东莞楼市低价刚需盘热销 周成交均价创年内新低

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:房地产投资增速连降7个月   莞城老建筑实施"微创手术"

全国层面：国家统计局同时发布了8月份工业增长、固定资产投资、社会消费品零售总额等多个宏观经济数据。数据显示，今年前八月，全国房地产开发投资达58975亿元，同比增长13.2%，增速比前七月回落0.5个百分点。至此，我国房地产投资累计增速已经连续7个月回落。

东莞层面：莞城老城区保留了很多东莞的老建筑。但老建筑日渐变旧，维护费用又高，如何能够留住它是件难事。民进市委会在今年的政协提案中建议莞城老建筑区域可设立夜市，以商业养护老建筑。莞城街道办日前对此回复称，将从老城区的整体规划上着手，把西隅、北隅骑楼街区作为振兴传统商业的重要节点，统一做好相关市政配套设施，再选择适合的地点作为夜市。同时以东莞创建国家历史文化名城为契机，对老街巷、老建筑实施“微创手术”，推动旧城复兴。

2、新增：临深片区刚需新品批量入市  二三线镇区供应将加大

9月第二周，东莞楼市的供应速度有所放缓，共有9个项目有商品房新增供应，合计住宅供应1657套，面积约17.06万㎡，环比下滑近5成；非住宅新增1.68万㎡，环比下滑48%，主要是东城卓越时代广场的商铺产品加推。从开发商的推货策略上来看，刚需新品依然是批量推出，如御湖半山、万科四季花城、名流印象花园、凤岗颂花园等；而大户型豪宅别墅户型则采用小幅度加推策略，如中信富春山居、佳兆业帝景中央等项目。预售证方面，上周共有11个项目新拿预售证，其中南城恒大御景和桥头鸿华·I尚城将在近期纯新上市；横沥的名巨中央花园及茶山的美丽湾畔花园也将有大量新品入市。

3、成交情况： 低价刚需盘持续热销     住宅成交量13万㎡有所回落

经过前一周的反弹回升后，上周东莞成交量有所回落，但相对之前的低迷情况，成交量依然在高位上运行，全市共有1190套住宅成交，面积约13万㎡，环比下滑15%，同比下滑9%。东莞楼市成交火热继续，一方面新入市的刚需新品依然备受欢迎，尤其是低价刚需楼盘，如碧桂园·鼎峰城市花园的集中签约延续，168套稳居排行榜之首；新上市的海伦堡花园也在上周开始集中网上签约，136套的成交排在第二；而富盈加州阳光、居益凯景中央等近期上市的新品成交也不俗，支撑楼市成交高位运行。另一方面“金九”期间，市场成交氛围浓厚，以价换量成为了目前楼市最为有效的营销手段，不少开发商做出让利，对批量或部分单位进行降价促销，吸引了不少客户购买。

4、成交均价： 以价换量行列扩大   周成交均价8128元/㎡年内新低

上周东莞楼市的住宅持续下滑，均价8128元/㎡创今年年内周成交的新低，主要是因为：1、上周热销项目主要分布在企石（6241元/㎡）、石龙（7638元/㎡）和常平（5739元/㎡）等房价相对较低的二三线镇区；2、9月第一周以价换量效果明显，促使更多项目加入降价促销行列；3、刚需低价盘集中推货，碧桂园·鼎峰城市花园（6272元/㎡）、富盈加州阳光（5679元/㎡）、居益凯景中央（6579元/㎡）等低价位楼盘的成交支撑了楼市成交的半边天。

5、畅销项目：海伦堡花园入市上榜   地段优势和高性价比促其开门红

上周东莞楼市畅销项目除了稳居榜首的碧桂园·鼎峰城市花园外，还有新入市的海伦堡花园，该项目8月31日已经开盘，但网上签约是从上周开始，共签约136套，均价约7684元/㎡，其中普通住宅（93-117㎡）的成交均价为6691元/㎡，叠墅价格为9453元/㎡。畅销原因：1、低价开盘入市，开盘价格约6500元/㎡，相对于石龙镇普遍“7字头”的均价，具有吸引性；2、位于位于西湖区中央，毗邻新东莞火车站及R2轻轨首发站，地段优势明显；3、拥有10000㎡滨江主题商业街，石龙独有。

6、楼盘营销：影视红星周丽淇亲临鸿华·I尚城   东城万达嚣张开业

在经过前一周的开盘热潮后，上周东莞楼市无项目开盘，但楼盘营销活动却依然多彩。鸿华·I尚城营销中心开放请来影视红星周丽淇来助阵、北大资源御城现场有拉丁风情的艾舞如斯舞蹈表演、天骄御峰更是大手笔直升机360°空中看楼；而冰爽水果party、“国家花样游泳表演队”水上芭蕾表演等活动更为炎热的天气送上清风。

