瑞峰：东莞政策利好不断 2015下半年30新盘将入市

一、2015年上半年宏观经济及政策回顾

1、全国宏观经济及政策回顾

1.1经济层面：降息降准、互联网+ 、基建投资热、 中小企业减负  全方位稳增长

为应对经济下行压力，今年上半年中国政府，出台了全方位的稳增长措施：1、三次降息降准，降低企业融资成本，为经济增长创造一个宽松的货币金融环境；2、为中小企业减负，清理各种不合理的税费，且设置多种专项资金引导企业发展及扶持初创企业；3、加大基建投资，上半年国家发改委批复的铁路、城市轨道交通、机场建设等大型基建项目预计投资规模已超8000亿元； 4、刺激消费、扩大内需，中国政府采取了降关税和鼓励跨境电商等方式，来稳定消费增长；5、“互联网+”上升为国家战略，利用移动互联网和大数据结合催生出新兴经济，助飞实体经济，网络提速降费正式提上日程，智能制造成为中国制造主旋律；6、提出《中国制造2025》规划，打造中高端制造业版图，改变制造业大而不强、低端产能过剩的心腹之疾；7、利用自贸区释放经济吸引力，正式批准广东、福建、天津设立新的自由贸易试验区；8、为让“一带一路”战略变成现实，国家积极筹划成立亚洲基础设施投资银行(简称亚投行)以及丝绸之路基金；9、批复《长江中游城市群发展规划》，有望撬动万亿元基建投资等等；10、深化改革，从金融、国企、土地等方面着手，“改革红利”也起到经济催化的作用；11、“大众创业，万众创新”，鼓励全民创业，为经济注入无穷的动力。

在一系列措施刺激之下，对牛市起到了催化作用，同时逐渐引发A股行业和概念的显著分化。在4月27日收盘时，成功站上4500点。股市热闹的主要原因是“改革红利催化A股走牛”，新一届中央领导推动改革的勇气和决心促使整个社会信心得以恢复，而股票市场的牛市是社会信心的反映。而5月份开始股市震荡较为突出，下降上涨明显，也迫使部分投资者退出股市进入楼市，推动楼市持续升温。而经济方面，今年上半年经济增速在7%左右，预计4季度会好转，增速在7%以上。

1.2政策层面：降首付、降息、下调营业税、公积金新政   市场迎来最宽松的政策环境

2015年上半年，强刺激的利好政策轮番出台，市场迎来最宽松的政策环境，楼市逐步从低迷中走出来，通向热闹的通道：1、近一年以来的降息降准，贷款利率已低至4.85%，大大降低购房成本，如100万贷款20年，月供总共减622元，总利息减15.9万；2、“330新政”二套首付比例最低降至4成，全面支持改善型客户入市，同时二手房营业税从5年调至2年，换房率大幅增加，房源流动性增强，带动一二手楼市的活力；3、全国各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求等；4、购房入户、购房补贴等其他促进方式也频频出现，皆为楼市回暖提供支撑。

1.3楼市层面：全面支持改善型需求  

去库存首要任务  土地和开工冷淡  区域分化突出

“330”新政开始，政府托市政策从支持首次置业的刚需，转向支持二套房的改善需求，积压的改善型需求得到有力的释放，利于中大户型、中高总价优质新房的销售，缓解新房库存压力；而改善型需求的基础过半是通过“一卖一买”等实现，大部分是通过卖掉手中小户型来获取小房换大房的资金，此过程中释放出大量优质二手房源，释放出了小户型房源则满足了首次置业家庭的需求，产生的改善型需求再进入新房，市场联动效应明显，加快房产流转，促进楼市复苏且高温运行。

2015年上半年虽然利好消息不断，销量持续上涨，但由于2014楼市低迷造成大部分开发商库存高企，而今年去库存是首要任务，为冲刺半年业绩，大部分房企展开了“借势走量”的促销大战，如品牌房企恒大集团5月提出无理由退房、碧桂园6月零首付购房等；大幅涨价的现象并没大范围发生。由于房企主力在于去库存，且对于未来市场的不确定性从而信心不足，因此上半年土地成交、新开工等方面出现大幅缩水，依然处于较为冷淡的态势，无法高温的楼市相比。

而区域方面，“区域分化”依然突出，一二线城市率先完成去库存过程，房价止跌反弹；三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，销售回升相对缓慢，房价仍延续2014年的跌势。

