解读东莞出台促进房产市场健康平稳有序发展若干措施

　　一、政策出台的背景和目的

　　(一)政策出台的背景

　　为深入贯彻落实全省上半年经济形势分析会提出的“因城因地，实行‘一市一策’”精神，加快推进东莞市房地产结构调整，东莞市政府于8月10日出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》。在全国46个限购城市中，目前已有过半城市取消限购。全国房地产行情低迷的环境下，各地方政府出台放松楼市的相关措施政策，被市场解读为“救市、促市、托市”。在这敏感的市场环境下，东莞政府出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序能发展的若干措施》的政策，很容易被市场误解为“救市”。事实上东莞政府出台此政策，并非“救市”，主要从下几个方面体现：

　　① 7月东莞楼市出现好转迹象，反映政策出台的时机并非为“救市”。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，7月东莞住宅成交48.14万㎡，环比增加30.45%，同比减少24.79%，创下年内新高的月份记录。7月楼市出现好转迹象，主要体现在如下几个方面：其一，7月中下旬以来，项目来访量明显回升，购房者看房热情增加。其二，开发商推货意愿增强，全新项目陆续入市，市场交投氛围明显活跃。其三，7月楼市成交量升温，项目走货速度加快。其四，买卖双方的观望情绪渐消退，入市积极性提高。7月东莞楼市开始出现好转迹象，成交量有所回升，此时出台政策的出台时机明显不合适宜，反映政府并非为“救市”而出台此政策。

　　② 目前开发商的价格调整基本到位，现时取消物价备案制对“救市”意义不大。

　　(备注：剔除非毛坯修项目的非毛坯修价格)

　　据东莞中原研究部监测数据显示，7月东莞的普通住宅均价为7727元/㎡，环比上升0.2%，与上月基本保持持平，为年内第二低的价格水平。7月东莞楼市价格在盘整下探中有所回升，在房价低点中微小反弹。从5月中下旬以来，东莞很多项目纷纷调整价格，6月价格下探趋势明显，7月出现企稳迹象，反映楼盘的价格调整基本到位。目前开发商该降价的楼盘基本都已降价了，现时取消物价备案制度对“救市”意义不大。

　　③ “一刀切”的行政调控逐渐见底，东莞出台此政策的着眼点在于长远规范房地产发展。

　　在市场低位运行大半年后，地方政府频繁贯彻中央的各城市“分类调控”精神，全国46个限购城市，目前已有过半城市限购出现放松，被称为史上最严的房地产调控政策限购令逐步在各地退位。在房地产调控政策上，新一届政府与上届政府采取了截然不同的调控手法，摒弃以往“一刀切”的行政调控，更多倾向于市场化的自我调整。全国二三线城市纷纷取消限购，限购全面取消成为大势所趋。在这种市场化的基调下，“一刀切”的行政调控逐渐见底，东莞此时出台此政策更多是让房地产回归“市场化”的潮流，让房地产市场在资源配置中起决定性作用。与外围城市相比，取消限购的城市对“救市”、促进成交有着积极作用。东莞出台此政策，真正的着眼点在于长远规范房地产行业发展，短期内的促进成交作用不大，更多的作用主要体现在增加市场有效供给，长远作用大于短期效应，因此东莞并非“救市”。

　　(二)政策出台的目的

　　政策出台的目的主要是从优化服务、加强监管、合理引导房地产开发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。

　　① 平衡市场与政府行政干预的关系，让市场扮演重要角色。

　　新一届政府在逐渐改变以往“一刀切”的调控方式，去行政化，放大市场权。顺应市场化的潮流，东莞政府也在致力平衡市场与行政干预的关系。简政放权，如取消商品房销售价格备案制，减少建设单位修改方案次数，简化行政审批的流程。新政出台的目的就是让市场扮演重要角色，使房地产市场在房地产资源配置中起决定性作用，全面促进房地产市场健康平稳有序发展。政府行政干预的作用越来越小，更加强化市场化的作用，让市场化发挥重大作用。

