2014品牌房企抄底东莞土地市场 2015年有望供需活跃

　　2014年房地产不是历史最差但却是最具有争议的一年，这一年是房地产行业的调整年，这一年是房地产行业的“拐点”。2014年房地产高位回落，这背后是行业高速增长的终结，从过去高速增长的“黄金时代”向平稳的“白银时代”转变。

　　2014年房地产行业多项指标出现大幅回落，包括投资开发、土地市场、新房市场均出现降温趋势。相对于2013年土地市场的高温火热、高价地频出，2014年土地市场表现疲软、归于沉寂。这一年是不但是新房市场的调整，土地市场也出现了调整，包括政府推地的心态、地价、开发商拿地战略等方面的调整。

　　本报告核心要点提要：

　　一、2014年东莞土地楼市观察

　　2014年是房地产政策的调整年，政策面发生了很大变化，中央由过去的调控思维变成现在的稳定和支持的思路，行政调整基本见底，市场化的思路更加突出。过去2012年和2013年的楼市行情持续高烧不退，从2013年四季度以来楼市出现了放缓态势。2014年楼市开局急转直下，由香港的降价潮向内地高库存城市局部蔓延，再由局部城市的降价潮向一线城市快速蔓延，降价潮加剧购房者观望情绪，行业预期发生转向。

　　由新房市场的低迷直接蔓延至土地市场，开发商购地补仓的意愿低迷，全年东莞土地市场表现异常冷清。在房地产行业不景气的环境下，国土部门为了防止流拍，推地上有所保留，尤其对优质地块的惜售心态较强。政府看好未来市场预期，开发商对行业预期不容乐观，政府的惜售心理与开发商的谨慎心态产生分歧。

　　细数每个月东莞土地市场的运行轨迹(以下是土地月度特征结构图）

　　今年1月东莞土地市场延续去年的翘尾行情，土地交易量保持一定的活跃度。2月受到春节假期影响，土地市场进入常规性的降温。随着春节假期的渐行渐远，3月市场各方的工作状态恢复到位，政府也着手加大土地的推地力度，工业用地成交急剧放量，商住用地也成交6宗，整体土地交易量活跃。3月外围城市的降价潮进一步蔓延，东莞楼市也进入了观望期。3月的“小阳春”行情并没有如期而至，并且信贷收紧也没有像往年在年后有所宽松。外围城市的降价潮、信贷收紧都在加剧购房者与开发商之间的观望博弈，市场形势不容乐观。4月东莞土地市又出现了快速降温，商住地断档成交。随着传统“红五月”到来，不少开发商寄望5月后的楼市能有所改观。政府短期内对土地财政的依赖性不改，5月又加快土地的出让力度，5月土地交易量又出现快速升温。但“红五月”并没有像市场预期的态势发展，“红五月”落空后，市场进入了深度调整阶段。6月东莞只有1宗商业用地成交，成交量为全年最低的月度记录。进入下半年，低迷、萧条、筑底成为东莞土地市场的主旋律。下半年全国经济下行压力增大，二季度的“微刺激”效应逐渐减弱，中央加大定向降准力度，货币和信贷出现定向宽松。上半年开发商销售回笼了一定资金，东莞政府顺势加大了商住地的出让力度，7月商住地成交3宗，但交易量依旧低位徘徊。8月东莞土地市场延续不温不火的态势，政府推地上的心态不再急切，更多是顺势而为。贷款利率的走高以及人民币贬值都在增加开发商的融资成本，新房销售资金回笼的不顺畅，更是加剧开发商的资金链紧张，在财务支出更为谨慎，对土地市场的关注度低。碧桂园、恒大、保利等品牌开发商资金链相对雄厚，适时扩张。9-12月的四个月里，东莞商住地出现连续4个月“挂零”成交，这种现象极为罕见，即使金融危机的2008年也没有出现这种情况，全年土地市场以低迷收官。

　　东莞土地市场出现连续四个月的断供格局，主要有几点因素：其一，国土部今年从严审核城市批次用地，严格控制增量，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。今年国土部强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。扫黄将东莞推上风口浪尖，廉政建设的背景下推地更为谨慎。其二，东莞作为一个工业城市，三旧改造难度大，土地资源更为稀缺。城市建设往往存在规划滞后于建设的问题，东莞政府对土地资源，尤其对优质地块更为“惜售”，更加侧重于优化利用现有的土地资源。 其三，房地产行业的深度调整，新房市场的颓势直接蔓延至土地市场，开发商在财务支出更为谨慎，减少购地需求，政府也顺势减少地块供应。

　　二、2014年东莞土地市场呈现供需两淡、量价齐跌的格局。

　　2014年关键数据一览：

　　总体叙述：

　　2014年东莞土地市场表现出异常冷清，呈现供需两淡、量价齐跌的格局。供应方面，东莞土地市场供应量大幅萎缩，全市供应107宗，面积合计464.59万㎡，同比2013年减少41.03%，同比2012年减少0.56%;其中，商住地供应25宗，面积合计131.17万㎡，同比2013年减少57.04%，同比2012年减少20.15%。今年东莞土地供应量跌至近7年新低，政府深度放缓推地节奏。

　　在土地供应锐减、房企资金面紧张的环境下，土地成交热度降至冰点。成交方面，2014年全年东莞土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%。其中，商住地成交24宗，面积合计112.26万㎡，同比2013年减少61.47%，同比2012年减少16.58%。由于土地成交的低迷萧条，东莞的土地出让金也出现大幅缩水。2014年全年土地成交金额106.05亿元，同比2013年减少45.94%，同比2012年减少16.7%。

