中原：2014年第3季度东莞土地供应成交双回落 供需两淡

2014年三季度全国房地产开发投资延续下滑态势，土地市场也进一步下行，全国300个城市土地出让金额降幅接近5成。新房市场颓势进一步蔓延，直接影响开发商的拿地预期，企业拿地热情大大受挫。三季度东莞土地供应和成交双双大幅回落，均跌下近十年的新低记录，呈现供需两淡的格局。三季度东莞仅成交4宗商住地，9月更是出现断档成交，土地市场下行趋势明显。三季度东莞商住地成交溢价率“挂零”，底价成交继续成为土地市场的主基调，开发商拿地态度趋于理性。

三季度由于受到新房市场的持续低迷和信贷环境的不放松，市场下行预期未能根本改变，企业拿地信心持续被弱化。9月份全国取消限购的趋势进一步蔓延，9月底中央发布“认贷不认房”的首套房标准，给予长期疲弱的楼市注入一剂强心针，为楼市带来重大利好。预计利好信号的兑现，将利于提振企业拿地信心，第四季度土地市场有望升温。

一、三季度土地供应和成交双双大幅回落，呈供需两淡的格局。

三季度关键数据一览：

三季度总体叙述：

新房市场的颓势持续蔓延，三季度东莞土地市场表现十分疲弱，供应和成交均出现大幅回落，呈现供需两淡的局面。今年第3季度土地供应面积合计92.81万㎡，环比减少12.19%，同比减少56.14%。其中，商住地供应面积11.23万㎡，环比减少73.95%，同比减少89.76%。成交方面，土地成交面积58.89万㎡，环比减少39.98%，同比减少64.65%。其中，商住地成交面积18.36万㎡，环比减少36.26%，同比减少74.09%；商住地成交金额10.34亿元，环比减少32.56%，同比减少78.4%。

价格方面，今年第3季度商住地成交楼面地价2765元/㎡，环比上升35.32%，同比下降14.06%；商住地成交单价5631元/㎡，环比上升5.8%，同比下降16.64%。

二、      土地政策扫描：土地增值税清算，将对囤地开发的房企影响较大。

点评：三季度，全国部分省份继续加大闲置地的处置力度，湖南、内蒙古、陕西等省份加大了土地的监测力度。本季度政策力度最大的是广东省地税局出台了《土地增值税清算管理规程（暂行）》。土地增值税的新规对房企资金要求更高，同时对长期开发、囤地开发的项目影响更大，但也有利于房企规范自身管理。

三、全国土地市场

1、三季度全国土地市场持续遇冷，企业拿地热情下降。

1-9月各类土地供应量和成交量不及去年同期，三季度土地市场持续遇冷。供应方面，今年前9个月，全国300个城市各类用地累计推出建设用地面积9.8亿㎡，较去年同期下降17.6%，其中三季度共推出3.2亿㎡，环比二季度持平，较去年同期下降22%。今年1-9月住宅用地累计推出建设面积3.5亿㎡，较去年同期下降20%，其中三季度推出1亿㎡，同比下降39.3%。成交方面，300个城市各类用地累计完成建设面积7.8亿㎡，较去年同期下降25%，其中三季度成交2.2亿㎡，环比下降15%，同比下降37.9%；1-9月住宅用地成交2.6亿㎡，较去年同期下降28.5%，其中三季度成交0.6亿㎡，同比下降53.7%。土地市场冷清趋势延续，企业拿地热情大大下降。

2、土地市场下行趋势明显，三季度全国土地出让金下滑近5成。

2014年1-9月，全国各类用地出让金累计1.7万亿，同比下降22%。其中三季度全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超5成，降幅高于商办用地。从各月表现来看，三季度土地市场仍然维持较冷态势，其中9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅接近7成，土地市场下行趋势明显。

