中原：2014年东莞楼市先抑后扬 预计2015年整体向好

2014年，怎一个“任性”了得。市场在变，多少人进出其中，多少人最终为市场黯然神伤，又有多少人喜笑颜开。这一年中央坚持以稳增长为主基调，以不变应万变。在2014年全国楼市遭受银根收紧、利率上浮的冲击，走势急速下行，市场恐慌情绪高涨以及市场风险增大的情形下，中央为稳定市场先后陆续出台限购限贷放松政策、定向降准降息政策，全国楼市经历三个季度的持续低迷后终于迎来复苏回升，而东莞住宅楼市成交也在多重利好政策刺激下，于年底创下历史新高。2014年东莞全市住宅成交593.31万㎡，同比2013年下降22.62%，同比2012年下降1.90%，全年整体走势呈“先抑后扬”。展望2015年，市场调整仍将持续，明年市场“窗口”或将扩大，市场供应放量增大，预计2015年东莞楼市成交整体向好。

2014年东莞住宅市场分析鱼骨图：

2014年楼市背景：

2014年，可谓用一个词语来形容，就是“调整”。大到宏观政策的调整，小到房企、营销手段的调整，每一处调整都贯穿全年。在调整中，每一个开发商，每一个购房者无不心绪波澜。首先，2014年延续去年第三季度始的银根收紧并蔓延加深，甚至银行停贷传闻被推到风尖浪头。整个2014年上半年楼市信贷是比较紧的。银根持紧，引发了一波热烈的降价潮，首先由香港楼市掀起先锋，紧接着这股降价风吹向中国内陆，陆续在杭州、长沙、常州等多地城市登陆刮削，“跳水“降价楼盘逐渐增多，“崩盘论”、“房地产行业进入楼市拐点”、“泡沫论”等舆论应运而生，再者李嘉诚大量抛售旗下物业，资产撤出海外，给楼市的恐慌情绪煽风点火，引发市场“看空”情绪。而东莞再加上自己本身内部的一些调整，更是雪上加霜。进入3月，全国两会在京召开，工作报告提出“分类调控”，重长效机制建设，中央强调抛弃“一刀切”，放大市场自主调节机能，因地制宜，调控分化明显。在楼市调控方向明朗化后，市场恐慌情绪得到些许平息，但银行信贷紧张问题难改。

市场需求不足以及国内产能过剩等问题逐步凸显，国家经济下行压力大。“稳增长”抬头，微刺激政策逐步出台，但经济并未出现明显改善，下行压力犹存。加上楼市下行压力也比较大，随之而来的，就是4月央行定向降准，7月始多地城市限购逐渐放松，9月央行“9.30”信贷政策出台和11月央行降息，部分地方政府并进行普通住房标准调整、出台公积金新规、积分入学入户新规等等一连串政策调整。回顾整个2014年，全国楼市先是徒步艰难，后是逐步回暖上升，同样东莞楼市在年底活力四射，住宅成交量刷历史新高。

（一）新增供应状况

2014年东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

数据来源：东莞中原研究中心

住宅供应量达到近7年第二高位，全年走势呈“前紧后松”。

2014年东莞住宅供应走势，可以用“前紧后松”来形容。上半年受到银根收紧、利率上浮等负面影响，许多开发商情绪由年前的乐观转变为观望，有意放缓动工进度，也就造成了上半年整个市场供应紧张。进入第三季度，受益于限购限贷政策逐渐放开，许多开发商借助市场的复苏回暖加快推货节奏，大肆跑量快速回笼资金。进入第四季度，铺天盖地而来的好消息就是“央行降息”，市场窗口扩大，许多房企加快并大规模化推货冲刺全年业绩，届时引发了一股热烈的开盘潮。

从全年总量来看，2014年东莞住宅总供应660.19万㎡，同比2013年大幅下降12.06%，却比2012年上升8.03%，住宅供应总量达到2008年以来第二高位，说明尽管今年楼市环境不稳定阻碍部分项目供应入市，但全年市场供应总量仍然高位运行。