2、东莞宏观经济及政策回顾

2.1经济层面：入围国字号新型城镇化综合试点、中心城区瘦身、定位为现代生态都市

2015年年初，国家发改委等11部委在系统内部联合印发《国家新型城镇化综合试点方案》（下称《试点方案》），根据《试点方案》，东莞顺利入围国家新型城镇化综合试点地区。在纳入试点后，在机制创新上，东莞则将重点推进粤海银屏合作创新区的建设；虎门镇、长安镇则将试点行政管理创新和行政成本降低的新型设市模式。

而3月份的《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要指出，东莞未来15年的中心城区将被划定为7大宜居生活单元，分别为：万江新中心发展单元、万江中部发展单元、万江龙湾发展单元、东城中心发展单元、黄旗山南发展单元、西平发展单元、东城滨江发展单元。未来将以南城行政文化为中心主导，万江、莞城、东城作副中心支撑的发散形式进行发展；而被纳入市区的寮步7个自然村，则从东莞中心城区的版图“清出”。

未来15年，东莞将以“国际制造名城、现代生态都市”为新的城市发展目标定位，充分发挥和利用东莞制造城市品牌，提升空间品质，实现由“世界工厂”到“家园城市”的转变。未来，东莞将会是一个“一中心四组团”的新型区域统筹结构，其中中心组团将强化市区、松山湖、生态园三位一体的空间格局，建设高品质城市中心；西南组团将打造滨海新城，对接深圳前海、西部空港与广州南沙地区，融入湾区；西北组团则以环境再造为抓手，建设国家水乡生态文明建设示范区；东南组团将成为对接深圳现代产业发展的集聚区；东北组团则变为产城融合发展的示范区。

一系列举措，扭转了外界对东莞种种看空，从扫黄、肃贪的阴影中走出来，并且改变外界对东莞是“世界工厂”的认定，对转型中东莞经济发展给予积极的信心，必将引领东莞迎来下一轮大发展。 

2.2政策层面：公积金新政是亮点  松山湖生态园合并  区域规划和产业政策利好不断

在楼市政策方面，除了国家降息降准、330新政等大政策之外，东莞本土出台的政策，公积金调整是亮点，针对公积金今年进行三次调整：1月份东莞公积金新政取消珠三角八市互贷；3月份公积金非本市户籍职工不能以离职为由提取；5月份公积金首套房贷款首付两成落地，夫妻最高可贷80万元，贷款取消面积限制。一系列的调整，使用公积金贷款的客户，购房成本将会进一步降低，将会加快购房脚步。而此轮这次公积金新政亮点在于取消限制面积，意味着客户无论购买大户型、豪宅还是别墅产品，都有机会使用公积金贷款。虽然目前市场反应较为冷淡，主要是银行放缓较慢、部分项目不鼓励做公积金贷款等原因造成。为解决此问题，未来将引入开发商或担保公司提供阶段性担保，以缩短公积金贷款从申请到放款的时间，或促进公积金贷款的使用率助力楼市，尤其有望带动大户型的成交。

生态园与松山湖两区合并，未来将对两区经济和房地产发展带来积极的影响。1、对于松山湖，与生态园合并可以在地理空间、产业空间等方面得以拓展，且可解决松山湖房地产开发方面“缺地”的问题；2、松山湖的招牌含金量较高，对于生态园来说，合并后可打着松山湖的旗号，招商也会更加便利。另外，类似的区划调整，在条件成熟时，或将在东莞的其他区域推广复制，成为东莞区域统筹发展的新常态。

另外，在区域规划和产业支持政策上也利好不断。区域规划上：（1）东华医院旁大片旧村或大变样，未来将竖起十多栋高楼 ；（2）南城CBD北区今年将全面开发，吹响“沉寂”多年东莞CBD建设的号角；（3）道滘南阁片区将建滨水生态特色片区，规划建8所学校；（4）虎门、长安纳入泛自贸区生活圈，未来将共享来自自贸区的特有优势资源、配套等。

而产业支持政策则有：（1）凤岗推进七个市重大项目，华润万家总部基地开建；（2）72个超亿元项目建设将落地水乡片区，盖电子商务、文化创意、现代物流、装备制造、都市农业、农副食品加工等多个行业；（3）东莞将申报国家跨境电商综合试验区；（4）21家莞企共获千万元奖励及补助；（5）打造主城区最大文化创意产业园 “33小镇”等措施，将东莞产业转型带来推动。 

2.3楼市层面：住宅成交破400万㎡  临深片区继续领跑全市  消化周期缩短至8个月  

成交每月递增，实现小阳春、红5月、火6月。在一系列政策利好刺激之下，2015年上半年东莞楼市快速由冷转暖，走上高速发展的通道，住宅成交从春节淡季17.42万㎡的低点起飞，实现3月51.37万㎡、4月74.71万㎡、5月95.48万㎡、6月99.5万㎡步步高升态势，上半年住宅成交400万㎡，创历年同期新高。

