全国各地限购取消影响甚微 东莞楼市以价换量大势所趋

一、宏观环境导读

1、宏观：取消限购非影响楼市关键，信贷决定走势    以价换量大势所趋

经济层面：国家统计局发布数据显示：2014年一季度全社会固定资产投资增速同比下滑3.3%，房地产开发投资增速同比下降3.4%；1至5月地产同比投资降幅达到5.9%，拉低全社会投资增速已超过一个百分点，建材、电器等地产上下游产业增速同比下降7%。住房结构供过于求、社会进入老龄化趋势明显、我国正处于17年前开始的建筑周期尾声等导致了地产投资下滑。长久以来我国财富积累过于依赖房地产交易，所以地产业下滑才会显现如此巨大影响力。各种迹象显示，地产不景气造成民众财产缩水、消费指数下滑，2014年我国宏观经济会呈现前低后稳的态势，这是我国全面经济结构调整中必须面对的事实。

政策层面：上半年，在信贷政策从严、市场需求疲软等多重因素影响下，全国房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积等房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。这是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的正常回落。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年快速发展后已进入高基数低增长的调整期。

回顾已经进行了十年的房地产调控，经验似乎都预示着，一旦楼市发展速度慢下来，调控刹车就会放松，救市政策便会出台。2014年各地纷纷取消限购政策，从全国范围看，取消限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。

如今，对未来政策松绑的预期几乎已经成为业界共识，但目前的楼市积疾已深，与2009年的情形已没有多少可比性。政策松绑，或许会为楼市带来短期的利好，市场因此或会有少许的回暖，但仅能治短期楼市低迷的“标”，却难治长期供过于求的“本”。

楼市层面：截止9月3日,全国仅有9个城市限购尚未松绑,包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁。

数据显示，7月新房价格环比下降的城市达64个，创下历史记录。二手房价格环比下降的城市也由6月份的52个大幅增至65个，一线城市新房价格、二手房价格全部下降。业内人士认为，三四线城市房地产市场可能迎来长期萧条期，一二线城市在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。

从短期来看，多数取消或调整限购政策的“救市”措施收效甚微。限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1、7月财政收入增速放缓   地方偿债压力将进一步加大  

财政部8与11日公布了2014年7月财政收支情况，7月份，全国财政收入12662亿元，比去年同月增加813亿元，增长6.9%。财政部表示，后几个月，受扩大营改增增加减税、去年收入基数逐步提高等因素影响，中央财政收入增长仍较困难。
    7月份主要收入项目中，涉及房地产相关税收仍然低迷。房地产营业税400亿元，增长4.7%，主要受房地产市场成交额下滑的影响；建筑业营业税311亿元，增长8.4%。       

国内房地产行业持续低迷，地方债还款高峰期将至，面对巨大财政收支缺口，地方政府债务风险正在不断显现出来。与此同时，在经济下行压力之下，今年上半年多数地方政府的财政收入增幅放缓，而刚性支出不减，地方债的偿债压力陡增。

解读：目前，在中国房地产市场结构性调整周期下，成交市场全面降温，各地土地市场也受到明显的波及，底价、流拍成为常态。以往靠土地财政吃饭的地方政府面临着更大的偿债压力。

因此，缓解当前偿债压力成为各地级政府的当务之急，今年，各地纷纷取消限购，松绑限购的真正原因主要还是由于地方政府的财政税收和土地出让金等方面受到严重的威胁和影响，地方政府如果不采取一定的“救市”措施，受经济形势及减税政策等影响，预计未来很长一段时间各级政府财政收入增长和债务偿还，都面临着更大的压力。

1.1.2、克强指数汇丰PMI皆回落：房地产拖累内需增长

汇丰昨日(8月21日)公布的数据也显示，8月汇丰制造业PMI初值为50.3%，创3个月新低，不仅低于预测值51.5%，也大大低于7月终值51.7%。

拖累内需增长的主要动因是房地产，这是多家机构的普遍认识。从7月房地产数据来看，房产市场下行趋势不改，且资金面继续收紧。华创证券认为，在此背景下，叠加淡季因素，地产链条化工品价格走势均显疲弱，水泥、PVC期货价格下跌，玻璃期货价格低位调整。

尽管将近40个城市自7月以来陆续取消限购政策，但瑞银报告称，7~8月，全国41个重点城市的房地产销量仅分别环比小幅回升3%和4%。全国销量的表现则更加糟糕：5月环比下降11%，6月继续环比下降4%，7月更是环比下降18%，市场似乎并未对政策放松作出积极响应。