品牌房企加快镇区布局，大石龙、东北片区突破历史新高。

2014年东莞七大片区中，表现比较显眼的有东北片区和大石龙片区，两者住宅供应量均创下2008年以来历史新高，同比去年增长幅度均超过45%。主要由于品牌房企碧桂园加快扩张战略，分别布局常平、横沥、企石，年内供应量较大并迅速搅活东莞以东、以北片区。相应之下，临深片区和松山湖片区的供应量同比去年大幅下滑。

别墅供应量创6年新低，经济型小别墅增多。

2014年东莞别墅供应48.08万㎡，同比2013年下降58%。2009-2012年东莞别墅每年供应量基本维持在65万㎡左右，到2013年暴增至114.36万㎡，而2014年创近6年新低，主要因库存过高以及今年楼市大体行情低迷导致开发商放缓动工、延迟入市造成。

从产品结构来看，200㎡以下的别墅产品比重从去年的7%增长到33%，反映别墅市场供应主力户型逐渐小化，经济型别墅供应明显增多，代表项目有南部湾·万科城、中惠·松湖城、珠江观澜御景。由于别墅精小化倾向大幅降低客户购买门槛，近三年有海逸豪庭、万科四季花城、保利生态城等小面积别墅深受市场客户追捧，越来越多房企开始将别墅产品线“精小化”。精小化的同时，别墅的产品功能性也实现升级优化，开发商通过提高产品价值来提高性价比，赢得市场青睐。

（二）新开工状况

市场动荡，开发进度放缓，住宅开工量回落至925万㎡。

2008年始，东莞房地产发展进入迅速发展期，东莞住宅新开工量连续多年呈直线上升，在2013年创下历史新高，而2014年东莞住宅新开工量回落至925.06万㎡，同比2013年下降7%，同比2012年下降19%。住宅开工量同比2013年下降明显，主要受三大方面原因影响。一是，春节过后银根持紧、利率上浮等因素影响，资金收紧造成开发商放缓开发进度。二、受东莞扫黄行动冲击，开发商明显放缓开工进度。三是，市场动荡，开发商捂盘惜售心态转变为观望，减少项目开工。四是，前三季度，楼市持续低迷造成房企资金回笼缓慢，可开发资金不足导致部分工程停滞。

   （三）库存供应状况

年底房企销售冲量迅速去货，消化周期急速缩短。

截止2014年12月31日，东莞住宅市场库存量为552.32万㎡，环比下降0.89%。根据过去一年的市场消化成绩计算，12月东莞住宅市场消化周期为11个月，环比缩短一个月，主要由于年底房企业绩冲刺，住宅火热成交98.45万㎡，环比大幅增长约4成，库存量快速消化所致。从物业类型看，洋房库存为408.52万㎡，环比11月下降0.23%，同比上升25.19%；公寓库存为42.77万㎡，环比下降2.04%，同比上升23.98%；别墅库存为101.04万㎡，环比下降2.98%，同比下降15.48%。

从整体上看，2014年东莞住宅库存量同比去年略有上升，消化周期逐渐拉长。明年不动产登记条例开始施行，将会引发一批业主抛售物业，二手房源增多将直接冲击一手房市场。加上明年一手房源潜在供应量较大，预计市场消化有压力，库存量将走高，消化周期拉长。

    （四）市场成交状况

住宅成交同比去年全线飘绿，非住宅成交全线飘红。

2014年东莞商品房成交684.65万㎡，同比2013年下降19.19%，同比2012年上升0.45%。住宅成交593.31万㎡，同比2013年下降22.62%，同比2012年下降1.90%。2014年东莞住宅成交同比去年全线飘绿，而非住宅成交却迎来火热行情，同比2012年、2013年均全线飘红。

