从单体楼到商业医疗教育齐备 看东莞社区配套发家史

从单体楼到花园小区，从休闲娱乐设备到商铺超市进驻，从小区商业等内部资源到周边商圈等外部资源，随着东莞房地产行业的成长，社区配套这一商品房附加产品也“发育”得越来越成熟。究竟，它是如何一步步走过来的呢？房掌柜特此展开调查。

上世纪90年代，樟木头最先出现高层商品房

上世纪90年代兴起

东莞商品房经济最早兴起于上世纪90年代。据东莞中原地产策略研究中心总监车德锐回忆，在改革开放及广九铁路、广深高速的带动下，东莞与港台商贸往来密切，一大波港台同胞涌入东莞，成为刺激东莞房地产开发的直接因素，率先在有“小香港”之称的樟木头、常平一带试水房地产开发，兴建了最早的一批商品房。

中心城区早期开发小区：东城中心

“那时候货币分房政策还没有出来，本地需求并不旺盛，开发的楼盘多是香港人去居住。”车德锐介绍道，“早期商品房小区规模还是比较大的，设计多融入了香港人的习惯，厅大房间小，洗手间大玄关大，高层建筑也是那时候开始的，带有很浓厚的香港特色，户型看得见的地方很阔绰，私密空间的则窄一点。”

由于港台商品房经济发展比较早，港台客清楚商品房的价值，出手阔绰，加之早期东莞试水开发的项目不多，市场投资需求旺盛，很快，厚街、虎门、中心城区等区域也兴起了商品房开发，市区比较典型的小区包括东泰花园、东湖花园、新世界花园、早期东城中心等。

05年之前，小区配套都很实在

1993年入行房地产，从基层售楼员到如今独立“挑大旗”的金信联行总经理罗凤，在与房掌柜的一次长谈中，如此描述早期东莞楼市：在那个依旧以福利分房为主流的时期，商品房销售基本处于“蛮荒”时代。

90年代，东莞商品房刚兴起

据罗凤回忆，当时东莞时兴无小区的独体楼，商铺上面盖着住宅楼，沿路而建，渐渐成群。那时候卖楼，根本无需像现在一样，要附加上各方面配套的包装，一座沙盘，一本楼书，一个价目单张，几乎就是当时售楼员的全部家当，上街派传单成为售楼员的主要售卖方式。而那时候入手商品房的，多是投资性购房的香港客，对于小区配套并不十分关注。

中心城区早期开发小区：东泰花园

1995年，中心城区以白领盘为代表的东泰花园和富豪为代表的东城中心，以别出心裁的园林规划，迎合了富裕起来的东莞人们追求高层次人居环境的诉求而引爆全东莞。那时候起，东莞购房者才开始有了园林、小区配套的概念。

1998年，以香港客为目标的新世界花园以6000元/㎡的“天价”开盘，开发商逐渐开始重视宣传包装，电视广告和酒店展销会促销逐兴起。1999年，随着批量商品房的出现，东莞众多高档住宅社区拔地而起，人们的住房观念才开始发生改变。

不过，相比于近几年新建的楼盘，不难发现，90年代开发的楼盘，小区配套都大同小异：商铺少甚至没有，内部配套多讲求实用性，如泳池、沙池、儿童游乐设备、成人健身设备等，最为经典的，便是树荫之下供人闲话家常的石桌石凳。

“04、05年之前的那些楼盘，在配套方面都会考虑得更加人性化一些，配套更贴近业主的生活实际。”实在，是车德锐对早期小区配套的第一印象。

东莞某楼盘私人会所

06至13年，社区配套多为营销服务

从2006年到2013年，车德锐将之定义为东莞楼市发展的黄金时代，当然，期间也因金融危机冲击而跌宕起伏，但整体楼市出于上升趋势，属于卖方市场。在此背景下，东莞商品房供销两旺，开发商在社区配套方面的设计，其实用性功能也开始转弱，转而为营销服务。

具体表现在哪些方面？车德锐举了一个例子——楼盘会所。“东莞很多中高档的楼盘会所都比较奢华，你会发现，它们的实用性都不强，它们主要都是为楼盘营销服务，提升项目档次，从而把楼盘价格提上去。”

东莞某楼盘私人会所

房掌柜调查也发现，进入21世纪以来，在社区自身配套方面，越来越大、越来越豪华的楼盘会所，嫣然已成了项目吹捧的看点与卖点之一，楼盘看房，售楼员总会浓墨重彩地介绍会所。然而，事实上，东莞楼盘会所经营状况却并不乐观，曾有报道称，东莞九成以上楼盘会所都处亏损状态。

另外，车德锐也告诉房掌柜，其实在实际房产交易中，购房者对于社区配套方面的考量并不多。“从06年到13年是刚需时代，有60-70%的购房者都是首次置业，没什么购房经验，加之那时候供需两旺，楼市氛围紧张，他们买房时不会考虑太多，首先考虑的是交通和价格，其次才是教育、医疗、生活等配套，这些都在自住需求之后，只要不是距离太远都不成问题。”

14年之后，社区配套回归实用性

时代在变，楼盘营销模式在变，社区配套的关注点自然也要变。

东莞市区商业氛围浓厚

纵观近两年在售的项目，你会发现，配套已不知从何时起成了各大楼盘比拼的“营销利器”，而这配套，也从最初的小区商业、园林设备等内部配套，扩大到了物业、商圈、医疗、教育，乃至近年兴起的APP等智能服务，可谓是“百家争鸣，百花齐放”。

对此，车德锐表示，楼盘配套卖点从内部转向外部，实则是“没办法中的办法”，是土地市场紧张造成的。“东莞大地块已经越来越少，楼盘规模也越来越少，不可能再花大面积做泳池等内部配套，只能拼外部配套，但实则拼的是交通和地段。”

光大山湖城

不过车德锐也表示，进入2014年之后，东莞楼盘社区配套其实已慢慢回归实用性，讲求生活氛围。

而房掌柜也走访发现，近两年兴建的项目，在社区配套方面也开始脱掉了“奢华”外衣。如光大地产最新开发的光大山湖城项目，占地19万㎡，花了14万㎡做园林绿化和配套，设置的幼儿园、泳池、羽毛球场、篮球场、网球场、足球场等内部配套，均讲求实用性，生活氛围浓厚。

万科APP“住这儿”

社区APP兴起，是配套服务也是商机

万科“住这儿”, 光大“云上城”, 北大“资源家”。随着东莞房地产市场的不断发展，社区配套已从线下发展到线上，这是否意味着，智能化会是社区配套的一个发展方向呢？对此，车德锐不置可否，并指出，这其中蕴含商机。

“这其实是买方市场下的转型。在买方市场下，如今住宅已很难卖高价，开发商在销售环节已难赚钱，便把目光转向了社区资源，这个空间其实很大。”车德锐分析道。

在车德锐看来，社区APP的意义，不仅仅是抓住了社区商机，反过来，社区APP这项特色服务也能也能促进品牌项目的楼盘定价。“如果你做出了成功的案例，形成品牌口碑传出去，在同片区内定价高一点也不是问题。”

不过车德锐也指出，社区APP是一项大投资，需要大品牌长期经营，并要运营团队兼具丰富的商业经验和互联网思维才能做好，做成功的。