解读：尽管将近40个城市自7月以来陆续取消限购政策，但瑞银报告称，7~8月，全国41个重点城市的房地产销量仅分别环比小幅回升3%和4%。全国销量的表现则更加糟糕：5月环比下降11%，6月继续环比下降4%，7月更是环比下降18%，市场似乎并未对政策放松作出积极响应。

虽然政策侧重于支持房地产销售和建设，但中短期内开发商将专注于去库存和降低杠杆水平。考虑到市场库存高企，预计开发商在定价上将会有较大的弹性，未来12个月开发商利润率将继续承压。由于信贷收紧销售放缓，2014年一季度末以来，开发商的拿地和建设活动变得更加谨慎。因此短期内总体建设活动不太可能明显复苏。

在整体投资盘子中，中央预算内投资进度有加快趋势，但地方政府融资受限将拖累整体数据，进而影响反弹力度。虽然在反弹过程中历经反复，但“微刺激”不会向大规模刺激升级，这是业界共识。

1.1.3、发改委智囊:经济未脱离下降通道 到降息和降准窗口

发改委宏观经济研究院副院长陈东琪称，中国经济尚未摆脱中长期下降通道，目前已到降息降准时间窗口。
    陈东琪接受路透社采访时说，今年三、四季度中国的GDP增幅会在7.5%左右，而明年可能会继续回落0.5个百分点至7%左右，经济整体仍运行在下行通道中。建议货币政策宜适时调整为稳健偏松，其中今年下半年和明年都是降息和降准的时间窗口。
    在发改委研究院副院长陈东琪表态之前，央行调查统计司副司长徐诺金在某论坛上表示，中国经济处于准通缩已成共识，需要用投资拉动经济增长，近期要考虑下调存准和利率。
    许诺金说，目前社会各界应认识到经济已处准通缩之中，稳健的货币政策要侧重长期引导资金成本下降，投资仍是经济增长主要动力。

解读：分析人士指出，央行在连续两周净回笼货币后转向小幅度净投放是出于安抚市场的考量，上周7月金融统计数据大幅度下滑、经济数据也不如如期，央行当周小幅度投放资金是为了防止市场形成恐慌预期。

从经验来看，这段时间资金面偏紧属于季节性因素，催化剂可能主要是财政存款和准备金上缴，但今年还可能存在2个超预期因素，一是经历了7月金融数据的大幅下降以后，8月金融机构放贷的压力增加，使得更多的资金得以配置到信贷资产；二是随着贷款的恢复，存款增长速度可能也较快，导致准备金上缴压力超过预期。若当前的资金利率反映了央行对于资金面的态度，那么后续我们可能在公开市场操作中看到更多宽松的信号。

1.1.4、多地督查稳增长落实情况促进房地产业发展

近期云南、山西、福建、广东等多个地方政府成立督查组，对当地前期提出的稳增长措施落实情况进行检查。业内人士指出，在经济增速放缓背景下，或将有更多地方加入督查稳增长的行列，地方微刺激或将加码。

值得注意的是，在各地发布的综合性稳增长措施文件中，促进房地产投资增长成为一个重要方面。比如辽宁省在《进一步促进投资增长的若干意见》提出，要加强房地产市场引导，促进房地产及相关产业投资增长。辽宁提出科学制定购房优惠、奖励、贷款、公积金等优惠政策。湖北省在《关于促进经济稳定发展的若干意见》也提出稳定房地产投资。湖北要求，武汉等大城市要根据市场变化，采取有效措施，促进开发投资和市场销售持续稳定增长；部分中小城市要通过优化投资结构，盘活存量、稳定市场。江西省在《关于促进经济平稳增长若干措施》中也指出将促进房地产市场平稳健康发展。落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。多地文件中提出，要稳定市场预期，提振购房者信心促进房地产健康发展。

解读：面对经济增速下行，督查稳增长措施落实情况或将向更多地方扩散，尤其是一些经济增速排名靠后的地方，以及前期提出稳增长相关措施的地方。督查一方面有利于前期稳增长措施的落实，对于效果不佳的地方或将进一步提出更加具体的微刺激政策。

房地产行业对于国家对于地方都是经济的支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，保持和促进其持续稳定的健康发展，对于带动相关产业发展、拉动内需和经济的增长，对于增加就业岗位、增加财政税收、推进城镇化发展、改善居民住房条件等，都发挥了积极作用。

