东莞中原研究部：东莞楼市库存巨大将成鬼城言论不实

2014年9月29日第一财经日报报道《国土部新规严防“鬼城” 东莞被指压力巨大》，文中指出众多“鬼城”中，东莞压力巨大。以下为报道的原文摘选“《第一财经日报》记者查阅东莞市统计局数据，2014年8月全市新建商品住宅网上签约销售3381套。9月行情稍好，克而瑞数据显示，截至9月27日，东莞9月成交量4282套。同时，东莞9月存量房有107963套。按此计算，东莞去化周期达25个月。”

文中指出根据克而瑞数据显示，9月存量房有10万多套，东莞去化周期长达25个月。

根据东莞中原研究部统计的数据显示，东莞各类商品房库存的确有10万套，但里面有近5万套车位，这些车位要么就是不卖的，要么就是等住宅卖的差不多才拿出来卖。

东莞中原研究部对此发布详细的数据供大家分析，下表一数据显示，截止到8月底，东莞住宅（洋房、别墅、公寓）的库存套数是38168套，下表二数据显示，8月份成交住宅（洋房、别墅、公寓）套数是3717套，按8月份的成交速度来计算，东莞住宅的消化周期仅为10个月左右；按这样的消化周期定义，东莞市场属于供应偏紧的格局。

东莞中原研究部分析，东莞房地产市场是一个以中小盘为主的城市，相对其他城市那些大盘林立的市场，东莞房地产市场的供求关系一直比较健康和平衡，很多年份都表现出供不应求的局面，原因很简单，东莞的开发商相对比较理性，并且很多开发商产业多元化，很多开发商会根据市场的变化而调节开发进度。2014年，东莞市场就表现出与其他城市非常不一样的特点，那就是很多城市开发量过大，库存高企，而东莞则库存低位，新增供应跟不上，市场出现供应断档，在售楼盘绝大部分以尾盘尾货为主；正因为如此，才压抑了今年需求的释放，导致2014年前三季度东莞市场成交表现平平；而由于今年整个全国楼市大环境比较严峻导致发展商观望，新盘的开发工程进度有所放缓，集中上市时间主要集中在第四季度。而东莞楼市还有一个重要特征，就是供应放量会刺激需求的释放，因为东莞的需求是旺盛的，只要供应充足，需求就会释放，这也反映了这个市场的良性和稳健。据此分析，东莞楼市在第四季度的表现值得期待，预计累积的需求会跟随供应的放量而集中释放。

    表一：截止2014年8月底东莞各类商品房库存列表

数据来源：东莞中原研究部

    表二：2014年8月东莞各类商品房成交套数列表

数据来源：东莞中原研究部