瑞峰：东莞无批量网签成交有回落 临深片区供应激增

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境: 太原、绍兴、福建、佛山、东莞政策松绑 地方政府救市意愿强

　　全国层面：上周、太原、绍兴、福建、佛山均出台松绑限购的楼市政策，在财政收入增速放缓，地方偿债压力将进一步加大的背景下，政府的救市意愿比开发商还要强。

　　近来，房地产市场最大的热点就是各城市限购政策的松绑。短短的一个月内，已经有18个城市陆续松绑。在限购松绑的城市中，二线城市逾半放松或取消了限购，三线城市松绑的也达到了四个。如果不取消限购，这些限购城市很可能步入宁波、杭州后尘，从潜在的供应过剩区域转化为实质性的风险城市。一线城市限购政策短期内很难松动，但最终退出也只是时间问题，由此看来，全面放开指日可待。

　　从整体经济环境来讲，2014年上半年各方面都不如2013年。比如产能过剩问题、利率提高问题、房地产按揭利率问题，还有库存积压问题。这些都是促使2014年价格必然下跌的重要因素。就目前市场而言，放开限购对市场成交的影响并不明显，仅个别明文调整限购城市成交量回升。所以房企需要做好必要的心理准备，“以价换量”要趁热打铁。

　　东莞层面：8月10日，东莞市出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，新措施的颁布可有以下影响，第一，去行政化干预措施，促使楼市市场化;第二、简政优化措施，提高效率，促使项目在审批方面效率大大提高，同时也有利于吸引外界到东莞投资，不至于繁琐的报规报建问题“吓”得别人不敢来东莞做项目，虽然目前仅仅是个别缓解得以优化，这也是个利好;第三，有些环节审批效率提上来了，也是降低了项目开发的周期成本，对于开发商也是利好;第四，适时调整普通住房标准和优化住房公积金贷款政策也是减低消费者住房成本和促进消费者置业的利好，但是目前这方面的实施细则还没公布。

　　当前，取消新建商品住房销售价格备案制目的是：现行房价备案制度设置成交价格上下幅度以及调整周期的规定已不适应现阶段的市场发展需要，更不符合市场规律，因为价格的变动本该是市场事，而非政府用行政手段强制干预。取消房价备案制度，不受下浮幅度的限制，根据市场状况约定销售价格，开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对市场变化;房企不需要将过多的时间浪费在走申请签字流程上，更便于开发商顺应市场，把握市场先机。

　　对于购房者来说，取消这个15%浮动比例限制，并不代表消费者可以买到比以前更便宜的房子，因为取消这个比例限制可以让开发商更灵活更贴近市场的定价而不再花费时间和精力向有关部门申报备案价或根据市场变化申请适时调整备案价;房子定价的高低和调整由市场和开发商根据项目成本去决定。所以，消费者应理性看待政府出台的这个措施，这与楼价涨跌关联性不大，这是楼市去行政化手段的措施，让楼市逐渐市场化的走向。

　　凡拥有自主房产证可获积分值提出，积分制入学、入户不受家庭人均住房面积限制，均可获得积分值。 这将大大降低积分入学与入户门槛，或将进一步刺激新一批购房需求。

　　从7月底开始，东莞市场已经逐步感觉到市场回暖之势，东莞市此次出台的政策，将进一步推进市场回暖的速度，但对于市场的回暖影响究竟有多大，还有待进一步观察。

　　2、新增供应：“金九银十”大战提前开锣 临深片区楼市竞争将达白热化

　　“金九银十”营销大战已经提前开锣，上周共有11个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1422套，面积约15.82万㎡，环比上涨近4倍。从产品加推的区域来看，临深片区是这次大战的主战场，包括常平、凤岗、樟木头、塘厦、黄江4个镇皆有项目新品加推，住宅供应量14万㎡，约占全市住宅总供应的89%;其中塘厦的广基·自由星城和常平的天林湖花园皆是纯新项目入市，而樟木头的长虹百荟花园则一改之前的小量加推，新增量骤增，将有126套91-132㎡的洋房以及294套50-54㎡的公寓产品批量入市。

　　从预售证来看，临深片区供应将继续升温，樟木头的水云天公馆、凤岗的保利百合花园将有新品加推;而企石的新项目碧桂园鼎峰城市花园也将上市。值得一提的是，根据新的规定，从上周开始《商品房预售许可证》不再设置许可有效期。