2014年东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

数据来源：东莞中原研究中心

住宅成交回落至593万㎡，同比去年减少173万㎡。

从2008年开始，东莞楼市发展显露良好的增长势头，逐渐进入加速增长期，近几年住宅成交量逐步上升，并2013年创下历史新高位。2014年东莞楼市发展与往年有所不同，出现工程进度明显减缓、市场观望情绪日益浓厚以及东莞自身问题等变化，楼市成交长时间维持低迷，尽管四季度有多方积极政策出台刺激成交量快速回升，但也无法完全弥补前三季度销量差距。2014年市场不断调整，一个不稳定的环境导致全年东莞楼市成交量高位回落，下滑至593.31万㎡，同比2013年减少173.42万㎡，同比去年下降22.62%，同比增速为近7年最低位。

全年住宅成交“先抑后扬”，四季度逐月攀升，年底刷历史新高。

今年东莞住宅楼市走势仍然可以用一个词语来形容，就是“先抑后扬”，但与往年有所不同，受到政策环境“前紧后松”的影响比较大，其抑扬之势表现要比往年强烈很多。先是，年初银根收紧、利率上浮，甚至上浮20%，开发商资金压力剧增，香港楼市率先引发降价潮，之后降价风陆续吹向大陆的杭州、长沙、常州等城市，市场恐慌、观望氛围加浓，东莞住宅楼市同样遭遇惨淡成交，持续8月徘徊回升且回升乏力明显，连“金九”也风光不再。后是，限购政策逐渐放开到限贷放松及央行降息，这是历史以来调整放松尺度最频繁、最大的一次，市场迅速被盘活，东莞住宅成交得以提振并逐月攀升，年底创历史新高。据统计显示，四季度住宅成交总量为228.76万㎡，占前三季度总和的63%，可见四季度东莞住宅成交扬势十分强劲。

热销盘减少，六成多项目成交普遍低迷。

2014年全市洋房成交套数各区间的项目数：

① 热销盘明显减少，市场热度降温明显。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年东莞全市洋房成交套数大于360套的项目数有46个，同比2013年减少15个，同比2012年减少4个。热销盘个数的明显减少，直接表明市场热度降温明显。

② 6成多项目成交普遍低迷。120套以下的项目数同比2013年和2012年均大幅增多，为190个，占比全市的62%，意味着6成多的项目成交普遍低迷。

临深片区依然为主力军，大石龙片区成为后起之秀。

2014年东莞七大片区住宅成交中，临深片区依然为市场主力军，共成交157.40万㎡，占比全市的27%，尽管比重同比去年有所下滑，但仍然保持较强的主力地位。值得注意的是，今年大石龙片区成交41.91万㎡，同比2013年大幅上升17.44%，其比重由原来保持多年的5%一下子上升至7%，霎时间大石龙片区成为东莞楼市的后起之秀。究其原因，主要由于今年大石龙片区住宅供应高度活跃，包括有碧桂园鼎峰城市花园、海伦湾、王洲湾1号等项目陆续入市，充足的供应量作为有力的后盾，支撑带动楼市成交。

促销优惠力度大以及9.30房贷新政强刺激，改善购房需求释放明显。

自2008年开始，东莞120㎡以上的洋房大户型成交量逐步上升，同时受央行大幅降息刺激，2009年5月创下高位。多年来，二套首付分别经历了从三成到四成到六成的递变，意味着总价100万的住房（属二套房）的首期付款大大增加30万。二套房首付上调带来首期付款压力增大，无疑成为压制东莞近几年改善需求释放的最重要原因。同时，贷款利率上浮，购房成本上升也是影响近几年东莞改善型洋房成交一直平平的原因之一。

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。今年9.30房贷新政出台给东莞楼市带来很大的“福音”。首套房贷款还清，二套房贷按首套执行，意味着二套首付回归3成，大大减轻客户首期付款压力，极大地降低了改善型客户的入市门槛。在房贷新政的利好刺激下，东莞改善需求焕发活力，最后三个月120㎡以上的洋房成交量急速高攀，并在年底刷历史新高。其中，今年大户型的促销优惠力度相对往年要比较大，自然也加速不少大户型产品的消化，在促销优惠力度大和房贷新政刺激的两股力量推动下，2014年东莞改善购房需求释放十分明显。