四、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、低迷的新房楼市改变市场预期，政府推地顺势放缓。

土地市场持续遇冷，三季度供应量大幅萎缩。

据东莞中原研究部监测数据显示，2014年三季度东莞土地供应27宗，面积合计92.81万㎡，环比减少12.19%，同比减少56.14%，为近七年来同期最低的供应记录。其中，商住地供应3宗，面积合计11.23万㎡，环比减少73.95%，同比减少89.76%。商业用地1宗，面积合计1.46万㎡，环比减少93.46%，同比减少80.72%。工业用地21宗，面积合计75.92万㎡，环比增加88.39%，同比减少12.04%。从各类型的地块的面积占比来看，商住地占比12.1%，商业用地占比1.57%，工业用地占比81.8%，其它用地占比4.53%，商住用地供应比例缩减，工业用地唱主角。

受到新房市场的颓势影响，三季度土地市场供应量大幅萎缩，土地市场持续遇冷。三季度经济表现疲弱，经济增长面临下行压力，不但房地产开发投资持续低迷不振，恶化的经济环境也会影响实体企业的开工投资。三季度东莞土地供应量大大减少，政府推地节奏连续放缓，一方面是由于政府对土地的惜售心态依然很强烈，土地底价难以松动。在宏观经济和房地产行业预期不乐观的环境下，政府顺势放缓推地力度。另一方面利率市场化的环境下，银行资金运营成本抬升，贷款利率高位，各行各业都面临着资金紧缺的局面。资金偏紧的货币环境下，无论是对商住用地，还是工业用地的需求都是在减少。

2、行业环境不甚乐观，开发商拿地意愿持续走弱。

三季度土地供应量陷入冰点，商住地供应跌至近十年新低。

据东莞中原研究部监测数据显示，2014年第三季度商住地供应3宗，面积合计11.23万㎡，环比减少73.95%，同比减少89.76%，为近十年同期的最低。从月份供应走势来看， 7月、8月、9月分别供应7.57万㎡、3.67万㎡、0，供应量集中在7月份，9月份出现断档供应。

三季度土地供应量陷入冰点，商住地供应更是跌至近十年新低。2014年作为房地产行业的调整年，新房市场延续不温不火态势。纵使是传统旺季的9月份，楼市交易量也未见明显回升，行业环境不甚乐观。房地产行业预期未发生根本性的好转，土地市场难现火热现象。从今年4月份以来，商住地供应量连续6个月走低，9月份更是断档供应，土地市场的高位回调，反映开发商对未来预期甚忧，减缓拿地扩张步伐，拿地意愿持续走弱。

3、商住地全是镇区地块，松山湖、黄江、石龙各一宗。

从供应区域来看，2014年第三季度商住地供应全是镇区地块，分别是松山湖、黄江、石龙各一宗，占地面积分别是：6.66万㎡、3.67万㎡、0.9万㎡。供应商住地的区域寥寥无几，只有局部区域有个别地块上市，土地市场的冷清表露无遗。

商住用地供应以一二线区域的商住混合用地为主。

2014年第3季度商住用地供应结构分解图：

2014年第3季度东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、土地出让金继续大幅缩水，政府财政收入压力倍增。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第3季度东莞土地市场成交金额合计14.63亿元，环比减少65.38%，同比减少73.67%。与往年同期相比，今年第三季度的土地出让金收入为近6年最低，土地市场持续降温。其中，商住地成交金额10.34亿元，环比减少32.56%，同比减少78.4%，占整体的70.65%，比第二季度36.27%大幅增加。

今年前三季度东莞土地出让金额为102.6亿元，仅低于11年和13年，成交处于中上水平。由于房地产开发投资连续下滑，市场下行预期趋势未改，开发商重点放在去库存上。土地出让金未见明显起色，土地财政收入压力倍增，一方面是土地挂牌量少直接导致出让金下滑。另一方面土地成交多以底价交易为主。再是，市场缺乏优质商住地引领，对土地出让金额的贡献少。土地出让金的大幅缩水，财政收入倍增或促使第四季度放宽地块出让限制，或降低土地出让底价，对于资金宽裕的企业而言，逆市下不失为一个好的拿地时机。