值得一提的是，东城万达广场上周商铺盛大开业，全场美食半价、10元观影等优惠吸引了众多的市民进场购物，开业客流30万人次销售额1520万，再一次印证了万达广场“开业必繁华”这一商业传奇。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：低价刚需新品持续热销     住宅成交量13万㎡有所回落

1.2供需量价走势：以价换量行列扩大   周成交均价8128元/㎡年内新低

1.3物业类型成交：洋房产品成交占77%    商铺1.42万㎡占9.3%

1.4产品类型成交： 70-100㎡刚需新品占41%  100-130㎡产品占23%

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：大石龙片区成交出众   企石、石龙排在前二

     1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡刚需新品热销   占半壁江山

1.6.2别墅产品面积区间成交：300-400㎡三正地产项目别墅产品热销

1.6.3住宅各单价区间成交：9000元/㎡以下成交占近8成

1.6.4别墅各单价区间成交：15000元/㎡以下价位的别墅产品成交相对出色

1.7楼盘活动：影视红星周丽淇亲临鸿华·I尚城   东城万达嚣张开业

1.8新增供应：临深片区刚需新品批量入市  二三线镇区新品供应将加大

1.9新开工：3项目动工   长安新项目金色悦府批量开工

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境

3.1.1.1  国家统计局：八月全国居住价格同比上涨1.9%

9月11日，国家统计局发布2014年8月份消费价格统计数据。统计显示，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨1.9%；食品价格上涨3.0%，非食品价格上涨1.5%。值得注意的是，居住价格同比上涨1.9%。其中，住房租金价格上涨2.6%，水、电、燃料价格上涨0.9%，建房及非毛坯材料价格上涨0.8%。1-8月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.2%。并据测算，在8月份2.0%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为1.0个百分点，新涨价因素约为1.0个百分点。另悉，根据上月国家统计局公布的数据，7月份70个大中城市里，新建商品住宅销售价格同比上升2.5%，连升19个月但升幅连续第七个月收窄。

3.1.1.2  地方土地出让收入骤减 财政部代发第六批533亿地方债

9月10日，财政部启动第6次地方政府债券代理发行计划，代理发债规模共计533亿元，并于下周开始招标。今年前五批财政部代发地方债规模已超两千亿，加上十试点地区自发自还已发行924亿元地方债，全年额度所剩无几。按财政部国库司安排，2014年地方债发行规模为4000亿元，其中上海、江西等10个地区试点地方政府债券自发自还，自发自还债券总规模为1092亿元，其余地区仍由财政部代发代还。也就是说，财政部代发债券不到3000亿，目前代发余额仅存几百亿元。

3.1.1.3  8月CPI和PPI双降

在A股大盘的节节攀升中，8月份的宏观基本面数据却不断向市场“浇冷水”，先是官方制造业PMI和汇丰制造业PMI终值双双出现回落，紧接着海关总署公布的进口数据又不乐观。昨日，国家统计局公布的8月份CPI和PPI也双双下滑，其中CPI同比2.0%的增幅创出4个月以来新低，PPI则是连续30个月同比下滑。分析认为，在多项数据不乐观的背景下，市场多空分歧开始加大，从昨日大盘演绎的“过山车”行情来看，投资者在乐观的同时也不能掉以轻心。

3.1.2政策环境

3.1.2.1  商务部发布新修订的《境外投资管理办法》

9月9日，商务部发布了新修订的《境外投资管理办法》（商务部令2014年第3号，以下简称《办法》）。此《办法》旨在进一步贯彻落实党的十八届三中全会决定和国务院关于减少行政审批、加大简政放权力度精神，确立企业对外投资主体地位，提高境外投资便利化水平，并在广泛征求各界意见的基础上修订的。

新修订《办法》的主要内容包括：一是确立“备案为主、核准为辅”的管理模式，对我企业在敏感国家和地区、敏感行业的投资实行核准管理，其余均实行备案。二是缩小核准范围、缩短核准时限，取消了对特定金额以上境外投资实行核准的规定，并将核准时限缩短了5个工作日。三是明确备案要求和程序，企业只要如实、完整地填报《备案表》，即可在3个工作日内获得备案。四是规定省级商务主管部门负责地方企业境外投资开办企业的备案管理，自行印制并颁发《企业境外投资证书》。五是在明确政府将继续为企业提供服务的同时，加大了对企业境外投资行为进行指导和规范的力度。

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1  住建委：自住房不得降低标准

自住房的户型设计要严格按照商品房规范执行，不得降低设计标准；小区在竣工验收前，要组织工地开放日，邀请业主检查房屋质量；要在售楼处公示钢筋、混凝土、电梯等建材的供应商、品牌等。9月10日，市住建委下发通知，加强自住房建设过程的监管。主要做到以下三个方面：自住房设计须按商品房规范、延期交房须付违约金、入住后要对业主进行质量回访。此外，自住房小区的市政基础设施和公共服务设施要与房屋建筑同步建设、同步交用。