刚需仍主导市场，比重同比下降4个百分点。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年刚需产品成交34094套，同比去年大幅减少28.64%，占比全市的62%，仍为市场成交主体。2014年东莞住宅楼市成交中，大部分热销楼盘其主打产品均以刚需为主，其中代表项目有碧桂园鼎峰城市花园、碧桂园常平首府、厚街万达广场、万科金色里程等。在成交量大幅下降的同时，刚需比例也下降了4个百分点，主要受两大方面影响：一、刚需户型优惠少，去化速度减慢。二、在促销优惠力度大和9.30房贷新政强刺激作用下，改善、高端产品成交走俏，瓜分市场份额。

高总价大别墅面临销售压力，经济型别墅走热。

今年受市场环境影响，以往较为活跃的高端投资需求减少，下半年股市飙升上涨不停分流楼市中的大户投资客，今年大面积、高总价的别墅成交面临压力。据东莞中原研究部对市场监测数据合拼后统计显示，2014年东莞别墅成交2143套，其中500㎡以上的别墅140套，同比去年减少225套，成交比重迅速下滑至7%。大别墅价格也有所回落，其中典型的代表项目有中信御园、大朗碧桂园、宏远御庭山、新世纪上河居等。

近三年，海逸豪庭、万科四季花城、保利生态城等小面积别墅深受市场客户追捧，越来越多房企开始将别墅产品线“精小化”。经济型别墅“低总价”和“高性价比”的优势逐渐凸显，赢得市场广大投资客的青睐，2014年东莞200㎡以下的别墅成交503套，同比去年增多202套，比重迅速上升至23%。

商铺、车位受市场追捧，成交量创历史新高。

2014年商铺、车位受市场追捧，成交量纷纷创历史新高。今年楼市整体趋冷，住宅成交持续低迷，许多开发商迫于手头资金紧张的压力，无奈采用多渠道方式回笼资金。由于商铺、车位几乎不受房产政策影响，车位又作为刚性物业，不存在难销问题且去化速度较快，自然成为开发商推货首选。

车位方面：从今年3月份开始万科带头推售车位，后有长安万达广场、北大资源御湾、龙光·君御旗峰等多个项目跟进，推使2014年东莞车位成交创历史新高位。

商铺方面：一，在股市低迷的情况下，许多投资客选择分散渠道投资，加上东莞商业投资前景被看好，造成许多资金流入商业市场。二，今年东莞商铺供应中，位于经济强镇繁荣商圈的商铺较多，即升值空间较大的商铺物业较多，如虎门万达广场、卓越时代广场等，其市场认可度较高，深受投资客青睐。三，不少开发商为缓解部分资金压力，提前将待售的商铺货源拿出来卖。加上开发商以价换量的意图十分明显，部分新盘商铺开价低于市场预期、大量老盘商铺打包低价甩卖，纷纷赢得广大投资客的热烈追捧。

低首付及二三级联动成为东莞市场营销的主题曲。

受市场的变化促进作用，低首付及二三级联动成为东莞市场营销的主题曲。对购房者来讲，低首付的付款方式对首期付款压力的减轻力度比较大，能很好地吸引客户入市。在2014年走货速度减慢、开发商降价意愿低的情况下，低首付自然成为了开发商促销手段的首选。放眼2014年东莞住宅楼市，低首付广告不断，首付低至1成，甚至零首付，低首付营销手法逐渐被惯用甚至泛滥，2014年东莞楼市可谓“低首付”营销遍地开花。

在同样的市场背景下，今年东莞三级市场发展相当迅速。由于去年二三级市场联动的效果良好逐渐被业内接受和认可，今年开发商为尽可能地加快资金回笼维持企业正常运行，纷纷加大二三级联动营销，借助三级市场的分销能力促进成交量。

（五）价格分析

2014年住宅价格为9173元/㎡，同比去年上涨4%。

2014年东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

2014年住宅均价同比涨幅收窄，仅上涨4%。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2014年东莞住宅均价、普通住宅均价分别为9173元/㎡、8419元/㎡，两者价差为754元，价差比去年有所加大，反映别墅物业价格对全市住宅均价的干扰增强。从涨幅角度来看，2014年住宅均价同比涨幅从去年的6%收窄至4%，为2008年以来的第三低。

