中原：东莞楼市新增供应大放量 压抑半年需求被激活

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.6.23-6.29)商品房成交面积13.77万㎡，环比上涨86.40%，同比下降32.57%。本周商品房成交套数1522套，环比上涨66.16%，同比下降34.82%;成交金额13.08亿元。

　　本周住宅成交面积12.12万㎡，环比上涨97.85%，同比下降35.99%;成交套数1087套，环比上涨105.48%，同比下降38.73%;成交金额10.17亿元，成交均价为8394元/㎡，环比下降7.56%，同比下降9.07%。

　　本周非住宅成交面积1.65万㎡，成交套数435套，按面积环比上涨12.40%，同比下降22.46%;成交金额2.90亿元，成交均价17576元/㎡。

　　众开发商在半年即将逝去之际，提前打响了下半年抢跑的第一炮。

　　半年即将过去，年度销售目标压力逼迫开发商加速出货，近两周全国多地城市楼市供应明显加大，东莞的开发商也纷纷赶上最后一周的“末班车”推货入市。住宅方面，本周共有10个项目供应33万㎡(共2592套)，分别有恒大华府、厚街万达广场、中信·富春山居、碧桂园·常平首府、保利生态城、龙光君御华府等项目。从产品面积看，改善型产品供应比重继续增加，高达43%，发达区域的品牌房企项目增加，其产品打造上更加迎合发达区域的改善性需求，如莞城、厚街等。

　　活跃的楼市供应瞬时激活成交市场，刚需发力超强。

　　自6月下旬始，不少楼盘陆续开盘，住宅供应逐渐活跃起来，据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周出现住宅成交的项目有142个，而过去连续6周都是在120-130间徘徊，其中住宅成交套数超过20套的项目有8个，对比前几周明显增加了好几个，主要是由于近两周开盘或加推的项目明显增加，包括碧桂园常平首府、保利生态城、锦绣东方、美丽湾畔花园、万科金色城市等。从本周开盘的项目销售成绩看，大户型销售迫于单价高、总价高，客户在选择上通常会比较谨慎，价格门槛高导致客户望而却步。刚需去化力仍然很强，如厚街万达广场和凤雅颂项目开盘成绩表现不俗，开盘当天热销六成多。此外，深圳客外溢超强，临深区域出现新品供应十分受客户欢迎，如凤岗的三正瑞士半山推550套87-160㎡洋房，去化率高达73%。由此可见，东莞住宅楼市比较稳健，在市场供应上来之际，长达半年压抑之久的需求瞬时得到了充分的释放。

　　价格松动现象增多，“以价换量”的销售策略已达成共识。

　　据东莞中原研究部对市场监测显示，本周普通住宅成交均价为7806元/㎡，环比下降6.63%，同比下降8.43%，其中价格松动现象逐渐增加，近6成项目价格环比出现下降。

　　送非毛坯、送家电、贴息等促销方式的确有吸引力，但对于刚需群体而言，对价格更敏感，降价才是最具诱惑力。从较前出现一定幅度降价的楼盘和近期以远低于市场预期定价入市的楼盘看，它们的成交成绩都十分可观，证明当前价格最具“杀伤力”，只要价格水平基本能满足客户心理要求，便能快速达成成交。楼市成交的持续低迷，给众开发商带来了重重的压迫感，眼看受捧即将踏入下半年，出货的欲望越加强烈，加之近期多个新盘以低于市场预期价格入市并取得佳绩，促使不少开发商慢慢放开心理防盗门，纷纷走“以价换量”的快跑路线。

　　淡市下，商铺市场持续升温。

　　上半年，东莞住宅市场不景气，造成许多开发商更青睐推商铺、车位等物业，特别是近两个月商铺市场成交十分热烈，不少开发商通过该物业回笼不少资金。本周商铺成交173套，仍表现着比较活跃的势头，预计下半年将有多个开发商推商铺上阵，弥补上半年业绩惨淡造成资金回笼少的部分缺口。