　　3、成交情况：上市热销项目集中网签结束 周成交量6月中下旬以来最低

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周(2014.8.4-2014.8.10)东莞住宅共签约765套，面积约8.6万㎡，环比下滑18%，是6月中下旬以来周成交量最低的一周。主要是因为：1、近期楼市成交的“支柱”三正瑞士半山、常平碧桂园首府、保利百合花园等热销项目的集中网签已经接近尾声，个盘成交出现明显的下滑;2、这两周新开项目网签效果不佳，嘉宏松湖里的鱼网签68套支撑着楼市成交，而上市仅两周的中惠松湖城上周住宅成交仅有9套;3、东莞近期出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，里面包含取消新建商品住房销售价格申报备案制、放宽住房公积金贷款政策、减少建设单位修改方案次数等“促市”政策，有利于刺激房产市场和增强信心，后市楼市或将出现供需两旺的局面;4、房价下调项目成交显著，如中惠香樟绿洲近期陆续有270套产品房价下调6%～13%，连续两周周成交40套以上。

　　4、成交均价：高端项目成交占比回落 住宅均价回归“9”字头

　　上周住宅均价为9512元/㎡，环比下滑7%，仍然在高位运行。原因是：1、高端项目签约量回落，上周普通住宅签约均价过万的成交量占比为21%，环比下滑近10个百分点;2、别墅成交占比也下滑5个百分点，这也是均价再次跌回9千的重要原因之一;3、热门镇区楼市成交量增多，上周区域排名前五的镇区中，均价过万的就占四席，分别是凤岗(10119元/㎡)、松山湖(12277元/㎡)、南城(12150元/㎡)、厚街(10169元/㎡)，这在一定程度上支撑着房价高位运行。

　　5、畅销项目：嘉宏松湖里的鱼上市 刚需新品以高性价比取胜

　　从网签项目的排名来看，上周的畅销项目是在7月26日已经开盘的新项目——嘉宏松湖里的鱼。该项目推售216套70-100㎡轻轨学区洋房，开盘当天劲销逾8成。项目从上周开始在房管局进行网签，共签约68套，后续将继续签约。畅销的原因：1、项目地理位置优越，地处松山湖北商务核心，R1、R3轻轨与莞惠城轨的交汇中心;2、是自2013年以来松山湖首个新项目入市，项目客户群定位明确，主攻刚需客户，客户来自松山湖、深圳、东莞各大镇区等地;3、采用“低开”和1万抵95折的认筹优惠策略，开盘均价约8600-9400元/㎡，远低于区域均价(松山湖上周住宅12277元/㎡)，产品以高性价比取胜。

　　6、产品成交：70-90㎡刚需仍是主力 豪宅别墅户型环比下滑

　　从住宅成交结构来看，70-90㎡的刚需新品依然是主角，由新入市的项目嘉宏松湖里的鱼(68套)、三正瑞士半山(27套)、中惠香樟绿洲(24套)贡献;其次是100-130㎡的户型，共有41个项目有成交，主力是中信观澜凯旋城(8套)、汇景御海蓝岸(6套)、保利生态城(6套);而豪宅和别墅户型上周环比出现下滑之态，星河传说(7套)和三正瑞士半山(7套)别墅产品网签持续发力。

　　7、楼盘营销：新项目推广首选媒体发布会 推介广度与传播速度房企偏爱明星营销

　　仔细观察发现，东莞市很多项目都非常重视线上营销，尤其表现在新项目上，一般都采取先举办媒体发布会后，再辅助更大力度的线下推广动作，从而达到快速、全面的覆盖客户群的作用。

　　上周黄江【蜜糖】项目举办的“爱心众筹”活动形式新颖，活动形式为市民用微信摇出善款，将有【蜜糖】出资，以摇微信市民的名义捐出，这种动动手不花钱的爱心举动微信互动性比较高，同步达到了宣传项目、体现开发商社会公益心的作用。

　　另外，多个认筹项目加足马力备战开盘，力邀明星助阵。譬如，中信富春山居8月29日邀请女神林志玲到场，王洲湾1号8月23日请来香港明星邓丽欣亲临现场，明星营销是现阶段迅速释放项目的声音，大范围传播推介项目的最有效手段，当然，后期能否畅销还需要合理的价格定位。

　　8、土地市场：松山湖人才公寓地块“廉价”求主 黄江优质地块高价待“嫁”

　　本周将有2宗商住用地进入最后一轮的竞价环节，其中1宗是位于松山湖金多港人才公寓性质的地块，该地块采用“限房价，竞地价”的推地模式;另一宗是位于黄江镇三新社区，地块临近金地湖山大境，地价是创历年区域挂牌面积之最。最新一期的土地预告在上周进行了公示，14宗约62.2万㎡的地块将上市，其中商住商服用地仅有3宗，最为亮眼的是南城区鸿福北路的“巨无霸”商住地块，出让面积约12.7万㎡。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：上市热销项目集中网签结束 周成交量6月中下旬以来最低