2014年洋房价格弹性缩小，房价增速放缓。

如下图所示，2011年之前东莞洋房价格每月环比涨跌幅整体波动相对比较大，反映房价弹性较大。而2012年开始东莞洋房价格弹性缩小，环比涨跌幅基本维持在合理区内，反映东莞房价走势比较稳健，2014年洋房价格弹性缩小更加明显，房价增速放缓。从洋房价格走势看，2014年东莞洋房价格连续12个月维持8字头，整体走势向上，其中自今年3月份开始，房价下探压力比较明显，10/11月洋房均价上升主要由于多个高价项目成交突出所致，代表项目有天骄御峰、南部湾·万科城、鼎峰源著。

“低开入市”成常态，住宅价格下探压力显著。

自今年3月份深业欧景城率先降价引发楼市降价潮，后有花香十二院、保利百合花园、富盈加州阳光、厚街万达公寓等项目纷纷加入低开行列，楼市“低开入市”逐成常态，住宅价格下探压力显著。

影响价格下探的因素浅析：

① 资金回笼压力及年底业绩冲刺所须，压迫开发商采取“以价换量”营销策略。

2014年前三季度东莞住宅楼市成交表现冷淡，期间较多开发商由于库存去化速度减慢、积压严重导致资金回笼受阻，从而采取“以价换量”营销策略跑量，增加资金回笼，缓解企业资金压力。此外，尽管年底市场环境较好，有房贷新政及央行降息等利好刺激成交，但部分房企迫于年度业绩冲刺所须，部分项目仍然低开入市，抢滩东莞楼市。

②新盘和尾盘火热交锋，施压住宅均价下探。

大部分尾盘急于清仓剩货，促销优惠力度比较大。部分客户考虑到尾盘小区已逐渐成熟，社区生活氛围相对较强，加上收楼或入住时间较短，往往能赢得客户的芳心。由于今年市场中尾盘数目较多，与新盘间难免挑起抢客战，两者相互博弈将施压于价格，促使整体市场价格下探。

③ 同质盘增多，区域内竞争剧烈，抢客战促使价格下探。

今年多个区域一反以往供应偏紧的常态，出现同区域内多个项目集中供应入市，区域内竞争加剧，如常平、厚街、南城等。其中，比较突出的是同质盘之间的竞争尤为剧烈，双方互相掠夺客源，激烈的“抢客战”的上演在所难免。个别项目选择“先下手为强”，率先促销降价以赢得市场，造成楼市价格下探压力较大。

过半区域住宅价格走稳，个盘价格对区域均价影响较大。

2014年东莞各区域的普通住宅成交均价同比去年中情况，有11个区域价格出现下降，22个区域出现上升。其中有17个区域价格变动在[-5%,5%]区间，即全市33个区域中，过半区域价格同比2013年走势相对稳定。此外，价格上升幅度大于5%的有塘厦、松山湖、寮步、凤岗等13个区域，升幅最大的是东城，主要因天骄峰景、天骄御峰、东城万达广场和卓越时代广场以过万的单价成交突出，大幅拉升区域均价所致。降幅较大的是谢岗、大朗，由于区域内在售楼盘不多，受个别成交抢眼的降价楼盘影响较大，如谢岗的永江国际公馆、大朗的富盈世界汇。

（六）东莞房企及住宅销售情况

万科连续6年稳坐冠军宝座，业绩刷历史新高。

2014年开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）

强者恒强，房企业绩分化明显。

①万科强者恒强，南部湾·万科城贡献力度最大。2014年东莞万科凭着较强的品牌影响力、产品力等冲破大体市场的低迷笼罩，勇往直前，最终以89亿元的骄人成绩将第二名的碧桂园远远地甩于脑后，夺下六连冠。从市场占有率来看，今年万科市场占有率从去年的10.65%上升至13.60%，市场占有率的快速上升充分体现出万科较强的市场竞争力，可谓强者恒强。从项目来看，今年万科在售的项目共有24个，比去年增加8个。尽管如此，但今年万科较多项目的贡献力度并不大，多亏南部湾万科城和万科金色城市均销售过10亿元，立下汗马功劳，其中南部湾·万科城最高为14.51亿元。