　　价格方面，东莞土地成交单价为2392元/㎡，同比2013年下降4.35%，同比2012年下降25.79%。其中商住地成交单价为5491元/㎡，同比2013年上升1.09%，同比2012年下降2.65%。商住地成交楼面地价为2410元/㎡，同比2013年下降9.16%，同比2012年上升1.03%。

　　三、全国土地市场

　　1、全国土地供应量及出让金均出现回落，土地市场低位运行。

　　点评：2014年全国土地市场先热后冷，年初首月全国300城市以44%的出让金同比涨幅取得良好开局，延续2013年的翘尾行情。随着杭州等高库存城市降价潮蔓延，土地市场迅速降温。受新房市场的颓势影响，地方政府推地节奏放缓，房企资金压力加大，开发投资更加谨慎。进入四季度，随着限购放松、限贷放松、央行降息等一系列的利好政策推动，加上政府年底集中推地以及企业在一二线城市的补仓需求强烈，部分一二线城市土地市场回暖，高价地频现。整体市场的不景气导致土地市场成交规模大幅萎缩，土地市场低位运行。由于部分城市优质地块成交突出，土地又作为稀缺资源，土地价格依然保持上升趋势。

　　2、2014年土地交易低迷致出让金额整体下滑，政府财政收入大幅缩水。

　　点评：2014年全国300个城市土地出让金总额为23412亿元，同比减少27%。其中，住宅用地(含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地)出让金总额为16001亿元，同比减少27%;商办用地出让金额为5449亿元，同比减少30%。由于土地交易的低迷，直接拉低土地出让金，政府财政收入大幅缩水。

　　土地政策：政策以盘活存量为主，土地市场整治力度不大。

　　今年国土部强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。此外今年还将从严审核城市批次用地，严格控制增量，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。目前土地资源紧缺是很多大型城市面临的问题，在土地供应逐年攀升的情况下，越来越多的城市将面临这样的问题，部分城市已经开始发布集约用地方面相关政策，预计未来会有更多的城市将加大这方面的政策力度。

　　今年下半年，济南、北京和青岛等地先后发文调整基准地价，不同属性、不同等级土地均有不同程度上调。虽然土地成交价格是由市场决定，最终成交地价也并非基准地价，但基准地价的上调仍可能推动企业拿地成本的继续扩大。如果土地成本无法得到很好的控制，房价下行也就成为空中楼阁。

　　回归东莞，一方面东莞市国土局进一步简政放权，将土地审批权下放至9个中心分局，提高土地的审批效率。另一方面政府加大违法用地的监测力度。整体政策是更加规范土地市场。

　　五、东莞土地市场

　　(一)、土地供应

　　1、政府推地步伐深度放缓，2014全市土地供应量创近7年新低。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场有107宗，面积合计464.59万㎡，同比去年减少41.03%，为2008年以来新低。今年全市供应107宗地块，按宗数来看，跌至近11年以来的新低记录。

　　2014年土地萧条低迷的行情已成定局。从土地类型来看，商住地供应25宗，面积合计131.17万㎡，同比去年减少57.04%，占比28.23%;商业用地供应11宗，面积合计29.02万㎡，同比去年增加10.74%，占比6.25%;工业用地供应63宗，面积合计286.61万㎡，同比去年减少28.51%，占比61.39%;其它用地供应8宗，面积合计17.79万㎡，占比3.83%。除了商业用地量供应量增加，其余类型的土地均出现大幅下滑。

　　今年东莞土地供应异常冷清，供应量跌下近7年之低，究其原因：其一，从宏观环境来看，今年经济形势不容乐观，实体经济需求不足。宏观经济形势严峻，开发投资更为谨慎。其二，今年由于“扫黄”将东莞推向风口浪尖，扫黄的背后是廉政建设。中央加大廉政建设力度，土地牵涉的关联太多，在这敏感阶段，政府推地更为谨慎。其三，借助城镇化契机以及轻轨通车等利好条件，东莞在加快城市建设的进程，城市规划、城市配套有望进一步改善。土地作为稀缺资源，作为供应方的政府，卖地心态不急切，更加着眼于未来的城市规划与土地优化利用，对土地产生“惜售”心态更强。其四，作为需求方的企业，今年产业类型的配套用地供应也出现大幅，重大项目的招商引资力度放缓，企业订单下滑、利润等原因也减少对工业类地块的需求。房地产开发投资更是连续下滑，开发商对市场预期信心不足，对土地市场的关注度低。

　　2、行业预期转变下政府顺势调整推地节奏，2014年商住地供应创新低。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年东莞商住地供应25宗，面积合计131.17万㎡，同比2013年减少57.04%，同比2012年减少20.15%，供应量跌破近12年最低。今年是房地产行业的调整年，这一年无论是土地市场还是新房市场均出现高位回落，行业持续深度调整，市场预期发生转变。

　　今年东莞商住地供应量创新低记录，政府深度放缓推地节奏，主要有几点原因：其一，新房市场的颓势蔓延至土地市场，房地产开发投资持续下滑，开发投资更为谨慎，政府顺势放缓推地节奏。其二，政府“惜售”心态更强，为防止地块流拍，推地热情下降。根据政府公布的供地计划表显示，2014年东莞全市商住地预计供应303万㎡，剔除三旧改造的43万㎡，剩余260万㎡将是通过招牌挂等方式出让，而今年全年商住地供应表上招牌挂的商住地出让仅供应103万㎡，这反映本来计划在今年上市的很多地块并未能如期供应。其三，新房市场的低迷难销，开发商将重心放在去库存上，补仓扩张的意愿不足。其四，信贷持续收紧、人民币贬值以及QE退出等因素影响货币资金的流动性，开发商融资成本增加，融资难度加大，而新房销售又未能及时回款，资金链日趋紧张，更加无暇顾及土地市场。

