瑞峰：降息等利好政策刺激 年底东莞楼市扎堆开盘

   一、导读

1 、宏观环境: 品牌房企或抄底土地市场  降价跑量仍是年底楼市主线

全国层面： “930新政”助房企去库存、“降息”降低房企融资成本等一系列利好政策出台，改变房企对后市的预期，从消极变为乐观，重拾拿地热情。数据统计显示，11月，万科、恒大、保利、远洋、华润、金地、中海、龙湖、绿城在内的20大标杆房企拿地总金额创下近8个月来的新高，足见房企拿地热情回升，预计第四季度房企将会进入土地市场进行抄底。拿地区域上，一二线城市依然是房企争相布局的战地，回暖在即；而三四线城市由于楼市高库存消化速度慢，土地市场将会继续冷清。

而楼市方面，前三季度由于信贷收紧楼市持续低迷，虽然“限购限贷”的松绑及降息等政策刺激了楼市，10月之后成交出现回升，但是难以扭转整体下滑局面。从监控数据得知，截止目前有7成房企未能完成销售任务，“去货获资金”仍将是房企在剩余30天的重任，而最有利的营销手段依然“降价跑量”。因为尽管央行救市政策对市场产生了刺激，使得市场出现了复苏，释放了一部分改善型需求和投资型需求，但这仍是“治标不治本”的办法影响有限，所以加快去库存依然是众多房企的第一选择。

东莞层面：碧桂园绝对是近期热点，旗下项目一个接一个开盘，对所在区域产生轰动效应，也给东莞楼市成交上涨作出重要的贡献，将政策利好和价格优势发挥到极致。另外，从推货规模来看，品牌房企占主流，如碧桂园、光大、万科、鼎峰、保利、万达、恒大等房企推货力度持续增大，为年底楼市备足了冲刺的“粮食”。

政策上，万江《坝头片区控规做出重大调整》引起关注，坝头片区定位为水乡文化体验中心和都市时尚创意基地，未来或有41幢超百米高楼将矗立坝头，同时在生活配套、商业配套及教育配套都将获得更进一步的完善。这一规划将大大提高坝头片区的竞争力，为坝头片区房地产发展也带来新的发展机遇，未来片区项目将有涨价的趋势，目前在售项目价格具有明显价格洼地，入手或是时机。

2、新增：供应连续2周高位运行小户型和改善户型旗鼓相当

进入年底冲刺倒计时，开发商推货愈加积极，新品扎推入市，东莞住宅供应量连续2周超过20万㎡。瑞峰置业市场研究部数据监测显示，上周全市约有13个项目有新增供应，其中住宅新增2517套，面积约为23.32万㎡，环比下降9%。从供应结构来看，小户型供应比例上涨，约占总体33%，表现在万科中心推出353套31-33㎡的非毛坯公寓、尚品居300套56-96㎡的小户型、星城翠珑湾168套77-82㎡的公寓等项目；改善户型也持续增加，110㎡以上的改善户型约有832套，主要来源于星城翠珑湾（447套）、金地湖山大境（159套）等项目。而非住宅新增535套，面积约为1.99万㎡，环比下降59%，主要是东港华府车位产品所贡献。

预售证方面，上周共有12个项目取得预售许可（住宅预售证8个，商业预售证4个），纯新项目为汇景城市山谷、福禧大厦、金地•仟百汇、横沥碧桂园，其中横沥碧桂园已在上周进行开盘，剩余的项目或将于年底开盘。

3、成交情况：新盘新品集中网签  周成交25万㎡创近三年新高

11月东莞楼市再现“翘尾”现象。住宅方面，全市共成交2317套，面积约24.99万㎡，环比上涨65%，同比上涨18%，是年内周成交量首个超过20万㎡的，同时创近三年周成交量的新高。原因：1、楼市环境的好转尤其是降息利好，提振了购房者的购房信心，入市欲望增强，购房需求得到进一步的释放；2、新盘新品扎推入市，碧桂园、万科、万达等品牌房企更是加大推货的步奏，为上周成交的井喷奠定基础；3、新开的热销项目在上周集中网签，如南部湾万科城（369套）、碧桂园翡翠山（290套）、虎门万达广场（198套）等。

非住宅成交方面，也呈现上涨趋势，上周共成交面积约3.47万㎡，环比上涨76%，同比上涨27%，主要是万科中心（184套）办公性质的公寓产品以及万科金域国际的车位成交所拉动。

