利澳花园烂尾业主讨说法 拍卖资产所得优先偿还其他债权人

　　2014年10月21日，东莞沙田利澳花园3期业主在微博爆料：“开发商破产，资产被拍卖为何不能先考虑补偿因烂尾而未收到楼的业主的损失?所买房子烂尾并未交楼，我们也无法住进去，为何我们还要偿还银行贷款?我们觉得不满意，今天去政府门前求帮助讨说法却被抓起来，这合理吗?”

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　　从网友发布的照片来看，现场确实有较多特警，但均以控制场面为主，并未看到网友所称“抓进起来”的情况，相关事件细节还有待向东莞警方证实。

　　事情原貌

　　21日上午，房掌柜联系了利澳花园3期业主，该业主向房掌柜讲述了事情的经过。

　　原来，利澳花园3期业主于2010年先后购买了该期产品，原本按合同应该在2011年12月及2012年6月收楼，但是开发商因为各种问题并未按时交楼。

　　2012年8月，开发商被政府相关部门认定破产，项目正式成为烂尾楼。3期业主收楼无望，陆续维权4、5次，未果。

　　“2014年3月18日，广东省东莞市中级人民法院下发了《关于东莞市利澳花园开发有限公司、东莞市利澳实业有限公司系列执行案的分配方案》，方案里表示利澳拥有的相关土地以3.13822亿元拍卖给东莞市匡德实业投资有限公司。土地拍卖款主要用于支付案件诉讼费用、偿还地税局税款本金、银行债权本息等。”

　　此时，利澳花园3期业主认为应该考虑柔弱无助的他们，把土地拍卖款拿出部分用于收尾完工3期项目，优民惠民。

　　于是，10月21日上午9点左右，利澳花园3期100多名业主前往东莞市政府门口进行求助。

　　“我们是在想，我们三期收尾很简单，全部已建设完毕，只剩水电门窗之类的搞好就可以交房了，只需三千多万。但为什么政府不这么干?还派警察把我们业主抓起来?而且，为什么楼烂尾了，我们没有收房得不到赔偿还要支付银行贷款，谁来帮助我们无辜的普通百姓?”

　　问题一：明知楼盘问题重重 业主为何继续购买?

利澳花园曾使用的不合格钢筋

　　房掌柜查阅自身资料库显示，在3期业主2010年购买利澳花园前，项目已经出现过“30多位业主因楼房质量不合格要求退房”、“漏水问题”、“入住5、6年办不到房产证”等不良问题，为何还会有业主持续买入?

　　爆料业主表示：一是因为2010年东莞利澳地产董事长崔志光召开发布会，表示“会跟进这些事情，并逐步落实，尽量做到让业主满意”，态度很好让人觉得放心。二是当时项目还和富通地产联手了，我们觉得富通是不错的品牌，应该不会烂到哪里去。三、的确也有价格便宜的原因，当时卖4、5千，很吸引人。

　　问题二：开发商破产后资产拍卖能否优先考虑受损业主?

　　“如果一个地产公司破产了，由法院组织拍卖，拍卖所得资金除了法院需得的诉讼费等，首先应该考虑地产公司员工的工钱。其次，应该考虑该地产公司的所有债权人，当然，债权人得到款项也会有前后之分。”广东宝威律师事务所唐全洲律师表示。

　　唐全洲认为，从法律上讲，此种情况所有债权人中，业主其实是最普通的债权人之一。所以，法院的判决是没有问题的。

　　“但是，如果当初业主在发现开发商不对劲的最开始，就向法院提起诉讼要求‘要是地产商最后会被资产拍卖，需偿还自己的损失’，就可以保全自己的利益。等到警方等部门介入，再让法院判决，法院肯定会全面调查地产公司所有债权人，然后按法律规定进行一一分配，就是现在这种结果。”唐全洲补充表示。

　　问题三：楼盘烂尾业主收不到楼为何还要还贷?

　　那么，楼盘烂尾业主收不到楼为何还要还贷?这合不合理?

