东莞楼市2014供需创历年新低 2015第一季度或迎暖春

1、整体情况：供需皆创历年新低     前后半年表现冷热不均

2014年东莞共有35宗商住商服用地挂牌上市，合计出让面积约159.29万㎡，同比2013年下降49%。32宗地块成功交易，面积约130.96万㎡，同比下降56%；收金87.57亿元，是近5年来的历史新低；成交楼面地价2572元/㎡，同比微涨1%。

纵观今年东莞土地市场表现，上半年和下半年的表现泾渭分明。因今年上半年楼市的“寒风”并未传递到土地市场，土地市场表现依然红火，一方面是因为在2013年火旺的楼市行情下，房企库存消化快急需拿地补仓；另一方面政府积极推出优质地块吸引品牌房企出手，其表现形式就是巨幅地块以及热门区域地产出让皆胜过往年，形成上半年土地市场在数据层面上依然火热的假象。但深究其火热背后可发现溢价成交地块在锐减，即使是热门区域优质地块也难以引热市场，底价成交和流拍逐渐成为常态。

下半年受楼市销售现场冷清局势的影响，房企的重心转移到了去库存上，资金链的紧张，楼市下行局面促使房企拿地趋于理智和谨慎；而为了防止土地的贱卖和流拍，政府方面同样放慢了推地步奏，具体表现是2014年7-12月东莞商住商服用地出让仅有5宗，是历年出让地块最少的半年。地块出让的骤减，加上房企拿地热情不高导致土地市场跌入“冰谷”，出现9-12月零成交局面。

总观2014年东莞土地市场，可发现以下特征：

1、上半年巨幅优质商住商服混合用地频现；今年商住商服用地市场出现新的“出让模式”——按土地用途将巨幅地块依照功能划分成两个或者更多小地块，并规定其硬性指标后再统一出让。其运用新模式出让巨幅商住商服用地一方面有利于政府更有效的管控土地规划，另一方面巨幅优质地块也能吸引名牌房企的出手，提高区域楼市的质量和城市化；此外，对于品牌房企来说，巨幅地块也更具备可操控空间，发挥其综合商业项目打造能力。2014年，面积大于8万㎡的地块数量占比高达46%，为历年新高；其中绿地集团、万达集团、恒大集团、保利、碧桂园等品牌房企皆有巨幅地块入库。                                

2、品牌房企积极拿地，本土开发商再次回归；2014年品牌房企拿地越加的活跃，碧桂园、绿地、万达、恒大、保利等品牌房企拿地规模皆超8万㎡以上，其合计拿地面积约占总出让面积的6成；此外，2014年本土房企回归之势依然强烈，全年25个房企现身拿地，其中本土开发商占了14个，其中富盈、利丰、丰泰等本土品牌房企着重熟悉区域拿地，扩大本地品牌影响力。

3、产业园公司开始涉足房地产市场，产业地产蓬勃发展；2014年东莞有2大产业园公司拿下了东莞4宗商住商服用地，这是东莞首次有产业园公司拿下挂牌出让的商住商服用地，其中中国电子虎门产业园拿下的是虎门3宗约16万㎡的商住地，而中集创新产业园则收获松山湖6.6万㎡的人才公寓地块。以产业为依托、地产为载体的产业地产如今在东莞正在迅速的蓬勃发展，京东、万科、绿地等知名品牌公司看好东莞经济转型的时机，纷纷在东莞涉足产业园区。

后市展望：一般来说，土地市场会受楼市行情影响，但会滞后于楼市，从近期日益回暖的楼市氛围来看，预计2015年东莞土地市场会相对回暖。

供应方面，预计2015年供应市场将集中在二三线镇区，因为后市政府对于土地财政的依赖可能转移到实体经济、基建建设当中，商住商服用地推地步伐将会放缓，而工业仓储用地比重将有所加大，此外东莞在今年引进了电子商务、着手强化“二城三区六园”的载体作用，可以预见工业园区用地的需求还在增加，而近期政府土地预告中工业用地数量颇丰，工业用地仍将会是热门，预计2015年一季度松山湖、虎门港、塘厦、寮步均有科研工业仓储用地将集中出让。