4、成交均价：万元热销大盘支撑   均价9540元/㎡连续3周上涨 

东莞楼市均价连续3周稳步上涨中，9540元/㎡环比微涨2%，同比上涨2%。原因表现在：1、南部湾万科城洋房产品热销，上周网签369套，均价10354元/㎡，对整体均价有一定的程度的拉高效应；2、从单价区间成交来看，7000-9000元/㎡的比例较高，占4成以上，主要是碧桂园翡翠山（8003元/㎡）和虎门万达广场（8559元/㎡）贡献；3、万元热销大盘支撑效应持续，住宅（含别墅）面积成交排名前十中，均价超万元的项目有南部湾万科城、三正瑞士半山、锦绣山河、卓越时代广场和鼎峰源著。

5、畅销项目：南部湾万科城369套居榜首  虎门万达开盘售7成以上 

继经济型小别墅开盘卖完后，南部湾万科城洋房开盘同样迎来开门红，首次推出660套95-97㎡的刚需产品，开盘当天销售近8成，截止目前网签369套，均价约10354元/㎡；与其同台竞争的虎门万达广场销售也不俗，推出372套93-147㎡的新品，开盘当天销售8成以上。纵观两大热销项目，不难发现其共同点：1、万科、万达的品牌效应；2、皆位于经济发达的虎门镇，试点“新型市”，将促进城市商业繁荣和房价升值；3、超级大盘，配套完善，南部湾万科城是建面80万㎡的超大规模大盘，拥有城央生活、高铁、出海、文化旅游、山湖风景等多种自然人文风情等，而虎门万达广场是45万㎡国际口岸城市综合体，集聚大型购物中心、商业步行街、高档住宅、soho等于一体；4、产品符合顾客需求，南部湾万科城主打是虎门稀缺的95-97㎡的刚需产品，而虎门万达产品线较丰富，包括93㎡的刚需产品及近期较为热销的125-147㎡的改善户型。

6、楼盘营销：年底或迎来促销的高峰期  走量仍是房企的重点

从营销手段来看，低首付、低开入市、降价促销等“降价跑量”手段在今年再度表现的淋漓尽致 ，给大多数项目的成交量起到直接推动的作用，面对2014年年底冲刺，也将会愈演愈烈，年底将会迎来促销的高峰期。同时，不少新盘将会借力政策利好率先入市，迅速揽客，如广源阳光里、紫荆1号、北大资源御城、金地城南艺境、珠江观澜御景等项目。因为从长期来看，寄希望政策带来房价大幅反弹，可能性已经不大，对于开发商而言，抓住销售窗口期，积极走量仍是上策。

7、土地市场：年内最后一宗清溪商住地待拍  起始楼面地价约1931元/㎡

本周待拍的清溪重河村地块，位于清溪镇中心区，镇政府东侧，出让面积3.54万㎡，起始楼面地价约1931元/㎡。据悉，该地块与11月流拍的位于清溪香芒北路地块位置相近，同处于清溪镇最为成熟的生活区，地块周边有保利、碧桂园、世博等开发商布局，有望形成为居住片区。虽然清溪镇作为临深片区的一员，有承接深圳客户的利好，但因今年冷淡的土地市场行情，该地块仍然有流拍的可能性。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：新盘新品集中网签  周成交25万㎡创近三年新高

