东莞高龄二手房面临贷款尴尬 步步高等老盘该何去何从

　　东莞房地产发展十几年以后，到处繁荣一片。然而在东莞角落里，有一批最开始出现的商品房社区已经成为高龄老盘，虽然当初能入住它们甚至可以说是身份的一种象征。可是今天，随着岁月的洗礼这些老社区慢慢褪去了昔日的光环，它不再作为银行贷款的香饽饽。

　　据房掌柜了解，目前，1990年之前落成的“高龄”二手房已经基本无法得到银行贷款。高龄房因年限较长，设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比，外观及质量上明显弱于新房，在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度，为此银行将二手房贷款风险控制的首要目标盯住了高龄房。

　　那么高龄楼盘的命运该何去何从?房掌柜将带你一起探索。

　　花园新村：高龄楼房不再贷款 刚需很受伤

　　说到银行贷款，花园新村项目是东莞较早一批的商品房之一，该项目始建于1985年，于1993年全部竣工。目前，这里居住了大量的生意人和在周边工作的租客。

　　据房掌柜了解，上世纪90年代初，商品房刚开始在东莞兴起，花园新村小区成为当时最杰出的代表，主要是由政府旗下的城建开发总公司开发建设，主要是面向政府机关、国有企事业单位的员工。后来，花园新村片区有了变化，一些企业开始参与到花园新村的建设，如现在的本土龙头发展商光大地产，当年便在花园新村建设了富华苑、富丽苑、华丽大厦等物业，后来统称为光大物业。

　　花园新村的规模较大，除了满足政府机关，也开始面向市民销售。当时，不管本地人还是外来人一下子全涌到花园新村置业，人气也迅速发展起来，成为一片繁荣的生活社区。到现在，由于生活习惯和生活便利，仍有不少老莞人居住在花园新村和步步高而不愿意搬。

　　一位花园新村的业主唐先生告诉房掌柜记者，这个社区经过20年的洗礼，小区很多公共设施也已经过多次修补。但相比周边的农民房来说，花园新村的住宅楼还算是不错的住所。

　　近来，赵小姐一直很关注东城花园新村，她想在这里买个两居室改善一下长期两头跑的生活。赵小姐告诉房掌柜记者，自己在东莞镇街道滘有一套刚需3房，准备明年要小孩，由于上班太远太折腾，自己身体也不大好，租房也不是长久之计。“首选花园新村，虽然房子很老，但上班不远，且生活交通方便。”赵小姐说。

　　有中介打电话告诉她，说现在有套2居室，85平32万，赵小姐现场去看了房，觉得还不错。“我算了一下，按照2套6成首付，也大概能凑够首付。虽然觉得现在确实不是个买房的时机，但毕竟确实有这个需要，我也跟中介详细谈了下，结果却被告知，房子是93年的，现在贷款银行一分钱都不批，包括公积金贷款也不行。”赵小姐沮丧的告诉房掌柜记者。

　 “全款买是肯定买不起了，像这样的老房子真不能贷款以后就得全款买了?”赵小姐向房掌柜记者提出疑问。

　　像赵小姐这样郁闷的网友不在少数，据房掌柜了解，东城花园新村100平米的3居，一般都要35万左右，要全款买房的话，可能很多工薪阶层的年青人靠自己一次性拿那么多钱确实不太容易。

　　步步高社区：卖房可惜 拆迁何时可待

　　房掌柜记者还发现，东莞像花园新村一样不再贷款的老楼盘还有步步高社区。作为东莞最早开发的商品房社区之一，步步高目前已经有28年的历史。据项目资料显示，该社区于1986年元月份正式竣工，随即大批业主入住。其建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑以五六层的低层建筑为主。

　　房掌柜记者走访该社区发现，该社区多为附近小生意人、工人及中老年人。从楼盘的整体外观来看，步步高社区因经历了20多年的风雨摧残，楼体外立面已无任何美观可言，很多墙体外部打了不少补丁。

　　融易地产销售员周先生介绍，除了步步高小区，在莞城旗峰路、八达路周边早年政府盖的居民楼、宿舍楼，虽然都有房产证，由于房子年数过久，目前都不能实现贷款交易，买房只能一次性付款。

　　“80平米的2房23万左右，100平米的3房才30万左右，业主能卖的话，一次性交易更好，如不能实现交易，业主会选择出租。”

　　近来，步步高小区业主张先生求助房掌柜，“旧房子究竟是卖掉好还是等待拆迁?”

