东莞楼市2015上半年成交热闹 改善需求爆发库存趋紧

　　在刚过去的2015年上半年，房地产市场的火热程度就像热辣的七月天一样，在一波波利好政策的强刺激下，成交热度不断被催高，截至上半年，东莞楼市共成交400万㎡，创下历年同期的新高峰。对于下半年的楼市行情，业内均抱持乐观心态，“下半年东莞楼市会比上半年更加给力，而改善购房者将显现出更加强大的市场消费力。”

　　政策利好带动东莞楼市热闹成交

　　回顾2015年上半年楼市的发展，“政策利好”绝对是最重要的一个支点。首先，“330新政”二套首付比例最低降至4成，全面支持改善型客户入市;同时，二手房营业税从5年调至2年，换房率大幅增加，房源流动性增强，带动一二手楼市的活力;第三，近一年以来的降息降准，贷款利率已低至4.85%，大大降低购房成本，如100万贷款20年，月供总共减622元，总利息直减15.9万;此外，东莞公积金政策也积极进行调整，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求。

　　轮番而至的政策利好带来了最宽松的市场环境，2015年东莞楼市逐步从低迷中走出来，成交每月递增，实现小阳春、红5月、火6月等市场热闹行情，这一点在数据上表现的最直观和明显，从春节淡季 17.42万㎡的低点起飞，实现3月51.37万㎡、4月74.71万㎡、5月95.48万㎡、6月99.5万㎡步步高升态势。6个月的高成交下来，2015年上半年东莞住宅共成交400万 ㎡，创历年同期新高。

　　由于市场行情热闹，东莞楼市存量也不断呈现下滑趋势，瑞峰置业东莞研究部的数据显示，东莞住宅库存从年初的577万㎡下滑至507万㎡，消化周期从11.92个缩至8.12个，目前市场已处于新货缺货的阶段。

　　东莞楼市改善需求爆发 库存趋紧

　　对于这一波政策的支持，业内均认为，从“330”新政开始，政府托市政策从支持首次置业的刚需，转向支持二套房的改善需求，积压的改善型需求得到有力的释放，利于中大户型、中高总价优质新房的销售，缓解新房库存压力。

　　而在真实的市场层面，改善型住宅产品成交量确实在上涨。东莞中原研究部的数据显示，2015年上半年，120-300㎡的洋房成交7021套，创下历史新高，环比改善需求开始爆发的2014年下半年同样增长6.69%，表明东莞改善需求确实在大幅释放。

　　而这种趋势在下半年还将继续延续，瑞峰置业东莞研究部认为，下半年东莞楼市的改善型需求仍存，大户型或持续走旺。东莞中原研究部同样认为，由于东莞换房时代到来，“以小换大、以旧换新”成趋势，改善需求量大。6月底央行“双降”再叠加先前多项政策利好刺激，下半年改善购房者将逐渐显现出强大的市场消费力，加快消弱刚需主力地位。

　　东莞中原研究部同样提醒，目前东莞改善型产品库存已告紧，特别是在深圳北片区，下半年开发商应尽快填补供应缺口，有需求的置业者也应该尽快入市。