1.1.5、2014年经济面临4个新常态

今年以来，“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面：一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态，是经济发展的客观规律。

解读：日本、韩国都经历过这一过程，当时以上经济体都是从8%以上的增长率快速下降到4%左右的增长率。我国发展潜力较大，城镇化率较低，经济增速从10%左右下降到6%-8%区间这种“新常态”的可能性较大。

作为企业来说，必须清醒认识到这一宏观形势的深刻转变，并调整思路主动适应这一变化，否则将难以适应环境变化，经营可能出现风险。在宏观经济转型之际，房地产业也正在经历很大转型。

1.2政策动态

1.2.1、8月福建、佛山、太原、绍兴、哈尔滨、厦门放开限购

8月8日消息，国内首个省级楼市救市政策今天出炉。《福建省住房和城乡建设厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》今日正式发布，意见共有8条，有学者称之为“闽八条”，新政策自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。

经佛山住建局相关人士证实，8月7日起，佛山将全面放开限购，不发红头文件。报道称，限购针对个人，本地户口每人限购2套，不针对家庭。外地户口个人可购买1套，不需要社保及完税证明。

太原市房管局发布《关于调整我市住房限购政策促进省城房地产市场健康发展的意见》。将从2014年8月4日起，太原市正式取消限购。

绍兴市住房和城乡建设局8月初发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，停止执行《绍兴市人民政府办公室关于认真贯彻国务院常务会议精神进一步做好绍兴市区房地产市场调控工作的实施意见》（绍政办发[2011]59号）中对非绍兴市户籍居民家庭限制购房的政策。

哈尔滨市住房保障和房产管理局近期表示，自2014年8月16日起，购买人在哈尔滨购买商品房（含二手住房）办理网签备案和房屋权属登记时，无须提供住房情况证明。执行了三年零五个多月的哈尔滨限购政策就此“寿终正寝”。

厦门市近期送审《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（送审稿）》。意见自今年9月1日起实施。该意见包括不支持“首改按首套认定”、岛外全面放开限购、岛内仅限高端住宅等七大要点内容。意见已明文规定：岛外各区（集美、海沧、同安、翔安）不再执行住房限购措施，思明区、湖里区高端新建商品住房不再执行住房限购措施。

解读：今年以来，房价下跌、限购政策放松成为楼市看点。告别黄金十年，房地产的未来众说纷纭。据统计，2014年24岁到28岁的适婚年轻人人口总量有1.2亿，由此可见未来中国住房需求是刚性的，但对于房地产市场本身来说，造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。随着中国经济进入新常态，房价有涨有跌将成楼市“新常态”。

多数业内人士认为，中国楼市暂时还不会大跌，目前还是一个短周期合理的调整。因为房地产总归会随着经济和人民居住水平的提高，慢慢回归到一个理性状态，目前其实就是正在向理性回归这样一个道路在行进。楼市的黄金十年已经过去了，回归理性然后成波浪式的发展，这是常态。

1.2.2、闲置铁路沿线土地价值凸显 或大规模开发房地产

随着铁路建设实施土地综合开发政策的正式发布及后续相关政策的细化和落实，拥有大量土地资源的“铁总地产”呼之欲出。

国务院办公厅8月11日发布《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，要求盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合，形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制，促进铁路和城镇化可持续发展，支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发。

解读：从目前的政策和中国铁总的情况看，中国铁总肯定会介入土地开发，而要开发就要拥有相关资质，进而就一定会成立专门的地产公司来运营。公开资料显示，广深铁路、大秦铁路都有大量土地储备。宏源证券发布的研究报告称，广深铁路土地所有权总面积约1200万平方米，广深沿线站段所占面积大约400万平方米。

今年2月，中国铁总召开了全路的资产经营会议，讨论重点即是土地开发。此外，今年年初中国铁总发布了《中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘招标公告》和《资产评估项目招标公告》，分别涉及土地资产的评估和路局及其附属公司的资产评估，招标范围包括全国18个铁路局、3个直属专业运输公司，包括中铁快运、中铁特货运、中铁集装箱和铁道科学研究院。这在当时被认为是一个强烈的信号，意味着原来闲置的铁路沿线土地将开始产生价值，不排除大规模用于房地产开发。

1.2.3、江西20条措施促经济平稳增长 将降二套房首付比例

据新华社8月21日消息，江西省政府20日印发《＜关于促进经济平稳增长若干措施＞的通知》，涉及重大工程建设、工业转型升级、培育产业集群、规范涉企收费、房地产市场平稳发展等20条措施。

