中原月报：东莞楼市银十圆满收官 11月住宅成交或延续回暖

在央行和银监会出台限购限贷放松政策后，持续低迷的房地产市场如同被灌输一股新鲜热血，多地楼市成交活跃回升，如深圳、广州、佛山，东莞也同样受益于新政的利好刺激，住宅楼市成交连续四周稳步上升，剔除干扰因素，10月东莞住宅楼市成交行情环比增幅为20%，市场回暖趋势强劲，尤其是改善购房需求释放相当明显，飙升后多周维持高位水平。由此可见央行“9.30”信贷政策促市效果显现，很快地稳定市场预期，提升购房者入市信心。但与一二线城市对比，东莞10月住宅成交回暖幅度并没有其它多个一二线城市大，接下来进入11月，时已临近年底，各大小房企业绩冲刺任务当头，在政策、利率、优惠等多重利好叠现的背景下，购房者入市信心增强，11月东莞住宅成交或延续回暖，持续放量。

月度关键词：成交回暖、改善需求释放明显、业绩冲刺、房价下行

（一）新增供应状况

2014年10月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2014年10月共39个项目出现新增供应，商品房总供应92.96万㎡，面积环比下降10.12%，同比2013年10月上升15.29%。尽管今年10月商品房的新增供应量低于上月，但与同期相比，今年10月开发商的推货积极性及推货力度明显要强。

开发商纷纷赶节点推货，10月住宅供应量创同期历史新高。

10月，东莞住宅新增供应80.19万㎡，环比下降12.47%，同比上升2.91%，创下历史同期新高。据东莞研究部对市场监测数据不完全统计，10月份期间入市新盘数达9个，而其中有不少是原计划于9月入市的项目，由于开发商出于认筹量、解筹率、市场效应等因素的考虑而延迟开盘时间，从而造成今年10月住宅供应量对比往年要充足很多，一方面反映较多开发商们不愿意错失“银十”这个出货良机，推货积极性比较高，另一方面，除了天骄御峰、恒大御景于国庆黄金周期间开盘外，其它大部分项目均选择在下旬入市，表明10月中上旬银行降准降息预期增强，开发商欲等待利好兑现促开盘成交量，观望情绪重新抬头。

投资性公寓供应火热，刚需供应比重缩水严重。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，东莞住宅供应结构发生了明显的变化，一直主导市场的刚需地位大跌，其供应比重严重缩水至49%，与过去一年多的平均水平67%相比，大幅降低18个百分点。投资性产品供应异常火热、相当抢眼，供应比重大幅上升至27%，主要由恒大华府、时代华庭、碧琴湾花园、美域公馆等10个项目供应。

别墅、公寓供应量大增，或迎投资热潮。

据东莞研究部对监测数据统计合拼后显示，10月别墅和公寓供应量大幅上涨，其中别墅主要由南部湾•万科城190套163㎡和院别墅、海逸豪庭68套405-747㎡别墅、万科棠樾26套203-226㎡别墅、君汇半岛36套400多㎡别墅等等。从户型面积来看，经济型中小户型别墅逐成市场趋势，其中代表有南部湾•万科城、万科棠樾、碧桂园•翡翠山、紫檀山、蜜糖；大户型别墅仍然持续供应，如海逸豪庭、君汇半岛和三正瑞士半山供应的别墅户型面积均超过400㎡。

随着城市外延性发展及区位地段日益重要，公寓产品衍生并逐渐增多，10月有恒大华府、碧琴湾花园、恒大御景和时代华庭集中供应公寓1458套，合计81.50万㎡，创下年内高位。10月别墅、公寓供应量大增，阶段性内楼市或迎投资热潮。

（二）新开工状况

知名房企加快开工进度，其它多数开发商捂盘惜售心态严重。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，10月东莞住宅新开工77.62万㎡，环比9月大幅下降33.88%，同比上升2.33%。10月东莞住宅开工量回落至较低位水平，反映目前开发商们囤地惜售、惜盘心态仍然比较严重。从开工的项目看，开工量排行前五从大到小排列为保利中央公馆14.70万㎡、碧桂园豪庭10.58万㎡、碧桂园天麓山9.29万㎡、金地艺境花园8.59万㎡、金地世纪广场8.21万㎡，由此可见知名房企明显加快土地开发的现象比较突出，一方面出于房企扩张的需要，加快在莞项目的建设；另一方面反映大房企意识到房地产发展已进入“高周转”时代，快建、快销、快回笼资金，更能有效控制成本，实现利润最大化。从其它中小房企看，开工动作较少，一方面是囤地意愿十分强烈，捂盘惜售心态严重；一方面是今年受市场低迷影响，企业资金回笼状况比较差，部分房企开发资金比较紧。