　　3、今年政府推地节奏呈“先扬后抑”，下半年商住地供应低位徘徊。

　　分月来看，今年政府推地节奏呈现“先扬后抑”，年初政府延续去年年底的翘尾行情，保持一定的推地热度。进入第二季度政府在财政压力下，也维持相对活跃的供应量。进入下半年，新房市场颓势环境未能有效改观，加速土地市场降温，商住地供应一直低位徘徊。分月来看，2014年全年12个月中，供应量最高为2月，供应面积合计50.98万㎡，主要是大岭山水朗村供应2宗、东坑供应2宗、虎门供应2宗等地块拉动，开发商年初推地心态较为积极。随着市场调整的持续深入，开发商推地心态由积极转向谨慎，下半年9月、10月和12月均出现供应断档，商住地供应量一直处于低位徘徊。

　　4、局部镇区推地活跃，房地产作为支柱产业的地位越加突出。

　　2014年东莞全市商住地供应有17个区域，供应热点较为分散。今年商住地供应量位列前五位的区域分别是：虎门4宗，面积25.51万㎡、大岭山2宗，面积21.74万㎡、东坑3宗，面积12.29万㎡、常平1宗，面积12.07万㎡、万江2宗，面积10.98万㎡，合计82.59万㎡，占全市63%。局部镇区频繁推地，其中不乏个别较大规模的商住地，如虎门、大岭山、东坑近几年推商住地的力度明显加快，一方面反映局部镇区将房地产作为支柱产业的地位越加明显，另一方面也反映个别镇区政府企图通过加推加大规模的优质地块能吸引品牌开发商的介入，带动区域发展。

　　5、2014年商住地起步楼面地价创历史新高，政府土地定价预期高。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地起步楼面地价为2190元/㎡，比去年微小走高，创历史新高。尽管今年房地产行业不景气，但政府对土地的惜售心态尤为强烈，土地定价上并没有出现松动。今年东莞商住地起步楼面地价的走高，一方面反映政府预期高，定价偏高;另一方面开发商的土地成本继续呈走高趋势。

　　(二)、东莞土地成交

　　1、行业环境不景气政府推地积极性下降，今年东莞土地财政收入大幅缩水。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地成交金额106.05亿元，同比去年同期196.18亿元减少90亿元，大幅减少45.94%，同比2012年减少16.7%。其中，商住地成交金额61.66亿元，同比2013年减少61.05%，对整体成交贡献度仅58%。

　　今年东莞土地成交金额跌下2010年近5年以来新低的记录，商住地贡献度更是跌下历史新低的记录。宏观经济环境以及房地产行业的不景气，政府推地积极性大大下降。今年东莞土地财政收入大幅萎缩，土地成交金额急剧走低，一是，土地成交规模的高位回落，直接影响土地出让金的走低。二是，房地产行业预期发生转变，开发投资更为谨慎，商住地贡献度大大减弱。今年出让的地块大多以底价成交为主，部分地块流拍收场。再是，市场缺乏优质商住地引领，对土地出让金额的贡献少。

　　2、2014年土地成交规模高位回落，土地市场深化调整。

　　2014年是房地产行业的一个拐点，也是深度调整的一年，包括市场供求、房价、开发商心态以及土地市场都在深化调整。根据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞全市土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%，是过去7年的第二低记录 。

　　受政府推地节奏影响，今年东莞土地市场表现十分低迷，土地成交规模高位回落。信贷收紧、美国退出QE、人民币贬值等因素以及银行受到互联网基金的分流，利润率下降，企业融资成本加大，今年各行各业都面临着资金收紧的局面。在缺乏宽裕资金的支撑下，地市活跃度也将明显下降。产业配套类的用地以及房地产开发用地均出现大幅回落。

　　2014年的土地市场也在深化调整，主要体现在如下几个方面：

　　其一，在宏观经济及房地产行业预期发生转向，政府调整推地节奏和推地的重心也出现调整。原计划上市的很多地块并没有如期上市，政府顺势放缓推地节奏，商住地成交大幅下滑。商业用地成交表现较抢眼，第四座万达广场落户虎门，绿地斩获常平一宗占地12万㎡的商住商业混合用地，将在常平建城市综合体标杆项目，首铸地产以8.9亿元斩获一宗商住商业混合用地，成为万江的总价高价地，也将打造为城市综合体项目。

　　其二，政府推地心态的调整，对优质地块的惜售心态较强，并且加大局部镇区的商住地推地力度，市场资金继续向镇区追随，政府也在有意引导开发投资的热点转移，尤其加大二三类镇区的发展。而市场在缺乏优质地块的引领，土地成交趋于平淡。

　　其三，开发商拿地态度的转变，由积极转向谨慎，更加回归理性。在新房市场成交高位回落以及房地产行业的开发投资持续回落，拿地态度更为谨慎，回归理性。

　　其四，企业扩张策略的调整，布局区域更加谨慎。消化量偏弱的非房地产开发热点区域的地块不受市场资金追随，如今年商住地流拍6宗，主要集中在大岭山、樟木头、清溪等房地产非房地产开发热度区域。受到市场环境影响，开发商布局策略更加谨慎，以减少潜在风险。

