瑞峰：新政助推房企推货热情 改善产品成交促楼市回暖

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:适当降价或是当前最好选择     房贷利率7折难以再现江湖

全国层面：纵观全国房地产市场，去年一线城市成交热闹，二三四线城市都有点低迷。但从今年开始即出现分化迹象，一线城市势头并不好，一二季度成交量全面下降；而二线城市如杭州、长沙，年初时就呈现出全面降价的情况。进入下半年，一线城市也开始步入价格跳水的初始阶段。

面对高库存，为了打破市场的观望现状，房企的选择主要有以下三种。一是“保价无释”，现在如果不做适当的价格调整，就基本没成交；二是“以价换量”，稍把价格降一降，就能促进库存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降价来促销。就目前而言，及时适当降价或是发展商最好的选择。

东莞层面：公积金新政出台后， 部分盼望七折房贷利率优惠的市民持观望态度,但按照目前东莞各大银行的现状来看，在房贷资金和利率上加大优惠的力度的可能性较小。其主要原因是，1、接近年底,市场资金紧张, 银根收紧，各商业银行信贷规模所剩较少或已无额度,资金库存紧张,货币供应紧张成为市场常态；2、房贷新政要求贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍时明确：这不是必须执行的条款，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。出于资金成本以及银行业自身利润的考虑，房贷利率7折难以再现江湖。

2、新增：微改善性产品供应大增    楼市氛围好转新盘扎推上市

新增供应市场温度不减，上周东莞全市约有10个项目有新增供应，住宅新增1103套，面积约为16.21万㎡，环比下降四成；非住宅新增417套，面积约为0.7万㎡，环比下降6成。从供应结构来看，为契合因房贷新政而释放的改善性需求，上周100-130㎡的产品约占6成，主要有绿茵温莎堡（192套）、三正瑞士半山（240套）、东坑的纯新项目金坑家园（237套）；豪宅别墅户型供应也不容小视，4个项目有别墅产品供应，分别是富盈御荷、三正瑞士半山、海逸豪庭以及保利生态城，此外塘厦的银湖山庄也有56套194-390㎡的大户型产品供应。预售证方面，黄江的纯新项目碧桂园翡翠山将在近期上市。

3、成交情况：市场预期向好促楼市快速回温   成交量14.83万㎡年内周成交第二

上周东莞楼市持续回温，全市共有163个项目约1328套住宅产品成交，合计面积约14.83万㎡，仅次于因东莞促市政策影响而成交急速上涨的9月首周，面积环比上涨32%，同比下滑32%。楼市成交量上涨，原因是1、前期开盘的纯新项目陆续进入网签阶段，如东城的天骄御峰和塘厦的御湖半山，上周分别网签79套和68套，位居排行榜前二；2、信贷和楼市环境的好转，项目的成交量也同步上升，据统计，上周成交套数在20套以上的项目有20个，比前一周增加了7个，其中50套以上的有4个，而前一周只有1个；3、70-100㎡的刚需户型依然是住宅成交的支柱，主要是万科金色里程、御湖半山和三正瑞士半山等项目提供；因为城区改善户型项目的集中签约，130-200㎡产品成交比重上涨近7个百分点；4、从9月下旬持续至今的供应潮，为楼市新增近72万㎡的住宅供应量，也为楼市回暖提供基础。

4、成交均价：高价位产品成交比重上涨   均价再回“9”字头

上周东莞住宅均价反弹再回“9”字头，9193元/㎡环比上涨6%，同比上涨12%。原因是：1、楼市预期向好，国庆期间的促销优惠逐渐的收窄甚至取消；2、高价产品成交比例上涨，单价10000元/㎡以上的产品成交占比约31%，环比上涨10个百分点；其中天骄御峰、御湖半山、万科金色里程以及大运城邦均价过万的项目挺进排行榜前十。

5、畅销项目：天骄御峰豪宅新品去货速度快    御湖半山精准营销高价畅销

从个盘排名来看，个盘支撑楼市的现象不再，上周无项目成交超过百套，排在前二名的是近期开盘项目——天骄御峰和御湖半山。其中天骄御峰已在10月1日开盘，上周网签78套，排在第一，畅销原因：1、项目位于黄旗山南麓，属于黄旗山高端豪宅板块项目；2、因工程进度以及楼市环境等原因，项目推迟将近两年才推出，蓄客时间长；3、产品主要是160-225㎡大户型为主，均价在12000元/㎡左右，启动认筹8万抵20万等优惠促销手段。