为促进房地产市场平稳健康发展，江西落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。支持商品房库存较大的城市收购符合条件的商品住房，作为保障房和棚户区改造安置住房房源，积极消化库存。加快推进棚户区改造，确保全年开工23万户，完成8.9万户。

解读：近期各地救市政策的出台愈加频繁，松绑的尺度越来越大。四川、福建、武汉、绍兴、包头等地发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。而江西是首个放松二套房首付比例的省份。

从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场存在出现反弹的可能性。特别是已经开始涉及的信贷松动，一旦银行实施执行，预期购房者将被刺激入市。

从目前市场情况看，一线城市年内取消限购的可能性非常小。虽然上半年成交下降30%,但一线城市上半年的土地出让情况良好，对整体经济的影响不大。但从6-7月开始，一线城市也出现了土地流标的个案，而且从上半年经济增长看，一线城市中的北京上海，GDP增速分别为7.2%和7.1%，低于全国增速。如果到四季度整体经济再次出现降速，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性。

1.2.4、深圳：空置小产权房或可改建为养老院

深圳市民政局近期表示，将合适的空置小产权房改为养老院，由政府核发牌照，以此降低养老院建设成本，遗留违法建筑正进行分类确权试点，待完成后，可选取部分相对合法的小产权房改造升级为养老院。目前深圳已在大力推进民办养老设施建设，市养老护理院和市社会福利中心（新址）两个项目也开始启动，共投资3.8亿元，预计2016年底投入使用。

解读：小产权房事实上是一个历史遗留的政治问题，政府在处理过程中受到很大的阻力。如果承认小产权房，就会造成市场的不公平。而对于购买小产权房的人，也多少一定有投机的心理。在中小城市，两者的差距并不是质的，买一套100多平米的小产房的钱，至少能购买一套50到70平米的商品房。

小产权房涉及到国家的信誉，当初默认小产权房也是为了缓解社会矛盾，现在国家整顿小产权房也会采取赎买的方式，给予必要的补偿。而如果国家同意小产权房获得产权证，即使是补交了费用，也会极大的损还国家政策的效力，今后的推行的政策也会无法实施。

如果国家承认小产权房，必然引起整个房地产市场的极大震荡，房价必定下降。按照房地产市场在中国经济中占的规模，必然引起全国的经济停滞甚至衰退。中国的经济如果停滞，各种社会问题就会浮出水面，各种矛盾也会瞬间激化。人民的生活水平将急剧下降，社会治安也会随之恶化，整个社会都将陷入动荡。

深圳提出小产权房改建为养老院的提议，这样既可盘活少量小产权房、维护房地产市场健康发展的秩序，也可降低养老院建设成本。

1.2.5、促进公租房发展税收优惠政策发布

财政部网站29日消息，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》和住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件精神，财政部和国家税务总局决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。
    通知指出，对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税，对公共租赁住房免征房产税，对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。

解读： 此项确认使得公租房来源在未来呈现多元化。随着楼市需求不断增加，保证相应保障性住房的供给是维持调控成效的有效手段之一。如今的税收政策优惠基本保证了提供公租房的单位和团体能够获得良好的收益，这大大增加提供公租房的单位和团体积极性，因此此项政策则可以调动民间现存的房产直接进入保障房的供给体系，使得政府保障房供应计划得以及时实施，进而起到维持调控效果的目的。

同时，此项政策发布之后，部分土地使用税、印花税的免征，则大大降低了开发商进行公租房建设的成本，如若开发商能够有效利用自身资源，再加上政府统一回购公租房，那么开发商亏本的风险大大降低，这样就基本能够保证每一块配有公租房的土地顺利成交入市。公租房供给有望加速供应。

1.3市场动态

1.3.1、上半年房贷利率持续上升  东莞等二三线城市成本更高

数据表明,二线城市的房贷利率总体水平高于一线城市,成都、东莞、重庆的平均利率均超过了基准利率的1.1倍。虽然这些城市的房价与一线城市无法相提并论,但是二线城市的贷款成本总体高于一线城市,这也拉高了二线城市“房奴”的痛苦指数。

5至7月间,青岛、武汉、东莞、长沙、重庆均未有银行提供优惠房贷利率,原因在于二线城市的银行数量相对较少,在制定房贷政策时倾向于相互参考,政策差别较小,故房贷利率水平比较相似,如7月份青岛14家银行全部提供基准利率。

