火炼树周边二手房升值大 民盈山智慧城等综合体是功臣

　　“火炼树周边二手房卖得不错，也好放租，市场还蛮稳定的，不知道值不值得投资，升值空间如何呢?”近日，有网友向房掌柜咨询，说火炼树周边二手房市场租售两旺，问其投资价值。为了解该片区楼市行情及其背后的支撑，房掌柜记者特地对火炼树一带二手房市场展开实地考察。

　　行情：租售两旺，年年见涨

　　根据网友反馈，记者来到了东城火炼树一带，发现当地中介地铺可真不少，中原地产、合富置业、满堂红、金信联行、汇业地产、科威国际不动产……林林种种，记者粗略数了一下，光火炼树片区到东泰片区，中介门店就有不下15家。

火炼树商业街

　　“东泰花园、凯旋城、国泰名苑、怡丰公寓、怡丰都市广场等小区(二手房)都卖得很好，出租就更不用说了，基本都是供不应求的。”在走访过程中，汇业地产一中介告诉记者，火炼树一带由于开发得早，二手房市场已经相当成熟，放盘量也很稳定，是二手房中介的“兵家必争之地”，目前将总部落户该片区的大中介机构就有金信联行、汇业地产、科威国际不动产三家。

　　而作为一个租售两旺的片区，当地二手房价格自然是不会便宜。记者走访了解到，该片区二手房选择多样，有如东泰花园一般20世纪90年代开发的楼梯房，也有尚书苑一样21世纪以后开发的现代电梯房，楼梯房均价6000元/平左右，电梯房则相对高许多，像尚书苑、怡丰公寓等均价已是7500元/平，优质笋盘要9000元/平，中信凯旋城二手房甚至要12000元/平，租房价格则相对均衡一点，时下热租的带家电2房1厅租金在2000元/月不等。

　　合富置业中信凯旋分行店长罗陈生告诉记者，火炼树一带的租售行情一直都很旺，即使是楼市遇冷的上半年，在一片看跌房价声中，该片区二手房价也能维持稳定，个别优质笋盘甚至略有上扬，而由于近期东莞贷款政策有所放松，加之政府也陆续放宽调控，目前该片区二手房市场已渐渐恢复“元气”了。“这边租赁市场很旺，租的大都是附近写字楼的白领，需求很大，不少投资客买这里都是用来放租的，有人气什么都好说。”

综合体林立

　　中介：周边城市综合体林立，房价想跌都难

　　2013年末，房掌柜曾对东莞各镇街部分楼盘进行了一次价格大梳理，对各小区二手房价格升值幅度进行了一次摸底调查，火炼树至东泰一带的二手房恰好在调查范围内。调查结果显示，火炼树一带二手房均有不同涨幅，其中，中信凯旋城涨幅最大，达到了217%，其次是东泰花园和怡丰公寓，涨幅分别为208%和188%，另外，涨幅在25%以上的小区还有尚书苑、中心风云汇、博客公寓、国泰名苑等。

　　作为从最早一批基层售楼员起家，现专注于二手房业务的金信联行总经理罗凤，可以说是火炼树-东泰片区二手楼市崛起的重要见证人。据罗凤介绍，1995年，城区以白领盘为代表的东泰花园以别出心裁的园林规划，迎合了富裕起来的东莞人们追求高层次人居环境的诉求而引爆全东莞，那时的商品房热销是全凭自身魅力;2004年，东莞房价突破3000元/平大关，开始真正涨起来了，而随着万科等外地开发商大举入莞，东莞楼市的整体开发素质也在不断提升，单靠楼盘自身魅力已难满足购房者需求，地段、配套、升值潜力等相关元素也开始进入了购房者视野，而随着第一国际等综合体所带来的商机，火炼树-东泰片区的二手房也开始水涨船高。

　　据中介反映，火炼树-东泰片区二手房的真正崛起，是从2007年以后开始的。2005年，随着第一国际的抢先进驻，该片区商业综合体的潜力也被陆续挖掘出来，随着鼎峰卡布斯、环球经贸中心、海德广场、国贸中心、王府井等综合体的先后进驻，加上该地段优越的交通优势和地段优势，已隐现东莞城市综合体最强板块雏形。而城市综合体的繁华，带来的自然是片区人气、商业、写字楼的旺盛，随着大量白领、管理层等实力消费群体的出现，火炼树-东泰片区二手房自然是“近水楼台先得月”。

　　“二手房价格都是人气带动的，这边本来配套就很齐全，交通发达经济繁荣，等国贸中心和王府井建起来后，加上地铁的开通，这边的人气一定还会再涨的，有这么多综合体带动，这里的二手房想降价都难。”一合富置业中介如是告诉记者。

民盈山智慧城效果图

　　投资有道：老房升值有限 民盈山智慧城很不错

　　既然火炼树-东泰片区二手房价格猛涨，是否意味着投资者此时入手合适呢?一中介告诉房掌柜记者：未必!

　　据该中介透露，火炼树-东泰片区二手房市场已经相当成熟，再加上周边街道较窄，交通相对堵塞，生活配套定型，小区日渐老化等因素，虽受地铁、综合体等带动，该片区二手房价近年来也稍有提升，但上涨幅度相对较小，像东泰花园等老楼盘房价已基本定型了。“其实我们在这边做中介的看得清楚，这边的楼盘上涨空间已经不太大了，自住尚可，用来做投资，回报其实不太高。”

　　而另一从事房地产研究的业内人士张先生也表示，受楼龄、交通等多方制约，火炼树-东泰片区二手房的上涨空间有限，目前该片区7500元/平左右的均价已处于一个高位，并不是理想的投资性物业。

　　“依我看，投资二手房还不如投资新房呢。那边不是有国贸中心这个大项目在建吗?第一期推出的就是民盈山智慧城这个商业中心项目，楼市热反哺综合体，入手民盈山智慧城不失为一项好投资，业内不少人都挺看好它的。”张先生说道。而提及民盈山智慧城，有做一二手联动业务的罗生也肯定地告诉房掌柜记者：“买那里的商铺是稳赚的!”

　　据房掌柜了解，东莞国贸中心位于东莞主干道东莞大道和鸿福路交汇处，包括五幢塔楼和一个大型商业裙楼，包括金融中心甲级写字楼、国际化商业中心(民盈山智慧城)、国际贸易总部写字楼(86层、398米)、住宅、国际五星级酒店(或为洲际酒店)、创意中心等多重业态组成，民盈山智慧城则是该工程最先进入大众视野的项目。

　　据业内反映，民盈山智慧城项目在业内可是“未见面先闻名”，其集区位、交通、人气等方面的先天优势，均是投资者眼中“钱生钱”的重要“法宝”。区位方面，民盈山智慧城位于东城商圈与南城商圈的缓冲地带，商圈效益辐射两大片区，毗邻东莞富人区“黄旗山板块”，紧靠潜力鸿福商圈和行政广场，与新秀西平商圈仅一路之隔，地理优势不可复制;交通方面，东莞财富通道东莞大道、鸿福路交叉而过，项目处于东莞核心CBD区域，与东莞地铁R1、R2线唯一交汇点无缝对接，B02层与双地铁月台平阶，地铁出入口直接与地下商业链接，交通十分便捷;人气方面，随着前期其他综合体的进驻经营，该片区人气本已相当可观，而随着日后地铁开通，作为一个地铁口物业，自身业态规划也相当合理的综合体，民盈山智慧城开盘便可享有惊人的人气支撑是可预见的。

　　基于上述多方因素考虑，业内人士表示，投资民盈山智慧城或许会是一个不错的投资选择。