而位于塘厦的御湖半山则在10月11日盛大开盘，均价约10500元/㎡左右，高于区域洋房整体的均价，但开盘当天销售率达9成以上。项目畅销原因：1、项目位于塘厦新中心区的豪宅区板块，拥有绝佳的地段和湖景资源；2、项目定位准确，青年豪宅和轻奢生活，拉升了项目形象，提高了客户的心理预期；3、营销手法精准，充分利用各个营销节点，对项目进行推广炒作、神秘户型发布、客户拓展、精准营销等营销组合拳，提升客户上门量和认筹量；4、策划与销售团队紧密结合，销售执行力强，策划项目组与销售团队密切沟通，根据客户情况，及时相应调整营销策略，促进客户认筹及成交。

6、楼盘营销：充足的上门量与合理的价格才是畅销的关键

在房贷新政与公积金新政出台后，虽然市场上看房人群有所增加，但观望的仍然较多，从当前经济形势来看，房贷利率7折优惠的可能性很小，如何说服客户理性选择购房最佳时机，是每个销售现场需要重点花心思琢磨的地方，摸清客户心理、认清当下局势、调整销售说辞是销售线的主要动作；而营销线方面，则需要加强项目客户上门量的提升，为项目储备充足的有效客源，加大线上线下的推广力度、以围绕“客户的需求”为出发原则，精准营销，掌握有效的推广方式和推广技巧，避免“竹篮打水一场空”的营销动作。除了充足的客户储备量外，合理的价格定位是畅销与否的关键，从近期东莞各区域开盘项目成交情况来看，价格是取得开门红的核心因素之一。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：市场预期向好促楼市快速回温   成交量14.83万㎡年内周成交第二

1.2供需量价走势：高价位产品成交比重上涨   均价再回“9”字头   

1.3物业类型成交：洋房成交占8成多  商铺成交占6%

1.4产品类型成交： 70-100㎡刚需依然是主角   130-200㎡改善户型成交上涨

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：凤岗174套夺冠   南城155套屈居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡刚需新品热销   占比约44%

1.6.2别墅产品面积区间成交：350㎡以内别墅产品畅销

1.6.3住宅各单价区间成交：10000元/㎡以上产品成交增幅明显   约占31%

1.6.4别墅各单价区间成交： 20000元/㎡以下产品成交出众

1.7楼盘活动：2大项目盛大开盘   均获得开门红

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应： 

1.9新开工：上周无项目新开工信息

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：                                           

3.1.1经济环境

3.1.1.1  十八届四中全会20日召开 四大政策红利或落地

中国共产党第十八届中央委员会第四次全体会议将在本月20日至23日召开，“四中全会”将研究全面推进依法治国重大问题。在党的历史上，这是第一次将法治作为中央全会的主题，标志着依法治国方略进入新阶段。

“依法治国”对股票市场意义重大，各方期待不小。分析人士指出，十八届四中全会将为改革攻坚提供强有力的政治保障，有关土地流转、环保、信息安全、军工等板块及其个股将迎来进一步利好。

3.1.1.2  交行：不动产投资意愿首现小幅回升

近日，交通银行发布新一期《不动产市场趋势与财富配置——交银中国财富景气指数》。

报告显示，小康家庭对收入增长的满意度最高。投资收益和家庭财务状况是上升最显著的两个二级指标，不动产投资意愿仍处于不景气区间，继续下滑但降幅已经有所收窄。

在不动产投资方面，报告显示，不动产投资意愿指数报95点，继续处于不景气区间。其中，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑，但对未来入市意愿却录得今年以来首次回升。

报告指出，从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受到了刚需家庭未来入市意愿增强的影响。具体来看，无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨20个百分点，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

3.1.2政策环境

3.1.2.1国家新型城镇化试点名单揭晓两地获批“镇改市”

