沙田部分楼盘销售缓慢致期房卖成现房 下半年掀推货大战

在东莞这样一个购房需求相对庞大的市场里，卖期房已成了销售市场的主流，而开发商为缩短资金运转周期，也基本是在楼盘在建时便推出市场，这在业内已是约定俗成的现象。不过，纵观目前的东莞楼市，似乎沙田是一个例外。

东莞沙田

沙田开发商偏爱卖现楼？

沙田楼市在2013年也热闹了一把，当时碧桂园柏丽湾开盘，保利未来城市开卖，同时汇景御海蓝岸也还在大力推货，不少媒体纷纷表示沙田楼市热闹，几个大盘的销售成绩有目共睹，碧桂园柏丽湾的洋房每一次推出都是当天卖完，价格屠夫成功开启沙田神话，期房就卖完的情况非常普遍。

2013年，碧桂园柏丽湾开盘时人潮涌涌

然而，如今走在沙田的土地上，你会发现给其他片区不一样的楼市现象：市场上在售的，基本都是现楼。

房掌柜走访发现，目前沙田在售项目不多，就东港华府、碧桂园柏丽湾、礼顿·金御海湾、汇景御海蓝岸、港口国际、庄士8号、保利未来城市等近十个项目在售，且基本都是卖现楼。其中碧桂园柏丽湾、保利未来城市、汇景御海蓝岸、庄士8号都已经经历了几年的销售期，如今现楼在售并不出奇，然而礼顿金御海湾、港口国际、东港华府等项目，近两年入市，如今都以现楼出售，据房掌柜了解，此现象并非偶然。

曾有沙田项目高管跟房掌柜透露，利澳花园烂尾事件在沙田闹得沸沸扬扬，对沙田楼市确实存在一定消极影响，最明显的便是本土购房者对于期房信心不足，担心楼盘烂尾得不偿失，而更青睐实实在在的现房。该高管表示，目前沙田不少项目开盘时间都相对延后，很多都在卖现楼，或者是受消费市场和利澳花园烂尾事件影响。

2014年，利澳花园业主维权微博

相信对楼市稍有了解的人，对于沙田利澳花园烂尾事件都不陌生。因资金链断裂，利澳花园不可避免的出现了“烂尾”，该项目也从2008年起便一直有维权事件被曝光，多宗官司缠身，从而引发了社会广泛关注。为维护自己合法权益，处于弱势的购房业主多年来上访不断，走过流程，砸过物业，讨过说法，也进过派出所。时至今日，项目资产已被拍卖，拍卖所得资产却未分购房业主分毫，而烂尾项目至今也未有开发商接手……

利澳花园3期（烂尾部分）购房业主的惨状有目共睹，有前车之鉴，也难免沙田本土购房者对期房会有所抗拒。但沙田开发商真的是受购房意向影响而偏爱卖现楼吗？

销售缓慢致期房卖成现房

为搞清沙田楼市真相，房掌柜查阅了相关数据发现，沙田在售或已售完项目并未出现专门卖现楼的现象，除了为配合营销策略而推出了现楼的礼顿·金御海湾，其余都是一边建一边卖，只是沙田项目去货速度相对较慢，大多等前期产品清盘后期产品推出时，已基本是现楼，如东港华府是2013年开的盘，如今在售的尾货便已是现楼。

沙田项目礼顿金御海湾

为考证楼市真相，房掌柜还特别采访了部分沙田开发商。东莞礼顿花园房地产开发有限公司董事总经理莫海荣告诉房掌柜，利澳花园烂尾事件对当地楼市形象确实有一定影响，也确实有部分消费者会担忧，但造成目前沙田楼市现楼较多的主要原因，还是因为楼盘走货慢。“这边很多项目都是13、14年预售的，每个项目都不是很大，加之2014年市场比较淡，项目又一直在建，卖到现在肯定是现楼了。”莫海荣说道。

沙田项目碧桂园柏丽湾

礼顿·金御海湾代理商天为地产的营销总监张桂芬也表示，沙田北部滨水新城确实比较多在卖现楼，但这些项目基本是在卖尾货了，虽然确实有购房客户比较担心期房会烂尾，但开发商会不会因此而偏爱卖现楼则无从考证。

汇景御海蓝岸项目经理冷少波与合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺观点一致，认为沙田卖现楼现状，主要是去货速度慢跟不上建房速度导致的。

“任何开发商都不愿意看到买现楼的，沙田主要是因为走货慢才导致后期卖现楼。沙田本身没什么支柱产业，经济比较弱，购房客源主要靠虎门长安等外来的，走货慢，项目没卖完，房子便已经建好了，跟购房客户选择无关。”李兴旺分析道。