解读：数据显示，由于政府的一系列举措，8月房贷市场出现了利率松动的迹象，全国最低房贷利率回归8.5折。值得注意的是，虽然利率打折增多，但房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。

 数据显示，目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠，优惠幅度相比上月略增，但均有附加条件。其中上海有全国最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青岛3城重现9折利率，6城优惠利率为9.4折至9.8折，其余城市的房贷利率最低为基准或者更高。

 具体来看，上海民生银行出现8.5折优惠，但附加条件却是金融资产达到500万以上的客户才可申请。北京中信银行、招商银行出现9折优惠，中信银行仅部分支持我爱我家和链家客户，且需购买相应的保险项目；招商银行优惠则是购房者存贷款额15％的保证金一年，享9折，存贷款额5％的保证金一年，享9.5折。

 据预测，迫于地方政府的压力，下半年房贷利率或将维持缓慢微降的趋势，并且下调利率的城市会继续增多。

1.3.2、上半年房企海外投资呈爆发式增长

2014年上半年，中国企业海外房地产投资呈爆发式增长。据统计，海外房地产投资交易达35宗，其中28宗披露了交易金额，总计371.32亿美元。超越2013年全年额度。在上半年的海外房地产投资交易中，相比股权交易，资产并购占绝大多数份额，在已披露的35宗交易中占33宗，占比高达94%。在统计的33宗资产并购交易中，22宗为买地开发，占比近七成，显示出中国企业的开发偏好依然以买地为主。其中，披露金额的交易为16宗，总金额为292.03亿美元。另外11宗为购买物业，披露金额的10宗交易总计达50.6亿美元。与国内众开发商纷纷转向开发商业地产趋势相吻合，在海外地产投资中，中国企业依然更多投资于商业地产。

解读:国家统计局近日发布的数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。与之形成对比的是，我国企业赴海外投资房地产的意愿和热情高涨。专家表示，不少房企加码海外投资，意在谋求更多的投资收益。国内楼市调控转型，海外市场逐渐回暖，是造成房地产投资“外热内冷”的主因。

国内房地产行业面临政策性调控，银行放贷收紧、限购限贷成为常态，楼市出现量价齐跌，致使国内房企步入“高位盘整期”，面临着较高的融资成本和较大的销售压力。在“降价走量”、减少供应的同时，越来越多的房企选择试水“出海”。专家表示，不少房企加码海外投资，意在谋求更多的投资收益。国内楼市调控转型，海外市场逐渐回暖，是造成房地产投资“外热内冷”的主因。业内人士指出，一般而言，投资房产的收益主要来自租金回报和房产增值两部分。从租金的净回报率来看，较低的融资成本决定了欧美发达城市的收益一般都会大于国内一线城市；从房产增值的角度看，中国房产投资要优于国外，但眼下是中国房地产市场的“下半场”，增值优势也正在消失。

1.3.3、7月70个大中城市新房价格环比下降增至64个

在30多个二三线城市相继放松限购政策的背景下，7月全国房价仍旧呈现下跌态势。国家统计局日前发布的“2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月新房价格环比下降的城市由6月的55个继续大幅增至64个，其中，北上广深悉数下跌；二手房方面，价格环比下降的城市也由6月的52个增至65个。

解读：    数据显示，7月新房价格环比下降的城市达64个，创下历史记录。二手房价格环比下降的城市也由6月份的52个大幅增至65个，一线城市新房价格、二手房价格全部下降。业内人士认为，三四线城市房地产市场可能迎来长期萧条期，一二线城市在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。

目前楼市虽还未全面大幅降价，但在短短3、4个月时间里，调整的范围已经覆盖全国，各级政府开启全面救市，目前，信贷依然是最关键的门槛。

1.3.4、一线城市“旧改”成房企新战场

近期，土地市场陷入怪圈。一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈，这些城市核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的高价地纪录。而偏远地块常现流拍不断，少人问津。与此同时，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

解读：从2014年上半年经营性用地成交总价和单价前10名排行榜来看，北上广深四大一线城市成为高价地集中营。该机构分析指出，一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地。近两年全国土地市场“高价地”项目中，北上广深等一线城市的数量占比高达71%。

一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价遥遥领先于其他城市。随着城市分化加剧，一线城市和其他城市之间的价格差距也越来越大。此外一线城市重点区域推出的土地，往往是高价高价地频现，如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等核心区域。

