金九东莞楼市平淡收官 国庆节前新品扎推上市

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:楼市第二轮救市开启  东莞房贷审批提速

全国层面：自今年6月呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起了一轮松绑潮。据机构统计，截至9月28日，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5城仍在执行限购。然而，限购政策放松的效果显然没有达到预期。于是，新一轮政策松绑的重点指向信贷。

沈阳将二套房首付比例恢复至六成，无锡宣布调整公积金贷款政策，贷款额度上限将由50万元上调至60万元，并放宽第二次使用公积金贷款的限制条件；湖北省发布“鄂六条”，明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍；成都公积金新政出台等。

业内人士认为：第一轮房地产政策放松以松绑限购为主，第二轮政策放松的主要特征为各省级部门出台的细则直指信贷，要求商业银行降低首付成数、商贷利率等，此外增加购房补贴、降低公积金利用难度也成为常用手段。

东莞层面：房贷政策因央行一句话，又开始生变传闻——房贷利率下限可在基准利率上打7折。梳理东莞十余家银行的房贷政策和实际利率，首套房利率仍以上浮10%为主，部分银行最高上浮了20%;而对于二手房，有银行真言不做，即使开办了二手房业务，利率多上浮了20%，最高上浮至30%。相对去年同期而言，目前东莞房贷额度还比较充足，若房贷申请资料齐全，从审批到放款，最快可以做到3天时间办妥。

2、新增：房企借银十发力“抢闸”开售    多项目加大推货量 

上周东莞共有10个项目新增供应。新增住宅2446套，新增面积约为23.5万㎡，环比上涨近3倍；非住宅新增1639套，面积约为7.3万㎡，环比增长287%。随着“十一”黄金周的到来，开发商瞄准时机，倾力推出极具吸引力的新品，推货量也明显加大。如万科旗下的三个项目加推：万科松湖中心推出104套191-209㎡的办公产品、万科金悦香树有174套77-98㎡的刚需新品、万科金色里程则加推534套70-98㎡产品；名巨中央花园再次推出443套92-127㎡的新品；康联汇展中央则有414套38-66㎡的公寓产品；而美丽湾畔花园和时代华庭等项目的推货量也不容小视。预售证方面，10个项目新拿预售证，其中常平的大城小爱公馆为纯新项目上市，海逸豪庭、君汇半岛花园、紫檀山三个项目有别墅产品供应。

3、成交情况：金九收官在即   住宅量升价稳    非住宅增长迅猛

“金九”最后一周，东莞楼市的成交依然动力不足，已经3周走在了下坡的路上。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.9.22-9.28）东莞全市共有住宅917套住宅成交，合计面积约10万㎡，环比下滑10%。从成交结构上来看，70-100㎡刚需户型依然是成交的主体，其支柱项目是万科松湖传奇、龙光君御华府、万科金色里程等项目。

金九的楼市有点“虎头蛇尾”，除了在首周成交爆发后，楼市的成交并未将其火热行情延续下去，但周成交量依然在10万㎡之上的运行。截止目前为止，9月已约有80万㎡的住宅供应量上市，供应量已达年内新高，但新品的解筹量并不高，热销项目也有所减少，9月的成交量约在50万㎡左右，供大于求现象凸显。主要是因为：1、部分新开楼盘价格依然坚挺，去货缓慢；2、消费者寄望于金九银十的优惠折扣，持币观望情绪更浓。

相对于住宅市场的下滑，非住宅成交却异常火热，共成交1061套，面积约7.1万㎡，成交量呈倍数增长之势。主要是：一、为回笼资金，开发商已经不在局限于住宅市场的销售，采用多渠道方式全面收金；二、近期可商可住的公寓产品在市场上备受欢迎，因为其房屋性质是办公，在一定程度上也拉高了非住宅的网上签约量。

