂在内的水乡片区是广东首个幸福产业试点区域之一，是要打造以生态旅游、文化产业、现代观光农业等现代化而又宜人的居住环境，水乡目前具备难得一见的田园风光和众多的东江支流，根据政府规划以后还将保留这种原貌。对于广州客来说，这是不可多得的地理位置，开发商亦开始着重在这些片区布局。”

对于东港城7号产品的优势，王若桐则认为:“东港城7号有五大优势，首先是区位优势——东港城7号雄踞中堂中央，所在区域交通便利、配套完善，成为中堂乃至东莞北部最成熟的住宅大社区。加上江畔豪庭和以及未来即将开发的悦湖苑、贝月湾，该片区必将成为东莞北部“档次最高、配套最全”的首席“中央生活区”！随着片区的不断发展和升级，其未来居住价值不可限量；其二是交通优势——中堂融入“珠三角一小时生活圈”逐步成为现实。高速公路：广深高速；城市干道：莞穗路（G107国道）、兴新路等轨道交通：穗莞深城际轨道交通；其三是配套优势——完善配套，成就中堂最成熟的住宅区！项目所在片区，购物：超市、菜市场近在咫尺；休闲娱乐：广场、酒店、KTV应有尽有，项目周边银行林立，教育方面，中堂中学就在隔壁，各项生活配套完善，居住氛围浓厚，成为中堂最成熟的成熟住宅区；其四是资源独享——毗邻悦蓉湖，融合了城市繁华和稀缺湖景资源为一体，以55%的绿化率成就中堂首席生态豪宅大社区；其五是产品优势——东港城7号组团近八成房源坐落可望湖景，自然环境优美，所有户型为南北朝向，通风采光良好，日照充足，实用率高，飘窗全部赠送，空中花园、阳台赠送一半面积；另外大三房入户花园半买半赠送。另外一半住户赠送约8平方米的茶室。”

据王若桐介绍，东港城7号在售产品为96—121㎡的N+1房，以刚需和改善型产品为主，是稀缺的高赠送中心湖景洋房。现处于清盘阶段，为了回馈老业主对东港城7号支持，现在老带新成交还送3000元物业管理费。此外，参加房掌柜独家电商团购还可享5千元抵2万元，再享9.5折的优惠，价格5900元/㎡起。

谈未来：继续扩大水乡片影响力 紫微银座等多个项目将入市

作为本土房企，东莞市东沙港建设发展有限公司创建于2003年初，由广东福华集团、广东丰泰集团联合投资组建。经过十一年的实践和开拓，公司业务涉及房地产开发、旅游、度假、养生、物业服务、汽车运输等多个领域，目前是房地开发资质三级、资金信用三星级企业。在地产开发方面，东沙港地产坚持“构筑人居之美，成就和谐空间”为企业使命，致力于为购房者打造房地产精品，提供优质服务。

谈到东沙港地产的未来发展，王若桐表示：“东沙港地产经过11个年头的发展，深扎水乡片区，取得了不俗的成绩，按照公司发展战略，我们将继续扩大在水乡片区的品牌影响力，现在东沙港地产在沙田、中堂、望牛墩、都有土地储备，而且公司每年都会新拿一块地作为土地储备，很快紫微银座、悦湖苑、七巧印象、等优质项目将会推出市场。另外，我司将会云浮兴建一个大型旅游地产项目，2014年，将是东沙港地产大丰收的一年。”