东莞中原地产发布：2014年度东莞楼市数据简报

　　数据统计时间范围：

　　1、统计时间：2014年1月1日-12月31日。

　　2、统计区域范围：东莞全市。

　　3、物业统计范围：包含住宅、商业、办公、车位。

　　4、统计口径：数据为网签合同备案数据，来源于东莞市房产管理局公众信息网，成交套数为各项目合拼前的套数。

　　以下数据经过处理，将备案时为非住宅产品而实际以住宅销售的项目纳入住宅统计。

　　一、2014年东莞商品房新增供应情况

　　1. 全年住宅新增仅次去年，别墅新增供应大幅回落。

　　全年住宅新增量仅次于去年。据东莞中原研究部数据监测显示，2014年，东莞商品住宅新增供应面积达660万平，同比去年下滑12%，与2008年以来东莞商品住宅历年新增供应量相比，今年东莞商品住宅新增供应量仅次于去年，可见今年东莞住宅新增仍处于相对高位。

　　别墅新增面积大幅回落。今年东莞普通住宅(洋房+公寓)新增面积达612万平，同比去年636万平仅下滑4%，但由于今年东莞别墅产品供应量大幅缩水，新增量仅为48万平，而09-12年之间，东莞别墅每年新增面积均超过60万平，至2013年更达到114万平，由于一方面市场前期别墅供应量过大，别墅存量面临严重滞压，加之今年整体市场成交持续低迷，别墅推售开始大幅减少;另一方面，随着近年来市场上经济型别墅走俏，房企开发项目产品时逐步向小别墅倾斜，今年上市别墅项目中经济型别墅明显增多，变相减少了别墅产品的整体供应面积。

　　2008年-2014年东莞历年住宅新增量：

　　2、住宅新增年末翘尾，四季度屡创历史同期高位。

　　从全年东莞住宅供应来看，今年东莞住宅新增量波动较大，进入今年1月，市场仍延续去年态势，1月住宅新增量仍有57万平，但从2月开始，市场供应开始持续低迷，虽2月有春节假期影响，但假期过后，楼市整体供应仍难有起色，楼市传统小阳春未见踪影，东莞住宅供应持续低位运行，直至“金九银十”的到来，市场供应才迎来爆发，从9月开始东莞住宅单月新增量均超过80万平，12月更达到93万平之巨，四季度单月供应面积均创下2008年以来历史同期高位。

　　二、2014年东莞楼市成交情况

　　3. 全年成交量与12年相当，同比去年大幅回落。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞全年住宅网签面积达593万平，同比去年下滑23%，同比2012年小幅下跌2%，今年东莞全年住宅成交量与2012年相当。

　　历年同期东莞住宅成交：

　　4、住宅成交先抑后扬，年末成交创历史新高。

　　今年前三季度市场成交明显低迷，前8个月除2月同样受春节假期影响外，其余每月住宅成交面积同比去年下降幅度均超过20%。虽然从2、3月开始，从中央至各地救市政策相继出台，但楼市成交仍难掩疲态，直到930限贷松绑，伴随着楼市传统“金九银十”的到来，市场成交量同比下滑幅度开始明显收窄，再伴随着央行降息等重拳，房企各种营销手段冲刺全年业绩下，今年观望已久的需求亦迎来释放，从11月市场成交量同比去年跌幅收窄至7%，再至12月住宅成交量暴增至98万平，同比去年大幅上涨53%，创下历史同期新高。

　　2014年1-12月东莞住宅成交月度走势：

　　5. 刚需品成交占比有所缩小，小面积、大户型产品成交抬头。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，从近三年东莞住宅成交结构来看，今年东莞住宅70-125㎡产品成交占比为63.65%，与去年相比有所下滑，同时，125-180㎡产品成交占比与前两年相比亦有所下降。180㎡以上产品成交占比达8.43%，与前两年相比明显上浮，70㎡以下产品成交占比亦一举突破10%。

　　6、经济型别墅成交抢眼，市场占比显著提升。

　　虽然今年别墅新增量大幅下滑，全年别墅新增量仅为48万平，自09年以来首次低于60万平，但今年别墅成交量仍然处于高位水平。今年别墅成交量67万平，仍2008年以来第二高位，仅次于去年的81万平。

　　从各面积段来看，今年小面积别墅成交明显走高。从12年的厚街海逸豪庭，到13年塘厦万科四季花城、樟木头保利生态城90多平叠墅，小面积别墅逐渐受到市场追捧，越来越多房企将小面积别墅纳入项目产品线，今年市场迎来众多项目经济型别墅入市，南部湾万科城、海伦湾、中惠松湖城、珠江观澜御景等多个项目小别墅齐发，市场上经济型别墅成交占比快速上升，今年200㎡以下别墅成交占比达25.63%，而去年仅为12.56%，同时今年250-400㎡别墅成交亦明显下滑，200-250㎡别墅产品成交占比有所上升。