　　② 规范和优化房地产相关措施，侧重点是从长远考虑促进房地产持续健康发展。

　　《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》中提出了若干个措施，如取消新建商品住房销售价格申报备案制、规范镇街规划部门审批权限、减少建设单位修改方案次数、严禁镇街、部门擅自提高收费标准等。这些很明显是在优化规范房地产相关措施，简化政府审批流程，减少市场成本，带着明显的东莞特色，提高政府的“优质服务”功能。又如提出了完善购房积分入户、优化住房公积金贷款等，这些都在方便消费者购房，支持居民合理购房需求，是尊重市场规律的表现。政策涵盖了优化服务、加强监管、促进投资与消费等措施，规范和优化房地产相关措施，着眼于长远考虑、长远发展，短期对促进成交的作用甚微，短期效应不明显。规范和优化房地产相关措施，从而长远促进房地产健康持续发展是主要目的，而不是短期内的促市、救市。

　　二、 政策对楼市的影响

　　《若干措施》的出台能为短期楼市释放利好，稳定市场预期，提振购房者入市信心起着积极的作用。但市场调整更多是由内因引起，该政策提对振入市信心的作用大于促进实际成交的作用。

　　① 稳定市场预期，增强购房者入市信心。

　　《若干措施》是政府释放的一个信号。东莞楼市政策向来比较平静，既不限购也不限贷，市场需求受到政策压抑非常小，无需所谓的“救市”。在楼市调整阶段，东莞政府出台《若干措施》初衷是为了推动楼市成交回暖，支持合理购房需求。

　　《若干措施》的出台为楼市释放了积极乐观的信号，对提振楼市信心有一定的作用。《若干措施》充分体现政府发挥“优化服务”的功能，多方面简化行政审批程序，为开发商节约流程成本。《若干措施》中提及放宽公积金贷款和购房落户的条件以及提高普通住房标准、申报缴纳期限予以延长至90日等，促进房地产交易消费。《若干措施》的出台能稳定市场预期，开发商对后市预期更加乐观，购房者入市信心加强。目前政策配套细则尚未出台，更多是提振市场信心的作用大于促进实际成交的作用。

　　② 信贷收紧的环境下，政策对楼市销售的刺激十分有限。

　　今年来全国楼市一片低迷难销景象，行业调整已达成共识。全国楼市成交徘徊不前，信贷收紧、房价过高、购买力受抑等内在变化是本轮调整的核心原因所在。市场利率化的推进，互联网基金在分流银行存款，银行的资金运营成本在不断提升，各行各业都面临着资金趋紧、贷款利率高位的困局。房地产的巅峰时期已过，房地产不再是银行“香饽饽”的业务，银行更加愿意将资金投向利润空间更大的行业。在信贷持续收紧下的环境，楼市成交难以回到火热的状态。楼市政策并非是本轮调整的核心因素，纵然放松调控政策，短期内对销售的刺激作用也十分有限。东莞房价与购买力的匹配度趋于瓶颈，购买力与房价逐渐脱节，《若干措施》的出台也很难改变市场深度调整的格局。

　　③ 开发商价格策略更加自主灵活，及时调整价格应对市场变化。

　　《若干措施》中提出，取消商品住房销售价格备案制。简化批售流程，回归市场定价机制，减少房企的反复备案造成的市场反应时间，能够促使房企更快地结合市场做出快速反应。价格备案制度对于房价的涨跌约束效果非常有限，东莞房价向来稳健，房价波动幅度较小，很少项目价格超过15%的上下浮动。取消商品住房销售价格备案制，开发商的定价策略更加自主灵活，也可以及时调整价格应对市场变化。