4、成交均价：中高档楼盘成交比例加大     均价8945元/㎡平稳运行

上周住宅均价8945元/㎡，依然在 “8”千价位上运行。虽然9月降价风波依然盛行，而9月上旬的房价也不负众望的降在8500元/㎡以下运行，主要是因为碧桂园·鼎峰城市花园、海伦堡花园、富盈加州阳光等低价位产品热销，而拉低了整体的均价；随着低价位产品的集中签约结束，中高档产品的成交比例上升，9月下旬的均价就有所上升，均价接近9000元/㎡。从成交的单价区间来看，上周7000-9000元/㎡的产品成交就占总成交量的44%，主要由万科松湖传奇（50套）、龙光君御旗峰（48套）等项目提供。

5、畅销项目：富盈世界汇成畅销黑马   周成交166套登销售榜首

上周畅销项目的称号被大朗的富盈世界汇这一黑马拿下，周成交166套成为名副其实的榜首项目。据了解，项目主推的是40-90㎡的非毛坯公寓产品，是属于办公性质的公寓产品，网上签约价3674元/㎡，远低于项目的对外公布的价格（7300元/㎡），且销售户型都相对集中，公司团购或内部员工购买的可能性较大。

6、

楼盘营销：节前暖场活动聚人气    长安万科广场开业

国庆“十一”黄金周即将来临，上周各项目为积攒人气，楼盘活动花样百出，应接不暇。据不完全统计，全市共有15个项目举行了各式的暖场活动，恒大华府的热气球体验、北大资源•御城的时代宠儿表演活动、天骄御峰“好莱坞英雄联盟来袭”、虎门万达“郎咸平教你如何赚钱!”、新项目汉邦66广场营销中心和样板房开放等活动来招揽人气。

上周有2个项目赶在国庆假期前开盘，分别是虎门的万科金色里程，非毛坯69㎡和97㎡新品；凤岗的三正瑞士半山再次推出81-151㎡的高层产品。另外，万科在东莞首个大型综合体—长安万科广场也在上周末正式开工，当天开业率高达91%，现场人流如潮。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：金九收官在即   住宅量升价稳    非住宅增长迅猛

1.2供需量价走势： 中高档楼盘成交比例加大     均价8945元/㎡平稳运行

1.3物业类型成交：洋房产品成交占比下滑    商铺成交量约占3成

1.4产品类型成交： 70-100㎡刚需新品占比下滑  130-200㎡改善户型成交上涨

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：寮步116套夺冠   凤岗、南城86套同居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需新品热销  

1.6.2别墅产品面积区间成交：300-450㎡别墅产品成交出众

1.6.3住宅各单价区间成交：7000-9000元/㎡产品约占44%

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-20000元/㎡价位产品成交出色

1.7楼盘活动：节前暖场活动聚人气    长安万科广场开业

1.8新增供应：房企借银十发力“抢闸”开售    多项目加大推货量

1.9新开工：开工节奏加快    7个项目动工新项目占5个   

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境

3.1.1.1财政部：运用PPP模式为城镇化建设融资

9月24日，财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》，要求推广运用政府和社会资本合作(PPP)模式，旨在为城镇化建设提供融资渠道。

财政部副部长王保安此前表示，目前中国城镇化率为53.6%，预计2020年将达到60%，由此带来的投资需求或将达42万亿元人民币。

而由于PPP模式强调社会资本的深度参与，推广这一模式，有利于盘活社会存量资本，激发民间投资活力，为城镇化建设筹措资金，控制政府性债务，缓解财政压力，同时也有利于政府更好转变职能，推进财税体制改革。

近日，福建省发改委还在基础设施和公共事业领域推出122个项目，总投资约2248亿元，鼓励社会资本特别是民间资本以合资、独资、特许经营等方式参与建设及营运，即PPP模式。

3.1.1.2定向调控组合拳有望推出：四季度稳增长需求增加

1-8月，全国规模以上工业企业实现利润总额38330.4亿元，同比增长10%，增速比1-7月回落1.7个百分点。其中，8月实现利润总额4825.6亿元，同比下降0.6%。与7月相比，8月全国规模以上工业企业利润总额同比增速明显回落。