（三）库存供应状况

10月库存量环比上升4,.11%，消化周期继续拉长。

截止2014年10月31日，东莞住宅市场库存量为546.37万㎡，环比9月上升4.11%，同比去年同期上升14.49%。根据过去一年的市场消化成绩计算，10月东莞住宅市场消化周期为11.6个月，消化周期明显拉长近半个月。主要是由于10月住宅新增供应量仍然处于高位，造成库存量增大。

从物业类型看，各住宅物业类型均出现小幅上升，其中洋房库存为401.87万㎡，环比上升2.84%，同比上升25.36%；公寓库存为42.43万㎡，环比上升17.16%，同比上升20.53%；别墅库存为102.07万㎡，环比上升4.35%，同比下降15.95%。

     （四）市场成交状况

2014年10月东莞住宅成交59.76万㎡，环比上升0.34%。

2014年10月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

10月住宅成交创年内新高，实际行情明显好于9月。

1、10月住宅成交量创年内新高。2014年10月东莞商品房成交为65.58万㎡，环比下降15.33%，同比下降23.35%；住宅成交面积为59.76万㎡，环比上升0.34%，同比下降18.78%，并创下年内新高。但10月住宅成交量仍低于2012年、2013年同期水平。

2、剔除干扰因素，10月住宅成交环比大幅增长超20%。由于9月份有相当一部分签约单是8月份为等待东莞契税新政利好兑现而延迟签约的购房订单，加上10月份首周刚好碰上国庆黄金周放假，因此为了更合理地分析楼市成交走势，东莞中原研究部认为应剔除这两个月的首周数据，均按8日-30日的住宅成交量统计得，10月住宅成交套数环比大幅增长20%，成交面积环比大幅增长27%，可见10月住宅楼市行情明显好于9月，可谓“金九风光不再，银十成色十足”。究其原因：1、政策环境持续好转。限购、限贷政策放宽等多轮救市措施大力支持首套房需求，刺激投机或投资需求回归市场。2、新品高位供应，品牌开发商项目较多。10月份出现住宅供应的33个项目中，有24个单盘供应套数过100套。“小步快跑”被摒弃，“大步前进”的推货方式成大势，充足供应量意味着房源选择性广，加上品牌开发商项目供应量较大，利好带动楼市成交。

市场回暖趋势明显。

2014年10月东莞全市洋房成交套数环比变化区间：

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，10月共有198个项目出现洋房成交，环比9月增多7个，并创年内新高。从各盘成交套数的情况看，成交套数大于60套的项目增长凸显，为24个，比9月增加5个，比先前几个月增加过半，可见银十期间不少楼盘借旺季热销。30-60套间的项目数环比增多10个，反映市场升温现象比较明显，相应之下20套以下的项目数有所减少。整体而言，10月东莞楼市在房地产的“及时雨”下，市场成交回暖趋势明显。

9.30房贷新政利好刺激，改善购房需求释放明显。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，10月东莞120㎡以上的洋房成交套数突破千套，为1174套，环比9月大幅增长27.61%，创下年内新高，这种成交水平堪比2013年“金九银十”期间的火热行情，在今年东莞市场持续低迷，行业预期走低的背景下，改善型洋房的成交量如此飙升，其关键原因在于“9.30”房贷新政的出台，二套房首付有望回归3成，大大减轻首期付款压力，使到许多有换房需求的客户加快入市。

住宅成交同比跌幅持续收窄, 银十圆满收官。

2014年春节过后，楼市成交持续低迷造成住宅成交量同比一直保持下跌状态，多月跌幅大于30%。随着传统购房旺季“金九银十”的到来，多个项目陆陆续续开盘，带动楼市成交量迅速上升，同比跌幅持续收窄。尤其10月，有多个热点新盘大量推货入市，如南部湾·万科城、恒大御景、天骄御峰等，铸就了10月楼市的火热成交，住宅成交面积同比跌幅收窄至18.8%。