成交方面，2014年四季度楼市回暖趋势势不可挡，开发商资金回笼现象好转的同时也及时调动了拿地的热情，成交市场相比今年下半年有所回暖，但受限于供应量的减少以及明年去库存的压力等，房企拿地依然理智谨慎，高价拿地现象或将不再，成交市场依然以底价和低溢价为主。

    2、月度量价走势：地块成交集中在3、5月  下半年遭遇冷场

今年商住用地月度供需量价走势如“小波浪”，供应主要集中在2月份，成交则集中在3月和5月，4月、6月、9-12月则出现零成交，其他月份则在低位上运行。

3、各类土地出让占比： 商住商服用地约160万㎡  占总供应36%

2014年东莞全市共有100宗土地供应，出让面积约452.57万㎡，同比2013年缩减36.6%；其中工业用地65宗，面积约293.29万㎡，同比下降27%；商住供应有26宗，面积约144.5万㎡，约占总供应量的31.93%，同比下降49%；商服用地供应有9宗，面积约14.79万㎡，同比下降约46%。

4、区域分布：虎门38.9万㎡雄踞首位  松湖片区供应力度强劲 

今年共有20个镇区有商住商服用地出让，虎门供应量38.9万平居于首位，其成交量33.61万㎡也是成交花魁。供应量第二的是大岭山镇，供应量21.74万㎡，但因地块定价过高，且今年楼市行情不明等原因，2宗地块皆流拍，成交为零。而近几年土地出让稀缺的万江区，3宗共14.69万㎡的商住商服成功上市成交，排在成交排行榜亚军；另外松湖片区成为了今年的供应主力军，大岭山、寮步、松山湖、大朗皆有土地出让。

5、单宗出让规模：巨幅地块出让占比增加   超8万㎡地块出让占近5成

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：今年东莞土地供应市场巨幅地块占比与往年相比明显加大，单宗出让面积8万㎡以上的地块就有7宗，出让面积约72万㎡，占总供应的46%；5万㎡以下的地块出让减少，且多为商服用地出让。

6、开发商拿地情况：碧桂园成最大“地主”   首铸、绿地首次进驻东莞

今年，品牌开发商在莞拿地活跃。碧桂园分别在东坑、横沥和塘厦各揽一宗，6.62亿元收地22.98万㎡，一举奠定其“地主”地位；中国电子为其产业园配置虎门16万㎡商住地商服地。万达地产在东莞的第四座万达广场于虎门落地；恒大地产截获万江约11万㎡优质地块，继续深耕东莞城区；首铸集团和绿地集团也在今年进军东莞房地产市场；保利地产首次进驻寮步，拿下8.37万㎡的商住地。

7、溢价和流拍：开发商拿地趋于理性    流拍和底价成交成常态

与2012、2013年整体商住商服土地成交溢价情况相比，2014年土地交易市场的流拍地和底价成交地块明显增加，高溢价地块成交数量明显减少，以流拍和底价成交为主流，一方主要是因为楼市的不景气致使房企拿地意愿不高，且较高的起始楼面价也是让房企怯步的原因之一。

    8、地价排名：深圳益田获新高价地凤岗地块   地价7257元/㎡溢价188% 

    9、待拍和预告：2015一季度土地市场或将回暖    1月8宗约20万㎡将入市 

东莞土地市场在停滞了近半年之久后，再一次迎来的供应的高峰期，8宗约20万㎡的商住商服用地将在2015年1月进入竞拍的最后环节。其中位于茶山镇横江村的2宗商住地，合计面积约6.1万㎡，起始楼面地价约1500元/㎡；而位于凤岗雁田的2宗地块，合计面积约3.52万㎡，起始楼面地价分别为2541元/㎡、2651元/㎡；桥头地块位于岭头社区工业大路与文明路交汇，出让面积约1.54万㎡，起始楼面地价约1179元/㎡；横沥地块是1月单宗出让面积最大的，约5.58万㎡，起始楼面地价约为1285元/㎡。