1.3.5、限购松绑后楼市无起色

在限购大潮的席卷之下,取消限购的城市越来越多,还在坚守限购的城市已经降为个位数。按说,这一全国范围的紧急救市,理应唤起了不少老百姓的买房热情,然而事与愿违的是,对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为,市场反应却并不积极,购房者“麻木”面对政策示好。

放松限购一直被认为是楼市利好消息,但是限购放松真的是市场的救命稻草吗？答案也是否定的。对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为,开发商依然心存质疑,不少房企在松绑限购的三、四线城市仍延续此前大幅降价走量的策略,宁可不赚钱甚至小亏一点,也要尽量多收回一些此前在三、四线城市投入的资金。

解读：从短期来看，多数取消或调整限购政策的“救市”措施收效甚微。限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。

1.3.6、全国仅剩8城未松绑楼市限购

截止9月3日,杭州、西安、贵阳3城宣布全面取消楼市限购,据悉。截至目前,全国仅有9个城市限购尚未松绑,包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁。

西安：9月1日起全面取消限购：自2014年9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。这意味着,在7月25日取消60平方米以下住房限购之后,西安楼市松绑力度再度升级,执行3年多的限购政策全面取消。

杭州：主城区140平米以上房源解除限购：继放开140平米以上住房限购后,杭州昨日宣布主城区140平米以上房源解除限购,萧山、余杭全面放开。有传闻称,杭州市人民政府已联系人民银行杭州中心支行要求降低第二套住房贷款的首付比例至6成。

贵阳：9月1日起停止执行住房限购措施：贵阳市从9月1日起,将停止执行住房限购措施。届时,无论是本地户籍或外地户籍,在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制,也不再需提供房屋套数证明和纳税证明等文件。

解读： 7月以来，已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购，但楼市去库存仍“压力山大”。目前楼市依然处于调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，增长空间有限。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档，因此7月以来虽然救市密集，但效果有限。

事实上，在房地产降温的情况下，最着急的并非开发商。如果楼市继续降温，预计救市的政策将继续升级，且从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，在这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场出现反弹的可能性较大。特别是已经开始的信贷松动，一旦银行实施执行，预计将有更多的购房者入市。

2、东莞                                           

    2.1经济层面 

2.1.1、虎门二桥东莞段7月底开工建设   投资385亿元

一直进展缓慢的虎门二桥上月终于动工了。虎门二桥东莞段至2014年7月底累计完成投资1.856亿，2014年7月上旬已开工建设。市重大办说，因国土资源部新政策要求、沙田镇虎门港拆迁补偿分歧及沿江高速补偿遗留等问题，使该项目进展有点慢。

解读：据悉，虎门二桥西起广州市番禺区东涌镇，接珠江三角洲经济区环形公路南环段和京珠高速公路，终于东莞市厚街互通立交，与广深高速公路相交，东接正在规划中的厚街至寮步高速公路。

全长20.92公里，工程规模远远超过虎门大桥和黄埔大桥，完全可称之为“珠江第一桥”。 大桥建成后，将成为连接珠江东西两岸的世界级桥梁，东莞到番禺的交通距离至少拉近10公里。

东莞加快重要基础设施建设，不仅对于扩大投资、做大总量，实现今年经济预期目标具有重要拉动作用，而且对于提高质量、增强后劲，实现长远发展和带动区域房地产的发展具有重大支撑作用。

随着沙田、虎门港港镇合一，虎门港的未来将会和南沙一样，成为东莞最有发展前景的地方。虎门二桥开通后，15分钟即可到达南沙，未来虎门港将成为南沙的卫星城，共享国家级新区的未来。

2.1.2、上半年东莞经济运行稳中有升

初步核算，上半年，东莞实现地区生产总值2606.92亿元，按可比价计算，同比增长7.5%，增速比一季度快0.2个百分点。其中，第一产业增加值8.86亿元，增长0.2%；第二产业增加值1231.76亿元，增长9.5%；第三产业增加值1366.29亿元，增长5.6%。

从宏观形势看，全国经济进入中高速增长的新常态，东莞发展趋势与全国、全省基本一致。上半年我市经济实现平稳增长，经济呈企稳回升态势。但面对复杂的国内外环境，经济发展仍面临诸多困难，部分指标增长情况不理想。东莞坚持深化改革，坚持转型升级与科技创新，大力整治和优化市场营商环境，加大帮扶企业力度，改善民生，保持经济稳中向好的趋势，实现经济持续健康发展。

