光大程伟：黄金十字区无法被超越 天骄御峰坐享先天优势

这个“黄金十字区”已经在建的项目和已经建好的项目，写字楼大概要在150万平米，可以承载10万人在这个区域办公，均价在15000-20000之间，能够入驻该区域写字楼的，以金融为主，此外还有一个总部经济，总部经济的意义，没有一定实力的企业是没有资格进驻的，这10万人是这个城市最具份量的10万人，这10万人是东莞的精英人群，这150万平米的写字楼带来的不仅是经济效应，同时也是人才聚集效应。另外，该区域还形成了超过100万平米的商业，需要超过50万人以上的人群才能支撑。

这么一来就会出现一个矛盾点，到底是这个商业体量是否过大？按照现在的正向思维来说，觉得这个商业体量是很大的，东莞市区很难承载；其实反过来想，主要的问题不是在于东莞这个城市支撑不了这个商业体量，而是东莞的辐射力还没有达到这个程度。未来轻轨开通之后，整个十字轴辐射的半径会几何式地放大，这个区域的商务和商业色彩将是整个东莞最浓的，不存在有第二个区域跟它竞争，待这个区域形成之后，剩下的不管是往南走，还是往东走，都是这个中心区形成的延伸，这个地位是没有办法动摇的。

  刚才讲到了其他的，像东城区目前的商业项目，看待这些项目跟十字轴线的区别，是两个层级的概念，这个“黄金十字区”上的商业是属于城市级别的，是这个城市的核心区，从这个层面去看，它的兴衰是体现了这个城市的活力。每个区域，不管是东城区还是南城区都有区域性的商业，也只能定位为区域性的商业，而不可能有更强的定位，这是做商业的先天条件决定的，由你的地理位置和人群结构决定的。

一个城市级别和一个区域的商务商业区是完全没有可比性的。对于区域概念，我个人觉得还是有很大的区别的，不能把它们混淆在一起。    对于“黄金十字轴”来说，整个区域所赋予的意义，它的承载使命是不一样的。对于整个东莞来说，“黄金十字轴”是集整个东莞市的精华部分，承载了整个东莞市的产业转型，是有多重意义的，这个片区不存在失败的可能性，这是集中了整个东莞最优质的资源，不管是从政府层面，还是从这个城市的经济和产业层面来说，这个地方的地位是不会被动摇的。

从房价上考虑，“黄金十字轴”这个概念更好理解一些。很直观的例子，广州的华南区板块，星河湾的豪宅区卖得最贵的楼还不如珠江新城一个公寓楼，深圳也是一样，在位置稍微偏离一些的地方，产品做得再好，自然资源再好，永远是不如中心城区的房价，先天资源部难以被复制。

另外，东莞的房价，不要说跟广州和深圳比，即使是跟佛山和珠海比，不管是目前的整体价格还是增长的速度都远远不如这两个城市。东莞的房价其实是受制于整个中心区发展过慢这个现实的，如果中心区发展过快的话，房价不会是今天这个水平。这个“黄金十字轴”形成之后，不管是承载的人流，还是它的经济辐射力，该区域的房价都会非常规地往上走，对于整个区域来说，它的房价不会是像我们现在所看到的那样，像周边的一些房子，很多都可以卖到1.3万、1.4万，这个房价只可能是往上走多少，是不可能往下摇摆的。这是我对于整个区域的认识以及这个区域房价的理解。

当然，这个区域也可能会存在一些问题，目前可预见的是交通方面。该片区未来承载的人流、交通覆盖量是非常高的，政府的这些项目在前期规划中都应有初步考虑，以后会通过一些连廊和整个地下交通的连通以及一些隧道的处理可以疏导人流。

最后说一下我们的项目。天骄御峰这个项目是在“黄金十字区”上，是一个纯住宅项目，商业痕迹不太明显，基本上都是外围的，如果定位它的话，还是属于一个住宅项目。若你在东莞生活稍微有一定年份的人，应该对这个项目会非常熟悉的，甚至比我们的销售都要熟悉。我们（光大地产）自己给这个项目的整个区域进行定位的时候，通常会叫它是三心聚集的地方，即行政中心、商业中心、经济中心，另外还有一个生态文化中心，因为我们背靠的是黄旗山。

这个项目到目前为止，不管是在中心区还是在国际商业周边，都是最好的一块土地了。我们公司内部运营这个项目有一段时间了，期望值还是很高的。这个项目也是上个周末才开始正式开放的，客户的反映很简单——地段不用说了，周边的环境和配套也不用说了，你只告诉我价格就行了。