重点城市土地市场显著复苏 “高价地”属个别现象

记者近日调研发现，楼市的升温带动土地市场趋于活跃，地价也有所上涨；但市场仍存在不均衡现象，“高价地”仅集中于个别一线城市，远未至“全面开花”的地步。国内土地市场总体平稳，部分重点城市土地市场还存在一些不确定因素。 

重点城市土地市场显著复苏

今年二季度以来，楼市的全面回暖带动了土地市场趋于活跃，部分重点城市“地市”复苏尤为显著。1至9月，全国60个城市住宅用地累计供应量首次超过去年同期水平。10个重点城市中，除了广州、重庆、深圳之外，其他7个城市住宅用地累计供应量超过去年同期水平。

天津是住宅用地供应大户，1至9月，住宅用地累计供应量超过1500万平方米，供应量位居各大城市之首。此外，北京、武汉、重庆累计供应量超过500万平方米。1至9月，北京累计推出住宅用地65宗；重庆成交住宅用地79宗。

重庆市国土资源和房屋管理局副局长黄强告诉记者：“尤其是在今年5、6月份以后，不少优质地块能吸引十几家甚至几十家开发商竞拍，这种场景已经有大半年没有出现过了”。重庆开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说，现在每逢市里有地推出，房地产界的朋友就会在第一时间互相打听、商量，积极性很高。

相比而言，上海市土地部门上半年对“地根”收得紧一些，上半年共供应住宅地块60宗、401公顷，其中商品房地块25宗、188公顷，经济适用房等保障性住房地块35宗、213公顷；商品房地块的推地量较去年同期有明显下降。

不过，第三季度上海住宅用地交易“井喷”，推出和成交量双双创下一年来新高。上海三季度成交地块条件较好，备受开发商青睐“抢地”大战随处可见。去年流拍地块降价挂牌后被中海以70.06亿的总价拿下，成为当时的2009年总价“高价地”。20天后，绿地以72.45亿拿下龙华路1960号地块，创下2009年土地交易价格的新高。

“高价地”属个别现象地区存在明显“温差”

土地市场虽已普遍“回暖”，但地区之间仍有较大差异：一线城市升温较快，甚至再度出现“高价地”；而有些重点城市地价稳中有升，有些城市同比则有所下降。总的来说，国内土地市场远没有达到“全面热闹”的程度。

一方面，上海等一线城市土地市场升温迅速，接连出现“高价地”。宏观经济好转、商品房销售热闹、地块区域条件较好、挂牌底价较低等因素直接刺激了开发商拿地意愿，加剧了市场竞争，提升了地块溢价水平。知名地产研究机构易居房地产研究院的统计数据显示，上海2008年全年住宅土地流标率为30%，溢价率5%；而今年上半年土地无一流标，且平均溢价率高达31%，即使在宝山、南汇、青浦等外围区域，溢价率也动辄超过100%。进入第三季度，上海成交地块平均溢价水平高达138%，创下近两年来新高。

上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明说，地还是这些地，企业还是这些企业，但土地市场似乎短时间内从“供过于求”变为“供不应求”，地价快速升高，形势完全扭转，这说明开发商对未来的预期转好，但市场不能“忽冷忽热”。

另一方面，部分重点城市土地市场要相对平和得多。武汉市土地交易中心的统计数据显示，2009年上半年武汉中心城区成交的房地产开发用地平均楼面价为2474.73元/平方米，较2008年上半年同比下降4.7%，较2008年下半年环比上涨8.5%。如不考虑“已批未供”项目的情况，目前武汉“地市”基本状态为：止跌回稳，并有一定幅度的上涨。

重庆市国土资源和房屋管理局副局长黄强说，重庆近年来土地市场的特点是“稳”：目前主城区土地楼面价主力在1200元-1300元/平方米之间，保持在房价的1/3以内，今年上半年地价同比2008年有所上涨，但还不到2007年的水平。

知名物业代理机构戴德梁行华西区总经理黄云龙说，6月底，保利集团出价38亿多竞得重庆鸿恩寺一大型地块，一时被炒成了“高价地”，但实际上这幅地楼面价也不过3000元/平方米，比2007年“4000元”级的“高价地”价格还有不少差距“重庆的房地产市场没有媒体炒作得那么火”。

一些中西部城市的房地产官员和业内人士认为，今年以来，不少重点城市房地产市场的回暖较一线城市有“时间差”，目前房价有上升但没有“飙升”，地价有上涨但远未“大涨”，真正的“高价地”很少在中西部城市出现。

部分重点城市土地市场仍面临不确定因素

土地市场的活跃暂时疏解了不少重点城市的困局，但“地市”仍面临着诸多不确定因素。

一是土地供应压力依然较大。比如，武汉市国土资源和房产管理局房地产市场管理处处长耿洪诚说，经过近两年的低迷，一些开发企业可供开发的土地已十分紧张，不断要求市场加大房地产开发用地供应。虽然目前土地已有较多释放，但下半年土地供应仍将面临较大压力，供需平衡将面临严峻考验，如不采取有效措施科学应对，甚至有可能再次出现大起大落的情况。

二是开发商投资有收缩的可能性。比如，重庆市国土资源和房屋管理局副局长黄强说，1-6月，重庆房地产新开工面积同比下降14%，1-7月新开工面积同比降幅拉大至20%；1-7月，重庆房地产投资同比增加11.1%，但比1-6月的增速回落了2个点。黄强认为，房企对目前市场销售乐观看好，但对后市投资方面比较谨慎。四季度及明年金融、房地产等方面的政策是否调整以及调整的幅度如何，都将会对开发商拿地产生重大影响。

三是一线城市在稳定地价方面还有待“更多出招”。上海某郊区近年来多次产生“高价地”。该区领导说，对“高价地”可谓喜忧参半：一方面这说明区里土地被看好，且可以增加财政收入；另一方面地价太高必然推高房价，增加区里“保民生”的压力。地方政府试图通过集中推地、增加供应等办法平抑快速上涨的房价，但动拆迁、规划变动等方面的“可控性”不高，增加了推地难度。