临深片区、滨海片区火热，领跑东莞全市。深圳楼市反弹，迫使深圳客外溢，而东莞临深片区直接获益，尤其塘厦、凤岗、樟木头等区域项目深圳客比例上涨，基本都在5成以上，甚至部分项目超过9成，深圳客是东莞楼市上升的重要贡献力量；而滨海片区在“镇改市”、对接自贸区等利好催动之下，也迎来各方客户关注，深圳客、香港客、广州客等客户不断涌入，成交也持续热闹。瑞峰置业监控数据显示，这两大片区成交合计182.07万㎡，占了全市近5成，领跑东莞全市。

库存不断下滑，消化周期缩短至8.12个月。由于市场行情热闹，东莞楼市存量也不断呈现下滑趋势，住宅库存从年初的577万㎡下滑至507万㎡，消化周期从11.92个缩至8.12个，房企去存压力降低，目前市场已处于新货缺货的阶段，下半年预计会有众多新盘入市。

别墅产品成交突出，增幅明显大于去年。在国家支持改善型需求政策之下，也推动了别墅客户入市，别墅行情也较为热闹，2015年上半年别墅共成交1523套，合计面积45.6万㎡，同比上涨120%，主要是保利生态城、南部湾万科城、锦绣山河、金地城南艺境、万科棠樾等项目所贡献。

二、2015年下半年宏观经济及政策预测

1、全国宏观经济及政策展望

1.1经济层面：不确定性仍较大  改革红利、互联网+、创业创新等为经济注入新活力  

（1）结构调整、国企改革、创业创新等为经济注入新活力。2015年一季度GDP趋势性放缓，同比增长7.0%，比2014年下降0.4个百分点。二季度多项宏观经济指标指向不一，说明当前经济复杂多变，不确定性较大。PMI等宏观经济先行指标微弱复苏，但CPI再次下滑通缩风险仍然值得警惕。受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于三季度企稳回升。（2）经济不确定性大，或继续动用降准、降息货的币工具。货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。

1.2政策层面：限购、降息降准、税收仍有空间  房价若上涨或再迎政府打压

经过多番的调整，目前房地产调控政策已经回到2008年，宽松环境是主流。如二套首付降至3成；降低住房公积金放贷门槛，提高贷款限额；营业税免征年限由5年改为2年；买房不限购，甚至还有财政补贴等。政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。2015年下半年还会迎来哪些政策，我们预计的调控空间有：

（1）限购或进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了，三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正。

（2）调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了，暂停执行对非唯一住房征收20％的个税政策是焦点；即使继续执行，也会不再按差额的20％征收，而是按交易总额的1％简易税率征收，或大概率事件。

（3）分类调控持续不变。新一届政府自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在过去有所崭露头角，在今年下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施；

（4）降息降准仍有空间。经过多轮降息，目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平，为购房者供房压力大大减轻，而营业税减免、贷款额度提升也都达到最大的宽松力度。预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。

（5）国家住房银行呼之欲出。目前热议的模式有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)，目前来看，实行“两房”模式的概率更高。

（6）房价若上涨，调控打压将出。上半年一线城市及热点二线城市成交全面回升，但不是意味着国家会放任其房价大幅上涨。若房价出现大幅上涨，相信政府调控政策也会配合出台打压，因此建议房企需随市而定，勿望市窃喜而进行过分涨价，导致市场出现大范围的上涨，而招惹来打压，影响走货。

1.3楼市层面：成交向上的势头不可挡  房价上涨可能性有限  土地市场或迎来活跃

 从社科院的报告可知，  2015年上半年，中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下，经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一，下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

（1）区域分化依然突出，一线楼市加速回暖。据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份，住宅销量创年内新高，一线城市房价涨幅明显，楼市回暖趋势明显。从城市看，房价下跌的城市正在减少，特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势，上涨态势将会在下半年持续，尤其一线城市及二线热点城市由于自身优势，依然是购房者的置业热点，将会加速回暖。

（2）房价回升以稳为主，上涨可能性不高。下半年全国房地产市场在多重利好背景下，向上发展的势头不可挡。但限于行业结构性过剩的现状，购房需求由于上半年大量释放导致整体需求回落的大趋势所限，大多数房企现阶段的主要任务还是去库存，房价回升仍将是“以稳为主”，房价上涨可能性不高。整体来看，一二线城市房价可能加速上涨，三四线城市稳中有降或稳中有升。