南部湾·万科城逆市突围，受捧盘重现江湖。

据东莞中原研究部市场监测数据显示，本月有10个项目合计成交327套别墅，其中虎门的南部湾·万科城单盘独揽185套。10月22日晚，南部湾·万科城首期189套163㎡和院别墅低调开盘，解筹率100%，成为今年东莞首个“受捧盘”。在今年这种不为景气的楼市行情下，虎门万科城的别墅作为高端产品却能逆市突围，创下辉煌的成交成绩，其中有几个方面原因：一、9.30房贷新政出台后已经推动10月份市场预期向上，激活并推使高端改善需求、部分投资需求回归市场；二、该项目为龙头老大万科倾心打造的建面达78万㎡的大规模项目，规模性大、品牌号召力强；三、该项目位于东莞经济发达镇区——虎门，经济强镇积累的财富雄厚，客户购买力强；四、“低总价、高赠送”户型，性价比高。163㎡联排别墅赠送面积达120㎡（不包括花园），意味着赠送面积和建筑面积比率基本达到1:1，赠送率较高，若包括花园的赠送面积高达170㎡-200多㎡，这已经是比较理想的了，舒适度高。其签约均价为17073元/㎡，若加上赠送面积（不包括花园）计算，均价仅为9834元/㎡，性价比很高。同时得益于其约280万的低总价优势，大大降低投资门槛，赢得许多高端投资者的青睐；五、由于项目打造强，物美价廉，且仅靠广深高速，也受到不少深圳客追捧。

（五）价格分析

2014年10月住宅均价为9415元/㎡，环比上升5.81%。

2014年10月东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

高端住宅放量明显，拉升全市住宅房价。

由于别墅价格较高，其成交浮动对全市住宅均价的影响悬殊太大。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅产品，分析普通住宅价格走势。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计，2014年10月东莞普通住宅成交均价为8589元/㎡，环比上升4.03%，同比上升8.26%，10月普通住宅价格仍然维持“8字头”，但环比9月上升不少。为了更准确地判断楼市价格变化，再采取中位法分析：

中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

经过统计数据核算得，2014年10月东莞普通住宅中位价格为7460元/㎡，环比上升1.13%。今年银十，东莞住宅房价均环比小幅上升，据东莞中原研究部分析发现，主要由于成交结构发生了变化，高端住宅产品成交放量环比增长明显，拉升全市均价。

新盘旧盘价格两极分化，整体住宅房价下行压力大。

1、  新盘定价走高，旧盘降价促销优惠大。

①     市场预期好转，新盘定价走高。

据监测发现，目前新盘定价走高的现象逐显，主要由于楼市经历政府多轮救市后，房地产市场预期好转，开发商价格看涨情绪高，从而在新盘首次入市或新品加推时定价走高。

②旧盘降价促销优惠大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，10月价格环比上升幅度大于5%的项目明显增多，主要有三个原因：1、一些老盘项目由于月销售量仅仅几套，而受各单位价差影响造成环比价格变动比较明显；2、部分先前率先降价跑量的项目已减少购房折扣优惠或收回，导致项目均价回升；3、个别项目推出新栋新品，新房源卖价比旧房源要高一些。10月环比降幅大于5%小于10%的项目数有17个，降价项目对比先前有所减少，主要由于一些在前三个月已成功“以价换量”跑量，资金回笼也逐渐到位，价格有所回稳。尽管如此，10月份期间仍有不少项目针对个别单位降价促销，楼市降价促销持续，如时代华庭推部分特价房、天玺推10套258㎡特价房、君汇半岛推20套特价房、石排国际公馆、富盈广场、东逸湾花园、港口国际等等。

2、高端及豪宅洋房价格持续下探，反映整体住宅价格下行压力较大。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞别墅均价为15236元/㎡，环比上升4.23%，上升相对较为显眼，主要由于本月南部湾·万科城推189套163㎡别墅，开盘当晚全面卖完，均价为17073元/㎡，其中185套已实现签约，因其单价相对较高，签约量大拉升全市均价。本月公寓均价掉头大幅下滑至5910元/㎡，主要受富盈世界汇个盘“大降价、大跑量”影响比较大。

