已度过了低迷寒冬 楼市优惠政策应“功成身退”

去年年底以来，中央以及地方政府针对楼市推出了一系列优惠政策，如首套房七折利率、改善型二套房贷放松、二手房交易营业税减免等等，这些政策对活跃市场，繁荣楼市起到了很大的作用，达到了预期效果。这些优惠政策大多将于今年年底到期，业内人士认为，针对当前房地产市场出现的新变化以及隐含的泡沫风险，相关优惠政策不应再继续下去。

投资客纷纷“出货”

久涉房产的投资客王燕(化名)打算要“出货”了。

从几年前开始，手头有一些储蓄的王燕就寻机会投资房产，主要是小户型。几年下来，精于算计的她已经小有收获。

“应该说，去年年底的时候，楼市比较低迷，但随着国家一些优惠政策的出台，今年的楼市成交量很大，市场也很繁荣。”王燕对记者说。

今年年初，王燕几乎是以“抄底”的价格在西二环外投资了两套小户型，当时价格是每平方米均价1.5万元，而今已经达到了每平方米1.7万元左右。

“在楼市的优惠政策下，房子贷款很方便，贷款利率达到7折，这样的好机遇为什么不抓住呢？”王燕说。

“大不了多‘转手’几次，反正不会赔。”说这话的时候，她对记者得意地一笑。

她的“得意”是有依据的。楼市优惠政策中，“契税税率暂统一下调到1%”的规定，导致了不少投机型的炒房需求。

有关数据显示，2008年北京市场二手房交易量仅有6万套，而在优惠政策的刺激下，2009年前10个月即超过20万套。业内人士不由得感叹“这是近年来，中国房地产市场最热闹的一年”。

但是，最近市场上有关楼市优惠政策将终结的“风声”，让精于算计的王燕感觉到楼市的变化。最终，王燕以每平方米1.75万元的价格将她的两套房子出售了。

“现在房价已经很高了，已经挣得不少了，见好就收吧。”用王燕的行话说，这叫“高位套现”。“以后看准时机，还可以再‘出手’，再‘转手’。”王燕说。

让王燕下定决心“出手套现”的原因，一是接近年底，楼市政策或将面临变化；二是如果优惠政策叫停，她投资的二手房交易的成本支出可能多出数万元。

记者了解到，以一套总价200万元的普通商品房计，按优惠期间政策，其出售可以免交营业税。但一旦优惠结束，将按差额的5.5%缴纳营业税。

去年年底，以国办131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》为标志，中央和地方政府出台了一系列“救市”政策，主要包括首套房七折利率、改善型二套房贷放松、二手房交易营业税减免等。而其中部分优惠政策的时间节点是2009年12月31日。也就是说，时至今日，国办131号文件中部分优惠政策即将到期。

在此背景下，为了在楼市“变脸”前及早收割丰厚的投资回报，一些投资客开始追赶政策优惠的“末班车”，挂牌高位套现出售。王燕不过是其中之一。

优惠政策推高房价？

相比于投资客王燕的庆幸以及好运气，购房者张伟(化名)则有了几多的沮丧。

“我并没有感到优惠政策给我带来好处。相反，我觉得是优惠政策的出台进一步推高了房价。”张伟对记者说。

张伟在一家出版社工作，是一个典型的工薪阶层，从2007年开始，工作两年的他计划买房子，像很多的购房者一样，张伟也渴望着房价有一天能降下来，于是他在选择中等待，在等待中选择。

在张伟的印象里，在2008年底的时候，房地产市场异常低迷，“楼市量价齐跌，市场少人问津，除了观望还是观望。”

“那个时候，我觉得房地产市场快撑不住了，接下来房价的下降是必然的事情，当时也的确有一些楼盘开始降价销售。”张伟回忆说。

然而接下来，张伟还是失望了。“从今年4月份开始，在优惠政策的刺激下，楼市又陡然进入‘繁荣’阶段，标志就是房价又开始涨了。”张伟无奈地苦笑。

在张伟看来，优惠政策在某种程度上方便了那些炒房的投资客，延续优惠政策只会加速炒房行为。

根据记者调查，2008年底，北京市西二环马连道附近某小区60平方米住宅售价在80万元左右，而到2009年10月，同户型同面积的住宅则达到110万元左右。

而在北京的其他区域，这样的涨价情况同样存在。统计数据表明，今年10月北京楼市的成交均价已经达到15891元/平米，为两年以来的最高值，而2008年北京楼市成交均价最高的8月份，也仅为13814元/平米。

对开发商而言，楼市优惠政策无疑是一颗“救命稻草”。

“楼市在2008年跌入低谷，却没有想到在2009年迎来巨大反弹。”一位不愿意透露姓名的开发商对记者说。

该开发商透露，去年年底，由于“银根”紧缩，整个资金链越绷越紧，随时可能断裂，整个企业异常困窘。

“如果没有楼市优惠政策，所谓开发商大部分面临‘倒闭’和‘洗牌’的说法并不是危言耸听，是优惠政策救了危机中的开发商。”该开发商表示。

在他看来，正是在优惠政策的刺激下，今年的北京楼市才一改去年的萎靡姿态，从4月份开始步入快速上升轨道，房价节节攀升。

“而今，大部分开发商获得了丰厚的回报，有些房地产企业在今年上半年就完成了全年的销售计划，房价水涨船高直线上涨也就毫无疑问了。”该开发商说。

而对是否该取消优惠政策，该开发商则开始“躲猫猫”。“最好不要做这方面的误导。谁不希望有一个繁荣稳定的市场呢？”该开发商反问记者。

应适当“收兵”

在众多业内人士看来，楼市优惠政策使得今年的房地产行业在各项经济指标都不明朗的情况下，独树一帜，并呈现急速发展，但同时也隐含了泡沫风险，楼市优惠政策应当“功成身退”。

“去年国家救楼市，既是为了经济保增长，又不想楼市沉湎于低迷。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

在杨红旭看来，现在“保八”无忧，目标初步达到，况且楼市繁荣程度远超政策制定者当时的预料，政策当然应该适当“收兵”。

“尤其是二套房贷政策和营业税减免政策，这两条是“131号文”中标注了截止时间的。”杨红旭说。

“购房优惠政策，对今年房价大涨起到了推波助澜的作用。”南京大学商学院经济学系副主任葛扬教授说。

在葛扬看来，正是购房优惠导致了房价的快速增长，而在楼市刚性需求和改善性需求大量释放之后，也带动了投资型需求，投资型需求则带来了房地产市场的泡沫，所以购房优惠应该取消。

而在广西防城港市扶隆开发总公司的黄云香经理看来，所谓的“房市优惠政策”，当初就是为了救市而出台，仅仅是一种权宜之计罢了。

“房市优惠政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的那个阶段是对的，但不能总是用针对危机的政策来处理动态的房市。”黄云香说。

在黄云香看来，过于依赖救市，房地产业难有大作为。况且，大环境的日趋好转，房市优惠政策或将终止，这是迟早的事。政策要应时而变，故步自封只会加剧房市的畸形走向。

记者了解到，对于优惠政策是否将延期的问题，主管部门从未公开表态。“稳定”二字，却多次被提及。如住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受媒体采访时就表达了“维稳”的心声。她称中国楼市政策正在悄然转向，楼市下一步政策将以保稳定为主。