东莞第四季度购房意愿提升 高房价高利率仍是观望原因

930房贷新政已面世半月多，东莞多个银行的实施细则已经落地，在政策春风的鼓动下，市场行情似乎在走高，唱好之声不绝于耳。但在真实的购房者心中，真的已经到了出手的好时机了吗？房掌柜开展了线上问卷调查，来听听东莞购房者的真正心声。

本次调查问卷共有275名网友参与，54%的购房者认为政策对自己的购房计划造成了很大的影响，超过41%认为楼市行情在新政刺激下会变好，对于房价的预期，超过半数的网友认为还是以平稳为主，计划在第四季度购房的网友33%，计划购置120㎡以上大户型的网友达到了26%。

近期看房者增多

限贷政策影响大 三成网友有入手打算

9月30日，央行放松首套房贷认定标准：对拥有1套房且已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房的，银行执行首套房贷款政策。贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

该举措被认为降低刚需和改善型住房购买者的负担，促进普通商品住房和改善型住房产品的销售。

目前东莞多家银行已经收到实施细则，如东莞银行、招商银行、工商银行、农业银行、广发银行等，建设银行更开放第三套房贷业务，表示对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款首付比例不低于60%。

在本次调查中，觉得限贷政策对购房计划影响大的网友达到了54.18%，觉得影响不大的则是35.27%。

在第四季度的购房意愿中，33.1%的网友表示将会出手，如在某小学任教的姜女士急于在年底前购置房子以为明年的婚姻生活做准备，原本对楼市行情特别敏感的她表示本来还等着行情再差点房价再低点再出手，现在新政出来，东莞楼盘的优惠正在慢慢回收，要快点下手才行了。

将在近期上市的某别墅项目实景

41.1%的网友则表示会关注楼盘信息，以观望为主；25.81%的网友表示不会在第四季度购房。网友刘先生表示，救市政策的出台说明市场行情不好，万一房价再下跌就亏了，还是等行情明朗以后再说。

房掌柜了解到，第四季度东莞楼市的供应量非常巨大，据东莞中原研究部统计，预计将有70多个项目推住宅，其中，纯新项目超40个，如南部湾万科城、东方银座兰乔公馆、万科城市广场、嘉华星际湾、卓越时代广场、北大资源御城、王洲湾1号等。其中不少原预计在9月入市的项目出于认筹量、市场影响力等因素的考虑，延迟开盘时间。

另外，近期全市约有20多个项目仍处在营销中心或样板房开放阶段，按一般营销步骤程序，这些项目基本都会抢在年底前入市。同时，仍在加速筹备、营销的新项目较多，尤其是万科、碧桂园这些知名品牌房企对全年目标冲刺任务更重视，预计旗下多个项目将在第四季度陆续入市。

在第四季度，东莞楼市的供应全面爆发，推出的产品包罗了普通住宅、大户型洋房、别墅、商铺、公寓等，产品线非常丰富。此外，从区域分布看，经济发达镇区的住宅供应放量明显增大，如虎门、厚街、长安等，三线镇区逐渐发力，供应量同比增幅明显，购房者在第四季度的选择将非常丰富，更有可能选到自己满意的房子。

桥头某楼盘实景图

还有部分受压抑较久的客户，主要迫于市场新品供应不足，或项目位置、产品等原因未能如意，在第四季度众多新盘入市、新品琳琅满目之时，这部分客户购房欲望会大为增强，入市可能提高。

新政后改善型购房者最兴奋

在有计划购房的群体中，买首套房的仍是主流，比例高达58.9%，买第二套的则为27.27%，将购置第三套及以上的则为13.81%。

一般买首套的大多是刚需客，相对应的，本次调查中在计划的购房户型中，刚需仍占主导，50.87%的网友选择90㎡以下的户型，22.95%的网友青睐90-120㎡的户型，还有26.18%的网友计划入手120㎡以上的户型。

在所有购房群体中，改善型需求的购房者对政策松绑要敏感得多。

在近期面市的嘉华星际湾项目现场，房掌柜碰上了正在向销售员咨询的王先生。王先生在石龙做生意，之前在寮步买了一套房，听说银行放松对首套房的认定后，近期开始了看房之旅，“房子已经比较小了，离工作地方也比较远，但之前第二套房首付要六成，压力太大了，现在新政策出来，我打算马上把第一套房的房贷提前还完，好申请新的房贷。”

目前正在为婚房而烦恼的谢女士虽是首套房购置者，但她希望能一步到位，直接买三房产品，“买房子肯定要考虑孩子出生后的情况，太小了不方便，到时再换也麻烦，还是一次性买套大一点的。”