　　1.2供需量价走势： 高端项目成交占比回落 住宅均价再次回归“9”字头

　　1.3物业类型成交：洋房成交依然唱主角 商铺成交环比大涨

　　1.4产品类型成交：70-90㎡刚需仍是主力 豪宅别墅户型环比下滑

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名: 樟木头93套登榜首 凤岗91套屈居第二

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品线热销 占26%

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：300-400㎡产品去货快 占45%

　　1.6.3住宅各单价区间成交：7000-9000元/㎡是主力 10000元/㎡以上比例下滑

　　1.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品大卖 新推项目为主

　　1.7楼盘活动：房企加足马力备战金九银十 低首付降价促销成主流

　　1.8新增供应 ： “金九银十”大战提前开锣 临深片区楼市竞争将达白热化

　　1.9新开工：碧桂园横沥、东坑新项目齐动土 住宅开工量环比增长92%

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：松山湖人才公寓地块“廉价”求主 黄江优质地块高价待“嫁”

　　2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

　　2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

　　2.4土地预告： 14宗约62.2㎡平将上市 南城“巨无霸”商住地备受关注

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1 央行：下半年政策基本取向稳定 贯彻好定向调控要求

　　2014年中国人民银行分支行行长座谈会近日召开。会议提出，下半年央行将在保持货币政策基本取向稳定的同时，贯彻好定向调控要求，精准发力。

　　会议强调，下半年宏观调控和改革发展稳定各项工作任务仍然十分繁重。央行将在保持货币政策基本取向稳定的同时，贯彻好定向调控要求，精准发力，加大对经济发展重点领域、薄弱环节特别是“三农”和小微企业的金融支持，推动落实降低企业融资成本的各项措施，促进经济持续平稳发展。

　　上半年，央行两次实施“定向降准”，调整差别准备金动态调整机制有关参数，发挥再贷款的作用，引导金融机构加大对实体经济特别是“三农”、小微企业和中西部地区的信贷支持。

　　3.1.1.2 7月财政收入增速放缓 地方偿债压力将进一步加大

　　财政部8与11日公布了2014年7月财政收支情况，7月份，全国财政收入12662亿元，比去年同月增加813亿元，增长6.9%。财政部表示，后几个月，受扩大营改增增加减税、去年收入基数逐步提高等因素影响，中央财政收入增长仍较困难。

　　7月份主要收入项目中，涉及房地产相关税收仍然低迷。房地产营业税400亿元，增长4.7%，主要受房地产市场成交额下滑的影响;建筑业营业税311亿元，增长8.4%。

　　国内房地产行业持续低迷，地方债还款高峰期将至，面对巨大财政收支缺口，地方政府债务风险正在不断显现出来。与此同时，在经济下行压力之下，今年上半年多数地方政府的财政收入增幅放缓，而刚性支出不减，地方债的偿债压力陡增。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1 福建出台首个省级救市政策：限购放开房贷优惠

　　8月8日消息，国内首个省级楼市救市政策今天出炉。《福建省住房和城乡建设厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》今日正式发布，意见共有8条，有学者称之为“闽八条”，新政策自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。

　　《意见》要求各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。

　　意见指出实施分类调控，福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。意见还规定了房贷优惠，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

　　此外，外地人在当地购房还能获得城镇户口，具体为：个人异地购买商品住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农业转移人口依法转让其原有农村住房，在城镇购买商品住房落户。

　　3.1.2.2佛山8月7日放开限购 成广东松绑首城

　　经佛山住建局相关人士证实，8月7日起，佛山将全面放开限购，不发红头文件。报道称，限购针对个人，本地户口每人限购2套，不针对家庭。外地户口个人可购买1套，不需要社保及完税证明。

　　佛山市外宣办官方微信“佛山荟”正式发布佛山松绑限购住房的消息及相关细则。这意味着佛山正式成为广东松绑第一城。根据新政策,从今天零时起,外地居民可凭身份证购买一套房;本地户籍居民以个人为单位,拥有2套住房后实行限购。此前本地户口一个家庭只能买2套,现在,夫妻两人最多可买4套房,一家三口最多可拥有6套房。

　　3.1.2.3广州东站将东移 助推增城楼市

　　8月7日,增城市副市长邓毛颖在介绍增城市重点建设项目情况时透露,落户于新塘旧城区与增城开发区衔接地带的广州东部交通枢纽中心,规划面积2.7平方公里,届时将有5条轨道交通在此交会,涵盖国家铁路、城际轨道、地铁等三类轨道。未来东部交通枢纽中心还可能承担火车东站部分功能。面对这样的交通利好,加上双合同的取消,增城房地产行业的前景可谓一片光明。

　　东部交通枢纽中心将对增城开发区和新塘地区都会有辐射带动作用。因为其位于新塘城区的北部、增城经济技术开发区的南部,如果这一地区的开发建设搞好,对于周边地区将是一个大的促进。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1上半年房贷利率持续上升 东莞等二三线城市成本更高