财联社15日讯，国家新型城镇化综合试点名单已揭晓，全国共有62个市、县、镇晋升“国家级”试点。而首批“镇改市”试点名单落子谨慎，目前只拟定了两个镇，分别是浙江温州龙港镇和吉林延边二道白河镇。

3.1.2.2 三部委要求公积金异地互认放宽贷款条件

为提高住房公积金缴存职工的住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1楼市库存创近5年新高

根据研究结构发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示，楼市库存环比同比值均有上升。截至9月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%。9月库存再创近5年历史新高。

分城市来看，35个城市中，有31个城市库存出现同比增长。其中，南昌、温州和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到99.3%、60.3%和60.1%。有4个城市库存出现同比下滑态势，其中太原同比跌幅最大，为27.1%。

截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%，同比增长分别为39.6%、21.8%和21.1%。

3.1.3.2全国百城房价连续第5个月下跌

中国研究机构发布的9月百城价格指数显示，2014年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

统计显示，2014年9月，100个城市中，住宅价格环比2014年8月上涨的城市个数为21个，减少5个。涨幅居前十位的城市依次是：郑州、太原、宜昌、湘潭、保定、邯郸、汕头、北海、绵阳、鞍山，涨幅在0.83%-2.07%之间。报告显示，房地产企业仍面临高库存、高负债的双重压力，部分企业受销售业绩不及预期、运营压力增大的影响，9月延续打折促销、以价换量的去库存策略，市场价格进一步下行。展望四季度，市场供应仍将继续增加，去库存冲业绩仍将是企业主要任务。政策层面，在多数城市陆续退出限购之后，信贷支持是否到位将是四季度市场走势的关键。

3.1.3.3  海外“以房养学”火热

在中国大起大伏的房产市场波动中，许多国内房企把目光转移到了海外，进驻海外房地产市场，兴起了一股海外置业的热潮。调研发现，“以房养学”模式成海外置业首选。不过专家警示，海外购房要谨慎，学会规避风险。

在经济高速发展的今天，孩子的教育问题越来越多地受到家长的重视。国内竞争激烈的教育资源和教育环境，使得很多家庭将目光转向海外，留学成为一种时尚与潮流。据教育部数据显示，2013年中国出国留学总人数为41.39万人，占全球总数的14%，且低龄化趋势明显。面对如此庞大的留学群体，海外置业以房养学的需求呈现出明显的上升趋势。所谓以房养学，就是通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。

3.1.3.4保利：全链条介入养老产业

保利地产董事长宋广菊表示，保利地产将全链条介入做养老产业的引领者，计划在“十三五”期间旗下楼盘全面实行适老标准。事实上，保利地产2012年开始介入养老地产，经过两年的试点，已有一些成果。未来，公司将在全国每个省会城市落地国际化的养老机构，带动保利地产“三位一体”中国式养老的发展。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1深莞惠经济圈五市近期共推21项重点合作事项

10月16日，深莞惠经济圈（3+2）党政主要领导联席会议在东莞举行，这是河源、汕尾加入深莞惠经济圈后召开的第一次五市党政主要领导联席会议。

会议审议通过了《深莞惠交通运输一体化规划》。规划范围包括深莞惠三市全市域1.8万平方公里，同时也充分考虑与广州、香港等周边城市以及环珠三角、泛珠三角地区等更广阔区域的交通运输联系。规划期到2020年，展望到2030年。规划内容包括道路、轨道交通、水路、航空的基础设施、运输组织、信息化、管理政策等。

3.2.1.2 东莞10镇上榜全国百强镇

 10月17日，在首次发布的2014年度中国综合实力百强市辖区排名中，东莞占据10个席位，虎门镇更闯入前10名，位居第8位。虎门长安寮步成东莞前三强。该评比选取了三项指标进行综合比较：地区生产总值、人均地区生产总值、地方财政收入。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1   10月底再开2条穗莞跨市公交 8条公交线通广州

10月16日，记者从交通部门获悉，新开的公交车从广州的夏园、茅岗新村到东莞麻涌。东莞方面透露，东莞已开通了6条往广州的跨市线路。这些线路的开通给毗邻市之间市民出行带来了极大的便利。

跨市公交运营水乡等地的跨市公交则异常热闹。除水乡公交外，往来于东莞塘厦与深圳清湖等地的客流也很热闹。