4月东莞土地供应量持续低迷 商住地成交有所起色

　　东莞土地市场供求关系持续失衡，土地交易趋于平淡

　　2015年一季度全国GDP同比增长7%，为近六年的低速，经济下行风险加大。尽管实体经济下行压力较大，但政策面和资金面是持续宽松的，给予市场强大信心。4月宏观环境发生显著变化，首先是央行的再次降准，为市场释放流动性，资金面持续宽松。其次，3.30新政发布后，地方城市逐渐实施相关措施，并且政策面持续放松，扭转楼市预期。再是，受益国家政策的刺激、经济改革的内生动力以及中国发展战略的宏观支撑，股市迎来2008年以来的一波强劲牛市。上市房企通过增发股票，获得低成本的融资，改善开发商的资金链。最后，经过两次降息后，5年以上的贷款利率为10年来的新低，正是购房最佳时机，新房销售的顺畅，也在改善开发商的资金状况。

　　反观土地市场，全国土地市场呈现分化趋势，一线发达城市由于需求旺盛，北京、上海等城市的优质地块出现高溢价成交，多数二三线城市成交以底价成交，尤其是部分库存高位的城市，企业拿地相对谨慎。东莞土地市场表现也十分平淡，政府推地上的深度放缓，供求关系持续失衡，持续压抑土地需求的释放。而市场预期好转，开发商也将精力放在快速去库存上。市场由于缺乏优质地块的引领，土地交投氛围也趋于平淡，本月中信地产联合中天地产拿下黄江一宗商住地，“无地开发”使得不少大型房企遇到发展瓶颈，急需购地补仓。

　　一、4月土地供应量持续低迷，商住地成交量有所起色。

　　4月关键数据一览：

　　月度总体叙述：

　　4月东莞土地供应量持续低迷，供求关系未能根本改善。4月东莞土地整体供应量34.95万㎡，环比上月减少11.6%，同比减少52.99%，供应持续回落。商住地供应3宗，占地面积合计14.99万㎡，打破上月供应断档的格局，同比减少35.16%。商住地供应建筑面积合计28.61万㎡，同比减少48.11%，供应量依旧低位徘徊。

　　成交方面，4月土地成交延续不温不火态势，整体成交量回落。4月东莞土地成交9宗，占地面积合计36.6万㎡，环比减少37.98%，同比增加61.42%，建筑面积合计71.54万㎡，环比减少36.65%，同比增加7.66%，成交量降温。4月土地成交金额10.13亿元，环比上月增加73.96%，同比减少3.6%。商住地成交3宗，占地面积12.27万㎡，环比增加366.12%，建筑面积23.17万㎡，环比增加252.13%，商住地成交量有所起色。成交楼面地价2966元/㎡，环比下降14.58%。

　　二、东莞土地市场

　　(一)、土地供应

　　1、4月东莞土地供应稳中回落，供应未见放量。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2015年4月东莞有9宗商住地挂牌入市，供应面积合计34.95万㎡，环比减少11.6%，同比减少52.99%。4月土地供应量稳中回落，未见供应放量。分类型来看，商住用地3宗，面积合计14.99万㎡，同比减少35.16%，占比42.89%;商业用地1宗，面积合计5.58万㎡，同比减少65.17%，占比15.97%;工业用地3宗，面积合计7.61万㎡，环比减少80.75%，同比减少78.39%，占比21.78%;其它用地2宗，面积合计6.77万㎡，占比19.36%。上月商住地和商业用地供应断档，本月商住地有3宗地块供应，供应量有所起色。4月东莞土地供应稳中回落，供应未见放量，供应延续偏紧局面。

　　2、4月商住地供应量有所起色，但供求关系未能根本改善。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年4月东莞有3宗商住地挂牌入市，供应占地面积合计14.99万㎡，同比减少35.16%，建筑面积合计28.61万㎡，同比减少48.11%。本月东莞商住地供应量打破上月的供应断档格局，整体供应量有所起色，但供求关系未能根本改善。本月东莞商住地供应的三宗地块，分别是2015WG013黄江林场、2015WG014石排镇李家坊、2015WG015石龙西湖管理区。其中，编号2015WG013位于黄江林场占地规模超过10万㎡，临近金地湖山大境和碧桂园翡翠山，周边生态资源丰富，已形成黄江镇的一个豪宅板块。编号2015WG014位于石排镇李家坊村，占地1.5万㎡，起步楼面地价为2100元/㎡，为石排镇历史上最高的楼面地价。另一宗是编号2015WG015石龙西湖，占地面积27226㎡，起步楼面地价2808元/㎡，低于嘉华星际湾的3268元/㎡。石龙市场目前有海伦湾、嘉华星际湾、中央豪门等项目，未来还有奕翠园等项目新上市，镇区供应量大，需求弱，再加上惠州石湾的价格洼地分流，加大区域的去化压力，内部竞争激烈。

　　2015年4月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　(二)、土地成交

　　1、4月土地出让金额为近11个月最高，土地财政有所改善。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞土地成交金额为10.13亿元，环比上月增加73.96%，同比减少3.6%。其中，商住地成交金额为6.87亿元，环比增加200.8%，贡献了整体市场的67.82%。4月商住地成交量回升，对整体成交金额贡献度加大。本月土地成交金额为近11个月新高水平，东莞土地财政有所改善。