1.2供需量价走势：万元热销大盘支撑   均价9540元/㎡连续3周上涨

1.3物业类型成交：洋房成交约占8成   别墅成交占8%

1.4产品类型成交： 70-100㎡成交稳占上风   改善户型成交小幅上升 

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：万科、万达助虎门摘冠   碧桂园助黄江夺亚军

1.5.2个盘成交排名（按套数）

   1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：新品90-100㎡热销  占比超5成

1.6.2别墅产品面积区间成交：三正瑞士半山持续热销   200-250㎡小别墅成交不俗

1.6.3住宅各单价区间成交：产品成交向7000-11000元/㎡靠拢

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品占5成

1.7楼盘活动：开盘一浪接一浪  年底将迎来新一轮推货小高潮

（注：上表中红色字体标示的项目均为全新入市的项目）

1.8新增供应 ：供应连续2周高位运行万科金地碧桂园规模推货

1.9新开工：2项目动土25.79万㎡  保利生态城洋房项目开工

   2、土地市场

2.1待拍土地：年内最后一宗清溪商住地待拍   起始楼面地价约1931元/㎡

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

2.4土地预告：17宗约70.4万㎡将上市  松湖片区为主要贡献区域

   三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1  2015年中国经济走势五大主题：降息的长远影响

在诺亚财富2014年钻石客户年会上，美银美林大中华区首席经济学家及董事总经理陆挺做了题为《2015年中国经济：新常态，新机会》的演讲。他表示，未来的一年，中国经济的走势有五个主题，分别为：降息推动无风险利率下行；地方债改革促进市场整体风险下降；股市进一步复苏；户籍土地制度改革推动二线城市房地产复苏；美元走强使大宗商品价格无望反弹。

3.1.1.2 中国11月官方制造业PMI 50.3 创9个月最低

2014年11月，中国制造业采购经理指数(PMI)为50.3%，比上月回落0.5个百分点，但继续高于临界点，表明我国制造业总体上仍保持扩张态势。

3.1.1.3  2015年起养老和医疗机构减免行政事业性收费

据财政部网站消息，财政部、国家发展改革委近日发布《关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》。《通知》称，对非营利性养老和医疗机构建设全额免征行政事业性收费，对营利性养老和医疗机构建设减半收取行政事业性收费。其中免征或减半收取的行政事业性收费项目包括：(一)国土资源部门收取的土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、土地登记费；(二)住房城乡建设部门收取的房屋登记费、白蚁防治费；(三)人防部门收取的防空地下室易地建设费；(四)各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门按照管理权限批准设立(简称省级设立)的涉及养老和医疗机构建设的行政事业性收费。

3.1.1.4京东推“阳光云采”战略 出击企业级万亿市场

2014年11月26日，京东在北京举行发布会，提出了面向企业级市场的“阳光云采”战略，重磅推出“智采”、“慧采”、“云采”三大企业级电商化采购平台，至此，京东进军企业级市场的路线图完整浮出水面，万亿企业级电商市场的争夺战大幕刚刚拉开。

　业内专业人士认为，企业采购电商化市场是个万亿市场，是电商拓展的一片新蓝海。京东“阳光云采”战略的推出，必将帮助传统企业实现采购模式的革新，加速企业采购电商化的发展进程，使市场变得更为阳光、高效，从而带动整体产业的转型、升级。

3.1.1.5 中国向西开放第二条“黄金通道”实现货物双向流通

　向西开放第二条“黄金通道”——霍尔果斯铁路口岸站步入发展新阶段，目前真正意义上实现了双向货物流通，有力促进了我国与中亚之间的区域经济合作和丝绸之路经济带核心段的建设。

据霍尔果斯出入境检验检疫局铁路站负责人卢铁介绍，进入冬季，每天都有四五列火车从霍尔果斯口岸驶向哈萨克斯坦及其他中亚国家，与此同时，中亚国家的棉花、铁精粉、葵花子等大宗物资也通过口岸进入国内，霍尔果斯铁路口岸站真正实现了货物双向流通。

3.1.1.6成本价格两头挤压 10月工业企业利润回落

2014年11月27日，国家统计局发布的数据显示，1~10月全国规模以上工业企业利润同比增速为6.7%，较1~9月回落1.2个百分点；10月当月工业利润增速更重返负值，同比下降2.1%，而9月份为同比增长0.4%。

10月工业利润下降的主要原因包括：产品销售增长缓慢，市场需求不旺导致生产和销售有所放缓；成本上升快于销售增长；以及价格走低挤压盈利空间。但食品、纺织服装、文体娱乐用品、化工、医药、汽车等满足生活消费或转型升级的行业利润保持了较快的增长。这表明国家一系列调结构、促转型、提质增效政策正在逐步发挥作用。

3.1.1.7 受益降息上市公司减负428亿 三季报净利可增5.6%

2014年11月21日央行意外降息，极大地提振了A股市场，从本周一以来，沪指节节攀升。对于多数上市公司而言，央行此次降息，确实是构成实实在在的利好，由于降低了公司的融资成本、财务费用，减轻了公司财务负担，因此增厚了公司业绩。

据数据统计，截至今年三季度末，A股2000多家上市公司的带息债务合计高达10.7万亿元。以此次央行对一年贷款基准利率下调0.4%进行粗略估算，A股上市公司未来一年需要承担的利息支出合计可以减少428亿元，而减少的利息支出费用占今年前三季度2000多家上市公司7757.9亿元净利润总额的5.6%。

