合富：2014上半年东莞楼市量缩价稳 临深片表现突出

2014年上半年：供求双降，房价坚挺 ，成交降四成， 房价涨4.9%

东莞房价健康理性。2012-2014年历年上半年，东莞房价连续3年涨幅在5%以内，年均涨幅仅3.7%，远低于GDP增长速度。由于本身泡沫空间较小，故即使遭遇楼市调整，房价下跌的空间相当有限。

东莞楼市供求基本平衡。从历年供应量和销售量来看，保持相当的水平，这意味着存量较少。

2014年东莞楼市总体态势：量缩价稳。2014年上半年，东莞楼市供应量与成交量双双回落，但房价则坚挺在9100元上下。

2014年上半年东莞供求量与2012年上半年基本相当，房价下降的动力不足。

成交向品牌集中，临深片区表现突出

成交向品牌集中。前十项目中，一线品牌房企占七席，品牌优势在增强。

临深片区表现突出。临深片区占半壁江山，其中仅塘厦镇有4个项目榜上有名。

低首付楼盘成交突出。典型楼盘：恒大雅苑。低首付现象的增多，反映出东莞房价到达一定的瓶颈。

中低价位楼盘成交突出。典型楼盘：欧景城。由此可见，“以价换量”不失为楼市突围的有效方式。

70-120平方米首次刚需成交突出。前十项目中，有一半项目产品集中有70-120平方米。

万科、光大和万达位列上半年房企前三甲

前十房企中，一线品牌占六席。品牌房企包括万科、万达、碧桂园、恒大、中信和保利

万科以绝对优势稳座第一把交椅。上半年万科商品房签约金额约31.3亿元，遥遥领先其它房企，每年市场份额稳定在12%上下。

外来房企占六席，本土房企占四席。本土房企中，光大、新世纪、富盈和汇景榜上有名。

外来品牌房企多以开发中高端或高端物业为主，本土房企以开发中端为主。

东莞房价摸查：目前尚未真正进入降价轨道，房价总体平稳，局部小幅价格松动，下跌超过10%的楼盘数量仅占2%.

筛选规则：1.今年上半年与去年下半年同时有成交2.别墅成交10套以上，高层成交60套以上。

满足条件的楼盘约83个。将2014年上半年房价与2013年下半年进行对比。

总体涨跌情况：71%的楼盘上涨，29%的楼盘下跌。下跌幅度超过5%的楼盘数量占8%，其中下跌10%以上楼盘占2%

房价上涨楼盘中，涨幅5%以内占66%，涨幅5-10%占29%，超过10%占5%

房价下跌楼盘中，跌幅5%以内占71%，跌幅5-10%占21%，跌幅10%以上占8%

别墅楼盘房价松动最明显：下跌前10楼盘，别墅盘占8个。

传统楼市热点、经济发达片区房价松动最明显。如市区、东南临深片区（塘厦凤岗）两大片区下跌楼盘占全市下跌楼盘总数的54%

70-120平方米户型供应比重约66%，141平方米以上大户型供应比重约16%创历史最低

2013-2014年70平方米以下户型供应比重大幅萎缩，仅约5%：

2013-2014年70-120平方米户型供应比重维持在66%上下。今年101-120平方米户型供应比重略有增加

今年120-140平方米户型供应比重约13%，较去年有所增加

140平方米以上户型供应比重约16%，连续3年回落，创历史最低。

别墅总体销售形势严峻，以消化库存为主

受宏观面影响，别墅供应大幅萎缩。2014年上半年东莞别墅供需双降，新增供应量仅9.5万平方米，仅269套，同比大幅85%。销售量约21.6万平方米，同比减少35%，“反腐”及东莞经济增速放缓，导致别墅需求放缓，开发商降低别墅预期，减少供应。