　　2、市场预期好转东莞土地市场未见回暖，供应紧缺是主因。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2015年3月东莞土地成交6宗，占地面积合计36.6万㎡，环比减少37.98%，同比增加61.42%，建筑面积合计71.54万㎡，环比减少36.65%，同比增加7.66%，土地交易量环比下降，市场未见回暖迹象。分类型来看，商住地成交2宗，占地面积合计12.27万㎡，占比35.51%。此前曾流拍的樟木头樟罗社区的一宗商业用地成交，占地面积5.58万㎡，被东莞市千业实业投资有限公司以底价2.14亿元斩获，折合楼面地价1598元/㎡。樟木头经济增长处于东莞各镇中下水平，消费力略显不足，该地块占地规模大。据了解，东莞市千业实业投资有限公司专注投资于塑胶专业市场的开发和行业电子商务平台的建设，预计该地块或建设专业市场项目。工业用地成交2宗，占地面积合计14.07万㎡，环比减少69.25%，同比增加50.46%，占比38.43%，其它用地成交1宗，占地面积合计4.69万㎡，占比12.81%。

　　市场受到3.30新政等多重利好叠加，市场出现快速反弹回暖的行情。半年内央行2次降准、2次降息，股市持续上涨，上市企业通过增发股票融资，成本更低，开发商资金链已明显改善，投资开发的热度也升温。反观东莞土地市场，依旧是低位延续。市场预期被明显扭转，东莞土地市场未见回暖，供应紧缺是主因。政府有意放缓推地节奏，未来企业拿地开发更多是通过三旧改造、合作开发等方式。

　　3、中信地产联合中天拿下黄江地块，品牌开发商遇发展瓶颈。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年4月东莞只有2商住地成交，占地面积合计12.27万㎡，环比增加366.12%，建筑面积合计23.17万㎡，环比增加252.13%，成交量有所起色。本月东莞有2宗商住地挂牌交易，分别是编号2015WG013位于黄江林场的商住地，地块占地面积107477.16㎡，最大容积率为2，最终中信地产和中天地产联合以65202万元斩获，折合楼面地价3033元/㎡。中信地产目前只有中信富春山居一个项目货量相对充足，其余项目基本处于尾盘状态。过往中信地产深耕城区，开发多个标杆项目，随着城区土地资源的严重紧缺，中信地产逐渐处于“无地开发”的尴尬局面，发展战略延伸至塘厦、厚街等镇区。中信地产由于货量严重不足，2014年中信地产商品房成交金额11.69亿元，排名12名，被挤出前十行列，由此反映中信地产已深陷“无米下炊”的困境，急需购地补仓。另一宗是编号2015WG014位于石排镇李家坊的一宗商住地，占地面积15180㎡，被东莞市志远房地产投资有限公司以底价3507万元斩获，折合楼面地价2100元/㎡，成为石排镇的“单价高价地”。地块位于石排李横路旁边，靠近生态园，受到生态园的辐射，石排土地升值预期加剧。

　　中信地产斩获黄江地块，也是处于自身发展瓶颈，需要急速拿地补仓，备后续开发。东莞的楼市开发热土主要集中在一二线发达区域，一线区域土地资源稀缺，市场缺乏优质地块的引领，交投氛围较为平淡。局部二线区域和三线区域由于购买力弱，需求少，走货速度慢，对品牌开发商的吸引力不足。东莞企业像万科、万达、恒大等大型房企也由于“无项目开发”，发展遇到瓶颈。

　　4、政府定价走高，未来开发商拿地成本将持续上涨。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2015年4月东莞商住地楼面地价为2966元/㎡，环比下降14.58%。本月成交的2宗地块，黄江地块楼面地价3033元/㎡，价格仅低于去年金地拿下的地块4053元/㎡，石排地块楼面地价2100元/㎡，创下“单价高价地”，这些地块起步楼面地价较好，也反映政府定价上走高。由于政府已表明，过去东莞商住地供应量大，现在加快实施建设用地减量规划，这意味着未来土地供应处于放缓状态。政府对地块的惜售心态强，定价上也有所走高，未来房企拿地成本将会是持续上涨。

　　5、市场缺乏优质地块，溢价率低位徘徊。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地溢价率为0.73%，由于市场缺乏优质地块成交，土地拍卖氛围趋于平淡，溢价率低位运行。本月东莞有2宗商住地挂牌出让，其中黄江地块以0.77%成交，另一宗石排地块以底价成交，溢价现象并不突出。

　　2015年4月东莞土地交易明细：

　　四、5月仅1宗商住地挂牌出让，6月市场有望走出低位行情。

　　3.30新政后，新房市场已有明显的活跃表现，新房交投量升温。市场在多重叠加利好刺激下，市场预期也被扭转，加快投资开发的升温。反观东莞土地市场，表现相当低迷，交投氛围也趋于冷清，主要是由于政府深度放缓推地节奏，土地供应跟不上步伐，开发商的购地需求被持续压抑。展望未来市场，5月东莞土地市场依旧是低位延续，未能改变土地冷清局面。从近期土地出让公告来看，樟木头、东坑、虎门等区域将有商住地挂牌出让，6月土地市场有望走出低位行情，但基于政府习惯性放缓的推地节奏，土地成交低位将成为新常态。

　　从监测数据显示来看，未来阶段性内东莞土地市场依旧是成色不足。5月份东莞只有石龙西湖一宗商住地挂牌出让。该地块位于石龙西湖，占地面积2.7万㎡，折合楼面地价2808元/㎡。目前石龙有海伦湾、嘉华星际湾、中央豪门等在售项目，再加上后期奕翠园等项目新上市，镇区供应量大，需求弱，再加上惠州石湾的价格洼地分流，区域去化压力承压，内部竞争激烈。

　　即将东莞挂牌上市土地情况一览：