　　④ 简化批售流程，及时增加供应，平衡市场供求关系。

　　供求关系一直是东莞楼市的主导因素，上半年东莞楼市成交降温明显，供应紧缺是主因。增加商品房供应，平衡供求关系，是控制房价过快上涨、促进楼市平稳发展的重要因素。《若干措施》中提及两个方向能增加商品房供应：其一，规范规划审批权限，简化放权能加快项目的报建、规划的流程审批，加速项目的动工进程，从而加快商品房供应。规范镇街规划部门审批权限、减少建设单位修改方案次数，这些都是简化相关行政审批的体现，未来开发商项目的报建、规划流程加快，利于推动项目的工程进度。其二，简化批售流程，项目入市时间加快，及时增加楼市供应。简化批售流程，一来能减少开发商的工作和人力成本;二来减少项目能由于备案审批的时间，及早入市，及早增加楼市供应，从而平衡市场的供求关系。

　　⑤ 购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，短期对促进成交非常有限。

　　按现行积分制入学、积分制入户政策，申请东莞市积分制入学、入户的申请人，如申请居所方面的积分，其家庭必须在东莞市拥有家庭人均住房面积不低于18平方米的自有居所(已办理房地产权证或购房合同备案)，方视为符合积分条件。

　　《若干措施》提出，积分制入学、入户不受家庭人均住房面积限制，均可获得积分值，也就是说，

2015年申请积分制入学、入户，申请人只要在东莞市内拥有已办理房地产权证或购房合同备案的房屋，均可以获得相应的积分。将房屋契税纳入“在莞纳税”积分内容。目前，积分制入学、入户“在莞纳税”项目是没有将“房屋契税”纳入积分范畴，即使申请人家庭购买了房屋，缴纳了房屋契税，也没能进行相应的积分。2015年，东莞将“房屋契税”纳入“在莞纳税”范围内，申请人家庭只要在东莞购买了已办理房地产权证或购房合同备案的房屋(非住宅类房产不算)，均可进行相应积分。购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，刺激新莞人在莞购房置业。尽管购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，对新莞人留莞购房置业有一定吸引力，但这种利好很难在短期内迅速转变为成交。东莞房价的高位，也令到不少有意购房的客户“有心也无力”，短期对促进成交非常有限。

　　三、东莞房地产的现状问题

　　①房价持续高涨，房价与东莞主力购房人群的匹配度趋于瓶颈。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞洋房户均总价为93.62万元/套，突破历年最高。从走势图来看，洋房户均置业总价门槛持续走高，上半年更是突破“90”万元大关，反映总价门槛提高，逐渐脱离购买力。从单价来看，2014年上半年东莞洋房均价为8442元/㎡，房价居高不下。房价高企运行，购买力持续受抑，房价与东莞主力购房人群的匹配度趋于瓶颈。从购房者首付的支付能力来看，2008-2013年东莞首置和首改的首付支付总价持续走高。2013年东莞洋房首置产品(70-120㎡)的三成首付平均总价为23万元/套，为历年最高。由于房价走高，首付也持续走高，购房者入市门槛越来越高。首次置业购买力偏弱，而单价高位造成总价走高，超过20万元的首付对于购买力偏弱的刚需购房群体而言，首付支付压力较大。2012年以来东莞很多开发商纷纷推出低首付、垫首付的营销活动，降低购房者入市门槛。根据垫首付的做法，开发商普遍垫1-2成，假设开发商垫两成，购房者支付一成。按照2013年刚需洋房户均平均总价为77万/套，一成首付大约7.7万，加上税费大约在10万左右，这个入市门槛的购房者大大增加。而按照开发商垫一成，购房者支付两成，两成首付大约为15万。我们认为目前上刚需购房人群普遍能支付的首付能力为15万元/套。而2013年首改(120-160㎡)洋房的六成首付达到66万/套，由于首改产品的首付达到六成，高额首付压抑首改需求无法充分释放。按照2013年120-160㎡的首改产品平均总价为106万/套，四成的首付为42万/套，是首改购买力普遍接受的首付支付能力。房价与购买力的匹配度失衡，将会造成购买力跟不上，楼盘销售压力大，市场呈现“有价无市”的格局。开发商应理性回归，主动调整价格，主动匹配购买力。

