东莞非毛坯房兴起 315来看非毛坯标准的水分到底有多少

　　一套普通的刚需住宅，毛坯房销售单价为8500元/平方米左右，而加上非毛坯修后，同样地段的房子销售单价就达到10000元/平方米以上……非毛坯房的非毛坯标准水分有多少?这个是存在于不少购房者心中的疑惑。

　　“这个其实不好说。”

　　虽然非毛坯房在东莞市场出现已久，但面对这个问题，业内人士的第一句话往往是这个。在购房者眼中一直是“水分重灾区”的非毛坯标准为何让行业人士如此纠结呢?又一年315到，房掌柜和你一起来探探东莞非毛坯标准的水分到底有多少。

东莞某带非毛坯出售楼盘的展示区

　　东莞非毛坯房标准水分存争议

　　东莞市场上的非毛坯房以非毛坯修为主，即将房间内所有不能动的部分安装好，大致包括：水电、墙面、吊顶、地板、橱柜、卫浴中的座便器、台盆等。目前东莞市场上普遍的非毛坯标准在1500-2000元/平左右，产品大多是公寓及二三房的小户型洋房，主要面向刚需型客户，以1500元/平为标准，一套90平的房子非毛坯费用在13.5万。

　　对于1500-2000元/平的非毛坯标准，业内人士表示，虽然价格较低，但在整体品质上仍保持一定的水准，如采用方太厨房三件套、摩恩洁具等，性价比较高。

　　但对于开发商宣称的非毛坯标准，有购房者表示不认可，“开发商做非毛坯房，大批量拿货，材料的价格都是很低的。所谓的1500每平方米的非毛坯修标准，根本没有达到这个价格标准。”

非毛坯房的厨房一角

　　对此，有开发商人士表示，非毛坯标准存在水分这个问题不好说，早期楼市限价，不少高档楼盘存在亏本的可能，为了突破限价而作非毛坯出售，这个非毛坯标准会含水分。而现在东莞市场的非毛坯房是适应市场需求，相比一二城市城市动辄三四千每平的非毛坯标准，东莞1500-2000元/平的价格能活动的利润空间并不大。而如万科万达推出的少数的豪非毛坯洋房，所用的材料均非常的高档，成本极高，水分空间也很小。

　　有非毛坯行业人士则表示，专门做非毛坯的楼盘进货量大，材料的价格会低很多，非毛坯标准的水分肯定有，但多少百分比不好说。“不过按照楼盘提供的非毛坯材料表去核算的话，加上人工费用开发商的非毛坯标准是核对得上的，业主出去散装的价格也差不多。”

　　有开发商人士承认，开发商大批量的采购，在降低材料采购成本等方面具有独到优势，如一个世面上一个800块的马桶，开发商可能以300块的价格就可以买到，而散装客户是拿不到这样的价钱的。

　　一位在东莞非毛坯业工作十年的郑先生透露，目前东莞大多数房企的非毛坯房都是外包给非毛坯公司，但这种外包只是人工外包，非毛坯材料由房企负责。郑先生表示，非毛坯标准的水分并没有大家所以为的那么高，“不同的材料有不同的价格，并不是所有的材料都有很低的折扣，以洁具为例，房企拿货一般是5-5.5折，购房者自己买最便宜也可以做到7-8折，而一些材料如电线的价格两者是没有差价的。”

　　郑先生更透露，以东莞市面上普遍的1500元/平的非毛坯标准为例，在房企不出材料的情况下，给到非毛坯公司的费用是1200-1300元/平。“非毛坯标准的水分最多10%，在同样的材料下，业主自装费用绝对会超过这个价格，因为开发商除了压缩材料成本，也降低了人力成本。”

带非毛坯出售的楼盘样板间都会标明产品品牌

　　年前才搞完非毛坯的陈小姐对房掌柜表示，现在非毛坯工人的费用很高，自装的话，按天计工资，泥水工的日工资在350元，水电工、木工则是220元左右。陈小姐的房子面积不到一百平，以简装为主，非毛坯费用总计十四万多，“用的非毛坯材料以物美价廉为主，工人费占了一半，自装的价格和开发商的非毛坯标准差不多。”

　　开发商内部人士表示，非毛坯修房的非毛坯工作量大，开发商会通过招标方式择优选择有实力的非毛坯施工队伍进入家装行业，不仅有效地保证住宅非毛坯的质量，也能有效的降低非毛坯的人力成本。

　　不过即使在材料和人力成本的控制下，房企从非毛坯中获得的利益仍然不大。业内人士表示，房企的非毛坯房成本其实要分成3部分，在材料成本、人工成本之外，房企还要支付管理成本和保修期内的维修成本，比例分别是4:3:3，在高成本下，能活动的利润空间很小。

　　非毛坯修是东莞房地产开发的趋势

　　“非毛坯”的概念是与“毛坯”相对应的，在中国建设部制定的《商品住宅非毛坯一次到位实施导则》中明确表示，非毛坯修住宅是指在在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

　　目前，东莞非毛坯房销售比重逐年增加。据合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，东莞非毛坯房市场比重以每年约3个百分点增加，2008-2009年东莞非毛坯房比重仅5%左右，2010-2011年比重约11%左右，2012-2014年平均每年增加3个百分点，2014年为24%。

带非毛坯出售的楼盘样板间都会标明产品品牌

　　但相比一线城市尚有较大差距，一线城市非毛坯房销售比重约55-65%，二线城市比重约20-40%，东莞目前则只有24%，带非毛坯出售的项目大多集中在万科、碧桂园、恒大等外来大型品牌开发商，中小型房企涉及较少。在业内人士眼中，东莞非毛坯房市场还有很大的发展空间。

　　非毛坯房在东莞市场虽然并非主流，但非毛坯带来的附加值却给东莞房价带来了不小的影响。合富辉煌的数据显示，2014年东莞一手住宅非毛坯房网签金额约124.4亿元，比重约24%，东莞2014年的住宅均价为9162元，若仅算毛坯均价则为8929元/平。可以看出，非毛坯房的比重增加一定程度拉高了全市整体均价。

　　对于开发商而言，非毛坯修房屋看似要付出更多的资金，但实质上其利润大于风险。业内人士表示，批量采购、敢于做非毛坯修的开发商，都有战略同盟，质量肯定有保证。另外，由于是批量销售，工厂也更愿意提供优质量的货品，以获得大量订单。而非毛坯施工队也会按照统一的规格和标准来进行施工，这样不仅能够减少所谓个性要求带来的困扰，使进度更快之外，统一完成的非毛坯质量也会更有保障，不仅比住户自己非毛坯要划算，也很好地提升了产品的附加值。