2、楼市延续不明朗态势，三季度土地市场加速降温。

三季度土地交易量跌至近十年同期新低，土地市场陷入“冰冷期”。

据东莞中原研究部监测数据显示，2014年第三季度东莞土地市场成交20宗，面积合计58.89万㎡，环比减少39.98%，同比减少64.65%，为近十年同期新低。分类型来看，商住地成交4宗，面积合计18.36万㎡，环比减少36.26%，同比减少74.09%；商业用地成交1宗，面积合计1.46万㎡，环比减少91.27%，同比减少71.69%；工业用地成交14宗，面积合计35.35万㎡，环比减少32.8%，同比减少59.25%，工业用地占整体成交量的60%。

三季度土地交易量跌近十年同期新低，土地成交规模节节走低，行情十分低迷，土地市场陷入“冰冷期”，一方面宏观经济环境严峻，东莞经济增长压力犹存，部分实体企业盈利欠佳，产业类的工业用地成交放缓。另一方面房地产开发投资延续低迷行情，政府部门为防止流拍，谨慎推地，地块可选择性少，尤其缺乏优质地块的上市，热度大大降温。

3、楼市下行和资金压力的双重夹攻，开发商缩减拿地需求。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度商住地成交4宗，面积合计18.36万㎡，环比减少36.26%，同比减少74.09%，为近6年最低。从月度走势来看，7月和8月分别交易2宗，9月出现断档成交。

今年第三季度东莞商住地成交屈指可数，只有镇区4宗地块成交。其中茶山横江村的商住地占地2.74万㎡，伟隆地产以底价7120万元斩获，折合楼面地价1274元/㎡。地块靠近伟隆国际花园，将建成该项目的二期。虎门北栅村地块占地5.29万㎡，容积率为2.2，最终东莞市虎门实业投资有限公司以底价4.77亿元斩获，折合楼面地价4100元/㎡。黄江一宗占地3.67万㎡的商住地被金地以底价22286万元擒下，折合楼面地价4053元/㎡，创下黄江历史的单价高价地。松山湖金多港青田路东侧的一宗商住地占地6.66万㎡，东莞中集创新产业园发展有限公司以底价26247万元斩获，折合楼面地价1790元/㎡。该地块是松山湖人才公寓用地，对接松山湖产业园的居住需求。伟隆地产、虎门实业投资有限公司、金地集团均在自身熟悉的区域拿地，反映低迷行情下，企业开启扩张策略甚为谨慎。

三季度东莞商住地交易量低位徘徊，只有寥寥无几宗地块以底价成交，主要有几点原因：其一，楼市陷入深度调整，楼市下行预期未能根本改变，开发商谨慎出手拿地。其二，银根收紧，贷款利率走高，融资成本增加以及低迷行情下的各类运营成本，开发商资金链偏紧，拿地补仓的意愿低迷。其三，过去几年东莞不少企业储备了一定的土地开发量，更多在消化土地库存。

南城国际商务区沉寂两年后，第二宗地块顺利成交。

2014年7月23日上午10:00点，编号2014WG036的南城亨美社区商业文化娱乐用地进入拍卖阶段，最终只有1家企业报价，广东庆丰汽车集团有限公司以底价15959万元收入囊中，该地块占地面积1.45万㎡，容积率为3，折合楼面地价3650元/㎡。这是继轨道交通后南城国际商务区CBD出让的第二宗地块。

地块位于南城三元路和宏图路的交汇处，地块性质为商业、文化娱乐用地。地块以商业办公为主，文化娱乐功能的建筑面积占总建筑面积须不少于10%。该地块折合楼面地价3650元/㎡，创下2009年以来南城商业用地的最高楼面地价记录，为南城以来第二高位的成交记录。该地块的楼面地价明显高于此前轨道交通的1508元/㎡的地价，高于市场预期，最终地块以底价成交。广东庆丰汽车集团有限公司总部设在广州市白云区，主要从事进口汽车贸易、汽车批发、汽车仓储等业务，包括汽车销售、保养维修、二手车评估、二手车交易、维修检测、汽车精品、保险理赔、信贷消费、24小时救援等。预计庆丰汽车集团斩获该地块后将会把总部迁到南城总部商务区，未来将开展保险、信贷等业务。