②外来品牌房企业绩增长明显，本土增长减缓。从商品房销售业绩排行前十名的房企看，外来房企有6个，本土房企有4个，且本土房企的销售业绩普遍排名靠后。从金额同比来看，除了碧桂园的销售金额同比下降40%外，其它5个外来品牌房企的业绩均呈现不同程度的增长，大部分增长幅度较大，典型代表有三正地产、恒大地产。而本土房企销售业绩增长幅度与去年相比，却出现大幅下降，如光大从去年63.65%的增幅下降至12%，富盈从14.99%的增幅下降至2%。今年本土房企市场竞争力逐渐减弱，转而逐渐士气冲天的是外来品牌房企。

前十和前二十门槛差距拉大，房企实力分化加剧。

2014年东莞房企业绩排行进入前十名的门槛为14.44亿元，对比2013年的16.09亿元大幅下降10.25%。进入前二十名的门槛为6.99亿元，对比2013年的9.64亿元下降幅度更大，为27.49%。前十和前二十门槛均下降，说明受市场低迷影响后，部分房企销售业绩缩水明显。Top20的门槛下降坡度比Top10的要大，说明知名品牌房企仍然保持相对较强的实力，房企间实力分化加剧。

刚需发力明显，深圳客外溢势头强劲。

从成交套数排行来看，2014年东莞住宅销售榜进入TOP10的上榜门槛为727套，去年同期为1054套，上榜门槛明显下降3成。从产品结构来看，TOP10中大部分项目以刚需为主力户型，可见刚需发力十分明显。不难发现，市场仍然由品牌房企项目领衔热销，且集中在新盘，Top10中临深区域楼盘足足占了6个名额，深圳客外溢势头依然强劲。

（七）后市展望

（1） 经济：预计明年经济缓慢回升，增速在7%左右。

今年第三季度，中国GDP（国内生产总值）同比增长7.3%，是2009年3月以来经济表现最疲软的一次。目前世界经济仍处于金融危机后的调整阶段，尽管美国经济复苏增长稳定，消费和投资增长企稳，失业率稳步下降，但由于各区域发展的内部结构差异，对我国经济的带动始终有限。目前银行降息，降低实体经济企业的融资成本，将部分利润向实体经济让渡，降低社会企业经营风险，减少重叠资金风险，有利推动社会经济层面发展。受发达经济体需求带动，外需有所增长将带动我国经济增速略有回升，但由于产能过剩问题和大宗商品价格下降，以及资金外流等影响，回升势头依然脆弱，预计明年我国经济缓慢回升，增速在7%左右。

（2）政策：市场主权继续放大，明年调控政策整体趋稳。

从今年十八大会议指出“分类调控”，到年底央行采取不对称的降息政策，表明中央政府调控在逐步走向市场化。沿着这个政策方向，市场主权继续放大，调节回归市场化，预计明年限购限贷等行政手段逐渐退出，但重点一线城市限购全面放开的可能性较小，另由于受不同城市分化特征影响，地方政策调整也更趋灵活。此外，不动产登记条例于明年3月1日起施行或将对房地产市场的投资、投机需求造成一定的冲击，因此预计明年市场继续调整，各政策刺激力度略有差异，整体调控政策趋稳。

（3）资金：货币政策进一步放松，支持刚需、改善需求有序释放。

一方面，11月实际经济数据保持疲弱，外需不振和内需不足的问题仍然严重，意味着货币政策须进一步放松。另一方面，尽管限贷放松和央行降息促使全国楼市筑底回升，开发商贷款压力减小，但大部分开发商2014年整体销售额较差，意味着到位资金不足将影响明年投资开发工作的开展，也就意味着明年全国房地产投资放缓。又因房地产投资对国民经济具有巨大的拉动和支撑作用，那么经济下行风险加大将为货币政策进一步放松打开空间。加上，明年年中美国加息预期较高，人民币贬值或加速资金外流，央行再次降息的事件概率较大，因此预计明年货币政策定向宽松。住房信贷方面，银行将加大对刚需房贷的支持力度，又基于“认贷不认房”的新政影响，预计明年银行加大支持合理的改善需求有序释放。