3.1.3.2  深圳拟定经济适用房上市增值收益50%上缴

9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“办法”）开始向社会公开征求意见。这一办法对此前备受关注的经济适用房上市问题做出了清晰的规定，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益。

深圳市住建局相关负责人强调，经适房政策的出发点是解决户籍低收入家庭的住房困难，并不鼓励购买人购房后进入市场交易获利。部分经济适用住房购买人由于需要改善住房条件等原因，在符合一定条件下可以申请取得完全产权或上市交易。

3.1.3.3房地产投资增速连降7个月商品房销售额尤甚

13日，国家统计局同时发布了8月份工业增长、固定资产投资、社会消费品零售总额等多个宏观经济数据。数据显示，今年前八月，全国房地产开发投资达58975亿元，同比增长13.2%，增速比前七月回落0.5个百分点。至此，我国房地产投资累计增速已经连续7个月回落。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1 “两高一低”企业明年底全面退出东莞水乡

昨日，市委副书记、市长袁宝成主持召开市政府常务会议，会议审议通过多个民生、环保事项，分别包括《水乡特色发展经济区“两高一低”企业全面整治与引导退出工作有关文件》、《东莞市建设项目差别化环保准入实施意见》等环保事项，审议通过了调整完善我市部分底线民生保障工作的事项、《统一核心市区特定群体乘车优惠范围和财政补贴政策》、补贴改造升级农贸市场等民生事项及《东莞市违反农村集体资产管理行为责任追究办法》。其具体的各项实施标准为：2015年底前20万吨以下包装纸企业将退出；要求：“依法推进工业污染企业整治”；目标：5万吨以下生活用纸生产企业退出；差别化环保准入：推动产业聚集化、高端化、环保化；基本原则：防控工业、商业、居住混建；分区控制：水源地保护区严禁新建电镀项目；

3.2.1.2  袁宝成：确保新上项目特大项目早建成投产

市委副书记、市长袁宝成11日主持召开市政府领导挂钩督导重大项目情况通报会暨重大交通项目协调督导会，强调各级各部门要进一步解放思想，开拓思路，解决新上项目、特重大项目的“三率”问题，想尽一切办法，推动一批见效快、效益好、影响远的项目及早建成投产。

东莞火车站及相关配套工程、环莞快速（二期）、市轨道交通2号线工程等10个项目推进进度如何、存在哪些问题……昨日会议重点关注了我市交通项目问题。据悉，上述10个重大交通项目总投资415.7亿元，年度投资计划59.4亿元，1-8月份完成投资36.4亿元，占年度投资计划的61.3%，低于重大建设项目平均进度5.8个百分点。

3.2.1.3 虎门港再添一条天津线 华南内贸枢纽港基本形成

昨日，随着载重4.2万吨级的“港泰台州”轮靠泊在虎门港沙田港区6号泊位，标志着由上海鸿盛港泰海运有限公司运营的虎门港至天津集装箱班轮航线正式开通。“港泰台州”轮是上海鸿盛港泰海运有限公司投入到虎门港的第一艘班轮。随着鸿盛港泰“港泰台州”轮的投入运营，使虎门港至天津“天天班”精品航线班轮队伍进一步扩大。目前在虎门港开通天津航线的班轮公司达到5家，集装箱船舶达11艘，平均运力达4万多吨，虎门港天津“精品航线”有望达到日均两班。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1万达华南区旗舰店开业 东莞打造优质营商环境结硕果

9月12日，东莞东城万达广场暨万达文华酒店开业典礼隆重举行，这是万达集团在华南地区正式开业的首家旗舰店，东莞也成为目前万达集团在全国布点最多的地级市。对这一布局，万达集团董事长王健林接受采访时表示：“东莞有商机、有市场、有良好的营商环境。”

东莞市委副书记姚康在致辞时表示，继长安万达广场之后，作为万达集团在华南地区重金打造的旗舰广场——东城万达广场正式开业，不仅反映出万达集团对东莞营商环境的充分信任与高度认可，也将对东莞进一步完善城市功能、提升城市品质具有重要的推动作用。

3.2.3楼市环境：

3.2.3.1 莞城老建筑域实施"微创手术" 该区域将设夜市

莞城老城区保留了很多东莞的老建筑。但老建筑日渐变旧，维护费用又高，如何能够留住它是件难事。民进市委会在今年的政协提案中建议莞城老建筑区域可设立夜市，以商业养护老建筑。莞城街道办日前对此回复称，将从老城区的整体规划上着手，把西隅、北隅骑楼街区作为振兴传统商业的重要节点，统一做好相关市政配套设施，再选择适合的地点作为夜市。同时以东莞创建国家历史文化名城为契机，对老街巷、老建筑实施“微创手术”，推动旧城复兴。