中原：东莞楼市旺季很淡 房企让利跑量多盘低价开卖

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.6.16-6.22)商品房成交面积7.39万㎡，环比下降11.21%，同比下降61.09%。本周商品房成交套数916套，环比下降14.23%，同比下降51.92%;成交金额7.08元。

　　本周住宅成交面积6.13万㎡，环比下降12.02%，同比下降64.99%;成交套数529套，环比下降3.64%，同比下降65.83%;成交金额5.56亿元，成交均价为9081元/㎡，环比下降1.90%，同比下降5.79%。

　　本周非住宅成交套数387套，成交面积1.26万㎡，按面积环比下降7.06%，同比下降15.37%;成交金额1.51亿元，成交均价11990元/㎡。

　　东莞楼市旺季很淡，众开发商齐齐赶货入市。

　　每年的五、六月份是传统的楼市旺季，然而今年“旺季”变成“淡季”，6月东莞住宅楼市更是淡到极点，成交量已连续三周下跌，处于低谷。眼看当下楼市形势日益严峻，开发商对后市越加担忧，纷纷加快了入市的步伐。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，本周有12个项目共47幢楼栋拿下预售许可证，其中别墅产品有11幢，其它36幢全为洋房产品。

　　从项目营销现场看，本周末分别有碧桂园·常平首府、三正瑞士半山、保利生态城、恒大御湖、富通·圣堤雅等项目开盘或加推，沉睡的楼市顿时被唤醒，掀起了一股供应小热潮。在供应偏紧的情况下，东莞住宅楼市已陷入了大半年的低迷难销状态，当下众开发商为年度业绩目标开始迈出了冲刺的第一步，加大供应放量，东莞中原研究部认为这股供应热潮还将延续至7月份并走向高峰。

　　剩货多、出货难，导致住宅成交连续三周直线下滑。

　　本周东莞共有130个项目共成交住宅529套，成交套数超30套的项目为零，大于20套的项目仅凑合有3个，低于5套的项目占比74.62%。从区域分布看，成交套数低于20套的镇区有21个，即7成区域中的大部分楼盘一周才卖出1套住宅，成交尤为冷清。东莞楼市在供应紧张的前提下，6月住宅成交相当萎靡，已经连续三周走下坡路，分别是579套、549套、529套，与全国大部分一二线城市一样楼市成交状况不容乐观、跌势明显，短期内更是一个无底洞。

　　尽管开发商们借助市民对“世界杯”高燃的热情频搞足球赛、体育明星、亲子体育赛等活动来拉动现场人气，但显然6月市民的购房欲望并不强烈，主要归根于6月前三周内开盘加推项目甚少，加上目前在售项目的可售房源集中在低层和高层，这部分房源大都被视为“剩货”，通常出货速度比较慢，直接抑制着需求的释放，因此若楼市想要有较好的表现并快速回暖，充足的新品供应量首当其要。

　　让利跑量的心理逐占上风，“低开入市”项目增加。

　　继上周凤岗的保利百合花园拉开了东莞楼市“低开入市”潮的序幕后，本周塘厦的纯新盘三正瑞士半山首次推出90套320-460平联排别墅，开盘当天全部卖完，均价为12000元/㎡。据监测数据显示，目前塘厦的别墅产品价格多数在14000-17000元/㎡ 左右，而塘厦区域别墅均价为14000元/㎡，说明三正瑞士半山纯属自降身价入市。由于深圳客外溢很强造成临深区域的房价持续上涨甚至部分出现了虚高，在受到信贷收紧、楼市冷清影响下，临深高价项目出货难度增加，导致一些项目被迫低开。

　　随着5月底开发商调低备案价格的现象增加，“以价换量”的意图逐显端倪。保利凤岗项目的自降身价低开更是给楼市“以价换量”的心理打了一支增强剂，开发商们让利跑量的销售策略逐渐蔓延开来。如万江区某一项目也出现再降身价揽客加推，总价降幅为10万多，可见其开发商快速出货回笼资金的欲望已非常明确，高调走“以价换量”策略。