　　其五，房价上升空间有限与地价高位的矛盾在不断加剧，行业利润率持续走低。企业纷纷调整发展战略，不会盲目扩张，拿地战略上的调整。

　　3、商住地成交量创近12年新低记录，今年东莞商住地市场归于沉寂。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年东莞商住地成交24宗，面积合计112.26万㎡，同比去年同期减少61.47%，为过去近十二年的历史新低的年度记录。今年东莞商住地成交量锐减，成交记录跌新低，商住地市场异常萧条冷清，这里面既有宏观上的货币环境的因素，也与房地产行业预期有关。

　　今年东莞商住地成交量跌破12年的新低记录，商住地市场归于沉寂，主要有几个方面的原因：一是，信贷环境的收紧，贷款利率上浮，人民币贬值，海外融资成本难度加大，国内和国际资金面的整体偏紧，使得开发商融资成本高。新房市场的销售又低迷不振，资金回笼不顺畅，拿地意愿低迷。其次，房地产行业的深度调整，开发商放缓开工进程，土地储备量充足，购地补仓需求减弱。再是，新房市场的低迷直接蔓延至土地市场，开发商对行业前景信心不足，主要精力集中在去库存、跑业绩上，对土地市场的关注度较弱。此外，在市场趋冷的环境下，各房企在财务上更加谨慎，纷纷加速存货周转减少拿地，以增加流动资金应对市场波动。

　　4、今年东莞商住地成交“先热后冷”，第四季度商住地“挂零”成交。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，分月数据来看，今年商住地成交冷热不均，整体商住地交易量趋冷，全年12个月中有6个月出现断档成交。年初热度最高。成交量高峰值在3月，成交6宗，面积合计38.52万㎡，其次是5月，成交6宗，面积合计28.81万㎡。年初土地市场延续去年年底的火热景象，土地成交保持一定的热度。随着外围城市的降价潮蔓延，土地市场逐渐降温。下半年只有7月和8月有商住地出让交易，9月以来连续四个月商住地“挂零”成交，土地的低迷状况表露无遗。下半年东莞商住地成交底部徘徊，持续筑底。12月东莞市场出让一宗商住地块，该地块编号为2014WG040位于清溪重河村，周边已有碧桂园、世博等开发商布局，该地块占地面积为3.5万㎡，起步楼面地价为1931元/㎡。清溪尽管属于临深片区，但深圳外溢的渗透度弱，在市场下行的环境下，开发商布局更加谨慎，最终该地块以流拍收场，12月商住地成交也以“挂零”收官。

　　5、市场下行的背景下商住地成交比例萎缩至历年最低，工业用地持续扩张。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地成交24宗，面积112.26万㎡，同比去年同期减少61.47%，占比25.33%;商业用地成交9宗，面积合计20.27万㎡，同比去年同期减少18.11%，占比4.57%;工业用地成交67宗，面积合计293.39万㎡，同比去年减少28.99%，占比66.19%;其它用地成交8宗，面积合计17.35万㎡，同比去年减少68.49%，占比3.91%。商住地和其它用途地块跌幅最明显，工业用地成交比例持续扩张。

　　6、临深片区土地成交热度降温，东北片区发展日益渐热。

　　从七大片区的成交分布来看，成交热度继续分化，开发热点也随之发生变化。今年临深片区商住地交易量仅11.59万㎡，为2007年以来最低的年度交易记录。过去几年临深片区受益于深圳客的外溢，吸引外来房企踊跃布局，片区房地产进入快速发展通道。临深片区的市场热点主要集中在直接临近深圳边缘的凤岗和塘厦，这两大区域聚集了万科、碧桂园、中信、保利、金地等品牌开发商，区域地价持续走高，未来区域潜在供应量大，对土地的需求有所减弱。滨海片区开发热点保持活跃，松山湖片区土地交易量热度升温，主要是东坑出让三宗商住地，其中碧桂园斩获东坑塔岗村9.06万㎡。保利地产获得寮步长坑村一宗8.37万㎡的商住地，松山湖片区土地热度不减，东坑土地交易量活跃。东北片区商住地成交面积为21.58万㎡，占全市19%，为2007年以来成交比例最高的年度记录。东北片区土地交易量保持一定热度，主要是绿地在常平拿下一宗占地12万㎡的商住地，碧桂园获得横沥一宗9.51万㎡。绿地、碧桂园等品牌开发商布局东北片区，房地产开发日益渐热，将会成为东莞未来房地产开发的热土之一。

　　7、商住地楼面地价顺势回落，商业地价快速走高。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为2410元/㎡，同比下降9.16%。2014年东莞商住地价格大幅回落，一方面是由于今年优质地块成交少，对地价的拉高作用弱;另一方面逆市环境下，土地成交以底价、低溢价率交易为主，地价顺势回落。今年东莞商业地楼面地价为3020元/㎡，同比上升75%，上涨幅度大，主要是东莞有虎门万达、南城总部基地二期的地块支撑，商业地价快速走高。此外，2014年东莞工业地的楼面地价是340元/㎡，同比上升9%。

　　8、2014年加权容积率小幅上扬，洋房、别墅混搭产品仍将成为开发主流。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地加权容积率为2.28，比去年2.1增加0.13，微小走高。容积率决定未来土地开发的产品结构，随着城市建设的加快以及城市发展的日趋成熟，土地作为稀缺资源，未来容积率走高是大势所趋。今年东莞商住地成交的地块整体容积率控制在2.5之下，洋房、别墅的搭配产品仍将是未来的开发主流。