解读：金融危机造成全球市场萎缩、中国经济发展带动劳动力等生产要素价格攀升等因素，使得东莞的制造业产业面对沉重压力。

对东莞而言，公共服务均等化是营造健康发展环境的发力点所在，这包括了改善外来务工人员居注入户和子女就学等内容。东莞还专设新莞人服务管理局，服务于有“新莞人”之称的外来人口。东莞期望，通过吸引外来人口愿意在东莞“扎根发展”来消除社会隐忧。

东莞“严重依靠外需的时代逐步结束”，东莞经济已从“主要依靠外需拉动，转为内外需协同发展”。

2014年，东莞经济保持稳定的增速水平离不开政府通过降低入户门槛、政策鼓励创业、支持企业电商改革、扶持实体经济，出台促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施等推动。

2.1.3、我市规划新建三条过江通道万江到市中心更便捷

据了解，东莞市有关部门规划了三条跨东江水道的过江通道，分别是创业路通道、建设路通道、鸿福西路过江隧道。市城乡规划局在回复记者采访时进一步解释称，创业路通道和建设路通道尚未开展相关设计工作，因此具体实施形式（桥或隧道）尚未确定。

根据相关规划，创业路通道东连莞城创业路，西接万江万道路；建设路通道东连南城建设路，西接万江华南mall东侧中心区东路；鸿福西路通道东连南城鸿福西路，西接万江银龙路。

市城乡规划局向本报表示，鸿福路通道已完成项目建议书。根据《鸿福西路-银龙路跨江通道工程项目建议书》，整个通道从鸿福西路至莞穗路，全长4.7公里，分隧道段（鸿福西路-万道路）和北延线段（万道路-莞穗路）两部分。其中隧道段从鸿福西路至万道路，总长约2公里，双向6车道设计，投资约14.3亿元（不含征地拆迁）。

解读：城乡规划局表示，规划增加三条跨江通道，能够完善区域路网结构，促进万江真正融入中心城区发展，满足市民日益增长的跨江交通出行需求，对中心城区功能拓展、强化中心城区与当前东莞战略性发展地区——水乡特色发展经济区的联系具有重要的意义。

三条通道建成后，可以分流现有过江通道压力、提升沿线土地价值。尤其是创业路和建设路两个跨江通道对分流现有万江大桥、曲海大桥的交通压力具有重要作用。

东莞市主城区四大区，莞城/东城/南城房地产市场起步早，市场趋于饱和，土地稀缺，后市发展主要向万江拓展，交通更加便利，将会有更多人选择置业万江。

2.2政策动态

2.2.1、我市新建商品房不用价格备案 但须明码标价

8月11日起，东莞市取消新建商品住房销售价格备案制度，新建商品住房销售价格不需到价格主管部门申报备案。

近日，市发改局就制定了《关于贯彻促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施的通知》，提醒房地产开发企业要明码标价，并在商品房销售场所醒目位置进行公示，如使用虚假、模糊的价格标示，误导购房者与其交易的，将依法严肃处理。

解读：东莞市取消之前的成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，网上交易系统自动终止的制度的确是一种去行政化手段，有利于开发商更为灵活的顺应市场及时调整营销策略；

取消价格上浮与下浮的限制这一举措是好的，但不需到价格主管部门申报备案，市场的透明度降低，房管局的公示信息能力相当于回到2010年，政府无法及时了解市场阶段性的变化，房企迅速了解竞争市场的动态变化更难了，对在市场调研基础上做出更为精准的竞争策略增加了难度，取消申报备案后只有等某项目签约后才能知道其价格，而之前了解一个未开盘或者即将推新货的项目预计上市价格则可直接通过该项目的备案价预测该项目的大概价格区间了。

2.2.2、公积金贷款新政：贷款取消“8倍余额”限制

《东莞市个人住房公积金贷款办法》在中国东莞网公开征询意见，其调整如下：

 A、公积金缴存中断不超3个月可累计计算：仍需要满足缴存满12个月的条件，但如果因单位原因中断缴存的，只需要达到申请贷款时前5个月按月足额缴存；申请贷款时前12个月内连续中断缴存未超过3个月（含）、累计终端缴存未超过5个月（含）且已办理补缴。

B、个人最高贷款额度与缴费时间挂钩：虽取消了8倍余额限制，但同样对贷款额度实行了限额，每笔贷款最低金额为5万元，同时规定属于单一借款人的，贷款最高限额为46万；属于家庭共同借款的，贷款最高限额为66万。