　　数据表明,二线城市的房贷利率总体水平高于一线城市,成都、东莞、重庆的平均利率均超过了基准利率的1.1倍。虽然这些城市的房价与一线城市无法相提并论,但是二线城市的贷款成本总体高于一线城市,这也拉高了二线城市“房奴”的痛苦指数。

　　5至7月间,青岛、武汉、东莞、长沙、重庆均未有银行提供优惠房贷利率,原因在于二线城市的银行数量相对较少,在制定房贷政策时倾向于相互参考,政策差别较小,故房贷利率水平比较相似,如7月份青岛14家银行全部提供基准利率。

　　3.1.3.2广州：7月楼市、土地市场双低迷

　　根据广州市房管局数据显示,7月全市网签4 4 4 3套,共计52 .79万㎡,环比下跌29 .00%;网签均价15705元/㎡,环比下降7.86%。7月广州网签量为全年次低位,业内称基本反映市场真实情况。

　　同时土地方面也深陷低迷状态。7月推出的9宗土地全部底价成交,入账仅14.6亿元,而且值得注意的是,继6月住宅用地多次流拍后,7月出让的9宗土地中高达7块为工业地块,通过短时放量的方式,补充土地财政收入。

　　3.1.3.3太原：正式取消住房限购

　　太原市房管局发布《关于调整我市住房限购政策促进省城房地产市场健康发展的意见》。将从2014年8月4日起，太原市正式取消限购。

　　《意见》提出解除住房限购政策：本地户口的居民购买商品住房(含二手房)在办理网签及权属登记时，不再需求提供住房套数查询证明，产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。

　　外地户口的居民购买商品住房(含二手房)在办理网签及权属登记时，不再需求提供住房套数查询证明，也不再要求提供社保或纳税证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询，也不再收取社保或纳税证明。

　　3.1.3.4绍兴：“放松”限购政策

　　绍兴市住房和城乡建设局8月初发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，停止执行《绍兴市人民政府办公室关于认真贯彻国务院常务会议精神进一步做好绍兴市区房地产市场调控工作的实施意见》(绍政办发[2011]59号)中对非绍兴市户籍居民家庭限制购房的政策。

　　此次的调整方案也对银行贷款政策做出具体规定，要求首套房贷款首付比例按人民银行及各商业银行有关规定的最低限执行，除首套房外的新购房贷款首付比例，地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行、其他商业银行按人民银行或总行规定的最低限执行，同时要严格执行首套房贷款利率不得超过基准利率的规定。在二套房认定方面，将以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1我市12镇入选全国重点镇 入选重点镇将获得“发展红利”

　　近日，住建部、发改委等七部委联合下发了最新一批的全国重点镇名单，全国共有3675个，其中广东省共有123个镇上榜。值得关注的是，东莞此次共有12个镇入选榜单，数量在全省居首。

　　入选的镇区有：虎门镇、长安镇、塘厦镇、常平镇、桥头、樟木头、大朗、清溪、凤岗、厚街、沙田、麻涌。

　　入选重点镇将获得“发展红利”，有望在政策、土地和项目等方面得到优先扶持。

　　3.2.1.2我市新增对跨境电商奖励 最高可奖500万

　　市政府于8月6日印发的《电子商务专项资金管理暂行办法》(以下简称《办法》)，对每年从“科技东莞”工程专项资金中安排的1.5亿元电子商务资金的使用提出了具体要求，资助范围包括培育引进结算型电商、强化电商融资支持等12项。

　　《办法》明确，主要扶持对象是电商销售企业和电商服务企业。目的是为了鼓励企业应用电子商务，支持电商平台做大做强，逐步引导全市电商企业规范经营，鼓励建立专业园区形成产业集聚。

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1东莞市取消商品房销售价格备案制

　　市政府8月10日出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)，从优化服务、加强监管、合理引导房地产开发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。

　　东莞出台促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施：1.取消新建商品住房销售价格备案制;2.适时调整普通住房价格标准;3.优化住房公积金贷款政策;4.凡拥有自主房产证可获积分值;5.延长契税缴税期限;6.减少建设单位修改方案次数。

　　这些有别于其他城市的个性化举措，带有明显的“让市场成本减一、服务加一”东莞特色。

　　3.2.2.2虎门二桥东莞段7月底开工建设 投资385亿元

　　一直进展缓慢的虎门二桥上月终于动工了。虎门二桥东莞段至2014年7月底累计完成投资1.856亿，2014年7月上旬已开工建设。市重大办说，因国土资源部新政策要求、沙田镇虎门港拆迁补偿分歧及沿江高速补偿遗留等问题，使该项目进展有点慢。