　　从占地规模和容积率的结合来看，3万㎡以下占地的，容积率在2-2.5的有1宗，3-5万㎡占地的，容积率在1-1.5区间的有1宗，容积率在1.5-2和2-2.5的分别2宗，容积率在2.5-3的有1宗;占地5-10万㎡的，容积率为1-1.5和2-2.5的各2宗，容积率为2.5-3的有3宗;占地规模为10-15万㎡的，容积率为2-2.5的有3宗，容积率为2.5-3的有5宗，容积率为3-3.5的有1宗。从图表可以看出，占地规模在10-15万㎡，容积率在2-3之间的地块有8宗，占整体24宗的三分之一，未来大盘开发成为趋势，洋房高层开发将增多。

　　2014年东莞商住地容积率和占地规模的成交分别情况：

　　9、品牌开发商借机抄底土地市场，土地资源向实力房企靠拢。

　　从开发商拿地背景来看，2014年全年东莞拿地企业以外来房企为主，外来企业共拿地13宗，占地面积合计78.69万㎡，占整体的70%。本土企业拿地11宗，占地面积合计33.57万㎡，占整体的30%。2013年楼市火热的格局铸就了土地市场“高价地”遍地开花，2014年的楼市状况与2013年存在较大反差。货币环境的收紧、融资成本的提升、销售资金回笼的乏力，都在加剧开发商的资金链，对财务支出更为谨慎，尤其部分融资渠道狭窄的中小企业应对市场风险的能力更弱，不会选择在逆市下拿地。本土开发商加大在熟悉的区域拿地，丰泰在厚街拿下三宗商住地;利丰地产以底价9852万元拿下石排一宗占地3.46万㎡的商住地，折合楼面地价1583元/㎡;伟隆地产拿下茶山横江村一宗占地2.74万㎡的商住地，折合楼面地价1274元/㎡;富盈地产拿下茶山增埗村占地3.23万㎡，折合楼面地价1090元/㎡。

　　今年东莞土地市场十分冷清，土地交易氛围趋冷。今年外来一线品牌房企如碧桂园、恒大地产、万达地产、金地集团、保利地产均现身拿地，龙头房企绿地首次入莞，布局常平。品牌开发商如碧桂园、万达均采取高周转的发展策略，追求规模化发展，购地补仓的意愿不减。一线品牌房企融资渠道宽，应对市场变动的能力强，资金相对雄厚，也会借机抄底土地市场。金地再次拿下金地湖山大境旁的自家门口商住地，金地与益田地产合作开发金地艺境花园，恒大地产扩大城区版图，再次斩获万江两宗商住地。保利地产延续稳步扩张步伐，继松山湖、樟木头、清溪、凤岗后，今年3月获得寮步一宗地块。

　　在行业资金环境趋紧的情况下，品牌开发商逆市拿地，一方面品牌开发商能运筹帷幄地应对市场风险，资金来源多元化，拿地条件优势明显。另一方面现阶段不少中小企业由于资金趋紧，将重心和精力放在货量去化上。品牌开发商借机抄底土地市场，底价或低溢价拿地能更好控制成本，土地资源向资金实力优势的企业靠拢。

　　10、中大规模成交快速上扬，大盘开发成大势所趋。

　　据东莞中原监测数据显示，东莞全市24宗商住地中，占地规模在3万㎡以下、3-5万㎡、5-10万㎡、10-15万㎡的分别成交8宗、6宗、9宗、1宗。5-10万㎡占地规模的商住地成交最多，占比达到38%，为近8年来最高的比例。3万㎡以下的有8宗，部分小地块成交保持一定热度。中大规模地块成交比例快速上扬，随着更多品牌开发商的进驻，大盘开发将成为大势所趋。

　　11、流拍率走高、底价成交成主流、低溢价成交突出，开发商拿地意愿不足。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞流拍地块有6宗，占比达到20%，比去年9.72%出现明显走高，与2012年持平。商住地以底价成交的有12宗，占比40%，底价成交成为市场主流。溢价率在50%以内的占比达到33.33%，底价和低溢价成交现象突出。流拍和底价成交继续扩大，一方面反映开发商拿地回归理性，另一方面目前整体市场的不景气，开发商拿地意愿大受影响，拿地信心不足。

　　12、昔日高价地风光不再，高价拿地的背后存在一定风险。

　　根据东莞中原研究部对2007年以来东莞楼盘出现的“高价地”进行梳理。从过往的一些高价地来看，拿高价地的企业以外来品牌开发商为主，如万科、金地、万达等开发商偏好“高价地”，这些品牌开发商开发经验丰富，企业运营成熟，拿高价地打造标杆、高端的品质奠定品牌影响力。但同时部分高价地由于地价偏高，占整体成本价高，存在经营不善的现象。个别高价地通过与品牌开发商的合作共同开发或转让地块。又如某项目整体销售价格在12000元/㎡，地价占了销售价格的40%，地价成本高，再加上项目走货速度缓慢，利润空间缩小。昔日的高价地已风光不再，预计后市高价拿地的现象减少，高价拿地的背后存在一定风险。

　　13、2014年商住地消化周期不足2年，市场长期风险不大。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地的消化周期仅仅1.79年，不足2年，并且呈现连续四年走低的趋势。由于过去几年新房市场交易量迅速扩大，而东莞局部区域发展已基本达到瓶颈状态，尤其城区近两年可供应的商住地屈指可数，促使消化周期连续走低。关注土地消化周期，更多是关注未来商品房市场的长期风险。今年东莞商住地的消化周期不足2年，未来市场的长期风险不大。

