利好政策降低改善型需求置业门槛 新旧房奴还贷压力减轻

　　政府救市力度超乎市场预期，房地产一夜之间又重返美好时日，然而在诸多人对330政策大赞的同时，也不乏少数悲观的声音。部分悲观者发声：330政策实质是为开发商解围，新旧房奴仍未被解放。

　　为此，房掌柜采访了东莞房地产业内人士，他们普遍认为330政策大大降低了改善型需求的置业门槛，而至于房奴还贷压力，其实自2014年11月起央行两次下调存贷款基准利率以来，就已经给房奴们减轻了不少负担。

　　专家：改善型需求置业门槛降低 刺激换房族

　　“330新政”出台对改善型客户的入市起到极大的促进作用，是自限购限贷以来最有力度的一次放松。但不乏少数人认为此政策更偏倚开发商，是政府为开发商清库存与解套而出台的调控工具，于购房者无明显利好。

　　对此，合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺认为，不能片面的认为330政策是为地产商解围，“政策一方面有利于楼盘去化库存，但另一方面也降低了购房者的买房门槛，因而对双方而言都是利好的”。

　　同时，东莞中原地产研究中心总监车德锐也表示，“影响购房的决定因素是门槛，即首付的高低，330政策最大的利好就在于改善型需求置业的门槛得到大幅降低，特别是对于有购房需求，但购买力却不够的年轻人”。

　　车德锐告诉房掌柜，要两面地来看待330政策，如果非要说政策更利于哪方，则相对而言更倾向于开发商，因为2014年的楼市库存高是全国普遍存在的问题，也是当前东莞楼市的主要任务。“而去库存最好的办法就是换房，帮助改善型的业主换房。”

　　算账：央行多次降息 已减轻新旧房奴压力

　　新政的出台确实为有购房需求的市民减少了首付压力，但并不意味着降低了贷款成本。房掌柜算了一笔账，以总价100万元的二套房为例，按照之前的政策，首付6成，即为60万元，需要向银行贷款40万元。如果按照纯商业贷款计算，在20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额约为68.22万元，月供2842元。

　　而依照房产新政，首付4成计算，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元，以同样的贷款条件计算，还款总额约为102.33万元，月供4264元。即意味着新政下购置二套房，首付可少交20万，但还款额增加了34万，月供也多了2582元。

　　对于在14年11月央行降息前换房的旧房奴而言，连续两次降息同样也减轻了他们不少的还贷负担。还以总价100万为例，降息前执行的是2012年7月6日6.55%的商贷基准利率，两次降息后商贷基准利率调整为5.9%。若二套首付6成，在20年期、等额本息的贷款条件下，降息前的还款总额是71.85万元，利息是31.85万，月供2994元。

　　而依照最新利率，首付6成计算，同样20年期、等额本息的贷款条件下，降息后的还款总额是68.22万元，利息是28.22万，月供2842元。若以此作静态对比，即还款总额减少3.63万，月供少还152元。

　　车德锐认为，首付由六成降至四成，自然贷款成本会相应增加，但相较2014年11月央行降息前已有所减少。“2014年11月和2015年3月的两次降息之后，商贷利率已近乎等于之前利率的9折，这对新旧房奴已经是大大的利好，减轻了买房者的还款压力。”

　   车德锐还表示，在两次利率调整之后，出于经济成本考虑，预计银行不可能做出太大的利率优惠。

　　“任何一件事都是有利有弊的，首付降了，还款总额增加很正常，也是购房者普遍能接受的，因为银行、开发商都不是慈善机构，你想享受低首付必然要以高利息为代价。”李兴旺向房掌柜解释。

　　房奴：首付高或低 各取所需

　　首付降了，利息却增了，购房者表示究竟该怎么选择，这还要看个人的需要。来自湖南的80后未小姐，近期正忙于四处跑楼盘买首套房，她说主要考虑在城区买且以新房为主。未小姐告诉房掌柜，“公积金贷款首付最低20%，二套首付最低4成，二套房营业税免征年限缩短等，确实会减轻购房者一些负担”。但同时，未小姐也担心这又给了开发商涨价和捂盘的理由。

　　对于首付与利息之间的矛盾，未小姐也持有自己的观点。“是否选择低首付这要看个人需求，是否首付的钱够，是否不介意多出来的利息，各取所需了。”未小姐告诉房掌柜，“我就会介意利息过高，所以不会选择公积金最低两成首付”。

　　此外，正考虑在王洲湾一号购置二套房的张先生也表示，“现在小孩一出生，爸妈要过来一起照顾小孩，之前买的70㎡小两居已经不适合居住，正打算换个小三房。前段时间一直在筹首付钱，现二套首付降至4成，确实减少了不少向亲戚朋友借钱的麻烦。至于利息增多了，对我还说都还好，等手头钱多了再一次性还完剩余房贷就好了”。