别墅价格平稳滞涨。东莞别墅价格连续五年滞涨，稳定在1.5万元/平方米上下。

供求失衡，销售形势严峻。2013年之前，东莞别墅供求基本平稳，自2013年始，别墅出现严重供求失衡。

2014年上半年东莞热销别墅楼盘特点：两头热

自然资源优越。均价过2万元/平方米占5席，其中有4个项目拥有优越的自然资源

低价格。前十项目中均价低于1.5万元/平方米占4席，其中 有2个项目均价不到1万元/平方米

品牌房企。具有一定品牌房企占七席

户型越大，销售率越低。140平方米以上户型销售情况较差

户型越大，销售率越低。从2014年前5月新增洋房的销售率来看，总体态势为：户型越大，销售率越低。仅有70平方米以下户型销售率可达过半，但此类户型供应量较少，属于潜力产品

70-100平方米户型供需两旺，销售情况最好。2014年前5月东莞洋房新增供应约8000套，占总供应的55%，是供应量最多的面积段，也是销售情况较好的面积段。

140平方米以上户型销售情况较差。所有面积段中，140平方米以上户型销售情况最差，销售率仅23%，仅仅是70-100平方米销售率的一半。此类户型在当前楼市形势下，下半年应减少新增货量。

2014年下半年东莞楼市展望

今年进入楼市调整期，下半年成交难言大涨

市场经历“繁荣期-调整期”轮回运行，每个时期约一年时间，即2年完成一个轮回。东莞当前处于调整期。从历年调整期来看，时间通常为8-14个月。故预计今年下半年东莞楼市将难言大涨。预计第三季度成交有所回升，第四季度将增长明显。

东莞已经到了降价预警的阶段，房价下降的压力较大

东莞房价已经“硬撑”半年，如成交量仍不改善，第三季度房价下跌的可能性较大

市场观望氛围浓厚，占未成交因素七成。政策及房价变化是下半年楼市变化的关键因素。

由银行政策引起的市场观望占53%，由房价过高引起的观望占17%，即市场观望占未成交因素的七成。

房价过高及资金不足占比达到27%，折射出当前东莞房价已经达到一定高位，消费力增长有限。

无新货占7%，说明东莞楼市存在一定程度供应偏紧。

天气影响占7%，说明今年东莞楼市成交一定程度受到天气的影响。

下半年东莞楼市能否回暖，取决于如何打破观望僵持局面，要么政策松动，要么房价松动

东莞去库存时间连续4个月增加，当前去库存时间约14个月，处于适度的压力。但如果销售形势持续不改善的话，房价下降压力较大。

截至2014年6月底，东莞一手住宅库存面积约478万平方米，连续10个月东莞库存控制在470万平方米上下水平。

东莞库存量基数虽然未有明显变化，但随着销售速度的放缓，去库存时间持续增加。按照6月平均数计算，截至6月底东莞去库存时间约14个月，处于适度的压力中（通常以12个月为临界点）

刚需将继续引领市场，大户型销售情况难言大改观

从上半年户型销售情况来看，70-120平方米刚需产品销售情况相对较好，140平方米以上大户型销售遇到较大的困境，预计下半年将持续这种形势

随着供应的增加及亮点楼盘的氛围烘托，下半年整体销售情况将明显好于上半年

上半年东莞成交量不理想有一重要原因为新品供应不足，市场缺乏新鲜血液，缺乏营销热点。从5-6月新盘上市市场反映情况来看，普遍新盘市场关注度较好，成交相对较好。故下半年，随着新品供应的增加，以及亮点楼盘的氛围烘托，下半年整体销售情况将明显好于上半年。

下半年全国房价下行趋势将趋于缓和，有助于东莞房价企稳

上半年中国约一半城市房价出现松动，部分城市房价下跌较明显，预计随着宏观经济的企稳及微刺激政策的出台，下半年全国房价下行趋势将趋于缓和。东莞受外围的影响将降低。第三季度东莞房价仍然面临较大的下降压力，但幅度将会较小，预计第四季度将会明显出现量升价稳。