　　14、高周转策略下一线品牌房企土地储备量不足，佳兆业土地储备量最充足。

　　(备注：开发商土地储备量是指已交易的地块，但项目尚未拿预售证的土地建筑面积;一线品牌开发商指万科、万达、恒大、碧桂园、绿地、保利)

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，近五年佳兆业土地储备建筑面积达到61.1万㎡，土地待开发量大，未来发力显著。中熙地产以38.8万㎡建面紧随其后，主要有石碣2个项目和洪梅1个项目。中国电子东莞产业园以37.3万㎡建面排名第三。在高周转策略下，一线品牌房企启动快建快销的开发模式，万科、碧桂园、万达的土地储备量明显不足。根据目前的数据，万科只有长安的万科金色悦府尚未上市供应，预计明年万科的在售货量将不足，将会在适当时机购地补仓。碧桂园只有清溪项目尚未上市，预计在明年业绩和规模扩张的需求下，也会增加购地需求。

　　15、土地待开发量大，预计未来几年东莞楼市供应量活跃。

　　根据东莞中原对过去5年的土地出让梳理，目前东莞商住地挂牌出让的地块中尚有414.83万㎡占地规模，合计867.68万㎡的建筑规模。东莞土地存量大，再加上其它协议出让的地块、三旧改造等，预计未来几年东莞土地供应量活跃。另外在售项目的库存量以及已经上市的部分待售产品，未来一两年内将呈现集中爆发供应的态势。

　　由于开发商市场过高，项目迟迟未能开工，导致土地待开发量大。随着房地产市场去投资、投机化的趋势确立，房地产市场的暴利时代一去不复返，以往依靠囤地坐享土地增值，片面追求毛利润的模式已经变得不合时宜，当前快建快销、滚动开发成为品牌开发商的明智选择。房地产行业目前面临着不确定因素增加，市场利率化下的融资成本提升，开发的成本和潜在风险增加。2015年后东莞将会有大量项目集中上市，供应急剧放量，在需求相对稳定的情况下，价格上行空间有限，开发商难以实现收益最大化，房地产行业将会进入高周转时代。

　　16、地价占楼价的成本走高，行业利润空间被挤压。

　　东莞国土局出让的商住地交易地块，东莞中原研究部将地块所对应的项目进行统计发现，过去5年东莞挂牌出让的地块中154个楼盘已出售，以这154个楼盘作为数据样板，统计出这部分项目的地价与楼价的关联性发现，地价占楼价的成本在走高，2013年出让的地块中，地价占楼价的比例已达到28%，说明地价成本在走高，房地产行业利润空间被挤压。

　　17、2014年东莞商住用地市场之最

　　六、2014年土地市场总结

　　1、今年土地供应量大幅降温，政府推地节奏深度放缓。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场供应有107宗，面积合计464.59万㎡，同比2013年减少41.03%，同比2012年减少0.56%。从绝对值来看，今年东莞土地的供应量创下2008年以来的年度新低，政府推地节奏深度放缓。从各类型土地供应情况来看，商住、工业及其它用地均出现全线回落，商业用地同比去年逆市增长。其中商住用地供应131.17万㎡，同比去年减少57.04%;商业用地供应29.02万㎡，同比去年增加10.74%;工业用地供应286.61万㎡，同比去年同期减少28.51%，其它用地供应17.79万㎡，同比去年减少67.93%。

　　今年东莞土地供应量大幅萎缩，政府深度放缓推地节奏，主要有几个方面：首先，受到房地产行业调整影响，政府顺势放缓商住地的推地力度。再是，宏观经济形势严峻，企业对产业配套类的土地需求减弱。今年工业用地供应也出现大幅萎缩，这反映企业对产业用地的需求不足，政府重大项目的招商力度也在放缓。今年宏观经济环境恶化，实体经济增长内生动力不足，很多企业出现订单下滑、经营艰难、利润下滑等现状问题，企业对产业配套类型的工业用地需求减少。此外，今年来东莞政府一直加大扫黄力度，扫黄事件把东莞推上风口浪尖，这背后是反腐廉政建设的持续深入，政府推地更为谨慎。

　　2、政府“惜售”心态较强，商住地供应跌至低谷。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年东莞商住地供应25宗，面积合计131.17万㎡，同比2013年减少57.04%，同比2012年减少20.15%。从历年走势来看，2014年商住地供应量为2003年以来新低，供应量跌至近12年新低。

　　2014年作为房地产行业的调整年，房地产开发投资持续回落，行业前景甚忧。开发商与政府对行业预期产生分歧。在城镇化、轻轨开通等利好因素支撑下，东莞政府长远看好房地产未来发展，而开发商由于新房市场的低迷颓势，市场预期信心不足，开发投资十分谨慎。在市场预期不被看好的环境下，东莞政府不希望土地“贱卖”，推地的惜售心态较强，主要体现在如下几个方面：其一，逆市环境下，商住地起拍价未见松动，反而走高。如编号2014WG038的黄江三新社区地块，占地规模3.67万㎡，起步楼面地价达到4053元/㎡，成为黄江的“单价高价地”，最终被金地以底价22286万元获得。其二，纵观全年供应的商住地，热点区域的优质地块屈指可数，而按照供应计划表上，很多热门镇区的地块都没有按计划上市，反映政府推地心态趋于平和，更加追求溢价成交。为防止地块流拍和土地贱卖，推地上更趋于惜售心态，着眼于未来的土地优化利用。