展望四季度及未来经济走势，交通银行首席经济学家连平预计，四季度GDP增速有望企稳至7.4%。连平提出，三季度以来，货币信贷增速持续下降，新增信贷和社会融资同比明显少增，这由多方面原因共同造成。经济增速下行压力下有效融资需求不足；银行面临“三期叠加”局面，处于信用风险暴露期，出于对资产质量下滑的担忧，银行风险偏好下降，信贷投放趋谨慎；从结构性角度看，地方融资平台、房地产等领域融资需求旺盛，但对其信贷投放受到严格管控，而传统制造业经营状况不佳，信贷需求不足。年内全面、大幅降准和降息可能性不大，定向降准、定向公开市场操作和定向再贷款等举措有望继续推出，但不排除为提振信心和推动融资利率下降而小幅下调基准利率的可能性。

3.1.2政策环境

3.1.2.1国土资源部负责人解读支持电影发展土地政策

近期，财政部、国土资源部、中国人民银行等七部委出台了支持电影发展八项经济政策，其中土地政策备受关注。据了解为鼓励影院建设，可通过单独新建、项目配建、原地改建、异地迁建等多种形式增加观影设施，并针对不同情况分别实行差别化的土地供应政策。

 一是新建单体影院建设用地实行挂牌出让政策。政府供应影院用地时，可提出影院建设标准要求，通过公开挂牌方式确定土地使用权人。二是积极探索在商服设施项目中配建影院等建设途径及土地供应方式。市县在供应商服用地或其他房地产用地时，可将在项目中配套建设影院相关要求纳入出让条件，并依法明确建成后的处置方式。三是支持现有影院改造建设。现有影院改造可兼容一定规模的商业、服务、办公等其他用途，并按协议出让方式补充办理用地手续。四是鼓励其他公益场所建设适应电影放映的设施。对图书馆、博物馆、文化馆和青少年活动场所等非营利性公共文化设施中建设适用电影放映设备和场地的，因主用途符合《划拨用地目录》，经批准以划拨方式供应用地的，影院用地部分可按文体娱乐用途采取协议方式办理供应手续。五是鼓励利用现有工业、仓储等存量建设用地建设影院。经出让方和规划管理部门同意，可按文体娱乐用途采取协议方式办理用地手续。

3.1.2.2国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见

国土资源部日前对外发布了土地节约集约利用的指导意见，旨在推动我国生态文明建设和新型城镇化的步伐。

我国经济发展已进入新常态，处于经济增长换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的新特征。国土资源部表示，这对推进节约集约用地提出了新要求。此次指导意见，把紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，把严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率，作为整个工作的指导思想。

根据要求，到2020年，单位建设用地二、三产业增加值比2010年翻一番，单位固定资产投资建设用地面积下降80%，城市新区平均容积率比现城区提高30%以上。

指导意见指出，建设用地总量得到严格控制，土地利用结构和布局不断优化，土地存量挖潜和综合整治取得明显进展，土地节约集约利用制度与机制更加完善，这四大项是整个工作所要达到的主要目标。

3.1.2.3国土部确定“资源云”框架 推进不动产登记

9月28日报道，国土资源部部长姜大明近日主持召开部长办公会议，审议通过“国土资源云”建设总体框架，要求建好国土资源和不动产统一登记信息系统，实现整个国土系统工作相关数据的互联互通和信息共享。

早在今年8月，国务院法制办网站发布的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门，建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应纳入该统一平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。此次部长办公会议强调，建设“国土资源云”，就是要实现整个国土资源系统工作相关数据，包括二调成果、海洋、测绘地理信息、地质调查等数据的互联互通和信息共享，要在国土资源信息化建设成果的基础上整合互联，不是推倒重来，不能搞重复建设。

