东莞别墅库存大经济型别墅热销 景观之园成未来卖点

　　3月底，东莞别墅扎堆入市，成交量明显出现好转。据瑞峰研究部发布的数据显示别墅成交量为394套，同比增长42%。同时中原研究部最新数据统计，东莞别墅新增供应套数为587套，新增面积同比大涨800%。

　　从别墅的成交数据而言，东莞的别墅市场逐渐回暖。但另一方面，截至3月31日，东莞别墅库存为98.83万平方米，供应持增或将加剧后市的别墅消化压力。东莞中原地产研究部总监车德锐表示，独栋和双拼大别墅库存消耗量较为缓慢，而类似低于200万平方米的小别墅就非常热销。

　　由此可见，东莞的大别墅处于滞销状态，小别墅则日渐走俏。另一方面，由于城区土地容积率高，东莞别墅的开发重点区域逐步向道滘、塘厦、凤岗等地区转移，“景观之园”或成为别墅价值高低的的评判因素之一，东莞别墅的市场由此向两极化发展。

　　独栋别墅遇冷

　　联排小别墅成开发重点

　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺提出，受反腐政策等影响，东莞的大别墅和小别墅总体来说，都不好卖。基本上，单套价格两三千万的大别墅在东莞市场几乎是绝迹了。面对东莞别墅库存较高的市场现状，别墅市场正在向开发小型别墅方向转变，同时控制别墅的总价。

　　“东莞目前的独栋别墅已经较少开发了，例如早期热销的莲花山庄、湖景壹号等楼盘，其独栋别墅也会遇冷。”车德锐提到，“受项目、地段、品牌、开发的面积大小等各种因素影响，别墅市场会相对细分化。别墅已经回到了经济型的开发主流上，面积在160平方米—250平方米的别墅会大幅增加，这类别墅的单价虽高，但是总价控制在两三百万，走势相对正常平稳。而且，受到反腐政策等影响，在未来大型别墅会越来越难走，小型别墅会越来越多。

　　可开发别墅土地日益减少

　　“景观之园”成关键因素

　　据瑞峰的数据简报显示，2015年东莞第一季度别墅成交套数排名第一为位于凤岗镇的三正瑞士半山，成交套数为45套，成交面积16165平方米，合同均价为13773元/㎡。此外，别墅成交套数排名前十的别墅盘成交面积区间多为350—400万㎡。除了锦绣山河位于松山湖以及丰泰旗山橡树郡、中惠松湖城位于东城东的寮步之外，其他别墅盘均位于镇区。皇家翡翠湾位于东坑镇，成交面积为15444㎡、万科棠樾别墅位于塘厦镇，成交面积为5556万㎡。同样，万科朗润园也位于塘厦。而金地艺境花园位于凤岗，成交面积达3291㎡、位于黄江镇的碧桂园翡翠山成交面积为3506㎡、海逸豪庭位于厚街镇，成交面积达4462㎡。

东莞2015年第一季度别墅成交套数排名

　　“现在的土地容积率都限制在2.5%—3.5%左右，2.0%以下的容积率土地做别墅已经做不下了。”东莞中原地产研究部总监车德锐告诉房掌柜，现在适合开发别墅的“景观之园”地会少之又少。近年来，城区适合发展别墅的土地已经很少了。

　　丰泰旗山橡树郡的售楼员黄小姐向房掌柜透露，近些天受330楼市新政影响，其楼盘的访客量急速上增，近一个月有30多位客户到访意欲购买。现今，东莞市区和靠近市区可开发的土地越来越少，楼盘意欲卖掉仅剩的别墅，转向开发新项目，因而价格暂不受政策影响。同时，开发商进行低首付优惠活动，二套首付降至3成。

　　李兴旺认为，东莞别墅不会太受近来的政策影响，其近年来的走势一直趋于平稳。决定别墅价值的主要是地块容积率指标，达到2.0%的标准，同等环境下，建别墅更好的，也会更受客户青睐。

　　那什么样的别墅会更受客户青睐呢?车德锐认为，有“景观之园”和“没景观之园”的别墅会呈两极分化，土地规模小、容积率又高的别墅在未来会陆陆续续增多，但其品质、档次会有所降低，其价格的上涨幅度是较为小的。而“景观之园”类型别墅就注定未来持续上升空间。

　　“景观之园”元素日渐成为别墅卖点

　　另外，3月12日至14日，国家住房和城乡建设部与省住房和城乡建设厅部省联合审查通过了《东莞市城市总体规划(2016—2030)》纲要。其纲要指出，东莞将会是一个“一中心四组团”的新型区域统筹结构，其中中心组团将强化市区、松山湖、生态园三位一体的空间格局，建设高品质城市中心。“生态”已然成为东莞楼市中的必然元素。

锦绣山河

　　房掌柜为此查阅第一季度售卖别墅排名前十的别墅盘详情。排名第一位，位于塘厦的三正瑞士半山以“低容积率，经典瑞士风情豪宅园林体系风格著称，同时毗邻龙城公园、龙潭公园5大公园。而另一别墅盘——锦绣山河，东临碧波万倾的松山湖，西依翠绿的生态园林。除具备周边完善的生活设备以外，其园林园艺化也是主要卖点。据了解，光大投入超亿元，利用罗汉松、别称不老松的龙血树、多头香樟树等长寿名贵树种，凸显星级园林品位。

　　而在近期新开盘的别墅盘中，大多别墅盘都以“生态”为主流卖点。如保利生态城，以山景为名，打造北美草原园林风格，依托宝山森林公园，将打造“芙蓉禅”等旅游景观。嘉宏·锦园则打响“拥有东莞首创的皇家四季立体园林”的名气，宣传其珍藏了十余种国宝级珍贵树种，每一栋别墅具有专属自己的定制级园林景观。

　　此外，合富辉煌研究部表示临深片区仍是成交最热区域。因而，房掌柜发现，其售出的别墅多位于凤岗、塘厦地区。东莞的别墅市场潜力依然被看好。