东莞商业物业供需两旺 商业地产市场将进入细分时代

2014年剩下最后一周，瑞峰置业监测数据显示，今年东莞住宅全年预计成交约5万套，面积约560万平方米，同比下滑26%。与住宅市场的冷清相反，今年东莞商业物业市场则发展迅速，预计全年非住宅成交量将达110万平方米以上。

业内人士分析认为，今年东莞商业物业可以说是供需两旺，预计2015年的供应将更上一层楼，商圈的发展将进一步完善，并逐步进入“细分时代”。

住宅供应成交冷冷清清

数据显示，2014年东莞住宅供应量估计在640万平方米以上，月均供应量53.5万平方米。虽然比不上2013年，但好于2012年。今年东莞住宅全年预计成交约5万套，面积约560万平方米，同比下滑26%。从数据层面上看，今年的楼市成交不能和火热期的2013年相比，也赶不上温热期的2012年，但略胜于低迷期的2010年和2011年。

与住宅市场的冷清相反，今年东莞商业物业市场则发展迅速。截至目前，全市非住宅销量已达106万平方米，超过2007年以来的最高水平，预计全年非住宅成交量将达110万平方米以上。从成交的各物业类型来看，商铺是主角，约占半数以上；其次是车库产品，商业性质的公寓产品和写字楼产品旗鼓相当，各占16%。

商铺等物业成推货首选

对于商业物业供需两旺的原因，业内人士分析认为，首先，东莞住宅市场持续低迷，房企迫于销售压力采用多渠道方式回笼资金，商铺等物业因受政策影响较小，是开发商推货首选；其次，在楼市和股市预期走低的2014年，投资客看好东莞未来商业发展前景，纷纷将目光转向富有升值前景的商铺等物业；另外，2012年以来东莞商住商服用地捆绑出让上市，也是近三年来商业供应量突增的一个原因。

  除此之外，随着多个在售项目进入尾盘销售状态，市场上多个项目商铺集中签约，如丰硕广场、塞纳河畔等项目；大房企品牌扩张，多元化发展成势；万科向商业地产进攻，其旗下万科大厦、万科中心等项目皆在今年年底上市，卓越地产的首个综合体项目卓越时代广场也入市在售；同时，写字楼市场成交活跃，观澜湖君悦山、富悦华庭、鞋业总部基地、东城万达等项目写字楼成交量皆在1万平方米以上。

预测

莞商业地产市场

将进入细分时代

近几年来，东莞商业地产发展迅速，尤其是主城区，商圈规模在不断扩大和完善，今年开业的东城万达以及进入销售阶段的卓越时代广场、万科中心等，皆为其添砖加瓦。

对于2015年的商业市场走向，瑞峰置业市场研究部认为，其走向将呈现以下几个趋势：对于城区，2015年的供应将更上一层，商圈发展将进一步完善，如万江丰隆的东江之星，将促使城区又一商圈的崛起；对于镇区，商业发展将开始进入高大上时代，如虎门万达广场、厚街万达广场等大型商业中心，将为区域传统的商业市场带来生机。

值得一提的是，商业市场进入细分时代，专业市场成为了“主力军”，而镇区专业市场结合区域特点将得到进一步的发展；城区新一批的写字楼将集中上市，浙商大厦、名巨大厦、丰泰大厦等将进入市场。

此外，传统的商业市场将逐渐转型电商市场，电商的快速发展对实体的商业产生巨大的冲击。尤其是在京东在麻烦建立产业园后，将促进东莞传统的商业市场模式快速转型。而新兴的综合体、专业市场也将更重视电子商务，打造电商平台将成趋势。