瑞峰周报：改善户型成新宠 东莞楼市成交量价稳步上升中

一、银行出于对房地产风险的担忧，今年以来明显压缩了房地产开发贷的额度，并对开发贷实行名单制管理，即只给名单之内的房企贷款，能够顺利拿到银行贷款的房企，基本都是大型品牌房企和区域性龙头房企。利率方面，一到三年期贷款的基准利率为6.15%，排名全国前20名的房地产开发商贷款利率是在基准利率基础上上浮5%-20%，一些中小的开发商的贷款利率甚至上浮50%以上。综合来看，房企开发贷的成本在8%-12%之间；

二、信托对房企的要求虽说比银行宽松，但也是根据房企的规模、业绩和偿付能力来确定利率。一般来讲，房地产信托的利率在10%-15%之间，有些信托的利率可能达到20%甚至更高。因一些信托出现违约事件，今年房地产信托的发行规模明显下降，中小房企通过信托融资的难度也加大了。

三、中期票据市场上目前三年期AAA级企业发行利率为6.35%，高于基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，也明显低于信托融资利率。参与发行或认购的金融机构要看具体房企的资产状况等硬指标，会有一系列跟踪评级报告，信用等级高的龙头房企或者国企更容易获得认可。现在能发票据的都是大房企，中小房企没那么容易。未来，行业的“马太效应”会更加明显，部分中小房企将被淘汰。

3.1.3.4济南公租房租金实行“阶梯价”显人性化

济南市物价局等部门近日出台公共租赁住房租金标准，济南市１４个公租房小区按照位置不同全部实行阶梯价，从而对不同收入阶层的收费标准划分了合理区间，体现了对低收入群众的人性化关怀。

济南市规定，具有市内六区常住居民户籍且家庭人均年可支配收入低于济南市上年度城市居民家庭人均年可支配收入５０％（含）的，租金标准为同地段、同标准住房市场平均租金的３０％（Ⅰ类标准）；具有市内六区常住居民户籍且家庭人均年可支配收入低于济南市上年度城市居民家庭人均年可支配收入６０％（含）的，租金标准为同地段、同标准住房市场平均租金的５０％（Ⅱ类标准）；其他申请家庭或单身人员的租金标准为同地段、同标准住房市场平均租金的７０％（Ⅲ类标准）。

3.1.3.5深圳两纯商业用地流拍 凸显零售物业过剩

11月12日，深圳市土地房产交易中心公告称，龙岗区龙城街道的两宗商业用地，因竞拍企业低于三家而流拍。这两宗商业用地编号分别为G01045-0195和G01045-0196，为近几年来龙岗首次出让的纯商业用地，总建筑面积为96130平方米，起拍总价为7亿元，折合楼面价约7281元/平方米。

至于流拍的原因，业内认为，除了该地块出让条件限制以及所在区域人流量有限外，还与深圳高企的商业建筑供应过量密切相关。

3.1.3.6北上广调整普宅认定标准 450万元住房不算豪宅

2014年11月13日下午，上海房管局网站公布信息称，自2014年11月20日起，上海执行新的普通住房新标准。上海外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，成交价分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房，可享受优惠政策。

近来调整普通住宅标准成为一线城市楼市调控政策变化的重要特征之一。原来的“非普”变为“普宅”，将对买卖双方都形成覆盖范围较大的税收减免，降低交易税费成本，对于加速中小套型、中低价位普通住房市场流通会起到积极意义，有利于楼市尤其是二手房市场的回暖。

上海并不是唯一一个调整普通住房认定标准的一线城市。北京于10月调整普通住宅认定标准。而对于深圳和广州而言，未来跟进的概率是非常大的。这是一种非常含蓄的救市方法，能够回避“限购不放松”的政策难题，进而促使改善型购房者积极入市。

3.1.3.7江苏出台新政 买非毛坯房可享契税减免和房贷优惠

2014年11月12日，江苏省政府发布《关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》提出，“标准化”“工厂化”“成品化”的建筑产业现代化，将是今后10年江苏大力推进的方向，到2025年江苏将有一半以上新房以成品房交付。江苏将确定从苏州、南通、宿迁以及武进、邗江、阜宁这6个城市率先开始推进建筑产业现代化的试点。

对于买房人来说，购买成品住房并且属于首套住房的家庭，由当地政府给予相应的优惠。目前江苏的买房人在购房时普遍需要缴纳契税，其中90平方米以下住宅缴纳1%，90—144平方米为1.5%，144平方米以上不属于普通住房，需要缴纳3%的契税。“

贷款手段同样会向成品房倾斜。此次文件要求，各地公积金管理机构、金融机构对购买装配式商品房和成品住房的，要按照差别化住房信贷政策积极给予支持，将从从三个角度倾斜，一是首付门槛，二是贷款利率，三是贷款手续