（3）全国土地市场成交活跃，“高价地”再现。上半年楼市畅销，房企资金压力有所减缓，加上库存的降低，急需拿地补仓，房企拿地欲望将剧增，2015年下半年土地市场迎来回升的阶段，甚至“高价地”现象或频频出现。如6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价38061元/平方米，刷新了其自身于3月创下的上海总价“高价地”纪录。同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。

（4）房地产将迎来真正“互联网+”元年。2015年5月，地产企业最最主要的事件就是万达集团和万科集团即将达成重要战略合作，双方将在房地产相关领域的发展进一步联手，还有世茂将推出“52+”Mini Mall产品线、泰禾投资深圳吉屋、方兴携腾讯打造“智慧家”“2+X”全面发力等各种房地产企业的各种“互联网+”转型等。2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网+”的概念，使2014年成为房地产“互联网+”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网+”的元年。

（5）新开工面积同比仍下降，降幅收窄。历史数据表明下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计全国房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计2015年下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%-8.6%之间。

（6）竞争激烈，房企联合金融机构抗压。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的合作更加频繁，如生命人寿控股、佳兆业、金地、安邦保险入股金融街，金地、中国平安入股碧桂园，光大安石战略入股阳光100等，房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无，而这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。

（7）改善型需求仍存，大户型或持续走旺。下半年住宅市场，无论是改需还是刚需依然还有巨大的市场，尤其在多番政策支持之下，改需的表现或强于刚需，100㎡以上大户型-130㎡大户型有望持续走旺。 

4、应对策略：房企把控推货节奏  谨慎面对涨价  购房者了解各项优惠政策  择机入市

房企方面：（1）2015年下半年，品质刚改、精品二改、经济型别墅等产品将继续成为市场的兴奋点，房企需根据项目所在的消费需求特征及时有针对性地提升相应产品的比重；（2）房企应掌控好推盘节奏，尤其需借力“政策红利”及楼市热销阶段进行推货，三季度或是行业跑量去化的“窗口期”，房企应该加快推盘节奏；（3）与政府及银行落实购房优惠政策，为购房者提供实实在在的优惠；（4）谨慎面对涨价，根据所在区域实际情况进行调价，以防过度涨价，将客户推向竞争对手，陷入去货难的困境。

购房者方面：（1）充分了解各项优惠政策，将贷款过程用足，降低购房成本，特别是公积金政策，商业贷款的各项优惠政策等，在允许的情况之下，采用公积金和商业贷款混合贷款的模式，既可以提高贷款额，又可以尽可能降低利率；（2）建议趁新房供应充足，新盘新货齐上的环境中，进行多角度选择和比较，选择综合性价比最高的房屋购买，看好即入市，避免错失良机；（3）换房过程中，尤其改善型客户，需多方面考虑，综合考虑交通出行，子女教育求学，老人就医养老等多种因素，合理安排资金和物业的衔接，找到最佳的置换升级的方案。

2、东莞宏观经济及政策展望

2.1整体层面：区域规划和产业政策不断出台  楼市升温持续  住宅成交或超400万㎡

（1）经济稳定发展，区域规划和产业政策不断出台。2015年东莞下半年经济预计会继续稳定发展，区域规划和产业支持政策将会继续出台，尤其产业园项目将会不断涌现，麻涌电商发展将进一步扩大。

（2）楼市成交保持高温态势，房价会有一定涨幅。2015年下半年东莞楼市将会延续上半年的热闹，成交量仍将可观，住宅成交预计超过400万㎡；均价方面，预计会有小幅的涨幅，将会在9500元/㎡分界线左右运行。

2.2推货层面：新盘上市量增加 预计有30个新盘入市  松山湖和临深片区将是重点

实际上2015年上半年东莞楼市主力在于去库存，以旧盘加推为主力，纯新盘入市量有限。下半年新盘量将会大幅增加，新盘主要集中在松朗片区及临深片区，或将是东莞楼市主战场。下半年纯新盘预计入市有30个左右，如中心城区：嘉宏锦园、皇马郦宫等；松朗片区：光大山湖城、振业松湖雅苑、中央盛景、天麟时代广场、碧桂园天汇、翔龙御湖居等；临深片区：中央豪庭、水榭兰亭、碧桂园翡翠湾、华桂园等。

三、2015年上半年宏观政策调控历程及内容

1、全国宏观政策回顾

1.1国家层面及经济政策

1.2国家“降息降准”政策

1.3国家信贷政策及房地产制度

1.4国家及部分区域公积金政策

1.5国家及部分区域土地政策

1.6国家产业政策及交通规划

1.7品牌房企应对政策及动作

2、东莞宏观政策回顾

2.1东莞市城市规划及经济政策

2.1东莞市区域规划及产业动向

2.3东莞市房地产、土地及公积金政策