3.1.1.8  过去5年中国造成42万亿投资浪费 高层担忧

11月28日，英国《金融时报》报道称，闲置公寓楼林立的“鬼城”、被遗弃的高速公路和被关闭的炼钢厂遍布中国全国各地。政府研究人员撰写的一份报告称，自2009年以来，政府刺激措施和建设活动已造成6.8万亿美元(约合42万亿人民币)的投资浪费。

据统计，很大一部分投资流向房地产项目，但住宅销售和价格今年双双下跌。房地产行业的配套产业，如钢铁、玻璃和水泥，多数存在严重的产能过剩，受到楼市低迷的沉重打击。近年，中国试图转变严重依赖投资和信贷的增长模式，转向在更大程度上依靠消费和服务业。　但今年以来随着经济增长下滑，中国只能再度依靠宽松信贷和政府规划的基础设施投资来支撑经济，保障就业稳步增长。

3.1.1.9 发改委连批1.2万亿基建 投资重点转向民生项目

今年以来我国经济运行态势出现了明显的放缓，在此情况下今年以来国家发改委批复稳增长的各项基础设施建设投资项目资金总额近1.2万亿元，铁路项目的投资无疑成为了发改委批复项目的“大户”。

专家认为，铁路等基础设施建设的投资将会对我国未来的经济发展起到支撑作用，并且基础设施投资将会对稳增长、稳投资起到有力的推动作用。而此次的万亿元投资项目是在新常态下以新的投资方式来促进经济发展。但仍需警惕可能造成的投资过剩，资源集中使用，效率不高甚至浪费的现象。

3.1.2政策环境

3.1.2.1住建部：加强城市轨道交通规划编制 遏制盲目建设

住建部网站消息，为落实《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》的有关要求，推进地铁、轻轨等城市轨道交通系统建设，2014年11月24日，住房城乡建设部印发通知，要求各地加强城市轨道交通线网规划编制。

通知提出了“以人为本、适度超前、统筹协调、因地制宜”的城市轨道交通线网规划编制基本原则，明确要根据城市实际情况，充分论证城市轨道交通建设必要性，合理确定建设时序，以遏制当前个别城市不从实际出发、盲目建设的现象。

3.1.2.2住建部探路新棚改模式：要鼓励以回购商品房为主

2014年11月27日，记者自住建部获悉，住建部正在筹谋“十三五”住房保障计划和年度建设计划，并将大力推进各类棚户区改造。根据住建部的部署，2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户。

“在房地产下行同期，打通存量房与棚改的需求更易实现。” 住建部政策研究中心研究员赵路兴介绍，地方政府采用回购或回租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。

3.1.2.3中央编办批复成立国土资源部不动产登记中心

记者日前了解到，中央编办已就国土资源部不动产登记中心等事业单位机构编制调整，向国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局发送批复文件。

中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心(国土资源部土地争议调处事务中心)更名为国土资源部不动产登记中心(国土资源部法律事务中心)，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面支撑工作和国土资源法律事务工作。

3.1.2.4存款保险制度意见稿发布！最高偿付额50万元

2014年11月30日，备受市场关注的《存款保险条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。根据征求意见稿，存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。据了解，央行根据2013年底的存款情况测算，50万元可以覆盖99.63%的存款人的全部存款。

存款保险制度是保护存款人利益的重要制度安排，是金融安全网的基本组成要素。建立存款保险制度，有利于更好地保护存款人的利益，维护金融市场和公众对我国银行体系的信心，推动形成市场化的风险防范和化解机制，建立维护金融稳定的长效机制，促进我国金融体系健康发展。

对于外界最为关心的存款保险最高偿付限额，征求意见稿称，存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。同一存款人在同一家投保机构所有被保险存款账户的存款本金和利息合并计算的资金数额在最高偿付限额以内的，实行全额偿付；超出最高偿付限额的部分，依法从投保机构清算财产中受偿。社会保险基金、住房公积金存款的偿付办法另行制定。

3.1.3楼市环境

3.1.3.1  传穗19家银行利率已下调 二套房贷首付降至6成

11月27日，在央行降息新政出台一周后，据广州相关媒体消息，广州19家银行的贷款基准利率已下调，部分银行首套房贷可优惠至9.5折，同时部分银行二套房贷首付降至6成。

　农行、中行、民生、光大、兴业银行的已贷客户基准利率将于明年1