　　淡市下，碧桂园常平首府售价低于预期并创常平成交神话，将成为东莞后市的风向标。

　　本周碧桂园·常平首府推62-70㎡2房176套，76-102㎡2房580套，106-119㎡2房192套，131㎡3房8套，共956套，开盘当天劲销八成多，成交6亿创下常平成交神话。究其原因：一、以低于市场预期价格入市，客户接受度大大提升。常平首府项目均价为6500元/㎡带非毛坯，而常平区域均价为6600元/㎡(毛坯)，其以低于市场预期价格入市，大大增加了购买意向客户量。二、户型配比恰当，以2房主流，3房凉拌，其中2+1户型占比重、灵活性高，客户的接受度也比较高。三、具有得天独厚的综合体配套资源，未来核心商圈内商业氛围浓厚，其产品投资性增强，自住投资两相宜。绿地集团于今年5月竞获的编号2014WG025地块正好位于碧桂园常平首府对面，而该地块占地为12万㎡，建面为29.3万㎡，未来将建成集住宅、商铺、酒店等物业为一体的城市综合体，那么意味着常平首府将直接坐拥繁荣核心商圈的商业资源，区位升值明显，加之其产品户型大都在62-100㎡间，即总价为40-65万，因此也对接了许多投资客户。

　　再者，常平附近的富盈·加州阳光为了与常平首府抢客，已提早开盘，且以远远低于市场预期价格入市，均价为5500元/㎡，并成功掠夺了碧桂园不少的客户，取得了非常不错的成交成绩。加之塘厦三正瑞士半山项目的别墅以低于市场预期价开盘即卖完，由此客观综合证明，东莞市场的需求仍然十分旺盛，当下开发商定价低于市场预期，价钱比较合理，成交上均能获得相当理想的成绩。可以说，在6月冷淡至极的住宅楼市中，碧桂园常平首府低开入市创成交神话，将成为东莞后市的风向标。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：【无】

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周(2014.6.16-6.22)商品房成交面积7.39万㎡，环比下降11.21%，同比下降61.09%。本周商品房成交套数916套，环比下降14.23%，同比下降51.92%;成交金额7.08元。

　　本周住宅成交面积6.13万㎡，环比下降12.02%，同比下降64.99%;成交套数529套，环比下降3.64%，同比下降65.83%;成交金额5.56亿元，成交均价为9081元/㎡，环比下降1.90%，同比下降5.79%。

　　本周非住宅成交套数387套，成交面积1.26万㎡，按面积环比下降7.06%，同比下降15.37%;成交金额1.51亿元，成交均价11990元/㎡。

　　3、商品房总体供需走势

　　本周(2014.6.16-6.22)东莞商品房新增供应7.22万㎡，成交面积7.39万㎡。

　　4、物业类型成交

　　5、住宅成交量价走势

　　本周住宅成交面积6.13万㎡，环比下降12.02%，同比下降64.99%;成交套数529套，环比下降3.64%，同比下降65.83%;成交金额5.56亿元，成交均价为9081元/㎡，环比下降1.90%，同比下降5.79%。

　　6、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交529套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有7套，占比1.32%;成交价格在5000-6000元/㎡共有44套，占比8.32%;成交价格在6000-7000元/㎡共有107套，占比20.23%;成交价格在7000-8000元/㎡共有104套，占比19.66%;成交价格在8000-9000元/㎡共有88套，占比16.64%;成交价格在9000-10000元/㎡共有54套，占比10.21%;成交价格在10000元/㎡以上共有125套，占比23.63%。

　　7、各区域住宅成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交529套，成交面积6.13万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的区域仅有3个，包括南城、塘厦、厚街，成交套数在20-40套的有沙田、虎门、常平、樟木头等6个镇区，成交套数在10套以下的有高埗、黄江、石碣、麻涌、石排等13个镇区。其中排在前列的镇街有南城83套、塘厦56套、厚街42套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、塘厦、东城、长安、莞城等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有南城、万江、虎门、凤岗等8个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有石龙、常平、沙田、石排等14个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有企石、谢岗和桥头。

　　8、住宅各面积段成交

　　洋房面积区间成交一览：

　　公寓面积区间成交一览：

    别墅面积区间成交一览：

　　9、住宅各单价区间成交

　　10、各住宅类型成交

　　11、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　12、商品房预售许可信息:

　　13、开工信息：

　　本周开工项目信息

　　14、竣工信息：

　　本周竣工项目信息：