　　“在房子这种大件面前，很多人容易迷糊。打个比方，你买了辆车，车坏了，你肯定是去找卖车的修或投诉他质量有问题，而不是不还银行的贷款。同样的逻辑，你找银行借钱买地产商的房，房虽没收到，但是你借了钱是真的，所以，地产商的错不能让银行承担，对于银行来说，你的款还是必须要还。”唐全洲解释到。

　　如何避免类似事件发生?

　　谁都不愿意买到烂尾楼，谁也都不想像利澳花园业主一样不幸，那该如何避免类似事件发生?

　　担任过众多似类案件当事人律师的唐全洲总结认为：“业主方面，要选品牌好、口碑好、质量好的房子;政府相关部门，则要多加强对房地产项目开发建设过程中的把关把控。”

　　利澳花园烂尾前后

　　据房掌柜站内资料库记载，2008年5月，花园30多位业主要求向开发商提出退房申请，主要是由于他们所购买的楼房不合格，以致至今仍未完工，从而影响楼房的交楼时间;

　　2008年9月，有业主表示，他的交房时间是2007年9月30日，但拖了快9个月了，开发商仍拿不到《房地产开发建设项目竣工验收合格证》，却遭到开发商催收房子;

　　2009年03月11日，利澳花园E1栋608的业主彭女士因房子漏水问题与物业闹进派出所;

　　东莞利澳地产董事长崔志光

　　2010年12月23日，针对“利澳花园一期工程有不少业主已经入住了五六年，但目前仍办不到房产证”等问题，东莞利澳地产董事长崔志光召开发布会，表示“会跟进这些事情，并逐步落实，尽量做到让业主满意”;

　　2010年12月23日，富通聚盈与利澳地产结成战略结盟，利澳花园对外改名狮子洋1号，将全面接手狮子洋1号项目的投资运营。崔志光表示，狮子洋1号会打造成一个宜居、宜投资的项目;

　　2011年，80万平方米海洋住区超级滨海大盘——狮子洋1号1月1日盛大开盘，4518元/㎡起 ，当天热销120多套。当时，时任富通聚盈副总经理的汪子风称“正在做二期的整体规划”;

　　2011年(11月28日-12月4日)，沙田狮子洋1号销售业绩全市夺魁;

　　2012年7月21日1时40分左右，数十名利澳花园的业主前去向该楼盘开发商讨说法。售楼处大门紧锁。门上贴有一张《关于延期交楼的情况说明》的公告称：利澳花园狮子洋1号即该公司前期开发的海云轩1至11号楼项目，大部分房屋已出售，且已超出约定的交楼期限。但由于海云轩3号、5号楼目前涉及该公司与土建承包单位在工程上的纠纷，因此整个工程项目无法进行竣工验收，也无法按约定时间交楼。其次，该公司目前资金极为紧张，碍于资金问题一直未能得到有效缓解，以至于海云轩后续工程复工启动被迫一再耽搁。就以上问题，该公司目前正以多种途径积极对外寻求解决方法;

　　2012年8月，楼盘1614户业主办不了房产证，沙田镇政府介入事件，利澳花园正式成为烂尾楼，正在寻找房企进行重组资产，初步估计企业债务至少以亿元计算;

　　2012年8月，富通集团总裁黄文并不否认最初与利澳花园的“合作”，称“我们前期的确还为他们的物业做了顾问”，却否认了“富通聚盈”的存在，黄文表示，在谈合作的过程中产生了不一致条件，“包括他们给予业主的承诺，销售都有诸多的问题”，黄文坦承，开发商与业主法律关系复杂，而本身利澳也有许许多多历史遗留问题久久未能解决，这些都成了双方合作未能继续的阻滞;

　　2013年4月，沙田利澳花园被爆“830万别墅嫁两夫”。沙田公安分局称，此事警方已介入立案侦查，目前开发商法人代表因涉嫌诈骗已被监视居住;

　　2014年6月，沙田利澳花园老板崔志光被抓受审，称后悔没降价卖楼;

　　2014年10月，3期业主因未获得开发商土地拍卖款用于收尾项目以便交楼，到东莞市政府求助。