东莞楼市7月成交量价创年内最高 均价保持9100元上下

　　楼市进入2014年下半年第一个月7月，房地产内外环境得到了一定改善，楼市成交下行趋势得到一定缓解。近几月，美国等多个主要国家经济出现复苏迹象，利于中国外贸出口，中国的外部环境得到改善。中国PMI指数在上半年表现出连续上升势头，一定程度说明中国经济出现企稳回升，上半年中国GDP7.4%的增速亦基本达到了预期目标。种种迹象表明，中央第二季度出台的一系列微刺激政策效果已经开始呈现。6月下旬后，在央行的会议精神指导下，房贷政策出现了紧中有松，房贷放款速度得到提升，利率得到适当回调;6月底，中国正式打开限购政策解禁的窗口，越来越多城市不同程度地放松房地产政策，市场释放出积极信号。东莞楼市经历了上半年的“坚挺”，最困难的时期已经过去，在内外环境变好的7月楼市成交呈现复苏，创年内最高。但与去年同期相比，7月成交仍然有较大的差距，成交量基数仍然偏低。与全国大势不同的是，东莞房价保持异样的坚挺，连续8个月保持在9100元上下。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年7月东莞住宅新增供应量约50.3万平方米，同比略增3.3%。与历史同期相比，没有表现出明显变化，2011年以来历年7月供应量稳定在45-50万平方米。7月签约面积约46.3万平方米，同比减少约27%，较5月和6月降幅有所收窄。在过去的8年里，处于历史平均水平。7月东莞住宅整体均价约9277元/平方米，同比涨6.5%，环比6月略涨2.4%。东莞房价经受住了半年成交低迷的考验，最终总体表现平稳，一定程度说明东莞房价总体较健康和理性。

　　前7月：供应偏紧有所改善，成交仍处历史低位

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-7月东莞新建商品住宅供应面积约274.2万平方米，同比减少-23%，与2011-2012年同期基本相当，处于历史平均水平。2014年1-7月东莞新建商品住宅签约面积约256.6万平方米，同比减少37%。在历史上，今年前7月成交量处于偏低水平，仅仅高于2008年和2010年同期。与全国其它城市横向比较，东莞成交量3-4成的萎缩幅度基本处于全国平均水平。

　　2014年1-7月东莞新建商品住宅签约均价约9158元/平方米，同比小幅上涨5%，与去年的涨幅基本相当。2012-2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在5%以内的涨幅。

　　从供应与需求的比较来看，2011-2013东莞处于供应偏紧态势，今年则结束了连续3年供不应求，供应量小幅超过成交量。

　　东莞房价连续8个月稳定在9100元左右

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年12月始，东莞房价正式迈入9字头，并且在成交低迷的2014年，仍然连续8个月平稳在9100元上下，波动幅度均在100元/平方米以内。在全国房价持续下行的背景下，东莞房价“这边风景独好”，表现出惊人的平稳。东莞房价在2013年12月的9300元，经历7个月后，仍然维持在9300元。

　　今年前7月东莞住宅供应结构的变化主要体现在71-100平方米户型的增加及141平方米以上户型的减少

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-7月全市新供一手住宅供应中，100平方米以下户型供应比重约58%，达到历史最高峰，其中71-100平方米户型较2013年增加1个百分点。70-120平方米户型供应比重约68%，达到历史最高。120平方米以下户型供应比重达72%。140平方米以上大户型供应加速下滑，比重约16%，处于历史最低点。总体来看，与去年相比，今年前7月东莞住宅供应结构的变化主要体现在70-100平方米户型的增加及141平方米以上户型的减少。

　　东莞7月去库存压力有所缓和，整体处于“安全”水平

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年7月底，东莞一手住宅库存面积约482万平方米，较6月略有增加，但由于7月销售形势好于6月，故去库存时间较6月减少1个月，约为13个月。通常12个月上下的去库存时间为楼市压力的临界点，当前东莞楼市存在刚好处于临界点上下，表现出轻微的消化压力，但整体仍处于安全的水平。

　　区域分化较严重 供应足、东部片区及市区等片区成交突出

　　从7月住宅签约套数前十区域来看，市场表现出以下特征：

　　10%的区域数量占据了74%的成交量比重，7月区域分化较严重。其中前2名区域套数占据全市34%的比重。

　　成交量大的区域，通常供应量较充足，前十区域供应比重达到79%，说明市场整体处于供应偏紧态势，需求受到了供应的制约，东莞楼市需求有待通过供应的补充而释放。

　　热销集中在东部片区、临深片区及市区。前10区域中，东部片区3个，市区3个，东南临深片区2个。

　　楼盘动态分析

　　楼盘动态-类型

　　合富辉煌市场研究部数据显示：2014年7月全市各主要楼盘活动以人气活动、价格促销为主。7月全市共有6个全新项目入市、9个在售项目加推新品上市。

　　在经济大环境不景气的情况下楼盘人气活动仍以小型暖场活动为主，最常见的如美食、DIY、及即时最热门的话题为主(7月世界杯、暑假来临后针对小朋友的名师讲座等)。

　　在全国楼市成交量价齐跌、楼市预期红色预警的情况下，加大促销力度提高出货量是眼下各房企最常用亦是最有效的推广手段。我司监测到的145场楼盘活动里价格促销约占30%，而与以往“以价换量”式的价格促销相比，今年大多为借首付活动，大幅打折现象虽然存在但极为少数。

　　据不完全统计，现在全市有约1/3的楼盘推出低首付活动，且借款额度及范围较早前有明显扩大，如之前主要针对首次置业，现扩大至二次置业，且借款力度由早前的借款1成变为首付1成起。另外低首付亦不再是刚需户型的专用，连天骄峰景等大户型豪宅及商铺等非住宅产品也加入低首付行列。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：从7月各区域楼盘表现来看，市区、临深片区等热点楼市区域楼盘依然最活跃。特别是凤岗镇近期因个别楼盘成交火热使整个镇区楼市再上一层楼，凤岗镇三正瑞士半山二期共778套洋房和97套别墅将于8月初启动认筹并预计于近期推出，或又将是凤岗镇乃至全市的楼市热点话题。

　　7月全市共有5个区域6个全新项目入市。从6、7月新开盘项目现场人气及成交量来看，楼市回暖趋势已较明显，新开盘项目大多取得较理想成绩，但不排除个别项目因周边配套、交通等不完善且价格过高因素使其开盘遇冷，由此再次说明了理性的定价是楼盘热销与否的关键点之一。

　　新开工及潜在供应分析

　　(一)商品住宅新开工分析

　　7月新开工面积81.6万平方米，环比减少约59%，同比增加约50%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年7月份东莞全市商品房新开工面积81.6万平方米，环比前一个月减少59%，同比2013年7月份增加近50%;7月份开工项目分布在8个区域，10个项目，住宅开工约53.8万平米，占整体开工量的66%;

　　(二)潜在商品住宅分析

　　截至2014年7东莞全市潜在商品住宅面积约1259.8万平米，潜在供应持续增大

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截止到7月份，全市商品住宅潜在供应量达1259.8万平米的高位，常平镇、南城区、凤岗镇位列前三，后市货量相当充足;

　　全市别墅潜在供应量截止到2014年7月份合计约150.5万平米，其中东城区和松山湖量最大，分布有22.1万和21.6万平米;全市各大区域后市均有别墅供应，但依然有部分镇区暂时还没有别墅潜在供应，如：茶山镇、长安镇、企石镇、望牛墩镇、中堂镇和谢岗镇。