　　③ 东莞二手房市场发展落后，一二手失衡严重。

    据东莞中原研究部监测数据显示，2011-2013年东莞一手房住宅成交量为二手楼的1.7倍以上，一二手市场失衡严重。东莞一手楼住宅成交规模持续扩张，二手楼交易呈现稳步上升，二手市场尚未发展成熟。

　　东莞二手房由于交易税费高和交易周期长，二手房流通速度缓慢。二手房业主惜售心态强，放盘意愿低，市场上交易活跃的大多为楼龄旧的房源，而优质新盘源少，对舒适度、品质要求较高的客户很难从二手房市场寻求到合适的房源，纷纷转向一手房，导致一二手房严重失衡。一二手房的严重失衡，还体现在如下几个方面：其一，东莞楼市成交以一手商品房为主，占整体交易量的70%，二手房成交一直不温不火。其二，二手房交易税收过重、交易流程繁琐，直接阻碍了二手房的流通速度。其三，二手房楼市发展不成熟，不少项目呈现“有价无市”的格局。其四，东莞一二手联动的现象十分普遍，二手中介和房地产经纪人纷纷跑去做一手市场的生意，很多大的二手中介的销售业绩普遍有90%以上是转介一手楼。二手市场长期冷淡，一二手严重失衡，这种现状是不健康、不合理的，不利于整个房地产行业长远健康发展。东莞二手楼市长期以来存在交易时间长、税费过高、流程繁琐的问题，政府需要简化流通交易程序、缩短交易时间，减免相关交易税费，才能很好地激活二手房的成交量。增加二手房的流转速度，平衡一二手房的发展，利于房地产行业的健康发展。

　　④ 东莞开发商对后市预期过于乐观，捂盘惜售的心态强。

　　《若干措施》的出台带来的影响无疑是正面的，对于短期稳定市场，增强信心有很大的积极作用，但难以完全扭转当前楼市的调整格局。楼市调整的根本问题在于房地产内因，房价上涨过快、购买力脱节、供求关系失衡、需求被提前透支等因素造成，内部调整仍需要花一定时间自我修复。二季度以来东莞开发商主动调整楼价，房价与购买力逐渐匹配。但《若干措施》的出台为开发商带来向好的市场预期，又将拉开房价与购买力的调整空间，房价与购买力继续脱节。短期的利好或能延缓市场下行速度，但无法在短时间去解决楼市的根本问题。该政策的出台，开发商对后市预期更加乐观，后市捂盘惜售的心态更强。但东莞中原研究部认为，开发商不要对后市预期过于乐观。信贷收紧的环境下，贷款利率的高位，融资成本提升，通过快建快销实现资金的良性循环，通过合理定价实现高周转才是明智。今年来东莞调整基准地价，地价重新估算，地价将会持续走高。全国统一实施新的控规办法，将控制户型的赠送面积等，单价往上走的压力非常大。在地价成本持续走高、土地增值税的清算、人工材料费和税收的高涨，开发商未来开发成本将会明显增加，而房价上涨空间有限，利润空间也在缩减。对于开发商而言，实施高周转的开发模式迫在眉睫。

　　四、合理建议

　　1、开发商：不要对后市过于乐观，市场存在隐忧。

　　尽管《若干措施》的出台为市场释放了一定利好，也改变开发商的市场预期。但东莞中原研究部认为开发商对市场不应该过于乐观，市场仍存在隐忧，主要体现在如下几个方面：其一，早在2012年，东