值得注意的是，10月高端洋房和豪宅洋房均价持续下探，一方面由于房企的今年全年业绩任务压力较大，加上明年市场竞争日益加剧，许多开发商更多是理智地选择适当增加优惠以快速去化库存；另一方面目前市场中新盘旧盘定价分化逐渐明显，两者交锋促使价格下行。整体而言，时近年底，业绩冲刺的关键期，出货是当务之急，东莞住宅房价下行压力较大。

（六）东莞房企及住宅销售情况

万科一支独大，碧桂园无缘前十。

10月业绩排行TOP的房企中，大部分房企业绩环比同比均大幅上升，可见今年10月众多房企战果累累。其中，万科凭借虎门南部湾万科城5.14亿和万科金色里程1.65亿较大的贡献量，以11.69亿元稳坐冠军宝座，并远远把其他房企甩于其后；光大地产收金6.94亿元最大功劳归于天骄御峰和锦绣山河；恒大地产仅靠新盘恒大御景就已创造了3.02亿元，环比同比上涨几百倍。碧桂园由于在售项目均以去库存为主，各盘贡献不大而无缘前十。

数据来源：东莞中原研究中心

万科高居榜首，碧桂园追赶压力重重。

截止2014年10月31日，业绩排行TOP的房企中，在9月份早已提前完成去年业绩的恒大地产和三正地产仍然保持着较大的增长。其中有一半房企业绩同比2013年同期下跌，碧桂园、中信、保利跌幅十分明显。万科已完成去年业绩的73%，若按平均值统计，接下来万科在11/12月要每月成交11.31亿元才能保守完成去年业绩额，另据监测，预计年末入市的万科新盘有长安的万科金色悦府，若按其预计年末新品货量统计，万科要保守完成剩下的22.62亿差距，实在有难度。为能在年终交个尚可的成绩单给集团，预计东莞万科仍积极推出可售的商铺、车位物业谋求多收金，其次旗下部分项目不排除会适当降价促销的可能。

目前碧桂园已与万科拉开了38.4亿的巨大距离。据初步统计，后两个月碧桂园将有3个新盘入市，包括黄江碧桂园翡翠山、横沥碧桂园天玺、东坑碧桂园豪庭。即使按照碧桂园开盘的一贯作风来大力冲刺，也难以超越龙头老大万科。

新盘热销抢眼，多种促销方式纷呈。

从2014年三季度东莞住宅销售套数排行TOP10楼盘中，大部分集中在南城、东城、塘厦等这些重点热点镇区，其中新盘热销现象尤为抢眼，不少为促进成交量选择“低开入市”。除四个新盘外，其它6个楼盘中有4个价格环比下跌，楼市降价压力尚在。此外，更有楼盘采取超低首付策略，通过降低入市门槛、减轻客户首期压力来有效促进跑量，如恒大御景、居益凯景中央。

（七）后市展望

政策：三轮救市组合出拳，市场预期继续向好。

从经过限购、限贷放开到多地出台税费、购房补贴放松等政策细则，全国楼市已经历了三轮救市，市场预期筑底回升。10月份，在央行放松信贷政策、公积金贷款新增等多重利好刺激下，北京、上海、深圳、广州等多地城市住宅楼市成交呈现明显升温，尤其是10月中旬，一线城市整体涨幅达到80%，楼市回暖趋势强烈。与此同时，东莞在同样的背景下，住宅成交多周表现急速上升。中央三轮救市组合出拳，市场反应比较显著，购房者入市信心大幅回升，随着各救市政策逐渐落实，楼市成交量逐步回升，市场预期继续向好。

 供应：年末冲刺当前，新增供应持续放量。

传统的黄金“9/10月”已过，受捧逐渐接近年末，从前10个月各房企的成绩单看，大多数房企业绩同比去年缩水仍然较大，全年年度业绩的冲刺任务迫在眉睫。若要迅速提高业绩增长，那么推新品入市自然成为房企必走的策略。此外，由于今年大体市场比较低迷，许多在售项目库存去化速度减慢，造成年内加推新品动作少，时至今日，全年业绩考核逐渐迫近，预计不少在售项目会增加新房源的入市量，掠夺客户眼球促成交量，因此预计11月住宅楼市新增供应持续放量。