（4）股市：股市飙升后下跌，资金向楼市分流有利改善成交。

目前股市飙升势头不减，在股市不断上升时间内，投资客受到分流，过往的投资客或抛售物业进入股市，预计明年上半年股市资金分流对楼市成交有一定的压抑，短期市场价格会有压力。但一旦股市出现明显下跌，风险加剧时，其后股市资金回流楼市，将对楼市成交起到一定的改善作用。

（5）市场：房地产市场发展进入“新常态”，价格稳中有升。

全国：一线城市成交稳中有升，二线分化加剧，三四线继续去库存。

今年得益于限购政策放开、9.30房贷新政及央行降息等利好因素共同刺激，一二线城市房地产销量企稳回升。9.30救市政策及降息周期的开启，明显提高市民支付能力，随着开发商和购房者情绪回暖，预计明年这些政策对楼市成交的改善还会进一步凸显。而对于库存高居不下的城市，“去库存”为市场主旋律。

东莞：供应放量增大，成交量上升。

■ 供应：供应量增大，刺激市场需求释放。

2014年是尾盘和新盘频繁交集的一年，经历一年的消化以及年底的全面清仓，许多尾盘已经基本清仓。由于今年市场低迷，大量新盘均延迟在下半年入市，甚至更多集中在第四季度，因此可以预见明年楼市在售项目以新盘为主，老盘干扰较少。从推货节奏看，参考目前良好的政策环境，产品去化速度会加快，开发商的推货节奏会有所加快；从资金压力看，较多房企在2014年业绩缩水严重，到位资金不足，企业资金压力加剧，项目继续“慢销慢收”容易引发资金链风险，因此加快推货跑货来增多资金回笼将是明年众开发商的要务；从潜在供应看，截止2014年底住宅开工量比较充足，加上许多本预计今年入市的项目未能入市，相当部分将集中挤在明年入市，只要明年开发商心态积极偏稳，市场将拥有足够的供应量。

据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，明年约有170个项目推住宅，供应量约800万㎡，同比2014年大幅增长20%，供应量增大将刺激市场需求释放。

■产品：刚需主导地位不变，别墅供应量增大。

从2015年潜在供应数据中显示，明年东莞住宅供应仍以刚需产品为主，其中刚需供应体量比较大的项目有南部湾·万科城、碧桂园豪庭、万科金色悦府等项目。明年东莞别墅供应市场将迎来复苏，供应放量明显增大，主要有几个方面的特点。一是，带别墅项目的新鲜面孔明显增多。二是、单盘别墅供应体量相对较大，供应面积过万的项目数同比今年翻一倍左右。三是、200㎡以下的经济型别墅供应比重下滑，舒适阔绰型别墅供应重抢风头。截止2014年12月31日，东莞300㎡以上的别墅库存达1753套，其中500㎡以上的达583套，平均每年去化182套（近两年平均去化水平），那么在后市供应量增大情况下，库存高位现象逐渐凸显，因此预计明年大面积、高总价的别墅消化压力加剧。