　　步步高小区80多平米的3房是张先生爸妈留下的房子，张先生觉得居住老房子不太舒服，想居住好点的小区，所以想要换个新房子，张先生盘算着，手头上的资金勉强付个首付，又没公积金，贷款的话利息太高也不划算。正犹豫是否把房子卖给掉，直接换套新房。虽然房子地段还不错，但是按房子的年代和户型布局来看，房子或许卖不出好价钱。

　　“这老房子地段不错，拆迁的话也许能拆个好价钱。如果等拆迁，可能几年，可能十几年，拆迁的时间没个准!”张先生愁眉苦脸地希望寻求到建议。

步步高社区房子呈现裂痕

　　创业新村老社区：大家都在等拆迁

　　创业新村是建设于上个世纪80年代末90年代初的社区，围绕着小广场的建筑物看上去颇有些年代了。

　　莞太路有着车来车往的热闹，但从莞太路转入创业新村后，就立刻安静了许多。创业新村是带有上世纪八、九十年代特色的楼房，楼房分别伫立在道路两侧，楼下则有便利店、小吃店、服装店、小型印刷排版门店、二手中介地铺等，接近晚饭时间，社区路上来往的行人并不多，街道上显得有些冷清。

　　已在这里居住超过10余年的李老伯告诉记者，创业新村小区居住人数不少，本地经济情况较好的家庭早就搬离了这里，这里多数是租住在附近做小本生意的人。

　　据满堂红销售员熊先生介绍，老社区的业主多数是东莞本地人，他们大多对老社区有感情，不愿意出售，除非家里确实着急等着用钱。大多数业主都有等着拆迁的心里，于是多数业主长期放租。

　　房贷收紧 高龄楼盘可通过分期付款交易

　　自2013年下半年以来，银行贷款申请较难，不少银行为降低贷款风险，对二手房设置了门槛。受国家政策的影响，银行提高二手房首套房贷利率的同时，也提高贷款要求来减少外贷。金信联行总经理罗凤女士表示，对于花园新村、步步高及创业新村这类超过了20年的高龄楼盘，且价格在20-30万左右的房源，跟西平、宏远100万左右的房子相比，总房款仅仅是新房的首付，银行首当其冲会选择后者。

　　对于网友赵小姐的这种情况，金信罗凤女士告知房掌柜记者“银行考虑到购买高龄楼盘小区的客户可能更多的是一个过渡期，业主会不断更换转让，因此银行选择停贷高龄楼盘，不过分期付款申请是可以操作的。”

　　提到具体的分期付款操作方法，罗凤举例：大朗大和义乌小商品城里的格子铺也不能实现贷款交易，但是它可以实现分期付款交易，每年需交付银行4%-4.8%的服务费。前提是中介或者开发商得跟银行有这项合作的业务。

　　目前据房掌柜调查得知，在东莞只有东莞银行、工商银行有这种业务。例如，网友赵小姐，二套房32万，首付6成后剩下12万向银行分期付款，3年付清的话，得提前向银行交付现金3年服务费用1.44万元，银行接下来才会贷款(注：此时，银行贷款不收任何利息)，在分期付款的同时，房产证会放在银行作抵押。

　　高龄楼房放租出售都可行 拆迁不靠谱

　　高龄楼盘的业主大多都是老街坊，一部分业主对生活多年的小区感情深厚，会选择继续居住;另一部分条件优越的业主已经搬到更好的小区居住，旧楼则用于放租。目前这些高龄小区可出售的房源不多。“业主对于房子出售是抱着无所谓的心态，毕竟已经居住了多年。”金信罗凤分析。

　　面对高龄楼房拆迁的问题，金信罗凤女士建议：如果手头上买新房首付宽裕的话，可以考虑房子出租，房子每个月也可以收租1000元左右，一年也有1万多的收入，这是个不错的选择;如果手头上买新房首付紧张的话，还是建议卖掉，这样新房首付也不用着急了。“拆迁的话，也不知要等到猴年马月，等拆迁不靠谱!”金信罗凤女士说。