莞楼市就有进入危机期的迹象。过去两年楼市成交量的高位，很大部分是通过低首付、二三级联动等方式带动。低首付、垫首付的方式能够降低购房者入市门槛，但并没有实质降低购房成本，价格依旧坚挺。房价持续上涨，房价的高企已逐渐与东莞购买力脱节。其二，东莞开发商后市预期高，2010年以来东莞挂牌交易的商住地中仍有大部分项目尚未入市，开工进度缓慢。土地待开发建筑面积量大，后市房地产开发投资集中，未来几年东莞商品房供应量将爆发增长，供求风险显现。其三，利率市场化的信贷环境下，房地产融资成本提升，整个行业将进入资金偏紧的信贷环境。市场存在隐忧，开发商不应该对后市预期过高，更不应该对市场过于乐观，乐观的预期背后隐藏着行业风险。建议东莞开发商启动高周转的开发模式，通过快建快销实现资金的快速回笼。房地产高速增速时代已终结，暴利的黄金时代已成为过去，过往房地产实现收益最大化的模式已不合适宜，高周转的滚动开发模式将成为当下潮流。

　　2、购房者：目前东莞楼价在反复探底，三季度将是购房者入市最佳时机。

　　今年来市场延续调整格局，成交一直不温不火。低迷行情，开发商出货压力激增，主动调整价格适应市场。从5月中下旬以来，开发商纷纷调整楼盘价格，整体楼价下探压力大。7月开发商价格调整基本到位，房价在下探中出现企稳迹象。楼盘成交低迷难销，买方优势占上风，购房者议价空间增大。预计三季度东莞楼价将会在底部徘徊，反复探底，这个时候是购房者入市的最佳时机。因为过了三季度，房价最低点已过，四季度楼价将会缓慢回升，而明年支撑楼价上涨的动力依旧很强，主要体现在：其一，明年R2轻轨即将开通，带来的利好直接支撑轻轨物业楼价的上升，房价将会出现反弹。其二，明年开发商的资金链逐渐宽裕，开发商追求高利润空间，涨价动力增强。其三，购房积分入户、积分入学的条件进一步降低，将刺激新莞人置业购房的需求。需求被充分释放，也会支撑房价上升。其四，南城总部基地、王府井、万达广场等多个标杆项目的落实建成，城市建设和商业配套进一步完善，东莞城市吸纳力增强。其五，广深客持续外溢，支撑楼价走高。其六，2012-2013年这两年东莞商住地楼面地价上涨幅度超过50%，同时2014年东莞调整基准地价，地价还将持续走高。此外土地增值税的清算、人工材料费的高企等都在支撑后市楼价上涨的动力十足。

　　3、政府：简化二手房交易流程和降低流通环节的税收成本，加快二手房的流通速度。

　　与二手房市场相对成熟的北京、深圳相比，北京、深圳的二手房过户交易流程简单，办证速度快，东莞二手房交易流程繁琐，办证速度慢。东莞二手交易流程的复杂繁琐，已成为制约东莞二手房流转速度低的重要因素。建议政府可简化流程，主要从如下几个方面着手：

　　其一，简政放权，减少不必要的流程和审核。政府可将房产证过户的部分权利下放至局部镇区或部门统一审核，减少不必要的流程。

　　其二，提高二手房审核的工作效率，缩减办证工作日。东莞出房产证约为20个工作日，北京、深圳均在5个工作日内，建议提高二手房审核的工作效率，加快办证速度。

　　其三，放宽和简化银行贷款的审核程序、各大银行缩短赎楼时间。二手房比一手房更为复杂，银行在对二手房的审核和评估更为严格，放贷更为谨慎。银监管可以简化二手房审核的程序，放款审核门槛，加快放贷速度。此外，赎楼时间已成为拉长二手房交易周期的重要因素，银行可以缩短赎楼时间。

　　其四，减少流通环节的税收成本。如对个人转让自用五年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，可免征个人所得税等。又如政府可以通过贴息来降低二手房交易的部分税费，从而降低买家的入市成本。