3.1.2.4南宁调整城镇土地税应税等级范围 10月起执行

9月24日消息，南宁市地税部门对媒体称，南宁市区城镇土地使用税应税土地等级及范围调整将于2014年10月1日起执行。

调整后，南宁市区范围应税土地仍划分为六个等级，征税面积进一步扩大。征税面积由2008年的392.21平方公里，扩展到2013年的520.55平方公里，新划入市区范围的南宁绕城高速路以外的土地全部列入六级土地。

这些土地的收费标准为：一类土地17元/平方米；二类土地14.1元/平方米；三类土地11.2元/平方米；四类土地8.3元/平方米；五类土地5.4元/平方米；六类土地2.5元/平方米。

调整后的应税土地等级范围自2014年10月1日起执行，由于城镇土地使用税的纳税申报期为季度终了后15日内向主管税务机关申报，所以申报缴纳城镇土地使用税的时间为2015年1月1日起。

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1王兆星：银监会已对房地产等领域进行监管

9月25日，中国银监会副主席王兆星针对近期因中钢集团债务危机引发对中国银行(601988,股吧)业信用风险高度关注的情况进行了回应，其称，银监会已经对房地产和产能过剩领域进行了有效监管，无论中国宏观经济还是金融领域，风险都可控。

王兆星指出，中国银行业有充足的资本和流动性应对可能发生的风险；银监会亦采取了一系列审慎监管措施，包括对大额集中风险加强监管。其续指，目前中国处于经济结构调整时期，金融领域确实存在一些风险，风险领域包括房地产、影子银行、地方融资平台以及基建领域等，但总体金融风险可控。

对于经济下行期的银行业监管方向，王兆星表示，此次全球金融危机让中国意识到，之前中国的银行业资本充足率还不够高，资本质量还不够好。未来，中国银行业可能还需要增加逆周期资本要求，使得风险一旦发生，银行的资本可以吸收投资人和纳税人的损失。 

3.1.3.2石家庄、珠海宣布取消楼市限购 全国剩五个城市未取消

石家庄：石家庄住房保障和房产管理局日前正式发文，自2014年9月26日起，凡在石家庄市市区购买住房（含新建住房和二手住房）的，不再实行限购，在办理合同备案和登记交易手续时不再收取住房查询证明，没有房贷记录即算首套房。

同一时间，石家庄房屋登记交易中心在其门外贴出告示，将停止开具《住房查询证明》。

珠海：9月26日晚间，珠海市住房和城乡规划建设局在官方网站宣布，调整房地产市场“双限令”：在珠海中心城区购买144平方米以上户型及在新城新区购买商品房不需要再提供社保或纳税证明，并放宽对外地人在珠海购买商品住房的房贷限制。

至此，全国目前仅有北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市还未取消限购。

3.1.3.3广州国土局：房产信息已联网 仍执行限购

9月29日，据业内人士称，“购房者在广州（楼盘）购房时需要签订《承诺书》以证明本人承诺符合广州市的购房资格”这一为期三年多的政策昨日起正式取消，购房者今后在广州购房时不再需要签订承诺书。与此同时，广州市国土房管局相关负责人证实了该消息，并表示已经下发通知，停止执行这一政策。

“当时出台这一政策，是担心全市各区中部分房产信息存在信息孤岛，个别人可能存在违规突破限购政策的可能。随着全市房产信息的联网已经全面完成，购房申请者的住房信息已经可以轻松查到，没有必要再签订《承诺书》。”不过该负责人强调，购房者仍然需要提交购房套数证明等其他材料，广州的限购政策仍在执行，没有放松。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1东莞南美交流合作版图延伸  10天签约28亿元

当地时间9月22日，2014中国东莞——巴西圣保罗经贸合作交流会在巴西圣保罗举办。在去年成功举办了中国东莞——巴西圣保罗经贸推介交流会打响第一炮的基础上，今年的活动受到巴西当地政、商界以及媒体的热捧。