C、二手房贷款期限不超20年：贷款最短期限为1年，最长期限控制在借款人法定退休年龄顺延5年内。共同借款的，按其中贷款期限较长的确定，但最长均不得超过抵押房屋土地使用终止年限，并不得超过30年，其中购买二手房的贷款期限最长不得超过20年，大修自住住房的贷款期限最长不得超过10年。管委会授权公积金中心调整和公布贷款最短期限、最长期限。

D、提供虚假资料骗贷5年内不予贷款：明确借款人提供虚假资料骗贷的，5年内不受理其贷款申请；借款人隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，5年内不予受理其贷款申请；虚构提取条件,或持伪造资料提取公积金的，5年内不予贷款；购买“双拼房”、“多拼房”申请贷款隐瞒不报的，不予贷款；购买“多拼房”的，不予贷款；已使用公积金贷款购买住房的，如再次购买该套住房的毗邻房产，公积金中心可提前收回该笔贷款。

解读：东莞个人住房公积金贷款新政目前公开征求意见，或取消“8倍”限额。2013年2月，东莞市住房公积金政策调整，不仅将最低首付提高到三成，同时要求公积金贷款总额不超账户余额8倍。这一政策执行一年之后，直接导致2013年新发放的公积金贷款同比下滑过半。

新《办法》首次对住房公积金贷款实行限额管理，取消之前颇受争议的“8倍余额”贷款规定。每笔贷款最低金额为5万元，最高限额为66万元。同时执行按照房贷比、供收比和职工个人情况计算的限额标准。同时《办法》对贷款期限更加灵活，不再囿于20年或者30年，而是根据借款人年龄、借款金额、偿还能力等因素确定。

对于取消“8倍余额”贷款规定。房地产业界认为，新《办法》将是房地产市场的一个重大利好消息。同时新政对于刚需潜在购买者将产生直接拉动效益。

2.2.3、我市2014年普通住房价格标准进行调整    购普通住房可享1.5%的契税优惠 

经市人民政府同意，对我市2014年普通住房价格标准进行调整。根据各镇街（园区）普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街（园区）划分为三类标准：本标准自2014年9月1日起至2015年8月31日止（以商品房买卖合同签订时间为准）在全市范围内统一执行。

一类标准：长安、虎门、南城、松山湖、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头、黄江，实际成交价格低于10115元/平方米（含本数）；

二类标准：石龙、沙田、常平、石排、大朗、大岭山、谢岗、道滘、石碣、高埗、清溪、麻涌、茶山、东坑，实际成交价格低于7753元/平方米（含本数）；

三类标准：中堂、企石、望牛墩、横沥、洪梅、桥头，实际成交价格低于6386元/平方米（含本数）。

根据政策，符合普通住房标准的可享受1.5%的契税优惠，其中如果是首套房且面积在90平方米以下，更可享受1%的契税优惠；而超出普通住房标准，则要缴纳3%的“豪宅税”。

以某楼盘的一套洋房进行了计算：该单位建筑面积为130平方米，折后单价约为8678元/平方米。在新标准实施前，按3%需缴纳33981元契税；新标准实施后，只须按1.5%缴纳16991元契税，节省16990元。

解读：2014年东莞市普通住房价格标准进行调整，与上一次的变化是：一类增加了寮步、樟木头、黄江；二类增加了石排、谢岗、道滘、茶山、东坑。一类区域从原先的8654元/㎡上调至10115元/㎡ ，二类区域从原先的6610/㎡上调至7753元/㎡ ，三类区域从5717元/㎡调整至6386元/㎡。总体来看，政府价格标准和一二三的重新分类力度上都比较大，刚需当道和价格低行的现实市场下，普宅覆盖面更广，更大范围上利好置业者契税优惠，降低购房成本。可以说这是政府通过税收手段促市的行动。

普通住宅标准调整的利好，下半年刚需产品将踊跃入市，更多产品可享受低契税，受益面将更广。同时新普通住宅标准的出台，也有利于稳定市场预期，打破购房者观望心态，加快购房者入市步伐，从而加快市场交易；另外适逢在“金九”开始实施，部分楼盘预计会延迟至9月份签约，加上“金九银十”期间，符合新普通住宅标准的刚需新品或将集中入市，预计成交量会出现明显上涨，9月的楼市有望打破成交低迷的“僵局”，楼市回暖将加快。

对比其他城市发现，东莞政府刺激楼市需求的方式与其他城市基本一样，除了调高“普通住宅”标准之外，同步采取减少土地出让量、改变购房者预期、降低住房公积金贷款门槛等方式，在政府的推动下，东莞楼市有望打破目前的僵局。