　　3、行业深度调整与新房市场的颓势蔓延至土地市场，土地成交规模大幅萎缩。

　　进入2014年，楼市环境发生微妙变化。外围城市降价潮蔓延、楼市崩盘论沸沸扬扬、信贷持续收紧等多重因素增加了市场的变数。新房市场的持续萧条蔓延至土地市场，开发商的拿地意愿十分低迷。据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞全市土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%，是过去7年的第二低记录 。其中，商住地成交24宗，面积合计112.26万㎡，同比去年同期减少61.47%，为过去近12年的历史新低的年度记录。今年东莞商住地成交量锐减，成交记录跌新低，商住地市场异常萧条冷清，这里面既有宏观上的货币环境的因素，也与房地产行业预期有关。

　　今年东莞土地成交规模大幅萎缩，成交量创下历年新低，主要几点原因：其一，受到信贷收紧、人民币贬值、QE退出等因素影响，货币环境持续收缩，开发商融资成本增加，拿地成本也在增加。而销售回款阻力重重，开发商的资金链持续趋紧，拿地更是有心无力。其二，房地产行业的深度调整，行业预期发生转向，开发投资更为谨慎。其三，新房市场的持续颓势直接蔓延至土地市场，市场信心不足，开发商拿地意愿十分低迷。在市场持续难销的困局下，开发商将重心集中放在去库存上，扩张布局的计划暂时搁置，更是无暇光顾土地市场。其四，市场缺乏热门区域的优质地块引领，土地交易氛围趋于平淡，市场热度降温。

　　4、商住地出让底价创历年新高，地价成本“蒸蒸日上”。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地供应的起步楼面地价为2190元/㎡，同比2013年上升0.16%，创下历年新高。在房价下行、行业调整的背景下，土地出让金大福萎缩，但依旧未见政府调整土地出让底价。商住地出让底价未见松动，并且出现逆市走高，关键在于政府惜售土地，价格未作出相应的让步。

　　商住地出让底价持续走高，地价成本“蒸蒸日上”，这将会直接反映在两个方面：一是，房价的上涨;二是开发利润空间的降低。受经济大环境影响以及廉政建设的持续深入，购买力的增长缓慢，房价上涨乏力。房价上涨空间有限和地价成本的走高，将会挤压开发商的利润空间，开发商如何做好开发规模、速度与管理经营的平衡，如何做好成本控制和增强溢价能力等等，需要战略和战术上重新梳理和考虑。

　　5、土地成交以底价为主流，2014年商住地楼面地价顺势回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为2410元/㎡，同比去年下降9.16%，同比2012年上升1.03%。今年东莞土地市场呈现供需两淡的格局，商住地楼面地价更多是火热的2013年的回调。2014年商住地楼面地价同比2013年出现较大幅度的回落，主要有几点原因：一是，2014年的土地价格更多是2013年的回调。2013年由于土地市场火热，高价地频繁涌现，高溢价现象成交突出，而2014年土地成交以底价为主流，溢价成交现象减少。其二，市场缺乏优质地块成交，难以支撑地价走高。其三，二三类经济落后的地块成交突出，如横沥、东坑、石排、茶山等区域地块拉低整体商住地楼面地价。

　　6、品牌开发商侧重规模化发展，碧桂园继续攻城略地。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年房企业绩排行榜中，万科以89.78亿元的成交金额顺利完成全年的销售目标，稳固行业龙头的江湖地位。碧桂园以41.02亿元跟随其后，光大地产以35.8亿元排名第三。品牌开发商的市场集中度在不断增强，更加侧重规模化发展，逆市环境下，依然保持一定的拿地热度。

　　万科顺利完成全年的销售业绩，并且继续稳固行业龙头的地位，其中第四季度销售金额达到40.39亿元，贡献了全年45%的销售业绩。在全国市场，绿地追赶万科并不是遥不可及，绿地的销售业绩和万科的相差甚微，竞争对手的崛起趋势明显。回归东莞市场，近年来陆续有品牌开发商的“新脸孔”布局东莞，瓜分市场份额，绿地今年正式进入东莞。碧桂园年初就表现出迅猛的扩张势头，追求规模上的快速扩大，未来还将在大岭山等区域拿地，继续攻城掠地。企业要开疆拓土，土地是必需的粮食。万科今年并没有在东莞拿下地块，明年在售货量略显不足，预计会加大拿地步伐。

　　七、2015年东莞土地市场后市展望

　　1、国内货币政策有望持续宽松，将一定程度激发开发商拿地热情。

　　受整体经济下行压力，预计明年中央将会继续放宽资金面，将经济增速稳定在“合理区间”。降息、降准的出现将会是大概率事件。此外，国际大宗商品价格，原油和黄金的持续下跌，物价水平进一步走低，CPI低位运转。低通货又为降准降息提供空间，预计2015年货币资金面将会进步一宽松。

　　整体市场资金面的宽松能缓解经济下行压力，降低企业的融资成本，从而支持实体经济资金需求。国内货币政策的宽松，一定程度也在减少开发商的融资成本，开发投资意愿增强。经过过去一年的沉寂，在货币宽松的环境下，开发商将会加大关注土地市场，铺开扩张计划，拿地热情将会明显增加。