　　2013及2014别墅成交面积段分布(合并后套数)：

　　7、房企大力推售车位商铺回笼资金，车位、商铺成交创新高。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，今年商铺、车位供需突出，其中车位全年成交13897个，合计17.64万平，是去年成交量的近2倍，而商铺累计成交6763套，合计56.45万平，同比大涨35%，今年车位、商铺成交量双双创下08年以来最高位。一方面，今年在售项目中尾盘众多，而车位、低商等历来放在住宅项目销售后期阶段出货，众多尾盘扎堆下，今年车位、商铺亦迎来集中入市;另一方面，今年住宅市场成交持续低迷，房企资金链普遍吃紧，在住宅成交放缓下，通过推售车位、商铺等物业能帮助房企快速回笼资金，缓解部分压力。

　　2008-2014年历年东莞商铺、车位成交量：

　　2014年东莞各物业类型成交情况：

　　8、临深片区仍占主导 ，滨海片区成交爆发。

　　今年临深片区住宅成交157万平，占全市总成交量的26.53%，仍然处于七大片区之首，但今年临深片区市场主导地位有所减弱，尤其是今年前三季度，一方面碧桂园项目供应暂告一段落;另一方面，虽然临深片区仍然在片区低开热潮下个盘走货不俗，但在深圳客更为敏感的市场触角，以及深圳市场项目亦迎来价格下调下，临深片区吸引力有所减弱。直至年底房企冲刺年度业绩，片区内碧桂园天麓山、翡翠山项目大举入市，临深片区才再迎来一波成交潮。

　　而近年来供需较为平淡的滨海片区，去年在沙田保利未来城市项目及碧桂园柏丽湾项目入市下爆发了一回后，今年滨海片区再迎成交热潮。先是上半年厚街花香十二院及厚街万达广场入市热销，再是下半年沉寂已久的虎门楼市终于迎来蛰伏已久的品牌项目相继入市，在万科金色里程、南部湾万科城及虎门万达广场扎堆入市下，虎门楼市迎来爆发，加之万达冲刺年度业绩，虎门万达广场以及厚街万达公寓均低价入市，掀起片区成交潮，今年滨海片区住宅网签面积96万平，为08年以来第二高位，仅次于去年成交量，且市场占比幅度达16.23%，为08年以来最高幅度。

　　2014年东莞各区域住宅成交情况

　　9. 价格：普通住宅均价上涨幅度收窄——

　　新盘低开成常态，入市产品价差大，地铁盘价格上涨。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞普通住宅(洋房+公寓)均价为8419元/㎡，为08年以来最后位水平，主要因为今年滨海等热点区域楼市成交放量，同时，因市场品牌集中度走高，万科、万达、碧桂园、恒大等品牌房企产品多为非毛坯产品，万科今年以近90亿元业绩高居榜首，是排在第二位碧桂园业绩的2倍有多;再是素有价格屠夫之称的碧桂园，今年在莞项目下半年才迟迟入市，业绩同时去年大幅下滑40%。虽然今年普通住宅均价为8419元/㎡，但同比去年上涨幅度仅为4%，与去年的7%相比，价格上行幅度明显收窄。

　　实际上，今年市场低开成常态。从一季度厚街花香十二院低开入市，再到年中临深片区保利百合花园及东北片区碧桂园、富盈项目拉开市场低开热潮的大帷幕，在售项目不断加入价格回调队列。虽然在930放松限贷政策以及央行降息等楼市利好政策相继出台下，房企推售项目时让利开始有所谨慎，但至年末，为冲刺年度业绩，低开现象仍然后不断，虎门万达广场洋房以8000多元/平的单价入市，厚街万达公寓入市均价亦为“6”字头。

　　同时，入市项目价差大，如南城恒大御景、世纪城幸福公馆及虎门万科金色里程等项目，入市价格低至7、8000余元/㎡，高至1.2w元/㎡，通过在淡市场下拉大推售优劣产品价格，有助于产品推售。

　　与市场低开热潮相反，在地铁2号线开通在即，个别地铁盘推售价格上涨。位于西平金色华庭项目，12、13年网签均价“7”字头，今年新一期商道8号入市，入市均价约为10500元/㎡，上升幅度达40%，虽然近年来城区供应持续偏紧，西平房价一路高歌猛进，但在今年市场背景下，如此上涨幅度实在令人触目，皆因该项目邻近明年即将开通的地铁2号线西平站，邻近的君珆花园去年入市价格拉开城区刚需品均价过万的序幕。

　　10. 库存触顶回落。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞住宅存量屡创高位，不但首次突破500万平，在四季度市场新增屡创高位下，住宅可售存量更突破550万平，同比去年的480万平上涨15%。截至2014年12月底，东莞住宅可售存量达到552.32万平，根据过去12个月的月均消化量，当前可售存量住宅的消化周期为11个月。虽然今年最后一个月东莞住宅新增超过90万平，但与此同时，成交方面亦创下历史高位，致使今年年底东莞住宅存量及消化周期冲高回落。

　　三、2014年东莞楼市销售排行情况

　　11. 2014年东莞开发商(商品房)销售金额排行榜(前10)——

　　品牌集中度走高，万科近90亿元高居年度业绩榜首。

　　12. 2014年东莞楼盘(住宅)销售金额排行榜

　　13. 2014年东莞楼盘(住宅)销售面积排行榜

　　14. 2014年东莞楼盘(住宅)销售套数排行榜