开发商：房企全面冲刺年度业绩，“以价换量”成必杀技。

进入11月，房企们年度业绩的冲刺任务愈加迫紧，尤其如万科、保利、中信等知名房企的出货压力加大，前三季度，一些开发商通过转战商铺、车位等物业获得不少资金回笼，投资市场提前升温或透支。目前房地产行业弥漫着这种利好消息，明显提高了购房者对住宅市场的关注度，增强购房欲望。而客户购房欲望的明显上升更多是缘于政策利好出台的刺激，然当前政策仍没真正落实，许多购房者更多是在观望，等待银行降低利率的优惠兑现。由于银行7折利率优惠难以重出江湖，开发商若要吸引客户入市，“以价换量”成必杀技。针对刚需户型，由于价格抗性大、对房贷利率优惠预期高等叠加效应，开发商不具备涨价的基础，加上四季度楼市供应量大，市场竞争剧烈，价格面临高位回落的巨大压力。若要取胜，适当降价是关键。针对改善性户型，应该借助政策利好“窗口”的打开，从营销线向客户传导“购房门槛降低、贷款利率下调”等信息，带动客户入市；定价应更贴合市场、更理性，理由是东莞改善型客户大部分是实实在在的换房需求，其存在一定的刚性，买房行为变得更理性，加上小部分投机和投资需求对价格敏感度也在逐渐上升。

客户：年末正当入市良机，刚需、改善客户抄底入市情绪高涨。

从刚过去的一个月成交情况看，银十成色很足，其中受到9.30房贷新政的影响比较大，主要体现在客户观望情绪的转变。眼下还剩下两个月，于年底入市的新项目比较多，对客户的吸引力比较强。随着市场成交逐步回暖，房地产市场预期继续好转，尤其是明年市场也被看好，价格看涨情绪高，对于一些有购房需求的客户来讲，赶在年底前完成购房行为的欲望比较迫切，这个时候“快刀砍马”的现象会更加容易出现或更多。此时，市场中楼盘能增加新品选择，更好地配合一些年末购房折扣优惠，其促进成交量的效果会更加明显。

营销：营销节点不断，大小活动主要围绕“年末回馈“核心展开。

11月有“万圣节”、“双十一”、“双十二”、“感恩节”等营销节点，相信开发商会借此推出各种大小型主题活动，“琴棋书画”、“美味佳肴”等自然不能少，但活动主要围绕”年末回馈“核心展开，吸引客户上门，增加现场人气促销量。由于进入11月，天气逐渐转冷，且时有小雨降临，或降低一部分客户的看房热情，部分项目应增加专业人员在商场、写字楼、酒店等人气活跃性高的场所开设展场，或安排增加楼巴定时定点接送客户看楼，有助于击退天气寒袭带来的不利，提振客户看房热情。

价格：部分项目以价换量，市场整体住宅价格或小幅上升。

离年底已时日无多，开发商为了尽可能多卖一套冲刺业绩，优惠折扣会变得更容易谈下，，折扣幅度更大，尤其是今年尾盘项目比较多，目前有不少已启动年底清盘大优惠活动，因此进入11月仍有不少项目选择“以价换量”。但整体普通住宅价格或小幅上升，主要由于：1、经济发达镇区的成交项目增多，市场占有率增大，拉升市场整体价格；2、非毛坯修项目增多；3、对于一些资金回笼逐渐到位的房企，其项目优惠折扣也逐渐减少或收回。

成交：冲刺业绩的关键期，预计11月住宅成交或延续回暖。

冲刺关头下，众房企出货压力加大，预计11月东莞住宅成交或延续回暖，主要由于：1、入市新盘较多，新房源的吸引力不言而喻；2、新品供应以刚需为主，且刚需供应比重环比增长明显；3、低首付司空见惯，1成、0.5成、甚至0首付逐渐被众多开发商青睐并使用，入市门槛大幅降低对成交量的上升起到明显的推动作用；4、部分房企为冲刺全年业绩任务，年末回馈优惠多多，有利打动购房者解囊入市，尤其是部分客户的购房欲望被压抑了快一年，期间积蓄不断增加，购买力有所增强，在年末抄底入市的意图更加强烈；5、房贷新政落地一个月后，房贷利率已松动不少，有利促进楼市成交，尤其是改善需求释放愈加明显；6、知名房企新盘多，品质打造、品牌号召力强，力助促进楼市成交量。