南城国际商务区位于南城三元路、宏图路、环城西路及东莞大道围合的区域，约2.1平方公里，北临行政文化中心，南邻宏图总部基地，莞惠城际与R2线交汇。南城国际商务区以金融商务功能为主，整个区域商业商务办公地块大概29宗。南城国际商务区分为金融商务区、国际消费区和科技创新区的三大板块，主要发展金融服务业、专业服务业、科技服务业、商贸服务业、房地产等以及政府引进其他的优质企业。从10年怀胎、7年规划、土地延拍、变身更名、全球招标，到轨道交通斩获首宗地块，两年沉寂后再推出第二宗地块。可见，南城国际商务区的进展十分缓慢，预计南城国际商务区的最终定型，或还需要经历较漫长的阶段。

4、土地成交区域分散，房企倾向熟悉区域拿地。

据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，松山湖、虎门、茶山、黄江各成交一宗商住地，拿地区域分散，没有形成集中的热点。三季度土地市场表现十分沉寂，拍卖氛围趋冷，开发商更倾向在自身熟悉的区域拿地，如金地斩获黄江一宗商住地，作为金地湖山大境的后续开发用地，伟隆地产擒得茶山一宗商住地，作为伟隆国际花园的二期。

2014年3季度商住用地成交结构分解图：

5、楼市深度调整，开发商拿地顾虑重重。

2014年3季度开发商拿地结构分解图：

据东莞中原研究部监测数据显示，今年三季度商住地拿地房企分布来看，外来开发商只有金地拿下黄江一宗地块，面积合计3.67万㎡，占整体规模的19.96%。本土企业有中集创新产业园、虎门实业投资、伟隆地产3间企业拿地面积3宗，面积合计14.7万㎡，占整体的80.04%。

楼市处于深度调整阶段，本季度只有寥寥几宗地块成交，房企更多是集中在熟悉的区域范畴拿地。楼市深度调整，拿地顾虑重重，一方面行业前景甚忧，市场下行预期未能根本改变。另一方面低迷行情，开发商销售回款阻力重重，而各类运营成本居高不下，资金链紧张，减少拿地计划。

6、底价未见松动，三季度商住地楼面地价逆市反弹。

据东莞中原研究部监测数据显示，2014年第三季度，东莞商住地楼面地价为2765元/㎡，环比上升35.32%，同比下降14.06%。今年第三季度东莞商住地楼面地价逆市反弹，主要是发达镇区或局部镇资源优势的地块定价偏高拉动，如虎门北栅村一宗商住地楼面地价4100元/㎡，黄江三新社区的一宗商住地楼面地价达到4053元/㎡。个别地块定价偏高，但底价未见松动迹象，政府推地的惜售心态强。

7、三季度商住地成交溢价率“挂零”，底价成交贯穿始终。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞商住地溢价率为0%，为2009年以来首次“挂零”。三季度东莞商住地成交溢价率“挂零”，一方面反映低迷的楼市行情，土地拍卖遇冷；另一面反映开发商在淡市下拿地积极性受挫，拿地态度回归理性。底价成交已成今年土地市场的主基调，贯穿始终。

2014年3季度东莞土地成交一览：

五、后市展望

①政策频繁释放利好，有利于提振开发商拿地信心。

全国46个限购城市，目前只有北上广深四座一线城市坚守限购，其余大部分城市或取消限购，或放松限购，本轮行政调控已见底。东莞房地产在8月份出台《关于促进东莞房地产平稳健康有序发展的若干措施》，里面提及取消物价备案、积分入户、公积金调整等内容，8月底发布东莞公积金调整的意见稿、9月份实施新的普通住房价格标准，促市意图明显，更多是稳定市场预期，提振入市信心。9月29日，中央发文称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。“认贷不认房”的首套房认定标准，无疑是为低迷萧条的楼市注入一剂强心针，楼市短期快速反弹可期。