　　2、政府在财政压力下将加快推地节奏，预计2015年土地供应有望放量。

　　2014年东莞全年土地成交金额为106.05亿元，跌下近5年最低，土地财政收入大幅缩水。今年东莞政府深度放缓推地节奏，财政收入压力激增。进入2015年，市场各方的调整逐渐到位，包括政府惜售的心态、开发商观望拿地的心态等方面都将调整适用市场环境。

　　预计2015年东莞的土地供应有望放量，重回活跃的供应水平，主要几方面的原因：其一，2014年未按计划上市的地块将在2015年上市。根据供应计划表的数据显示，2014年东莞全市商住地预计供应303万㎡，剔除三旧改造的43万㎡，剩余260万㎡将是通过招牌挂等方式出让，而今年全年商住地供应表上招牌挂的商住地出让仅供应103万㎡，本来计划在2014年上市的很多地块并未能如期供应，将延迟在2015年上市。其二，财政压力下，政府将会加快推地节奏。今年前11个月东莞市公共财政预算收入同比增长11.8%，而市公共财政预算支出同比增长19.3%，财政预算支出增长远远大于财政收入。政府短期内对土地财政的依赖不改，2015年将会加快推地节奏。其三，水乡片区借助规划的利好和交通配套的逐渐完善，将会加大土地供应量。其四，R2轻轨线的实行，临近轻轨站旁的区域，如茶山、石碣、石龙等镇区将加大土地供应力度。

　　3、累积的土地需求将迎来释放契机，2015年土地成交有望重新活跃。

　　今年东莞土地成交量高位回落，全年土地市场归于沉寂。今年全市成交的商住地更是跌至近12年的最低记录，土地市场的萧条低迷。在松绑限贷、央行降息等诸多利好信息下，2014年第四季度楼市确立了回暖态势，这将重振开发商的拿地信心。经过2014年的低谷期后，市场已累积了相当数量的购房需求，将会在2015年逐渐释放。市场预期持续向好，开发商的购地信心增加，也会开始关注土地市场。2015年土地供应量的激增，尤其部分优质地块上市，将会吸引房企参与竞拍，土地市场有望重新活跃。整体预计，2015年的土地交易量将有望走出2014年的低潮期，市场交易有望放量。2014房地产行业逐渐调整逐渐到位，政府推地的惜售心态发生改变，土地定价也会跟随市场需求而定价，合理的土地定价，开发商将适时补仓拿地。

　　4、东莞房地产进入高周转时代，规模化发展的开发商将在2015年积极补仓。

　　在一线品牌开发商万科、万达、碧桂园等企业的侵略下，市场份额被多家品牌房企瓜分，东莞很多本土企业失去了昔日的辉煌。本土发展商在全市的市场份额占比呈现逐年下降趋势，而且占比已经远低于外来发展商的市场份额。本土发展商发展步伐明显放慢，而品牌开发商在开发、营销、资金、经营管理等方面更胜一筹，并且已进入规模化的发展模式。地价成本日益高涨，房价上涨空间达到瓶颈，挤压利润空间下滑，通过规模化发展保持利润额上行成为当前品牌开发商的主策略，东莞房地产已进入高周转时代。

　　万科、万达、碧桂园、保利、恒大、绿地等一线企业将会继续在东莞铺开扩张策略，行业呈现多家超强的格局，并且竞争日益激烈。万科、碧桂园这些企业将会实施规模化的扩张策略，将会在2015年积极购地补仓。2014年全年万科完成89.78亿元的销售金额，而万科目前多个楼盘进入销售尾盘，在售货量难以支撑2015年完成超过90亿元的销售业绩，预计万科将会在2015年加大土地补仓力度。东莞作为一个制造业城市，蓝领阶层为主的人口结构。近年来东莞制造业企业在技术上不断创新，目前制造业蓝领阶层收入直逼白领，甚至超过白领。随着城镇化进程的加快，二三线城市的制造业企业不断增多集聚，随着户籍制度和社保体制的改革，越来越多市民化的蓝领阶层需要在城市安居乐业。碧桂园的发展战略集中在落后的二三类镇区，东莞的制造业城市适合碧桂园的“平民价”的发展策略。东莞购买力的增强，品牌开发商继续延续规模化的发展策略，积极补仓，市场份额进一步扩大是大势所趋。

　　5、2015年R2线地铁将实行，直接助推沿线地铁板块的土地升值。

　　轻轨开通，沿线物业将会大大升值，引发投资热潮，周边的楼盘房价明显上涨。轻轨将会带来众多的商机，沿线轻轨的商业将逐渐旺盛，政府在推地性质上会作出一定调整，加快土地置换，刺激第三产业土地的供应放量。

　　轻轨开通后，东莞各大区域之间的互动性增强，人口伴随着迁移，中心经济辐射能力提高，有望形成多个中心发展。轻轨对东莞城市形象的塑造和城市档次的提高具有一定的推动作用，东莞政府会对区域的发展进行重新规划，市中心人口会随着轻轨迁移到镇区，强化市中心的金融、贸易、商业以及发展第三服务业等行业，南城、万江等中心城区或加大金融、商业用地的供应力度。具有交通位置明显优势的区域，如常平、石龙、茶山等镇区或乘着轻轨机遇大力发展房地产、物流等产业。在各区域的产业调整下，东莞政府将会加快土地置换。

　　2015年R2线地铁将实行，沿线板块的楼盘价格将步入“万元”时代，房价的上涨直接传导至土地市场，沿线轻轨的土地升值预期强。地铁开通加快区域的融合性，地铁可以加快厚街往北拓，南城往南拓的发展进程，滨海片区土地升值预期强吗，此外大石龙板块的价值也会重塑。