近期购房预期上升

东莞中原研究部分析，先前由于国家政策调高二套房首付，近几年东莞改善型住房成交一直平平，经过8年的累积时间，东莞积压了很多的改善型需求，或将在这次新政后得以释放。

对应新政利好和改善型需求的抬头，第四季度东莞楼市产品供应虽仍以刚需户型未主流，但别墅供应量将井喷，包括有南部湾万科城、东方银座兰乔公馆、珠江观澜御景、碧桂园翡翠山等将近20个项目供应别墅产品，其中还有不少的小别墅上市，如南部湾推出的160㎡左右的别墅产品，兰乔公馆推出的别墅也有160-280㎡的创新小别墅，都是改善型客户不错的选择。

房价和房贷利率仍是出手“拦路虎”

在影响购房预期的因素中，觉得“房价偏高”是购房者不肯下手的第一大原因，占了29.81%，“万江的尚峰温莎堡价格都上到8700元/㎡了，上半年刚开盘的时候还宣传七字头，价格涨得厉害。”一位购房者向房掌柜抱怨。

“房贷利率较高”则是第二大原因，25.1%的网友投了这一项。虽然930新规中表明贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，但“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”的条款则让这条形同虚设。

合富辉煌研究部分析，房贷利率下限7折难实现，主要由于5年起贷款利率为6.55%，7折后为4.59%低于银行存款4.75%，银行不太可能执行，但房贷利率向基准利率靠拢或9折优惠值得期待。

在最新的媒体报道中，东莞首套房贷利率从上浮10%，到上浮5%，或执行基准利率。一些信用良好、流水足的客户，购买首套房甚至可享受基准利率，相比之前上浮10%，利率下降了不少。

不过于多数购房者而言，要达到基准利率的要求难度不小，且房贷利率因楼盘客户而有差异，同一家银行，面对不同的楼盘，执行的房贷利率也不尽相同。如农业银行东莞分行对于城区的大楼盘，向首套房优质客户基本执行基准利率，一般情况下也只上浮5%左右，但是对于在镇街的楼盘，或者中小型开发商，首套房利率上浮10%。

某楼盘活动现场

“首付压力”则占了21.81%。已经有心水楼盘的徐小姐正在烦恼首付的问题，看中了一套三房单位却由于总价较高首付也较高，徐小姐只能挑选同单元的二房单位。

此外，“市场优惠力度不够”和“房价走势不明”也影响着东莞市民的购房行为。

第四季度东莞房价或小幅回升

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，新政发布后，楼盘来访量维持较高位水平，客户看房的热情较高。使到很多原本持续在观望的客户心有所动，已经开始出户看房选房。

东莞中原研究部市场还监测显示，东莞住宅楼市成交自国庆后连续两周稳速回升，在上一周住宅成交15.24万㎡，合计1383套，按套数环比大幅上升32.09%，许多成交低迷的项目销售速度也加快，市场回暖趋势强烈。

接下来东莞楼市还将有多个项目集中入市，加上大环境的稳定走好，客户入市信心提升，东莞中原研究部预测，市场回暖势头还将继续延续。

对第四季度东莞房价的走势，53.81%的网友觉得会保持平稳，37.81%的网友更倾向于房价会涨，仅有8.36%的网友投了“下跌”这一选项。

鸿华•I尚城实景图

不过，房掌柜了解到，前三季度多数房企成绩不乐观，在第四季度多数房企都面临着巨大的业绩目标压力，加上70多个项目推货的巨大市场供应量，预期接下来的市场竞争将更加激烈，所以，降价促销跑量或将成为房企们逼不得已的选择。

“房贷新政提升了市场预期，但当前东莞部分购房者仍在观望，对购房优惠的期望仍然较高，且对高价抗性较大，特别是改善客户并不急于换房，楼盘定价贴合市场更能有助跑量。”东莞中原研究部分析，随着资金的逐渐回笼和楼市迅速有力的回升，11、12月开发商将逐渐缩小优惠折扣，甚至收回优惠，市场价格水平会逐渐趋稳。又由于发达镇区的项目推货量增加，市场中别墅产品供应放量增大，预计第四季度东莞房价趋稳中，或小幅回升。

2014年之于中国楼市可谓“多事之秋”，东莞楼市也难以逃脱这股寒潮的影响。踏入第四季度，央行新政效果已经开始显现。在政策利好、后市市场普遍看好的情况下，第四季度东莞楼市供应将放量，而楼市成交在信贷放松的条件下也或将迎来成交高峰。