■价格：房价上涨预期高，轻轨物业尤为突出。

2014年可以说是“政策底”和“市场底”的一年，明年市场将逐步有所改善，房价上涨预期高，主要由于：一、市场预期有所好转促使开发商对市场信心增强，但由于明年供应量大、库存高位，定价将偏于谨慎理性。二、2013年东莞商住地楼面地价为2653元/㎡，同比上涨11.22%，同比2011年上涨53.88%，为2008年以来的最高楼面地价记录，据监测发现，明年在售项目中，属于近三年拍卖的土地项目增多，土地成本快速上涨将支撑房价往上走。三、虎门和长安已经试点“镇改市”，作为东莞经济强镇且发展较为成熟的区域，其具有促进快速发展的优越条件，城市功能升级加快，房地产发展前景好将推升区域楼价。四、2015年是东莞开启轻轨生活的“元年”，轻轨效应强烈将推动楼价上涨，尤其是R2沿线楼盘房价。东莞轻轨二号线的首列车已于今年10月底到达东城，明年起将启动试用并开通，2015年东莞将正式步入“轻轨时代”。东城、南城、厚街、虎门的商圈辐射力将迅速扩大，加速人口的集聚及流动带动经济发展，这对于东莞的商业发展具有鲜明的促进作用。从重点一二线城市轻轨开通后迅速带动沿线楼市发展的历史经验看，明年东莞轻轨开通的利好预期会明显升高，沿线物业投资需求活跃，价格将快速上涨。

■成交：多重利好刺激需求释放，整体成交好于今年。

①改善需求释放量越来越大，成交比重上升。

从过去几年改善型住宅产品的成交不景气，可以反映东莞改善购房需求经历了长达多年的抑制。从今年前三季度住宅市场低迷下，大户型产品成交却表现较为温和，表明东莞改善性需求在逐渐溢出释放，又从9.30信贷新政出台后，东莞改善需求释放活跃，已足以证明东莞许多市民在经历多年的财富积累后，有了换房需求，且这需求量比较大。加上，二胎政策放开导致改善性潜在需求增长，认贷不认房的利好也将继续催生改善需求，预计2015年改善购房需求将借助利好的窗口加速入市，释放量会越来越大，比重上升。

②R2轻轨开通添利好，沿线投资活跃。

2015年东莞首条轻轨R2线将开通，东莞正式步入“轻轨时代”，由于R2线路途径石龙、茶山、东城、南城、厚街、虎门六大镇区，其中四个镇区均为东莞经济发达镇区，轻轨开启将促使城市商圈辐射力增强，轻轨沿线物业或受热捧，市场投资活跃。

■企业：房企并购合作开发现象增多，通过资源重组优势抢跑。

据监测，一线房企在莞的储备土地量已基本开发完，尾盘增多以及待开发土地量缺乏，将成为这些品牌房企在莞扩张的严重阻力。另外，即使一线品牌房企从拿地到开发到销售阶段，运行速度比较快，别墅产品快则半年时间即可入市，但很难保证明年上半年政府出让的土地量是否充足，再者就是土地是否优质或符合这些房企的运营选择。在这种情况下，不得不把目光投向具有良好的土地资源的本土房企，凭借有利的信贷、融资、开发运营方面的优势，与资金链短缺、开发启动难的中小房企达成并购或合作，实现资源重组。明年，这种现象在东莞将会明显增多，甚至更有部分背景小、融资渠道少、企业体制不完善的小型房企直接转让过户给品牌开发商。

■竞争：市场集中度下降，本土房企占有率上升。

房企业绩方面，预计市场集中度有所下降，主要由于明年中小房企琳琅满目，区域内竞争仍然剧烈，各房企抢滩将瓜分市场份额。外来品牌开发商由于土地储备量不足，拿地速度跟不上企业扩张所需，加之明年不少一线品牌开发商的项目进入尾盘收官状态，因此预计明年外来房企的市场占有率下降，而本土房企重振，市场占有率明显上升。

■营销：二三级联动继续蔓延，代理、中介、电商、行销等渠道资源将继续整合。

从今年年底东莞泛联地产搭建东莞首个中介战略联盟平台看，未来资源共享、整合将是大趋势，预示着这种资源整合包括代理、中介、电商、行销等渠道资源的整合将在东莞逐渐蔓延。从近两年二三级联动的效果显著，这种助销渠道已经逐渐被市场认可，尤其是对消化速度不佳的项目来说，很多时候能起到立竿见影的效果。由于明年市场继续调整，开发商需通过快速去库存以增加到位资金，因此预计明年二三级联动继续蔓延加深，线上线下资源将继续整合。