　　众开发商上半年收金大幅缩水，下半年加速出货势在必行。

　　截止2014年6月29日，上半年淡市已几成定局，据统计显示，龙头老大万科地产收金约30亿稳坐冠军宝座，光大地产以13亿排列第二，万达集团收金11.7亿挤进第三，而碧桂园由于上半年推货项目较少，仅收金10.2亿元退居第四。其中，排列前20名的房企，大部分收金同比去年大幅缩水，缩水幅度大都在20%-60%间，而恒大地产在上半年推货十分积极，产品去化也比较理想，收金7.6亿元，同比同期大幅上涨149.53%，深业地产“以价换量”快跑库存也大收巨款3.2亿元，同比去年同期大幅上涨36.45%，有幸挤入前20名。

　　众开发商上半年收金大幅缩水，而近两周定价低于市场预期并获得佳绩的项目将成为很好的借鉴，开发商将对东莞后市信心回升，在下半年加快供应的意愿增强，后市中定价也会偏谨慎，总归一个目标就是:“快推快跑，冲刺全年销售目标”，因此在下半年加速出货势在必行，“以价换量”的现象将会更加明显。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：【无】

　　本周挂牌土地信息：【无】

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周(2014.6.23-6.29)商品房成交面积13.77万㎡，环比上涨86.40%，同比下降32.57%。本周商品房成交套数1522套，环比上涨66.16%，同比下降34.82%;成交金额13.08元。

　　本周住宅成交面积12.12万㎡，环比上涨97.85%，同比下降35.99%;成交套数1087套，环比上涨105.48%，同比下降38.73%;成交金额10.17亿元，成交均价为8394元/㎡，环比下降7.56%，同比下降9.07%。

　　本周非住宅成交面积1.65万㎡，成交套数435套，按面积环比上涨12.40%，同比下降22.46%;成交金额2.90亿元，成交均价17576元/㎡。

　　3、商品房总体供需走势

　　本周(2014.6.23-6.29)东莞商品房新增供应38.06万㎡，成交面积123.77万㎡。

　　4、物业类型成交

　　5、住宅成交量价走势

　　本周住宅成交面积12.12万㎡，环比上涨97.85%，同比下降35.99%;成交套数1087套，环比上涨105.48%，同比下降38.73%;成交金额10.17亿元，成交均价为8394元/㎡，环比下降7.56%，同比下降9.07%。

　　6、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1087套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有11套，占比1.01%;成交价格在5000-6000元/㎡共有52套，占比4.78%;成交价格在6000-7000元/㎡共有473套，占比43.51%;成交价格在7000-8000元/㎡共有183套，占比16.84%;成交价格在8000-9000元/㎡共有132套，占比12.14%;成交价格在9000-10000元/㎡共有66套，占比6.07%;成交价格在10000元/㎡以上共有170套，占比15.64%。

　　7、各区域住宅成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1087套，成交面积12.12万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的区域有5个，包括常平、樟木头、塘厦、南城、厚街，成交套数在20-40套的有东坑、沙田、凤岗、茶山等8个镇区，成交套数在10套以下的有石龙、黄江、石碣、麻涌、石排等11个镇区。其中排在前列的镇街有常平386套、樟木头101套、塘厦80套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、东城、塘厦、厚街、长安等7个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有凤岗、虎门、寮步、黄江等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有高埗、常平、沙田、石排等14个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有中堂、道滘、望牛墩和桥头。

　　8、住宅各面积段成交

　　洋房面积区间成交一览：

　　公寓面积区间成交一览：

    别墅面积区间成交一览：

　　9、住宅各单价区间成交

　　10、各住宅类型成交

　　11、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　12、商品房预售许可信息:

　　13、开工信息：

　　本周开工项目信息

　　14、竣工信息：

　　本周竣工项目信息：