会上，15家东莞企业与180家巴西当地企业进行了对接，当场签订投资、合作协议8项，签约金额约28亿人民币。其中，在去年“走进南美”活动中尝到甜头的永强汽车、快意电梯今年再次随团前来参会，分别拿到1亿美元和2000万美元的合同。中国东莞-巴西圣保罗经贸合作交流会已经成为东莞市政府在巴西的一张亮丽的城市名片，品牌效应初现。

在巴西的经贸合作交流会上，东莞市驻巴西经贸代表处正式揭牌成立，成为我市在南美地区设立的第1个境外经贸代表处。巴西经贸代表处将为东莞企业在南美地区投资、发展贸易提供有益的帮助。

至此，东莞在南美地区的交流合作的广度和深度得到进一步加强，东莞市与南美交流合作的版图得以延伸。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1邓志广：筹备成立东莞交通事故调解中心

市委常委、市委政法委书记、市社工委副主任邓志广代表市社工委向市政协常委会通报我市改革创新、社会建设情况。谈及下一阶段社会建设工作，邓志广介绍说，市社工委将把改革贯穿于社会建设的各个领域、各个环节，制定出台2014-2017年我市深化社会体制改革的实施意见，推出一批针对性强、操作性强的改革举措。此外，还将尽快出台《东莞市社会组织综合监管暂行办法》、《东莞市构建社会组织综合监管体制试点工作方案》等，为全省提供经验示范。扩大积分制享受基本公共服务范围，扩大选拔优秀异地务工人员党员进入村社区“两委”班子试点工作，适当增加普通户籍居民和异地务工人员中党代表、人大代表和政协委员的名额，打造异地务工人员融入示范区。

邓志广透露，“近期我们计划到其他城市学习先进经验，筹备成立东莞交通事故调解中心，加快交通事故的调解速度。”据介绍，统计数据显示：2013年12月21日至2014年7月29日，7个多月，东莞全市共发生致人死亡逃逸交通事故63宗，侦破61宗，破案率97%。交通事故调解由于进展缓慢，往往容易引起的交通堵塞等问题，今后有望得到了解决。

3.2.2.2佛莞城际广州南站至望洪站段或年底前开工

9月29日上午，东莞召开实施珠三角《规划纲要》工作会议，会议强调，各级各部门要着力推动重大项目建设和招引取得新成效，深入贯彻省推进“九年大跨越”的要求，推动佛莞城际轨道广州南站至望洪站段、花都至东莞高速公路项目年底前开工建设，加快建设东莞东江与水库联网供水水源一期工程。

3.2.2.3“东莞巴士”801路正式上路  第一国际开往虎门高铁站

开始，东莞新型跨镇公交——“东莞巴士”投入运营，801路公交正式上路，从第一国际东站开往虎门高铁站。25日到27日，市民可免费试乘体验。

东莞巴士公司执行董事罗耀东告诉记者，801路跨镇公交全程35公里，需时约1.5至2小时，投放运力30辆，班次密度约为10分钟左右。据悉，801路今起每天早上6点15分开始发车，收班时间是每天晚上10时，这个时间段可以方便市民往返市区与虎门高铁站。　

根据市政府安排，东莞巴士有限公司由市公路桥梁开发建设总公司全资组建，将负责我市跨镇公交线路整合和运营工作。25日开通首条线路，意味着东莞巴士正式亮相。接下来，东莞巴士将逐步对全市跨镇公交资源进行整合，为市民提供安全、便捷、环保、舒适的公交服务，全面提升我市跨镇公交的运营管理水平。

3.2.3楼市环境：

3.2.3.1东莞房贷审批提速 资料齐全最快三天放款

房贷政策因央行一句话，又开始生变传闻——房贷利率下限可在基准利率上打7折。昨日，记者梳理了东莞十余家银行的房贷政策和实际利率，首套房利率仍以上浮10%为主，部分银行最高上浮了20%;而对于二手房，有银行真言不做，即使开办了二手房业务，利率多上浮了20%，最高上浮至30%。相对去年同期而言，目前东莞房贷额度还比较充足，若房贷申请资料齐全，从审批到放款，最快可以做到3天时间办妥。