前景被看好无奈受配套制约

市场容量小，项目少，走货慢，房价低——这是早年沙田楼市留给市场的第一印象。2013年，受虎门港、南沙开发的带动，一直被遗忘的沙田受到了碧桂园、保利置业等巨头的青睐，沙田楼市也变得热闹非凡，近十个项目新开盘或加推，一手住宅一路狂飙，成交量几乎达到2012年的5倍之多，成为沙田楼市的一个历史转折点。随后，莞惠城际轻轨、广东自由贸易试验区概念的相继出台，更令沙田楼市看到了希望。

沙田海景

早在2013年，东莞房协秘书长陈骏良便公开表示，随着市委市政府扶持力度不断加大，以及虎门港建设提速，和广深客运专线、东莞大道延长线还有港口大道、城轨、轻轨的建设，沙田房地产业即将迎来发展高峰，沙田未来也将成为众多房地产企业喜欢投资的热点地区。

当然，对沙田楼市前景看好的，不仅仅是陈骏良，还有李兴旺等一干地产圈资深人士，甚至至今，李兴旺对于沙田楼市未来评价仍相当高，表示“沙田楼市政策前景是有的，要发展起来还得看政府规划”。

“沙田楼市不温不火的原因主要是配套跟不上。沙田新开发的项目包括保利、碧桂园、心怡半岛、汇景御海蓝岸等体量都相当大，虽然有难得的海景，但最大的问题就是配套不足，吸引力不强，购房者可能比较抗拒。”李兴旺分析道。同时，他也指出，当地要想打开市场打破僵局，开发商可以跟政府协调，比如说开通楼巴，把路况搞好，前期投入资金做小区配套等。“想搅动市场，要看开发商的眼光，看他们愿不愿意投入，贴钱进去，先把项目交通、生活配套做起来，那个片区的主要障碍就是配套和交通。”

下半年集中推货，沙田楼市大战即将开始

在东莞七大片区中，临深片区和中心城区一直是人们关注的焦点，但最近各大研究机构数据一公开，一直很低调的沙田楼市也热了一把。

瑞峰置业市场研究部数据监测显示，滨海片区成为了4月供应市场的热门区域，位居7大片区供应之首，其中沙田的礼顿金御海湾、汇景御海蓝岸推货量皆进入面积排行榜前十，就在上周，沙田更是成了“黑马”，汇景御海蓝岸个盘成交排上第一位。李兴旺也告诉房掌柜，沙田中心区2015年的供应量都会比较大，光前四月份的供应量已接近去年全年了。

不过据当地开发商反映，目前沙田楼市的竞争还不是十分激烈，在售的多是尾盘，如东港华府剩下少尾盘，碧桂园剩下少量别墅，汇景御海蓝岸在售的也是别墅，礼顿·金御海湾则剩少量洋房，因此库存量并不大。不过房掌柜也了解到，不少开发商都把目光锁定了下半年，如礼顿·金御海湾计划下半年推出2栋大户型产品，碧海云天估计5、6月份入市，碧桂园二期地块爆料说可能下半年推货，汇景御海蓝岸则准备过两个月推80-140平带非毛坯洋房。

沙田项目汇景御海蓝岸

“现在沙田在卖的没多少，上半年大家都清货，比较集中入市的是下半年，估计下半年竞争会激烈。我们现在加推的是别墅，洋房过两个月再入市，是80-140平的非毛坯洋房，价格在7200-7500左右，1500的非毛坯标准，有80平两房、90多平的三房和120-140平的改善四房。”冷少波介绍道。

而对于近期闹得沸沸扬扬的银行降息事件，沙田开发商们也表示有一定的利好作用，但并不十分明显。常年在销售一线的张桂芬指出，沙田楼市对于政策一向不十分敏感，这次降息对签约客户的影响更为直接一些，签单比较顺利和迅速，礼顿访客量在五一后多了一些，约增加了50%。张桂芬还透露，开年以来礼顿·金御海湾销售业绩不错，他们在价格上微微有一点上调，目前均价6000元左右，但并是非受降息直接刺激。

李兴旺也表示，东莞前四月商品房供应达210多万平，预计全年供应量可能超过700万平，加之去年600多万平的库存，在他看来，不管是沙田还是其他片区，近两年楼市都会是以走货为主，开发商不会贸然涨价。

同时，李兴旺预计，2015年以来利好政策不断释放，政策效应估计会在近段时间得到体现，预计5月份会达到今年成交的历史高峰，5、6月份会是东莞楼市的第一波成交高峰，金九银十则是第二波。