政策上频繁释放利好信号，房贷的宽松无疑是最大的利好。政策和房贷的放松，一来能够稳定市场预期，提振客户入市信心；二来，购房者受益，改善需求将被刺激释放，引发刚需客户积极入市；三来，市场交易量的短期快速反弹，利于楼市走出低位。土地市场更多是反映行业未来预期。随着新房市场的好转，市场预期逐渐被看好，利于提振开发商拿地信心。

②财政收入的压力之下，第四季度政府将有所加快推地节奏。

今年前三季度东莞土地出让金额为102.6亿元，仅低于11年和13年，成交处于中上水平。但三季度以来，土地出让金已出现大幅缩水，并且房地产销售环节的低迷以及房地产开发投资的下滑，房地产相关税收同比去年同期出现急剧下滑，直接影响政府的财政收入。在经济增长动力不足的环境下，今年来政府加大了财政的公共预算支出，通过投资来拉动经济的作用更加明显，这迫使政府对土地财政的依赖不改。受到新房市场的颓势影响，三季度政府已顺势放缓推地节奏。进入四季度，在财政收入的压力和年度的供地目标的双重压力之下，政府将有所加快推地节奏，土地供应有望放量。

③高周转策略之下，部分企业将会适当补充土地储备量。

2014年，是楼市深度调整的一年。东莞房地产在经历过去十年的快速发展后，也进入调整阶段，包括房价、开发商的心态都在调整。过去东莞房地产快速发展，东莞很多开发商捂盘惜售的心态较强。随着地价、人工材料、企业融资、财务管理等成本的日益上涨，房价利润空间被挤压，一线品牌开发商如碧桂园、万达、万科、恒大等企业已启动高周转策略，通过规模上的扩张对冲利润率的下滑。在高周转的策略之下，后市部分企业将适当补充土地储备量，以待后续开发。

④底价成交成年内主基调不改，政府和企业均回归理性。

今年来，由于市场形势不容乐观，开发商资金链普遍紧张，直接蔓延至土地市场。去年全国高价地频繁涌现，今年土地市场鲜有高价地迹象。底价成交、流拍成为淡市下土地市场最明显的特点。三季度东莞商住地溢价率“挂零”，地块全以底价成交收场。底价成交将会成为年内的主基调，政府和企业双双回归理性，主要有两点因素：其一，市场预期被悄然改变，政府在土地财政的压力之下，在定价更回归于理性。其二，在经历了多次市场波动后，开发商对后市更为理性看待，拿地上也不会盲目激进。过去不少企业拿了高价地，存在经营不佳的现象，高价拿地存在一定风险，也迫使房企回归理性。

⑤第四季度土地交易量有望升温，但难现火热景象。

今年来全国土地市场呈现不温不火，东莞土地市场也明显降温，拿地企业多数集中在熟悉的区域范畴内。第四季度土地交易量有望升温，主要有几点原因：其一，政府在财政和供地计划的目标的双重压力之下，推地量有望增加。其二，政策利好和房贷的放松，将会表现在第四季度的股市和楼市成交上，市场有望反弹，将会提振开发商入市信心。其三，新房市场的好转，将会直接宽裕开发商的资金链，也会稳定市场预期。预计四季度土地交易量有望升温，但很难出现火热景象。市场在深化调整中，房企理性拿地。

⑥10月份商住地出让继续断档，短期内土地市场低位延续。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截止2014年10月8日，后市一阶段内东莞土地市场将供应7宗，面积合计39.9万㎡。其中，商业用地1宗，面积合计3.16万㎡。工业用地5宗，面积合计27.81万㎡，普通仓储1宗，面积合计8.93万㎡。10月份商住地出让继续断档，短期内土地市场低位延续。

2014年10月、11月部分待挂牌交易用地一览：