房掌柜解读：救市重在鼓励中小户型首次置业

救市重在鼓励中小户型首次置业

    救市尘埃落定 财政部央行联袂出手

    22日傍晚，财政部网站(www.mof.gov.cn)公布了“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”的十大政策措施，其中第七条、第八条即是被大家所认定的“救市措施”；网站同期发布了“有关负责人就今年第4季度保障民生工作的有关问题答记者问”，并在最后一个问题“政府将采取哪些措施促进解决中低收入群众住房困难问题”的答记者问中作了阐释，强调“政策的实施有利于减轻中低收入者的购房负担”——

    一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

    二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点（中国人民银行www.pbc.gov.cn）。

    目标直指首次置业者 二手房市场曙光显现

    针对以上“救市”措施，房掌柜(f-boss)评论员认为，此次政策的制定实施无疑遵循了去年所颁布的“90/70”政策，是以“90/70”规划政策为纲、针对“中低收入人群”的一揽子住房消费鼓励政策，与之前倡导的住宅消费集约化保持了统一的“中心思想”，可解读的关键词有“保障民生”、“首次购房”、“90平方米及以下”、“改善型普通自住房”等。总体而言，救市政策呈现出结构性区别对待的思路，重在鼓励中小户型消费，大户型销售困局或在短期内难有改观，同时还体现出对二手房交易的支持力度较大。

    “降低住房交易税费”实际带来的消费实惠有多少？房掌柜(f-boss) 评论员在此以罗小姐首次购房在南城挑选一套面积80平方米总价36万元、社区容积率在1.0以上（即符合东莞普通住房标准）的一手房为例：

    2008年11月1日前的契税交纳比例为1.5%，11月1日起的契税交纳比例为1%，实际可节省的契税费用为1800元；免征收印花税0.05%，可节省的费用为180元。合计节省不到2000元。

    若罗小姐购买的是二手房，则除了节省以上费用，还将在“个人销售住房”（即二手房转让）环节免征收土地增值税1.5％，即节省费用5400元，合计节省费用7380元。

    由此可见，“降低住房交易税费”首先针对的是90平米以下的首次置业者，其次是税费的减免力度二手市场大于一手市场，对目前大部分面临战线收缩、濒临倒闭的诸多地产中介而言，无疑是寒冬见到一线曙光。

    同时，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”给各地留下了巨大的想象空间，东莞是否会调整其它一手房消费税费，降低一直为二手置业群体所诟病的高昂交易费（如个人所得税、营业税）、缩短冗长的交易周期等，成为东莞购房者所关心的地方救市政策。

    但政策所规定的“首次购房证明由住房所在地区住房建设主管部门出具”或许存在一定的职责界定偏差，举例而言，某客户之前在内地已置业，近期来莞因工作需再次购房，作为最直接“鉴定”其是否“首次购房”，应该非东莞房管局或建设局最直接，职责划分给市人民银行的信贷中心查询是否更合适？

    对二套房贷仍怀戒心 何为“改善型普通自住房”

    对于“加强对个人首次购买普通住房的金融支持”的政策，房掌柜(f-boss) 评论员认为，实际上也相当于间接表示了央行不会明确支持二套房贷，与前期政策保持了良好的衔接，或许表明央行对投资市场仍怀有戒备之心，对控制房价非理性上涨的重要命门仍要牢牢掌控，市场也因此不会出现“政府救市结果救了房价上涨”的歧途。

    据了解，对于首次置业者，各大银行目前实行的优惠利率是从基准贷款利率下浮15%，即相当于首套住房享85折优惠利率，而现在将“贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，即是首套住房贷款利率最大可打7折！从而把第二套房贷1.1倍的贷款利率与首套房贷利率进一步拉大，二者贷款利率差高达40%！鼓励首次置业的目的不言而喻！

    相对而言，对首次购买“普通自住房”和“改善型普通自住房”的数据界定尚不明朗，何为“普通自住房”何为“改善型普通自住房”？是90平米以下界定为“普通自住房”90平米以上界定为“改善型普通自住房”？还是参照东莞建筑面积144平米标准以下的作为“普通自住房”144平米以上的作为“改善型普通自住房”？目前都不得而知，也许央行对此面积界定避免“一刀切”，赋予各地金融机构更大的自主决策空间，可兼顾不同地域、不同层次的贷款需求。

    假如东莞各大银行将90平米以下界定为“普通自住房”、90平米以上界定为“改善型普通自住房”，那么此次政策的“最低首付款比例调整为20%”将存在结构性差别含义，因为去年颁布的9.27信贷政策已有界定，“购买首套自住房且建筑面积90平米以下的借款人，执行20%的最低首付款比例；购买首套自住房且建筑面积90平米以上的借款人，执行30%的最低首付款比例”，也就是说，若此次新政之后买90平米以下的“普通自住房”，首付比例实际没有变化，若买90平米以上的“改善型普通自住房”，首付比例实际可降低一成，方可享受到实实在在的政策优待。

    而个人住房公积金贷款利率分别下调0.27个百分点，在东莞当前产业、人口双转型的背景下，对鼓励具有住房公积金的“维稳阶层”积极入市购房，无疑具有引导市场信心恢复、加快释放购房需求的积极作用。